世联地产专业培训-住宅户型平面分析
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世联行房地产培训
PART 03
房地产开发流程与关键节 点控制
土地获取途径及风险评估方法论述
土地获取途径
包括招标、拍卖、挂牌、协议出让等方式，应了解不同方式的操 作流程和优劣势。
风险评估方法
包括市场调研、政策分析、地块分析等方面，应掌握科学的风险 评估方法，以规避潜在风险。
注意事项
在土地获取过程中，应注意土地权属、规划条件、土地成本等问 题，确保土地获取的合法性和经济性。
01 02
竣工验收条件
包括完成工程设计和合同约定的各项内容、有完整的技术档案和施工管 理资料、有工程使用的主要建筑材料等的进场试验报告等，应符合相关 法规和规范要求。
备案流程
包括提交竣工验收报告、审查验收资料、现场查验等环节，应确保流程 的规范性和高效性。
03
后续工作
在竣工验收备案完成后，应及时整理归档相关资料，并做好项目的移交
培训方案设计
制定系统化、针对性的培训方案，包括产 品知识、销售技巧、客户服务等方面，采 用多种培训形式和方法。
客户关系建立、维护和提升策略分享
客户关系建立
通过多种渠道获取客户信息，建立客户档案，主动与客户保持联 系，了解客户需求和意向。
客户关系维护
定期回访客户，关注客户动态，提供及时、专业的售后服务，积极 解决客户问题。
03
针对目标客户群体的潜在需求，进行挖掘和引导，提升项目的
吸引力和竞争力。
产品策划与创新设计思路
产品类型与定位
根据目标客户群需求和市场竞争态势，确定项目的产品类型（如住宅 、商业、办公等）和定位（如高端、中端、刚需等）。
户型设计与优化
结合目标客户群需求和地块条件，进行户型设计优化，提高户型的实 用性和舒适性。
世联小户型住宅专项研究业务的经验分享47PPT
从人口统计学、经济学方面 与深圳进行比较分析
前瞻性判断指标体系的建立
分类研究
采用区域+案例的研究形式，对 交通、配套、项目规模、区域 属性、人口结构等进行分析
分区研究
寻找区域价值差异的规律，得 出价值选择要素的判断依据
城市各片区的区域属性分析
城市各片区的差异价值比较
小户型项目生存条件的KPI体 系
资料来源：深圳市第五次人口普查资料
世联小户型住宅专项研究业务的经验分享47PPT
2000年各区人口出生率和自 然增长率
2000年罗湖区 人口金字塔图
各区人口结构特点分析
1.福田区和罗湖区人口结构特征明显 ，总量上男性明显多于女性，0-15岁 未成年人的数量明显多于其他区域说 明核心家庭的比例较高
2. 罗湖和福田区女性人口在各个年龄 段保持与男性相对稳定状况，但是宝 安和龙岗区的女性人口在20-24岁达到 高峰明显多于男性，在30岁左右出现 一个平衡点，其后急剧减少，说明在 适婚年龄以后女性有再次移居的趋势
年均 增长 15.37% 8.42%
10.97% 12.23% 10.71%
…
19.20%
19.20% …
注：人口密度用“人/平方公里”来衡量
男性 女性
特区内 特区外 深圳市
•性别比=男性人口数/女性 人口数
•深圳市未成年人口（ 0~14岁）的性别比非常高 ；
•在15-24岁年龄段，人口 的性别比远远低于正常水 平；
我们的研究思路与方法
规律 研究
国际视角的案例研究
• 从人口统计学角度分析小户型住宅 物业发展的关键因素
城市 基础 研究
宏观背景和约束性条件
• 宏观经济背景、城市化发展、城市 规划等
前瞻性判断指标体系的建立
分类研究
采用区域+案例的研究形式，对 交通、配套、项目规模、区域 属性、人口结构等进行分析
分区研究
寻找区域价值差异的规律，得 出价值选择要素的判断依据
城市各片区的区域属性分析
城市各片区的差异价值比较
小户型项目生存条件的KPI体 系
资料来源：深圳市第五次人口普查资料
世联小户型住宅专项研究业务的经验分享47PPT
2000年各区人口出生率和自 然增长率
2000年罗湖区 人口金字塔图
各区人口结构特点分析
1.福田区和罗湖区人口结构特征明显 ，总量上男性明显多于女性，0-15岁 未成年人的数量明显多于其他区域说 明核心家庭的比例较高
2. 罗湖和福田区女性人口在各个年龄 段保持与男性相对稳定状况，但是宝 安和龙岗区的女性人口在20-24岁达到 高峰明显多于男性，在30岁左右出现 一个平衡点，其后急剧减少，说明在 适婚年龄以后女性有再次移居的趋势
年均 增长 15.37% 8.42%
