土地增值税清算鉴证服务方案36314

土地增值税清算鉴证服务方案36314
土地增值税清算鉴证服务方案36314

XXX房地产开发有限公司

XXX项目土地增值税清算鉴证服务方案

房地产行业属于资金密集型行业,投资巨大,风险较高,开发

周期长,不可预见因素多,就税收方面来讲涉及缴纳增值税及附加、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税等,涉及税种齐全,纳税环节多,税收政策复杂,税收负担高,对投资

收益有着非常重要的影响,其中尤以土地增值税为重,清算鉴证工

作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。

本公司作为一家综合性涉税服务单位,在长期的财税咨询及经

营业务服务过程中,积累了丰富的工作经验,尤以房地产开发涉税

服务精熟,业务主要辐射北京市石景山区、门头沟区、丰台区、大

兴区、与业务主管部门建立了充分、畅通的沟通关系,为企业提供

了无数的增值服务,对企业财税及经营业务工作提出了多方面、多

层次的合理化建议,对规范企业纳税行为,规避财税及经营业务风

险起了重要的作用,近几年本公司经营业绩斐然。现就我公司提供

的鉴证服务方案汇报如下,请审查:

XX开发项目土地增值税清算鉴证服务

一、服务目标:协助委托人履行土地增值税清算义务,证实开

发项目土地增值税清算真实、准确、合法、完整,经税务机关受理,取得清算结论。

二、组织保证

我公司如成功签约,参与本次XX房地产开发公司xx项目土地

增值税清算鉴证服务工作,我们将结合服务项目详细情况和相关资料,并在充分了解被服务项目内容的基础上,我公司将组建强有力

的清算鉴证服务小组和税务专家项目支持组。在项目审核期间将集

中力量,抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强

有力的专业技术人员投入本项目服务工作。初步确定具体负责项目

清算鉴证工作的人员5人,项目支持税务专家4人(市级1人,区

级3人)。保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证

工作和后期有关文件、报告的出具及申报审核的协调沟通。

三、服务内容

(一)清算鉴证前期准备

(1)梳理委托单位房地产开发项目,确定开发项目是否以国家

有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算,结合开发

项目特点、会计核算的成本对象,按照相关规定分析确定土地增值

税清算单位;

(2)分析判断房地产开发项目是否符合清算条件,进行项目土

地增值税的测算,提出清算方案和筹划意见,与委托单位进行沟通。

全部竣工并销售完毕的房地产开发项目,纳税人应在满足清

算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请,到主管税务

机关办理土地增值税清算手续;

纳税人开发的房地产开发项目已竣工,且已转让的房地产建

筑面积(含视同销售房地产)占项目全部可转让建筑面积在85%以上的,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的,由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要

进行清算的,主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》送达

纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内,填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关,办理清

算手续。

(3)确定开发项目土地增值税清算截止日期:纳税人应以满足

应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日

起90日内的任意一天,确认为清算收入和归集扣除项目金额的截

止时间(以下简称清算截止日),并将清算截止日与委托单位协

商确认后明确告知主管税务机关,实施项目清算。

(二) 中期清算鉴证工作

1、收入的鉴证服务

纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的

经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税

收入。审核人员应根据纳税人提供的清算资料,结合发票、普通住

宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售(销售)许可证、

测绘成果资料,核实房地产转让收入。具体确认方式如下:(1)土地增值税清算时,已全额开具发票的,按照发票所载金

额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的

销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品

房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房

款的,应在计算土地增值税时予以调整。

(2)纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给

股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生权属转移时应视同销售房地产。

(3)对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的,审核人员

可要求纳税人提供书面说明或相关证据并评估是否存在涉税风险。

(4)税人将房地产转为企业自用或用于出租时,如果产权未发

生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

(5)审核确定项目应税收入总额,销售面积占总可售面积的比重。

2、清算扣除项目的鉴证服务

按清算单位统计、分摊、计算各扣除项目金额,发生的扣除项目金额,原则上按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料,单独签订合同并独立结算的成本,可按直接成本法归集。扣除项目金额应当符合下列要求:经济业务应当是真实发生的,且是合法、相关的;所归集的各项成本和费用,必须实际发生并取得合法有效凭证。

清算扣除项目审核的内容具体包括:

(1)取得土地使用权所支付的金额。审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证,口径是否一致;如果同一土地有多个开发项目,审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确;审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用;审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形;审核有无预提的取得土地使用权支付金额;比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目,判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

(2)房地产开发成本,包括:

土地征用及拆迁补偿费:审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常;审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和签收花名册,并与相关账目核对;审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目,是否按税收规定扣除。

前期工程费:审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常;审核纳税人是否虚列前期工程费,土地开发费用是否按税收规定扣除。

建筑安装工程费:出包方式:重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时,应当追加下列审核程序,以获取充分、适当、真实的证据:从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同,并与相关账目进行核对;实地查看项目工程情况,必要时,向建筑监理公司取证;审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率,不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程,增加或减少建筑安装成本造价的情形。

