土地增值税清算鉴证服务方案36314

XXX房地产开发有限公司

XXX项目土地增值税清算鉴证服务方案

房地产行业属于资金密集型行业，投资巨大，风险较高，开发

周期长，不可预见因素多，就税收方面来讲涉及缴纳增值税及附加、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税等，涉及税种齐全，纳税环节多，税收政策复杂，税收负担高，对投资

收益有着非常重要的影响，其中尤以土地增值税为重，清算鉴证工

作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。

本公司作为一家综合性涉税服务单位，在长期的财税咨询及经

营业务服务过程中，积累了丰富的工作经验，尤以房地产开发涉税

服务精熟，业务主要辐射北京市石景山区、门头沟区、丰台区、大

兴区、与业务主管部门建立了充分、畅通的沟通关系，为企业提供

了无数的增值服务，对企业财税及经营业务工作提出了多方面、多

层次的合理化建议，对规范企业纳税行为，规避财税及经营业务风

险起了重要的作用，近几年本公司经营业绩斐然。现就我公司提供

的鉴证服务方案汇报如下，请审查：

XX开发项目土地增值税清算鉴证服务

一、服务目标：协助委托人履行土地增值税清算义务，证实开

发项目土地增值税清算真实、准确、合法、完整，经税务机关受理，取得清算结论。

二、组织保证

我公司如成功签约，参与本次XX房地产开发公司xx项目土地

增值税清算鉴证服务工作，我们将结合服务项目详细情况和相关资料，并在充分了解被服务项目内容的基础上，我公司将组建强有力

的清算鉴证服务小组和税务专家项目支持组。在项目审核期间将集

中力量，抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强

有力的专业技术人员投入本项目服务工作。初步确定具体负责项目

清算鉴证工作的人员5人，项目支持税务专家4人（市级1人，区

级3人）。保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证

工作和后期有关文件、报告的出具及申报审核的协调沟通。

三、服务内容

（一）清算鉴证前期准备

（1）梳理委托单位房地产开发项目，确定开发项目是否以国家

有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算，结合开发

项目特点、会计核算的成本对象，按照相关规定分析确定土地增值

税清算单位；

(2）分析判断房地产开发项目是否符合清算条件，进行项目土

地增值税的测算，提出清算方案和筹划意见，与委托单位进行沟通。

全部竣工并销售完毕的房地产开发项目，纳税人应在满足清

算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请,到主管税务

机关办理土地增值税清算手续；

纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建

筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要

进行清算的，主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》送达

纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清

算手续。

（3）确定开发项目土地增值税清算截止日期:纳税人应以满足

应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日

起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截

止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日与委托单位协

商确认后明确告知主管税务机关,实施项目清算。

(二) 中期清算鉴证工作

1、收入的鉴证服务

纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的

经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税

收入。审核人员应根据纳税人提供的清算资料，结合发票、普通住

宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、

测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：（1）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金

额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的

销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品

房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房

款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（2）纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给

股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产。

（3）对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，审核人员

可要求纳税人提供书面说明或相关证据并评估是否存在涉税风险。

（4）税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发

生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（5）审核确定项目应税收入总额，销售面积占总可售面积的比重。

2、清算扣除项目的鉴证服务

按清算单位统计、分摊、计算各扣除项目金额，发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。扣除项目金额应当符合下列要求：经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的；所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。

清算扣除项目审核的内容具体包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额。审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致；如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确；审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用；审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形；审核有无预提的取得土地使用权支付金额；比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

（2）房地产开发成本，包括：

土地征用及拆迁补偿费：审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常；审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和签收花名册，并与相关账目核对；审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

前期工程费：审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常；审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

建筑安装工程费：出包方式：重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。