10.97% 12.23% 10.71%
…
19.20%
19.20% …
注：人口密度用“人/平方公里”来衡量
男性 女性
特区内 特区外 深圳市
•性别比=男性人口数/女性 人口数
•深圳市未成年人口（ 0~14岁）的性别比非常高 ；
•在15-24岁年龄段，人口 的性别比远远低于正常水 平；
我们的研究思路与方法
规律 研究
国际视角的案例研究
• 从人口统计学角度分析小户型住宅 物业发展的关键因素
城市 基础 研究
宏观背景和约束性条件
• 宏观经济背景、城市化发展、城市 规划等
世联豪宅产品户型发展规律研究23PPT
居住感受
•赠送、空中庭院
• 功能的进一步细分
• 多元化的空间分布格 局
• 以顶级精装修匹配豪 宅价值
•细分、多元化空间 •豪宅功能的提升 •顶级精装修匹配价值
•强调，不同的开发阶段，做匹配的豪宅产品价值提 升……
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
第一阶段：大盘起势至关重要，降低风险，尽量贴 近市场
•以舒适三、四房为主力户型，少量200平米以上四房为标杆 •产品标准：1、相比竞争对手的舒适度保证； •2、初期项目综合体价值没有成形，仍需要部分大面积的实用赠送提升项目产品价值。
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•户型提升面： •产品高附加值——赠送
•第一阶段： 120平米以上三房选择高 附加值产品提升产品竞争力
朝南
—— ≥ 3.3 ≥ 3.3
——
两梯四户 两梯三户或四户 两梯三户或两户
——
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•现金流产品—— •第一阶段：以梯三梯四为主，保证纯南、
•主流舒适2、3房
南北通透
• ❖• 一梯三（香港贝沙湾）
• • 一梯四பைடு நூலகம்
•户型设计亮点：
•建议面积区间：
•建议面积区间：
户型设计亮点： • •中间套：120~140㎡
•超级无敌视野 •超级的空间享受 （如多面采光、阳光 室、空中花园、绝对 的通透性） •豪华功能享受（如 桑拿房、景观卫生间）
•1 •生态走廊+户内
花园系列
•2 •错层露台 •3 •入户花园 •4 •专属私家电梯
•建议面积区间： •180~220平米
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•赠送、空中庭院
• 功能的进一步细分
• 多元化的空间分布格 局
• 以顶级精装修匹配豪 宅价值
•细分、多元化空间 •豪宅功能的提升 •顶级精装修匹配价值
•强调，不同的开发阶段，做匹配的豪宅产品价值提 升……
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
第一阶段：大盘起势至关重要，降低风险，尽量贴 近市场
•以舒适三、四房为主力户型，少量200平米以上四房为标杆 •产品标准：1、相比竞争对手的舒适度保证； •2、初期项目综合体价值没有成形，仍需要部分大面积的实用赠送提升项目产品价值。
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•户型提升面： •产品高附加值——赠送
•第一阶段： 120平米以上三房选择高 附加值产品提升产品竞争力
朝南
—— ≥ 3.3 ≥ 3.3
——
两梯四户 两梯三户或四户 两梯三户或两户
——
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•现金流产品—— •第一阶段：以梯三梯四为主，保证纯南、
•主流舒适2、3房
南北通透
• ❖• 一梯三（香港贝沙湾）
• • 一梯四பைடு நூலகம்
•户型设计亮点：
•建议面积区间：
•建议面积区间：
户型设计亮点： • •中间套：120~140㎡
•超级无敌视野 •超级的空间享受 （如多面采光、阳光 室、空中花园、绝对 的通透性） •豪华功能享受（如 桑拿房、景观卫生间）
•1 •生态走廊+户内
花园系列
•2 •错层露台 •3 •入户花园 •4 •专属私家电梯
•建议面积区间： •180~220平米
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住宅户型分析讲义PPT