基础设施费、公共配套设施费:审核各项基础设施费和公共配

套设施费用是否取得合法有效的凭证;如果有多个开发项目,基础

设施费和公共配套设施费用是否分项目核算,是否将应记入其他项

目的费用记入了清算项目;审核各项基础设施费和公共配套设施费

用是否含有其他企业的费用;审核各项基础设施费和公共配套设施

费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证;)审核是否将期

间费用记入基础设施费和公共配套设施费用;审核有无预提的基础

设施费和公共配套设施费用;获取项目概预算资料,比较、分析概

预算费用与实际费用是否存在明显异常;审核基础设施费和公共配

套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊;各项基础设施费

和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

开发间接费用:审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证;如果有多个开发项目,开发间接费用是否分项目核算,是否将应记

入其他项目的费用记入了清算项目;审核各项开发间接费用是否含

有其他企业的费用;审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理

的金额开具的各类凭证;审核是否将期间费用记入开发间接费用;

审核有无预提的开发间接费用;审核纳税人的预提费用及为管理和

组织经营活动而发生的管理费用,是否在本项目中予以剔除;在计

算加计扣除项目基数时,审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

(3)房地产开发费用:审核应具实列支的财务费用是否取得合

法有效的凭证,除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按

规定比例计算扣除;利息支出的审核,企业开发项目的利息支出不

能够提供金融机构证明的,审核其利息支出是否按税收规定的比例

计算扣除;开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的,应按下

列方法进行审核:审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证;如

果有多个开发项目,利息费用是否分项目核算,是否将应记入其他

项目的利息费用记入了清算项目;审核各项借款合同,判断其相应

条款是否符合有关规定;审核利息费用是否超过按商业银行同类同

期贷款利率计算的金额。

(4)与转让房地产有关的税金:审核确认与转让房地产有关的

税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定,计算的扣除金额是

否正确;对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及

附加,或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴

纳的税金及附加,不应作为清算的扣除项目。

(5)国家规定的其他扣除项目: 审核对取得土地(不论是生地还

是熟地)使用权后,未进行任何形式的开发即转让的,审核是否按税

收规定计算扣除项目金额,核实有无违反税收规定加计扣除的情形;

对于取得土地使用权后,仅进行土地开发(如"三通一平''等),不建

造房屋即转让土地使用权的,审核是否按税收规定计算扣除项目金额,是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和

计算加计扣除;对于取得了房地产产权后,未进行任何实质性的改

良或开发即再行转让的,审核是否按税收规定计算扣除项目金额,

核实有无违反税收规定加计扣除的情形;对于县级以上人民政府要

求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否

计入房价并向购买方一并收取,核实有无将代收费用作为加计扣除

的基数的情形。

(6)审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积,是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致,并确定

各项扣除项目分摊所使用的分配标准。审核并确认扣除项目的具体

金额时,应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、

累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。

审核扣除项目重点关注:

(1)纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房按

视同销售处理,是否按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清

算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

纳税人支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给

纳税人的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

(2)纳税人在工程竣工验收后,根据合同约定扣留的质量保

证金,在清算截止日是否可取得相关发票;未取得发票的,扣留的

质保金不得计算扣除。

(3)纳税人销售已装修的房屋,其发生的合理的装修费用可

以计入房地产开发成本。已装修房屋,应当在《房地产买卖合同》

或补充合同中明确约定,没有明确约定的,其装修费用不得计入房

地产开发成本。

(4)公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的

居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮

电通讯、人防等为公共事业建造,不可销售的公共设施,产权属于全

体业主所有的;无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会

公共事业的,能提供书面接收文件或出具书面材料证明相关权属的,其成本、费用可以扣除。

(5)开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生

的费用,行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、

财务费用或销售费用以及企业行政管理部门(总部)为组织和管理

生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。划分不清、

核算混乱的期间费用,全部作为房地产开发费用扣除。

(6)房地产开发费用:财务费用中的利息支出,凡能够按转

让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但

最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地

产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产

开发成本”金额之和的5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目计

算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和

的10%计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照本款

扣除。

3、应纳税额的审核:应按照税法规定审核清算项目的收入

总额、扣除项目的金额,并确认其增值额及适用税率,正确计算应

缴税款。审核程序通常包括:

(1)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定,计算是否正确。

(2)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定,计

算是否正确。

(3)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确,并确认土地增

值税的适用税率。

(4)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退,税额。

按照相关法律、法规、规章及其他有关规定,在实施必要的审

核程序后,出具含有鉴证结论或鉴证意见并经主管税务机关认可的

土地增值税清算鉴证的书面报告。

协助纳税人填写《土地增值税清算材料要求及清单》,按要

求搜集整理报送有关资料:

(1)项目竣工清算报表,当期财务会计报表(包括:损益表、

主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等。

(2)国有土地使用权证书。

(3)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土

地使用权出让或转让合同。

(4)房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

(5)能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

(6)销售商品房有关证明资料,以商品房购销合同统计表并加

盖公章的形式,包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

(7)清算项目的工程竣工验收报告。

(8)清算项目的销售许可证。

(9)与转让房地产有关的完税凭证:已缴纳的营业税(营改增前)、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

