住宅户型平面分析(一)

（2） 住宅户型评价（策划部前期组、后期组）

三种 方法
三种方法：
（1） 专业性：世联标准（定量） （2） 合理性：人居标准（定性） （3） 市场性：民俗标准

第一篇 建筑平面分析
（1） （2） （3） （4） 概论 经典平面推介 创新平面推介 参考平面
住宅 平面 分析

第二篇 户型平面评价
（1） 专业性：世联标准 （2） 合理性：人居标准 （3） 市场性：习俗标准

一梯二户( 紫荆苑 ）
经典 平面 推介
（16）
优点
1.户户南向、南北通透 2.所有房间方正实用 3.餐厅独立且通风采光 3.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
1.对土地要求高（东西向有充足 地块条件）


一梯二户（ 上海 • 万里城 ）
2000年中国南北住宅获奖设计特别金奖
经典 平面 推介
（17）
优点

入户花园（ 中海阳光棕榈园 ）
创新 户型 推介
（ 7）
优点
1. 入户花园缓解了南侧户对北 侧户的南向遮挡 2.户户南向、方正实用 3.所有房间均能通风采光 4. 北侧两户型南北通透 5. 消防楼梯通风采光
缺点
1.电梯厅不能通风采光（小高层 应可解决） 2.若进深太大,实际上绿化很难 存活(成为开敞的房间)
缺点
1.电梯厅不能通风采光 2.C、D户型厨房离大门较远

一梯四户“蝶式平面”（ 德福花园 ）
经典 平面 推介
（8）
优点
1.户户南向,3A、01户型南北通 2.房房方正 3.户户双阳台 4.消防楼梯通风采光
缺点
1. 3A、01户型南向面较少（受 到03、02户型遮挡） 2. 餐厅采光不足 3.电梯厅不能通风采光
优点
1.广告词“ 买一层，送一层” 2.丰富室内空间 3.客厅3.9米层高增加空间高度
缺点
1.不适应家有老年人使用 2.此类户型所增加面积已计入提 高的单价，如客户认知将事与 愿违——客户没受到真正实惠

高厅组合（ 浪琴屿花园 ）
4.2米
高厅跃式 高厅复式 2.8米
（ 香逸名苑高层 ）
创新 户型 推介
1.板式住宅，南北通透 2.房室方正 3.客厅、餐厅分设且通风采光 4.公共卫生间干湿分区 5.楼梯间通风采光
缺点
1.板式建筑有时“黑房”难免， 如 联体部分的主人房卫生间

一梯十户以上（ 丽阳天下 ）
经典 平面 推介
（18）
优点
1.一房、二房户型所有房间方正 实用,所有住人房采光充分,景 观开扬 2.所有房间均能自然通风采光 3.电梯厅、消防楼梯通风采光
板式
点式 联体
[ 概论 ]
1 .处理不好,易形成东 西向房 2 .围合太死,对区内通 风不力,且形成回声 等噪音影响
（2）经典平面推介
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一梯八户( 都市花园 )
经典 平面 推介
（1）
优点
1.户型方正,实用率高 2.有阳台、凸窗 3.各房采光理想 4.北向二房、南向三房减少销售压力
住宅平面分析
一个标准 二个目的 三种方法
用专业标准评价住宅户型
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去不去，看位置 行不行，看户型 定不定，看价格
客户 购房 经验 之谈


（一） 向发展商、建筑设计院提出 住宅户型的建筑平面推介 （二） 评审户型平面时，用世联特 有的专业方法，对户型方案 提出评价意见或修改建议

阳光花房（ 世纪村二期 ）
创新 户型 推介
（ 8）
优点
1.由于开间大(5米),可使入户过 渡空间大部有阳光,空中花园有 实际意义
缺点
1.计1/2建筑面积,只有大户型可 采用 2.使总价增加8~12万元,非一般 客户可接受

双拼户型（ 香蜜湖豪庭 ）
C、D户型68 ㎡， 双拼成136 ㎡五 房户型
目录

第三篇 户型评价及户型修改
（1）传统户型点评方法 （2）世联户型评价方法 （3）户型修改建议
住宅平面分析
（第一篇）
世联地产专业培训课程
2007 年 7 月 10 日
第一篇 建筑平面分析
（1） 概论 （2） 经典平面推介 （3） 创新平面推介 （4） 参考平面
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SOHO（ 旭飞城市广场 ）
创新 户型 推介
（ 5）
优点
1.39 ㎡的跃式居住单元，层高 3.9米 2.39㎡的户型作跃式设计很难得
缺点
1.studio空间， 其自由度有限