7.阳台和储藏空间 阳台是生活品质提升的一个表现，如果是120平方米的户型至少要做 到双阳台，如果能做到观景阳台、生活阳台、杂物阳台分离更好。 通常观景阳台与起居厅相连，采用大面积玻璃窗，两者之间以隔断 墙为宜，为今后打通为一个大空间留有余地；生活阳台在设计中应 考虑水管、地漏、插座等，可放置洗衣机、晾晒衣物或扩大为卧室 观景阳台；杂物阳台与餐厅相连，作为储藏空间使用。 单独的储藏空间也是必要的，可放置很多生活杂物，如家电包装盒、 箱包等。为保证居家的整洁清新，储藏空间必不可少。
9
4.卧室 卧室，尤其是主卧室是当前户型设计的重点。卧室是住宅中最私密 的空间，应尽量远离入户玄关和起居厅，实现动静分区；一般主卧 室的面宽宜控制在3.6~4.5米，进深不宜小于3.9米，儿童卧室面宽 可做到3~3.3米；主卧室最好朝南，设有独立卫生间、步入式衣帽间、 化妆间等辅助功能，次卧室应临近公共卫生间；主卧、父母与儿童 卧房门尽量不对开，避免交叉干扰，以设置缓冲的走道或玄关为宜。 （当然，140平方米的户型也可以做出书房、佣人间等，在这里将之 作为卧室考虑。）
2
4、餐厅的功能渐趋多样、结构开放 餐厅已成为现供家庭聚会，情感交流的重要场所，从某种意义上来讲， 餐厅分担了客厅内作为家庭成员情感交流场所的重要部分，同时集宴请 宾朋、休闲娱乐等功能为一体。餐厅面积在9-15平米之间，面宽多在2.4 米到3米，进深与面宽比多控制在1.2：1的范围内。餐厅往往与厨房联 系密切，以前放于餐厅内的一些设施如冰箱等开始往厨房转移。随着厨 房功能的细化，餐柜开始较少使用。餐桌的布置仍以6人座的长形餐台 为主，往往会处于餐厅的中心，很多情况下餐厅与客厅没有隔墙，故餐 厅的装饰风格是客厅的延续，并注重视觉效果。
能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”也是一种极 为舒适的享受； B、厨房也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将降低 下厨人的工作热情； C、卫生间也应有良好的通风采光条件，无异味，不长霉； D、卧室不能有黑屋暗房，应尽可能安排多的房间朝向南面，确 保阳光能照耀房间，如不能满足，则首先满足客厅与主卧； 当小区周边有突出的景观时，户型的布局应以景观为中心， 首要安排客厅和主卧朝向景观
9
4.卧室 卧室，尤其是主卧室是当前户型设计的重点。卧室是住宅中最私密 的空间，应尽量远离入户玄关和起居厅，实现动静分区；一般主卧 室的面宽宜控制在3.6~4.5米，进深不宜小于3.9米，儿童卧室面宽 可做到3~3.3米；主卧室最好朝南，设有独立卫生间、步入式衣帽间、 化妆间等辅助功能，次卧室应临近公共卫生间；主卧、父母与儿童 卧房门尽量不对开，避免交叉干扰，以设置缓冲的走道或玄关为宜。 （当然，140平方米的户型也可以做出书房、佣人间等，在这里将之 作为卧室考虑。）
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4、餐厅的功能渐趋多样、结构开放 餐厅已成为现供家庭聚会，情感交流的重要场所，从某种意义上来讲， 餐厅分担了客厅内作为家庭成员情感交流场所的重要部分，同时集宴请 宾朋、休闲娱乐等功能为一体。餐厅面积在9-15平米之间，面宽多在2.4 米到3米，进深与面宽比多控制在1.2：1的范围内。餐厅往往与厨房联 系密切，以前放于餐厅内的一些设施如冰箱等开始往厨房转移。随着厨 房功能的细化，餐柜开始较少使用。餐桌的布置仍以6人座的长形餐台 为主，往往会处于餐厅的中心，很多情况下餐厅与客厅没有隔墙，故餐 厅的装饰风格是客厅的延续，并注重视觉效果。
能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风”也是一种极 为舒适的享受； B、厨房也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将降低 下厨人的工作热情； C、卫生间也应有良好的通风采光条件，无异味，不长霉； D、卧室不能有黑屋暗房，应尽可能安排多的房间朝向南面，确 保阳光能照耀房间，如不能满足，则首先满足客厅与主卧； 当小区周边有突出的景观时，户型的布局应以景观为中心， 首要安排客厅和主卧朝向景观
世联地产最全的别墅专题研究(2)
首层、地下室
分层
首层 地下室
功能空间
门厅 客厅
餐厅