(10)《鉴证报告》或《清算报告》。

(11)《土地增值税纳税申报表(二)》。

(12)税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。

(三)鉴证后期咨询服务

1、结合土地增值税清算,全面审查清算项目开发周期内所涉及

各税种可能存在的税收风险;全面审查清算年度所涉及的各个税种,对特殊业务的处理进行详细审查,出具纳税风险评价报告书,调账

建议书等。

2、及时与税务机关沟通取得税务机关签章的审核确认书,提醒

企业在主管税务机关约定的时间缴纳税款。

四、服务承诺

1、时间保证

如若我公司承接XXX房地产开发有限公司《XXX房地产开发有限

公司土地增值税清算鉴证服务》项目,将随时听从XXX房地产开发

有限公司的通知,按时进场执行清算鉴证服务工作,并按协议文件

之要求,承诺:我司自收到委托项目之日起,在三十个工作日内做

出审核结论。遇有重大、紧急任务,委托方可对我司提出缩短审核

时间的要求,我司在条件具备的情况下将按质按量完成贵单位委托

的清算鉴证服务任务。

2、保密承诺

我公司承诺,严守职业道德,依法维护委托方权益,保守有关秘密。

3、规范执业、确保清算鉴证服务质量

严格依据国家和地方现行税收法律、法规、规程和规范的要求

组织审核工作,确保审核工作质量。

北京XXXXX和税务师事务所有限公司 20XX年X月X日

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山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办

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山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管 理办法》的公告 【标 签】 【颁布单位】山西省地方税务局 【文 号】山西省地方税务局公告2014年第3号 【发文日期】2014-06-11 【实施时间】2014-06-11 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 现将《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》予以发布,自2014年7月1日起施行。 特此公告。 房地产开发企业土地增值税清算管理办法 第一章总则第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定,制定本办法。 第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业,其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的,均适用本办法。 第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体,符合清算条件的房地产开发项目,纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。 接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构,应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证,出具《土地增值税清算鉴证报告》,并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。 第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目

为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的,应当分别核算增值额,计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的,建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定,应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。 第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用,及时掌握清算单位是否达到清算条件。 第二章清算条件第六条 符合下列情形之一的,纳税人应当主动进行土地增值税清算:(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (三)直接转让土地使用权的; (四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 第七条 符合下列情形之一的,主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算:(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%,或该比例虽未达到85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位,分多次取得销售(预售)许可证的,在确定三年期限时应当从最后一次取得销售(预售)许可证的时间算起。(三)经主管地税机关进行纳税评估发现问题后,认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产,在清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。 清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的,纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报,收入按实际取得的收入计算,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的,应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。 第三章清算申请与受理第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续,并据实填写《土地增值税清算表》;凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目,主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》,纳税

土地增值税清算申报表

土地增值税清算申报表 申报日期:年月日所属时期:年月日至年月日 面积单位:平方米(列至小数点后2位)金额单位:元(列至角分)

说明事项: 1、本表适用于房地产开发纳税人申报清算土地增值税。 2、从事房地产开发并销售的纳税人,应根据土地增值税的基本计税单位作为填报单位。纳税人如果从事免税项目开发,应分别填写申报表。 表头说明: 1、“所属时期”是指申报税款所属的时段。 2、“申报日期”是指申报税款的当天。 主表说明: 1、“纳税人名称”是指纳税人税务登记的全称。 2、“项目坐落地主管税务机关”是指项目地址所属的税务机关,“纳税人主管税务机关”是在项目公司地址所属的税务机关。 3、“项目名称”、“项目编码”、“项目地址”要与从事房地产开发的纳税人在进行项目登记时登记的信息相一致。 申报事项填写说明: 1、“转让房地产收入总额”,按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。“货币收入”,按纳税人在转让房地产开发项目所取得的货币形态收入额填写。“实物收入及其他收入”,按纳税人在转让房地产开发项目所取得的实物形态和无形资产等其他形式的收入额填写。 2、“关联交易金额”,是指企业与关联方之间的交易金额。关联方是指与本企业具有以下关系之一的 (1)一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上,或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份,只要一方对中间方持股比例达到25% (2)一方与另一方(独立金融机构除外)之间借贷资金占一方实收资本50%以上,或者一方借贷资金总额的10% 以上是由另一方(独立金融机构 (3)一方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派,或者双方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。 (4)一方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)同时担任另一方的高级管理人员(包括董事会成员和经理) ,或者一方至少一名可以 (5)一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许权才能正常进行。 ( 6 ( 7 (8 )一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制,或者双方在利益上具有相关联的其他关系,包括虽未达到本条第(一)项持股比例,但一方 3、“取得土地使用权所支付的金额”,按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用填写。 4、“房地产开发成本”,应根据《细则》规定的从事房地产开发实际发生的各项开发成本的具体数额填列。若有些房地产开发成本属于整个房地产项目的,而该项目同时包含2个或以上计税单位的,要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。 5、“利息支出”,按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条(三)规定的数额填写。如果不单独计算利息支出的,填0。 6、“其他房地产开发费用”,根据《细则》第七条(三)的规定填写。 7、“与转让房地产有关的税金等”,按纳税人转让房地产时实际交纳的税金数额填写。 8、“加计20%扣除数额”,根据《细则》第七条(六)的规定填写。 9、“法律法规规定的其他扣除项目”,是指除表中已列明的扣除项目外,法律法规规定的其他扣除项目。 10、“适用税率”,根据《条例》规定的四级超率累进税率,按所适用的最高一级税率填写;如果纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,填0。 11、“速算扣除,应根据《细则》第十条的规定找出相关速算扣除系数来填写。 12、“已缴土地增值税额”,按纳税人已经缴纳的土地增值税的数额填写。