“黄金小户型”（ 碧桐湾、好来居 ）
创新 户型 推介
（ 6）
优点
缺点
1.38 ㎡的小复式居住单元，两层 1.楼梯不适应老年人居住 层高各2.8米 2.楼梯占用空间不少面积 2 2.可送阳台2.2m 3.精致实用 4.若上层层高<2.2米则可送面积， 实现“买一层，送一层”
经典 平面 推介
（13）
优点
1.所有房间方正实用 2.户户向南、户户有阳台 3.所有房间均能通风采光 4. A、D户型南北通透 5.电梯厅、消防电梯通风采光
缺点
1.实用率稍低 2.管道外露影响建筑外立面 3. C、B户型餐厅较小(若建筑改 为高层、增加电梯数可改观)

一梯三户（ 富怡雅居 ）
经典 平面 推介
经典 平面 推介
（3）
优点
1.港式最新“一梯八户”户型 2.住人房、客厅采光通风好 3.每户有阳台 4.方正实用、通风采光 5.电梯厅、消防楼梯能通风采光
缺点
1.实用率较低 2.北向、西向户型可能成销售难 点

一梯六户（ 长城
• 百花园 ）
经典 平面 推介
（ 4）
优点
1.所有户型均能向南,具有好朝向 2.除C、D户型客厅外,所有房厅 均方正 3.电梯厅、消防楼梯能通风采光 4. A、F户型南北通透

[ 概论 ]

自然景观 > 朝向 > 小区景观
中心花园、组团绿化
海景、湖景、山景、高尔夫景
景观 与 朝向 选择

案例： 1． 国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售 2． 洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没有销售压力

[ 概论 ]

经典户型定义
市场上采用最多的 为大多数业主认同的 经得起专业、市场挑剔的 零缺陷(少缺陷)户型
1.通风差 2.户型间可能产生对 视影响私密性
1.高层建筑常采用 2. 香港、深圳的 高层住宅区多 采用 3.可一梯多户 1.多层建筑多采用 2.大户型高档住宅 采用 3 .一般一梯二户 4 .在京、沪房地 产市场中被推 崇备至 1 .深圳目前常采 用 2 .一般多用一梯 四户平面拼接
1 .总平面布置呆板 （兵营式排列）
[ 概论 ]
建筑平 面类型
优 点
缺 点
备 注
点式
建筑 平面 评价
1.容积率可充分利用 2.建筑风格富于变化 3.室外管道便于安排 4.对场地要求不高 5 . 便于户型布置 6 . 结构稳定性强 1 .有极好的通风性,容 易形成穿堂风 2 .朝向好,可做到户 户向阳 3 .宽敞明亮 4 . 私密性好 1 .便于围合布置，土 地利用率高 2 .部分户型能南北通 透 3 .可做到户户向阳
创新 户型 推介
（ 9）
优点
1.具有双拼的可能性，使户型具 有客户选择的灵活性 2.应为“创新意识”的户型，在 设计时即考虑今后有双拼可能
A、B户型55 ㎡， 双拼成110 ㎡四 房户型 缺点
1.两套房双拼之间的梁底高度须 有保证（扁梁、大板、高层高）

送花园户型（ 港湾丽都 ）
缺点
1.东、西户型厨房离大门较远 2.电梯厅、消防楼梯不能通风 采光

一梯八户( 国都花园 )
经典 平面 推介
（2）
优点
1.6户三房户型均有南向房间 2.2户有较大阳台 3.管道易于布置
缺点
1.C、D、H、G户型厨房采光较差 2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光

一梯八户“蛙式平面”( 碧海蓝天 )
缺点
1. C、D户型客厅为钻石厅 ( 港式第一代“一梯八户”的 钻 石厅不被市场接受 )

一梯六户（ 长益花园 ）
经典 平面 推介
（ 5）
优点
1.户户南向 2.除A、F、C、D户型客厅外,所 有房厅均方正 3.电梯厅、消防楼梯能通风采光 4. A、F户型南北通透
缺点
1. A、F、C、D户型客厅欠方正
优点
1.大部主要产品房间方正实用 2.户户向南 3.所有房间均能通风采光 4.户户有玄关 5.人流通道互不干扰 6.电锑厅、消防楼梯通风采光
缺点
1. 1、2户型厨房不方正（无碍）