家庭厅 公用卫生间 厨房（区分中厨、西厨）
次卧室 家庭影院 多功能厅
设备间 洗衣房/储藏
车库 工人房(包括卫生间）
面积(㎡)
5 60
30
30 5 15 15 20 - 30 20 10 10 20 10
总面积(㎡)
160
90-100
6
地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议
二层
分层
二层
功能空间
主卧区1
主卧室 主人卫生间 步入式衣橱
书房
次卧室1
次卧室2
公用卫生间
面积(㎡)
15-20 10 510 10
15-20 10-15
5
总面积(㎡)
50-60 30-40
7
小独栋别墅推荐户型一 温哥华
森林C5-C
温哥华森林C5-C
总建筑面积 地上建筑面积 地上一层 地上二层 半地下室
1) 通常位于城郊区域，和市区之间有通畅便利的道路系统；2）高绿化率和优美的小区景观， 使居住环境更贴近自然 ；3）住宅功能的齐备性和独栋相接近 。
Townhouse 的技术要点
1）TH单体的层数通常在2~3层，面宽范围：以6~8米居多，最小可至4.8米，北京汤·House某 户型两开间面宽5.7米；上海格林春晓某户型面宽13米。 2）TH常见以6联、8联、10联居多，其总长度受消防规范限制不可超过70米（需核实）。 3）TH社区的容积率一般在0.6~0.8之间。
385㎡ 252㎡ 138㎡ 114㎡ 132㎡
地上一层
•布局紧凑，250平米的地上面积实现了两厅（客厅与家庭室）四卧。 •为节省用地，将整个建筑设计成进深大、面宽小，但主要的功能空间：客厅 和主卧室都保证了南向。 •客厅和餐厅结合布置，增加了空间的开阔感，同时以地面标高的变化加8 以区 隔。
分层
首层 地下室
功能空间
门厅 客厅
餐厅
家庭厅 公用卫生间 厨房（区分中厨、西厨）
次卧室 家庭影院 多功能厅
设备间 洗衣房/储藏
车库 工人房(包括卫生间）
面积(㎡)
5 60
30
30 5 15 15 20 - 30 20 10 10 20 10
总面积(㎡)
160
90-100
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地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议
二层
分层
二层
功能空间
主卧区1
主卧室 主人卫生间 步入式衣橱
书房
次卧室1
次卧室2
公用卫生间
面积(㎡)
15-20 10 510 10
15-20 10-15
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总面积(㎡)
50-60 30-40
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小独栋别墅推荐户型一 温哥华
森林C5-C
温哥华森林C5-C
总建筑面积 地上建筑面积 地上一层 地上二层 半地下室
1) 通常位于城郊区域，和市区之间有通畅便利的道路系统；2）高绿化率和优美的小区景观， 使居住环境更贴近自然 ；3）住宅功能的齐备性和独栋相接近 。
Townhouse 的技术要点
1）TH单体的层数通常在2~3层，面宽范围：以6~8米居多，最小可至4.8米，北京汤·House某 户型两开间面宽5.7米；上海格林春晓某户型面宽13米。 2）TH常见以6联、8联、10联居多，其总长度受消防规范限制不可超过70米（需核实）。 3）TH社区的容积率一般在0.6~0.8之间。
385㎡ 252㎡ 138㎡ 114㎡ 132㎡
地上一层
•布局紧凑，250平米的地上面积实现了两厅（客厅与家庭室）四卧。 •为节省用地，将整个建筑设计成进深大、面宽小，但主要的功能空间：客厅 和主卧室都保证了南向。 •客厅和餐厅结合布置，增加了空间的开阔感，同时以地面标高的变化加8 以区 隔。
世联地产入职培训1
39
4、建筑技术经济指标
套总建筑面积 （即目前的建筑面积 ） = 套内建筑面积+应分摊公共建筑面积
世聯地産
40
4、建筑技术经济指标
套内建筑面积： 房屋按套计算建筑面积，不包括公摊面积； 套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面 积+套内阳台面积。
世聯地産
41
4、建筑技术经济指标
套内使用面积（又名地毯面积）:
➢主卧两间、客厅朝南，对本项目