土地增值税清算报告模板

×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 (一)×××公司基本情况 (二)“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 (1)“×××”项目位于海口市滨海大道以北,属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建,1993年9月动工兴建的“×××”项目,“×××”系原项目“×××”,2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 (2)该项目于2005年7月取得的土地使用证,证号为“海口市国用[2005]第002146号”,取得的使用 权面积为7,平方米方米,其土地使用权转让合同总金额为5,600,元。地类(用途)为城镇混合住宅用地。 (3)2004年取得的编号为号的建设用地规划许可证,系原“×××”的用地规划,该用地内E座规划用 地面积为5682.23平方米,规划指标容积率,F座规划用地面积3027.98平方米,容积率,该用地为三家单11

位共有不可分割,因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。 (4)2008年7月取得建设工程规划许可证,批建两栋地上30层,地下1层的框剪结构商住楼,总建筑面积为:地上41688.84平方米,地下4425.70平方米。 (5)2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期: 项目开工日期2006年4月,竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为:7,=。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证,并开始销售,该项目销售期间为:2006年1月至2010年11月。 二、主要指标 建筑面积可售面积已售面积可售套数已售套数销售收入均价 22

土地增值税清算协议

土地增值税清算协议 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020

土地增值税清算鉴证业务约定书甲方(委托方):XXXXX 甲方税务登记号: 乙方(受托方):山东红旗税务师事务所有限公司 乙方税务师事务所执业证编号:18285 兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告,依据《中华人民共和国合同法》及有关规定,经双方协商,达成以下约定: 一、委托事项 (一)项目名称:曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目 (二)具体内容及要求:按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。 (三)完成时间:2015年9月30日前。 二、甲方的责任与义务 (一)甲方的责任 1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定,甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。

2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括:(1)建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。(2)符合会计准则及有关规定。 3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。 4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制,以及甲方内部控制的固有局限性,经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险,乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。 (二)甲方的义务 1.按照乙方要求,及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料,并保证所提供资料的真实性和完整性。 2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息,并答复乙方工作人员对有关事项的询问。 3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助,主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。 4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。 三、乙方的责任和义务 (一)乙方的责任

2018年土地增值税清算实务操作规程

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目录 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算的概念 二、土地增值税的清算条件 三、清算时间要求 四、土地增值税清算项目的审核鉴证 五、清算审理及审核 第二部分土地增值税清算准备工作 一、土地增值税清算的前期管理 二、土地增值税清算单位的确定 三、项目清算应关注因素 四、清算资料的收集 第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入

二、视同销售收入的确认 三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题 四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题 五、收入确定需关注的问题 六、收入确认的审核要点 第四部分扣除项目金额的确定 一、扣除项目税务处理的基本原则 二、地价款的扣除 三、房地产开发成本的扣除 四、房地产开发费用的扣除 五、扣除项目的归集与分配 六、旧房及建筑物的评估价格 七、与转让房地产有关的税金 八、财政部规定的其他扣除项目 九、需要明确的几个问题 十、土地增值税清算实例

第五部分土地增值税的计算 一、一般土地增值税的计算 二、分期开发项目的计算 三、清算后再转让房地产的处理 第六部分土地增值税的预征与核定征收 一、土地增值税的预征 二、土地增值税核定征收 第七部分土地增值税清算的会计处理 一、预缴的会计处理------------------------ 二、清算的会计处理--------------------- 第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠

二、国家征用收回的房地产税收优惠 三、个人销售住房税收优惠 四、廉租房和经济适应住房税收优惠 五、资产公司转让房地产税收优惠 六、清偿债务税收优惠 七、转让旧房税收优惠 八、以房地产进行投资或联营税收优惠 九、关于合作建房的税收优惠 十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 十一、关于个人互换住房的征免税问题 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算概念(91号文件第3条) 土地增值税的清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、土地增值税的清算条件(91号文件第9条)

土地增值税清算报告

土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托,于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中,我们本着独立、客观、公正的原则,依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定,按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求,实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核,我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件,截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;

8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用,不得作为其他用途。非法律、行政法规规定,鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:

土地增值税清算协议

土地增值税清算鉴证业务约定书 甲方(委托方):XXXXX 甲方税务登记号: 乙方(受托方):山东红旗税务师事务所有限公司 乙方税务师事务所执业证编号:18285 兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告,依据《中华人民共和国合同法》及有关规定,经双方协商,达成以下约定: 一、委托事项 (一)项目名称:曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目 (二)具体内容及要求:按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。 (三)完成时间:2015年9月30日前。 二、甲方的责任与义务 (一)甲方的责任 1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定,甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。 2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括:(1)建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。(2)符合会计准则及有关规定。 3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。 4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制,以及甲方内部控制的固有局限性,经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险,乙方

出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。 (二)甲方的义务 1.按照乙方要求,及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料,并保证所提供资料的真实性和完整性。 2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息,并答复乙方工作人员对有关事项的询问。 3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助,主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。 4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。 三、乙方的责任和义务 (一)乙方的责任 1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定,本着独立、客观、公正的原则,对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。 2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序,为甲方的委托事项提供合理保证。 3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方 的建议进行调整的事项。 (二)乙方的义务 1.乙方应当按照约定时间完成委托事项,并出具真实、合法的鉴证报告。 2.除下列情况外,乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密:(1)取得甲方的授权;(2)根据法律法规的规定,为法律诉讼准备文件或提供证据;(3)监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。 3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的,乙方应当按照有关法