一梯四户（ 碧华庭居 ）
经典 平面 推介
（11）
优点
1. 户户南向、方正实用 2. 所有房间均能通风采光 3. 北侧两户型南北通透 4. 电梯厅消防楼梯通风采光

一梯四户（ 百仕达花园 ）
经典 平面 推介
（9）
优点
1.所有房间方正实用 2.户户向南 3.所有房间均能通风采光 4. E、G户型南北通透 5.消防楼梯通风采光
缺点
1. E、G户型客厅采光面较小 2.无生活阳台（可添加） 3.电梯厅不能通风采光

一梯四户（ 广州银海大厦 ）
经典 平面 推介
（10）
（1） 概论
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中国 民居 对朝 向的 选择
广东以北民居：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前 提 广东民居（北回归线以南）： 向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉 香港民居： 寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究 客户购楼朝向选择： 东南向 > 南向 > 西南向 > 东向 > > 东北向 > 北向 > 西向 > 西北向
注： 评价 = 设计
课程 讲授 目的
设计或修改设计主要是建筑 设计院的工作

策划人员 项目经理
课程 讲授 对象


销售人员 需要房地产知识的人士


一个标准：世联户型评价标准
一个 标准 二个 目的
（1）深圳住宅户型分类表 （2）世联住宅性能标准表 （3）世联住宅户型评价表

二个目的：
（1）住宅平面推介（策划部前期组）
户型 定义

创新户型定义
有独创性的 为市场接受的 新型实用户型 理想户型能把住宅本身的功能性、舒适性以 及审美性完美融合在一起，使以人为本的居 住理念得到最好诠释
[ 概论 ]

经典户型 创新户型
经典平面

经典 建筑 平面 定义

经典建筑平面定义：
能够容纳、布置经典户型、创新 户型的建筑平面
创新户型应在经典建筑平面中 创新设计
（14）
优点
1.户户南向 2.后两户型南北通透 3.所有房间方正实用 4.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
1.北二套房工作阳台与生活阳台 混用 2.电梯厅间接通风采光

一梯二户( 富怡雅居 ）
经典 平面 推介
（15）
优点
1.户户南向、南北通透 2.所有房间方正实用 3.消防楼梯通风采光
缺点
1.高层只有大户型才能采用 2.电梯厅不能通风采光
（ 3）
优点
1.丰富室内空间 2.客厅4.2米层高 增加客厅空间高度 3.主人房设在上层,私密性强
复式下层
高厅
复式上层
缺点
1.适应较大户型采用

SOHO（ 雕塑家园 ）
创新 户型 推介
（ 4）
优点
1.类“马赛公寓”的别墅居住单 元 2.空间丰富 3.南北通透
缺点
1. 70㎡的户型作跃式设计，有点 勉为其难

一梯六户（ 碧中园 ）
经典 平面 推介
（6）
优点
1.所有户型均能向南, 2.所有主要房厅均方正 3.消防楼梯能通风采光 4. 01、06户型南北通透
缺点
1. 03、04户型厨房不方正（无 大碍） 2.电梯厅不能通风采光

一梯六户（香港 • 港景峰55层）
经典 平面 推介
（7）
优点
1.主要房间方正、朝向好 2.北向户型面积小,销售压力小 3.所有房间均能通风采光 4.消防楼梯可通风采光
缺点
1.适应大户型采用 2.不适应家有老年人使用

来自百度文库三错层（ 丽景城 ）
3.9米 3.9米
2.8米 2.15米 2.8米
三房户型 95.7 M2 偶数层送一房一卫21.22 M2 奇数层送一房20.96 M2 二房户型 79.5 M2 偶数层送一房一卫18.2 M2
创新 户型 推介
（ 2）
奇数层送一房14.9 M2
缺点
1.厨房不方正（无大碍） 2.A~D、B~C生活阳台与服务阳 台距离较近，对视严重


一梯四户（金海湾花园）
2000年中国南北住宅获奖 设计特别金奖
经典 平面 推介
（12）
优点
1.点式住宅，户户南向 2.大多房室方正 3.客厅、餐厅分设 4. 电梯厅、楼梯间通风采光
缺点
1.主人房有斜角

一梯四户（ 海天一色 ）
缺点
1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧 张与环境的干扰可想而知 2.单间户型不方正
（3）创新平面推介
一般在经典建筑平面中创新 多为空间上的创新 小户型住宅的创新设计活跃
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三错层（ 创世纪海滨花园 ）
创新 户型 推介
（ 1）
优点
1.增加使用面积 2.丰富室内空间 3.客厅3.9米层高增加空间高度