有较强的优势 ➢南北双阳台，阳台与客厅相连， 提高了阳台的使用性。 ➢餐厅设置独立，采光、通风性较 好，对本项目形成一定威胁
47
世聯地産
48
世聯地産
3房2厅2卫 建筑面积：105.99㎡ 套内面积： 84.70㎡
49
世聯地産
50
每一次的加油，每一次的努力都是为 了下一 次更好 的自己 。20.11.2120.11.21Sat urday, November 21, 2020
15
二、怎样读懂建筑图纸？
➢ 建筑术语简介 ➢ 识图基本常识 ➢ 建筑施工图 ➢ 建筑技术经济指标
世聯地産
16
1、建筑术语简介
世聯地産
地 形：地球表面上地物和地貌的总称。 地形图：将某地区地形状况按一定比例
绘制成图。 红线图：经城市规划行政主管部门划定的
用地范围内的土地面积。 一般用红笔圈在图纸上，具有法律效力。
世联新员工入职培训系列课程
建筑学常识
世聯地産
世联版权所有
我们的目的
在 最短 的时间内 掌握建筑学的基本专业知识
世聯地産
2
课程内容
☆ 一块地是怎样变成建筑物的？ ☆ 怎样读懂建筑图纸？ ☆ 怎样从建筑指标看项目定位？
4、建筑技术经济指标
套总建筑面积 （即目前的建筑面积 ） = 套内建筑面积+应分摊公共建筑面积
世聯地産
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4、建筑技术经济指标
套内建筑面积： 房屋按套计算建筑面积，不包括公摊面积； 套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面 积+套内阳台面积。
世聯地産
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4、建筑技术经济指标
套内使用面积（又名地毯面积）:
➢主卧两间、客厅朝南，对本项目
有较强的优势 ➢南北双阳台，阳台与客厅相连， 提高了阳台的使用性。 ➢餐厅设置独立，采光、通风性较 好，对本项目形成一定威胁
47
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3房2厅2卫 建筑面积：105.99㎡ 套内面积： 84.70㎡
49
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每一次的加油，每一次的努力都是为 了下一 次更好 的自己 。20.11.2120.11.21Sat urday, November 21, 2020
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二、怎样读懂建筑图纸？
➢ 建筑术语简介 ➢ 识图基本常识 ➢ 建筑施工图 ➢ 建筑技术经济指标
世聯地産
16
1、建筑术语简介
世聯地産
地 形：地球表面上地物和地貌的总称。 地形图：将某地区地形状况按一定比例
绘制成图。 红线图：经城市规划行政主管部门划定的
用地范围内的土地面积。 一般用红笔圈在图纸上，具有法律效力。
世联新员工入职培训系列课程
建筑学常识
世聯地産
世联版权所有
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在 最短 的时间内 掌握建筑学的基本专业知识
世聯地産
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课程内容
☆ 一块地是怎样变成建筑物的？ ☆ 怎样读懂建筑图纸？ ☆ 怎样从建筑指标看项目定位？
世联：别墅户型设计要点及案例
15
世联案例
小独栋户型设计要点
? 地上面积区间 300-320 平方米，总建筑面积 420-470 平方米 ? 宅基地面积 500-650 平方米，其中集中花园面积至少 200平方米 ? 地上二层，地下一层，地下面积 120-150 平方米 ? 室内车库，双车位 ? 4间卧室，包括 1个主卧区， 3间次卧室 ? 起居室面宽在 5米1以上 ? 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西橱、卧室； 二层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下。
9
世联案例
顺驰林溪
B1二层平面
总建面 324平米 其中地上 257平米