土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表

土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表 北京发改委立项 辽宁发改委立项;工程规划许可证 安徽工程规划许可证 宁波工程规划许可证 深圳销售许可证 重庆工程规划许可证 浙江审批、备案项目(不许自行划分) 吉林发改委立项;五证/竣工备案证 江苏发改委立项;自行分期结合工程规划许可证 厦门工程规划许可证 大连企业会计核算单位(税局审核) 广州整体开发、统一核算;销售情况会计核算/初始产权 青岛国土、规划审批 西安工程规划许可证/销售许可证 湖北工程规划许可证 海南工程规划许可证 附:各地法规 清算单位确定各地政策规定总结表 一、中央的规定(国税发【2006】第187号) 二、天津的规定(津地税地[2010]49号)(津地税地[2011]24号) 四、海南的规定(琼地税发[2009]187号) 五、湖北的规定(鄂地税发[2008]211号) 六、北京的规定(京地税地[2008]92号)(京地税地[2007]134号)(京地税地[2007]325号)

七、青岛的规定(青地税发[2008]100号) 八、广州的规定(穗地税函[2012]198号)(穗地税函[2010]170号)(穗地税发[2006]39号) 九、大连的规定(大地税函[2008]188号) 十、厦门的规定(厦地税发〔2010〕16号)(厦门市地方税务局公告【2011】5号) 十一、江苏的规定(苏地税发[2009]72号)(苏地税规[2012]1号) 三、南京的规定(南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答) 十二、常州的规定(常州地税法规处土地增值税清算政策解读)(常地税一便函〔2012〕5号)十二、吉林的规定(吉地税发[2007]77号) 十三、浙江的规定(浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答) 十四、丽水的规定(丽地税政[2007]87号) 十四、银川的规定(银地税发【2007】214号) 十五、云南的规定(云地税发[2007]180号) 十六、重庆的规定(渝地税发[2007]145号)(2014年征求意见稿) 十七、甘肃的规定(甘地税函发[2006]206号) 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定(甬地税二[2009]104号) 二十、安徽的规定(鄂地税发[2013]44号)(皖地税函[2012]583号) 二十二、辽宁的规定(辽地税函【2012】92号) 二十三、西安的规定(西地税发[2010]235号) 二十四、濮阳(濮阳市地方税务局公告[2011]第10号)

土地增值税清算税款鉴证报告

附件一 土地增值税清算 鉴 证 报 告 单位签章: 年月日

土地增值税清算鉴证报告 (200 )土增鉴字号公司: 我们接受委托,于××年××月××日至××年××月××日,对贵单位(项目)土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任,对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是,按照国家法律法规及有关规定,对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性,在进行职业判断和必要的审核程序的基础上,出具真实、合法的鉴证报告。 在审核过程中,我们本着独立、客观、公正的原则,依据《中华人民国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定,按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求,实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下: 一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况 (主要披露以下容) (一)简要评述与土地增值税清算税款有关的部控制及其有效性。 (二)简要评述与土地增值税清算税款有关的各项部证据和外部证据的相关性和可靠性。 (三)简要述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验

证、计算和进行职业推断的情况。 二、鉴证结论 经对贵公司(项目)土地增值税清算税款申报进行审核,我们确认: 1.收入总额:元; 2.扣除项目金额:元; 3.增值额:元; 4.增值率(增值额与扣除金额之比):%; 5.适用税率:%; 6.应缴土地增值税税额:元; 7.已缴土地增值税税额:元; 8.应补(退)缴土地增值税税额:元。 清算事项的具体情况详见附件。 本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用,不得作为其他用途。非法律、行政法规规定,鉴证报告的全部容不得提供给其他任何单位和个人。 税务师事务所所长(签名或盖章): 中国注册税务师(签名或盖章):

土地增值税清算项目的划分

十一、江苏的规定(苏地税发[2009]72号)(苏地税规[2012]1号) 三、南京的规定(南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答) 十二、常州的规定(常州地税法规处土地增值税清算政策解读)(常地税一便函〔2012〕5号) 十二、吉林的规定(吉地税发[2007]77号) 十三、浙江的规定(浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答) 十四、丽水的规定(丽地税政[2007]87号) 十四、银川的规定(银地税发【2007】214号) 十五、云南的规定(云地税发[2007]180号) 十六、重庆的规定(渝地税发[2007]145号)(2014年征求意见稿) 十七、甘肃的规定(甘地税函发[2006]206号) 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定(甬地税二[2009]104号) 二十、安徽的规定(鄂地税发[2013]44号)(皖地税函[2012]583号) 二十二、辽宁的规定(辽地税函【2012】92号) 二十三、西安的规定(西地税发[2010]235号)

二十四、濮阳(濮阳市地方税务局公告[2011]第10号) 一、中央的规定(国税发【2006】第187号) 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目, 国税发【2006】第187号:《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条发文日期: 2006-12-28 二、天津的规定(津地税地[2010]49号)(津地税地[2011]24号) 第三条土地增值税以区县级以上政府有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别进行清算。 津地税地[2010]49号:天津市地方税务局关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知发文日期 2010-07-15 四、海南的规定(琼地税发[2009]187号) 一、关于清算单位的问题 土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划(临时)许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。 琼地税发[2009]187号:海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知发文日期:2009-12-23 五、湖北的规定(鄂地税发[2008]211号)