? 二层起居室上空处弧形转角楼梯的设计形成了楼 上楼下空间的良好交流，同时形成了一个二楼的小 公共空间，与内庭院的景观相结合，避免了别墅二 层常见的一条走道两边开门的单调和压抑感。 ? 一大一小两个内庭院的存在更好的将光线和景观 引入了主卧室和儿童房。 ? 主卧室的 180度大露台观景效果极好，且给了业 主未来一定的改造空间。
二层平面 一层平面
11
世联案例
亚澜湾-连院别墅
12
世联案例
地上一层
亚澜湾-连院别墅
地上二层
内庭院
院墙 山墙
13
小独栋户型
世联专题
本报告是严格保密的。
14
世联案例
小独栋户型设计原则
? 充分、合理、奢侈、有节制的张扬 ? 紧凑的平面布局和丰富的空间划分 ? 空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势 ? 平均空间尺度比豪宅别墅明显偏小，以合理的尺度保持家居的亲 切感和被包围的安全感 ? 可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧 室等 ? 注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层 次感
世联案例
小独栋户型设计要点
? 地上面积区间 300-320 平方米，总建筑面积 420-470 平方米 ? 宅基地面积 500-650 平方米，其中集中花园面积至少 200平方米 ? 地上二层，地下一层，地下面积 120-150 平方米 ? 室内车库，双车位 ? 4间卧室，包括 1个主卧区， 3间次卧室 ? 起居室面宽在 5米1以上 ? 一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西橱、卧室； 二层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下。
9
世联案例
顺驰林溪
B1二层平面
总建面 324平米 其中地上 257平米
? 二层起居室上空处弧形转角楼梯的设计形成了楼 上楼下空间的良好交流，同时形成了一个二楼的小 公共空间，与内庭院的景观相结合，避免了别墅二 层常见的一条走道两边开门的单调和压抑感。 ? 一大一小两个内庭院的存在更好的将光线和景观 引入了主卧室和儿童房。 ? 主卧室的 180度大露台观景效果极好，且给了业 主未来一定的改造空间。
二层平面 一层平面
11
世联案例
亚澜湾-连院别墅
12
世联案例
地上一层
亚澜湾-连院别墅
地上二层
内庭院
院墙 山墙
13
小独栋户型
世联专题
本报告是严格保密的。
14
世联案例
小独栋户型设计原则
? 充分、合理、奢侈、有节制的张扬 ? 紧凑的平面布局和丰富的空间划分 ? 空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势 ? 平均空间尺度比豪宅别墅明显偏小，以合理的尺度保持家居的亲 切感和被包围的安全感 ? 可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧 室等 ? 注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层 次感
2024年世联房地产基础知识培训
世联房地产基础知识培训一、引言随着我国经济的持续增长和城市化进程的加快，房地产市场在国民经济中的地位日益凸显。
房地产作为一种重要的资产类别，对于投资者和消费者来说，了解房地产基础知识显得尤为重要。
本培训旨在帮助参与者了解房地产的基本概念、市场运作机制、政策法规以及投资策略等方面的知识，提高对房地产市场的认识和分析能力。
二、房地产基本概念1.房地产的定义：房地产是指土地及其附属物，包括建筑物、构筑物、土地上的植物等。
房地产是国民经济的重要组成部分，具有使用价值和投资价值。
2.房地产的类型：根据用途可分为居住用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等。
根据开发程度可分为毛坯房、精装修房、现房、期房等。
3.房地产权益：房地产权益是指房地产所有权、使用权、收益权和处分权等。
房地产权益的转移是房地产交易的核心。
三、房地产市场运作机制1.房地产市场供求关系：房地产市场的供求关系决定了房地产价格的波动。
供不应求时，房地产价格上涨；供过于求时，房地产价格下跌。
2.房地产市场的参与者：房地产市场参与者包括房地产开发企业、房地产中介机构、金融机构、政府监管部门等。