土地增值税清算合同

土地增值税清算合同 甲方(委托方):XXXXX 甲方税务登记号: 乙方(受托方):山东红旗税务师事务所有限公司 乙方税务师事务所执业证编号:18285 兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告依据《中华人民共和国合同法》及有关规定经双方协商达成以下约定: 一、委托事项 (一)项目名称:曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目 (二)具体内容及要求:按照税法的规定对甲方XX年XX年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告(三)完成时间:XX年9月30日前 二、甲方的责任与义务 (一)甲方的责任 1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定甲方有责任保证会计资料及纳税资料的性和完整性 2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任这种责任还应当包括:(1)建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制(2)符合会计准则及有关规定 3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为

4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制以及甲方内部控制的固有局限性经乙方审核后仍然可能存在未 被发现的风险乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法 律责任 (二)甲方的义务 1.按照乙方要求及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料并保证所提供资料的性和完整性 2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息并答复乙方工作人员对有关事项的询问 3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单 4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用 三、乙方的责任和义务 (一)乙方的责任 1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定本着独立、客观、公正的原则对甲方提供的有关资料进行审核鉴证 2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、证据的审核程序为甲方的委托事项提供合理保证 3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项 (二)乙方的义务

土地增值税清算规范指南

土地增值税清算鉴证业务操作指南 根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》(以下简称“指导意见”),制定本指南。 第一章清算鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定,承接清算鉴证业务应当具备条件,鉴证人承接业务时应注意下列问题: (一)胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度,类似业务的鉴证经验,具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力,具有执行该业务所必需的时间,能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量,是否能满足所承担鉴证业务的需求;评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平,是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 (二)应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行,正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷,为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部控制,应按照企业内部控制评价制度的规定,进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时,应考虑提出放弃的建议。 (三)被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料,应考虑是否承接该项业务;对有关业务形成结论时,应当以充分、适当的证据为依据,不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下,发表不实的鉴证结论,造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰,鉴证人员是否有能力评价证据的资格,鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。 (四)鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险,是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险,应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定,承接清算鉴证业务前初步了解业务环境,应注意以下问题: (一)应与被鉴证人达成以下业务意向:鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 (二)受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的,在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时,不允许执意恶性承揽;委托方不能为应付税务机关的申报管理要求,恶性压价不顾纳税风险作为委托条件,或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。

广东省土地增值税清算申报表及附表

广东省土地增值税清算申报表及附表企业名称: 清算项目名称: 清算项目座落地址: 材料要求: 1.所有材料必须上交齐全,不得有缺,如不齐全退回重补。 2.所有填报的表格必须在其后附上原始凭证复印件,并按填报序号依次排序以便备查。 1 广东省土地增值税清算申报表及附表清单 纳税人名称(盖章): 填报时间: 序材料名称数量,张, 备注号 01 土地增值税清算申报表 02 清算项目基本情况表 03 与收入相关面积明细表 04 销售情况表 05 关联方及其交易声明书 06 取得土地使用权所支付的金额明细表 07 土地征用及拆迁补偿费明细表 08 前期工程费明细表 09 建筑安装工程费明细表 10 基础设施费明细表 11 公共配套设施费明细表 12 开发间接费用明细表

13 利息支出明细表 14 与转让房地产有关的税金明细表 2 01 土地增值税清算申报表 ,从事房地产开发的纳税人适用,税款所属时间: 填报日期:纳税人编码: 金额单位:人民币元面积单位:平方米 纳税人名称项目名称项目地址 经济业别纳税人地址邮政编码性质银行开户银行主管部门电话账号 非普通住宅、商铺及其项目行次合计普通住宅他用房 一、转让房地产收入总额 1,2,31 货币收入2其中实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计 4,5,6,13,16,21+224 1.取得土地使用权所支付的金额5 2.房地产开发成本 6,7,8,9,10,11,126 土地征用及拆迁补偿费7 前期工程费8 建筑安装工程费9其中基础设施费10 公共配套设施费11 开发间接费用12 3.房地产开发费用 13,14,1513 利息支出 14其中其他房地产开发费用15 4.与转让房地产有关的税金等16,17,18,19+2016 营业税17 城市维护建设税18其中教育费附加,含地方教育附加,19

土地增值税清算工作流程

浅谈我国土地增值税的由来及发展 土地增值税这个概念是英国十九世纪伟大的心理学家、哲学家和经济学家约翰穆勒最早提及的, 他在1848 年出版的《政治经济学原理》一书中抨击了地主阶级的不劳而获,因为, 欧洲各国普遍认为,土地是绝对的私有财产,应当免于任何义务,政府应当从其他途径寻求增加收人的办法.而约翰穆勒主张把全国土地予以估价, 土地的现有价值仍归地主所有,而由于社会进步所增加的价值则以赋税形式交给国家。把地价增值部分归于不劳而获的收入,国家通过征收“土地税”加以调节,这个就是最早土地增值税的雏形.在这个理论的基础上,世界各国的经济学家进行了100多年的完善,进而新成了一个较为完善的土地增值税概念和制度. 中国开始有土地增值税这个概念是孙中山同志提出来的, 孙中山认为“社会之进步发达”, 乃是地价增长的原因, 而社会进步发达则是“众人之劳力致之”,因此,他主张地价增涨的部分收归国有,土地涨价归公是孙中山“驱除鞑虏,恢复中华,创立民国,平均地权”中的“平均地权”的核心 .因此,国民政府在孙中山同志的理论下,在1930年-1943年开始执行了土地增值税,1944年停止了土地增值税征收,因为,蒋介石同志正准备带领国民政府去台湾.顾及不到这个税款征收了. 1949年10月1日,一个伟人在天安门上用一句宏威“新中国成立了”的声音震响了全世界,从此,一个新的中国走进了新的时代,新的中国当然要摈弃国民政府的做法,因此,土地增值税这个税种就也被到其列了. 光阴荏苒,我们居然进入了改革开放的又一个新时代,随着经济体制改革的深入进行,我国对土地使用制度也逐步进行了改革,因为国家知道了,土地是一个无限的资源,取之不尽用之不竭,可以循环利用.因此,国家实行了有偿使用,允许国有土地转让使用权的新政策,从而促进了我国房地产开发和地产市场的迅速发展. 房地产开发迅速的发展就会让国家担心,因为国家担心土地增值收益收回较少,进而对国民经济发展造成不良影响,正是在这样的担心下,土地增值税这个税目就又重新步入了税收的舞台. 公元1988年,中国海南出现了一个引起全国向往的现象,对这个刚被设立为中国第23位,也是目前最新的省份,首先刺激的就是所谓的有良知的房地产商.为了改善这个省份的面貌,建立一个新的海南,他们背井离乡,背起来砖头,奔赴海南,于是出现了海南的大片大片土地被先跑到的人们占领,但,又纷纷把背来的砖头扔进大海,等后面跑来的人来分享他们的成果,于是,出现了“炒买炒卖”这个概念,大片大片的土地被炒来炒去,成就了好多富豪.正是在这样的背景下,土地增值税开征了. 1993年12月13日,国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,因为国家认识到,开征这个税种,对促进我国房地产行业的健康发展,抑制炒买炒卖房地产和“楼花”的现象,避免土地资源的浪费,合理增加财政收人等方面有着重大作用.钱不能让个人拿着,要让国家占用,进而进行所谓的合理分配. 第一个阶段:1993年到1995年,开始阶段. 1993年12月13日, 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》正是发布,说明了,我们国家正式把土地增值税纳入了房地产税收行列,但是《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》却是在1995年1月27日发布,虽然公布执行时间为1994年1月1日,而各省市的贯彻执行文件是在1995年下半年才开始制定.因此,土地增值税基本上是1996年开始征收的.为什么出现这样的不积极情况,主要是当时全国房地产行业还没有那么的火爆,除了海南那种炒买炒卖一片红火的热闹景象,其他地区的房地产行业还处以孩提时段. 第二个阶段:1996年到2002年,维持阶段 经过了1993年制定《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的第三个年头,部分省份才制定的土地增值税中涉及到住宅标准以及其他执行细则,而且预征率大部分确定在1%或0.5%以下,也就是说,土地增值税形同虚设.形成上述的原因,主要是因为1997年起亚洲金融风暴,再加上全球经济危机凑上热闹,使得刚刚起步的中国房地产行业进入了困难事情,大量的空置商品房产生,在这个紧急关头,国家为了不扼杀刚刚成长的房地产行业.居然制定了一个房地产行业中有史以来最不可思义的优惠文件,1999年7月,财政部、国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于调整地产市场若干税收政策的通知》财税字【1999】210号,通知规定; 1.关于空置商品住房(1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房)税收政策问题,为了加快住房资金周转,降低金融资产的风险,促进积压空置商品房的销售,对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠;2. 对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。3.房改房免征营业税.假如这个文件放到现在执行,估计房地产会更好一点,至少少缴了税,房地产商们也不好意思多加价房价.让人感觉到这会是一个多么美妙的世界! 更有一个激动人心的消息,1999年部分所谓的经济人士提出了取消土地增值税的建议,因此国家税务总局于1999年10月份在武汉召开部分省市税务机关参加的座谈会,其中一个议题就是取消土地增值税这个税目.国家税务总局最大的失误,就是邀请了部分省市税务机关参加座谈,按照总局的建议是应该取消的; 与会的代表不同意,部分地方税务机关代表认为,土地增值税是地方税的税种应当保留,纳税存在困难的,可以暂免征收.于是,这个税目就这样的被保留了下来,让房地产行业及穷苦大众白欢喜了一场. 第三个阶段: 2003年到2006年,启动阶段.

土地增值税申报操作手册(20160807周翔) (2)

金税三期工程 土地增值税登记、申报用户操作手册

第一章项目登记 1. 土地增值税纳税申报表(一)(从事房地产开发的纳税人预征适用) 操作步骤 1.操作路径:【功能菜单】—【管理服务】—【税源项目登记】—【土地增值税项目登记】 办理人员进入项目登记页面。在项目界面中输入纳税人识别号,按回车键,带出纳税人登记信息,点击下一步,进入项目登记页面。 2.按规定录入项目登记信息。

3.点击<保存>按钮,项目登记成功。系统自动产生土地增值税项目编号。 注意:1.因金税三期的土地增值税项目编码与税友龙版生成规则不一样,所以需要做重新登记。

第二章申报 2. 土地增值税纳税申报表(一)(从事房地产开发的纳税人预征适用) 操作步骤 1.操作路径:【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表(一)(从事房地产开发的纳税人预征适用)】办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号,按回车键,带出纳税人登记信息,点击项目编号回车,弹出土地增值税项目信息选择界面,选择相应的土地增值税项目编号,点击<确认>按钮。 2.录入需要的申报数据:

3.点击<保存>按钮,申报成功。 注意事项 1.土地增值税预征要先完成土地增值税预征税种登记。 2.土地增值税预征要选择正确的土地增值税项目编码,否则已预缴税款将汇总出错。

3. 土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用) 操作步骤 1.进入菜单界面【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)】办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号,按回车键,带出纳税人登记信息,点击项目编号回车,弹出土地增值税项目信息选择界面,选择相应的土地增值税项目编号,点击<确认>按钮。 2.选择所属期起止,录入开户银行、银行账号、总可售面积、自用和出租面积、已售面积、其中:普通住宅已售面积、其中:非普通住宅已售面积、其中:其他类型房地产已售面积及相关申报数据。

土地增值税清算报告修订版

土地增值税清算报告 Company number:【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

XXXX建设项目 技术咨询合同 (合同编号:) 项目名称: xxx小区建设项目土地增值税清算报告编制委托人: (甲方) 受托人:税务师事务所 (乙方) 签订时间: 2018 年月日 签订地点: 二〇一八年月日

技术咨询合同 合同编号: 委托人: 法定住址: 法定代表人: 职务: 委托代理人: 身份证号码: 通讯地址: 邮政编码: 联系人: 电话: 传真: 帐号: 电子信箱: 受托人: 法定住址: 法定代表人: 职务: 委托代理人: 身份证号码:

通讯地址: 邮政编码: 联系人: 电话 传真: 帐号: 电子信箱 依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《注册税务师管理暂行办法》、《国家税务总局关于印发注册税务师执业基本准则的通知》等规定,经双方协商一致,签订本合同,以资共同遵守。 一、委托事项 xxx房地产开发有限公司(以下简称委托人)委托 xxx税务师事务所(以下简称受托人)进行下述专项土地增值税清算报告编制: 完成委托方开发的石江景苑小区房地产项目土地增值税清算工作,并编制相应报告。本项土地增值税清算报告编制业务预定在月日至月日内完成。如有特殊情形可适当延长。 二、代理费用及支付方式 1.按照实际参加土地增值税清算报告编制工作的各级工作人员所耗用时间及现行事务所业务收费标准和地方政府有关规定,完成本项业务代理费

用为:人民币元(大写元),该费用包括受托人的编制费、差旅、食宿等全部费用,委托人不再支付其他任何费用。 2.委托人在土地增值税清算报告编制约定书签约时支付土地增值税清算报告编制费用总额的__50___%,即大写元,交付土地增值税清算报告并通过税务机关审核认定后支付剩余的土地增值税清算报告编制费用,即大写元。 3.如因土地增值税清算报告编制工作遇到特殊疑难重大问题,致使受托人增加土地增值税清算报告编制程序使实际土地增值税清算报告编制工作时间有较大幅度的增加,委托人可在了解实情后,视情况增加土地增值税清算报告编制费用。 4.土地增值税清算报告编制过程中因委托人原因,中止土地增值税清算报告编制,受托人不退土地增值税清算报告编制费。 5.受托人开具普通发票后,经委托方核验发票合格后通过网银转账的方式进行支付,委托人通过网银转账方式将相应款项支付至受托人账户后即视为委托人已完成支付义务。因受托人迟延开票或开具的发票不符合规定等原因产生的任何法律风险委托方不承担任何责任。 三、鉴证责任与土地增值税清算报告编制责任 1.委托人承担鉴证责任(管理当局的责任),即建立健全的内部控制制度,保护资产的安全,并保证其提供的全部资料的真实性、完整性和合法性; 2.受托人承担土地增值税清算报告编制责任,对所出具的土地增值税清算报告编制报告承担责任。

土地增值税清算文件.doc

房地产开发企业土地增值税清算操作规程 第一节清算前准备工作 一、清算资料的收集 清算人员在清算工作开始前,应从以下几个方面收集资料: 1、纳税人应报送的资料 ①房地产开发企业土地增值税纳税清算申报表及各项明细表; ②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同及结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料; ③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料(详见下一条)等。如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。 2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料 ①开发项目立项批复; ②规划申请、报告及图纸,建设用地规划许可证;建设工程规划许可证; ③土地使用权证; ④建筑工程施工许可证; ⑤建设工程施工图设计文件审查批准书; ⑥商品房销(预)售许可证; ⑦工程概况及备案意见;

⑧房屋分户(室)面积对照表(加盖市房屋产权监理处面积复核专用章); ⑨销售房地产有关证明资料,以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。 ⑩转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据; ○11其他补充资料:当期财务会计报表;项目的预算、概算书;能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同;与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。 3、税务机关应掌握的内部资料 ①房地产业项目登记管理的资料。核对房地产项目登记管理的相关表格,掌握房地产项目的建设进度和销售进度情况; ②税款入库资料。从信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。 二、案头审核 税务机关要对纳税人报送的资料进行核实,了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。主要核实项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积,各种面积确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。案头审核中应至项目开发现场实地擦看,确认房屋开发面积。 ①项目用地面积:了解《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》中土地面积,(主要以土地使用权证中登记土地面积确认),对分期开发的项目(分期开发的项目以发改委批文为依据)还应了解土地的分

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