3.房地产市场交易流程：房地产市场交易流程包括看房、签订合同、支付房款、产权过户等环节。
四、房地产政策法规1.房地产法律法规体系：我国房地产法律法规体系包括宪法、民法典、土地管理法、城市房地产管理法等。
2.房地产税收政策：房地产税收政策对房地产市场具有重要影响，包括契税、土地增值税、房产税等。
3.房地产金融政策：房地产金融政策主要包括信贷政策、利率政策、公积金政策等。
五、房地产投资策略1.房地产投资类型：房地产投资类型包括购买住宅、商业地产、工业地产、土地等。
2.房地产投资风险：房地产投资风险包括市场风险、政策风险、信用风险等。
3.房地产投资策略：房地产投资策略包括长期持有、短期炒房、租赁经营等。
六、结论房地产市场是我国国民经济的重要组成部分，了解房地产基础知识对于投资者和消费者来说具有重要意义。
世联经济型别墅的围合方式与庭院布局30PPT
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世联经济型别墅的围合方式与庭院布 局30PPT
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判定中产的标准（2）-----职业标准
党政机关公务员
频数 2227
百分比
73.3
办事人员与职员
频数 1042
•单位：次，％ 百分比 34.3
企业事业单位管理人员 2243
73.8
个体工商户
659
21.7
专业技术人员
2145
世联经济型别墅的围合方式与庭院布 局30PPT
通过对不同阶层消费者闲暇活动分析， 得到中产阶层特点：时尚、有责任感、 高知
小 资
中 产
富裕阶 层
活动（Action）
出入电影院 关注歌星行程、听歌星演唱会体育明星赛 事
经常看的 书
谁动了我的奶酪
给加西亚的信
私人朋友以吃饭形式聚会， 去歌厅K歌 喜欢参加各种社会组织，有高度的公德心
经济型联排别墅 在原有基础上有书房等功能房 中产身份的名片的下沉式客厅 直接接近自然的大露台 开放式，接近自然的卫浴 中产居住菜单上的甜品-----户户有景 回归自然的精神需求 和谐、清新、生态的健康社区
山水家园的时尚元素 社区外DIS道路识别系统 传统和现代相融合的建筑风格 社区空间、组团空间和内庭院的 设计
世联经济型别墅的围合方式与庭院布 局30PPT
经济型别墅----围合与庭院
➢组团内部、单体之间的围合与庭院 ➢单体内部的庭院设计
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世联经济型别墅的围合方式与庭院布 局30PPT
组团内部布局的创新（1）——组团内部U型、V 型排布，形成围合院落
美国早期townhouse兵营式排布
特点：
世联_经济型别墅的围合 方式与庭院布局_30PPT
世联户型研究拼合户型专题研究26P
要点说明
➢ 设计要求：设置两个卫生间，分别紧靠主卧室和卧室间廊道附近； ➢ 拼合措施：拼合后分别作为公共和主卧的卫生间； ➢ 设计要求：原有设置两个厨房，尽量紧靠或分离但周边有可扩大空
间成为大户型的厨房；
➢ 拼合措施：拼合后其中一个可改为其他功能房； ➢户型进行设计时，厨房和卫生间相邻设计， ➢拼合措施：分别使厨房和卫生间面积增大； ➢ 拼合时，在可能的情况下将两户的公共空间恰当的改为户内空间，
目的：为客户提供多选择贷款方案 内容：
联系至少2-3家银行提供贷款业务，其中至少一家为外资银行 同银行沟通，协商争取最大客户优惠的贷款方案
ACTION2：开发商多种让利方式，降低购房门槛
目的：降低客户购房门槛 措施1：交楼前，免供房——适用中小户型 措施2：返现金、减总价——从总价或首期中直接减去部分金额，可定额，或根据不同房型送不 同额度 措施3：低首付、分期付首期——发展商垫付部分或全部首付资金，小业主分期返还，一般是入 伙前还清
销售率 71.8% 43.2% 56.8%
案例启示 预留可能/功能实现/适度附加/不可强制
产品设计中预留拼合可能，充分降低拼合的工程难度； 拼合户型在功能实现、附加值等方面应优于原始户型产 品，如，增加一些景观利用，或者公摊面积的附加值等； 拼合户型的销售建议不强制：可考虑给予优惠倾斜或在 样板间打造等展示层面发力；
即将公摊面积改为户内面积，提升实用率；
➢ 保证拼合前的的每户有南向开窗，每套单体户型尽量减少拐角的设
计，为以后拼合方正的大户型提供方便；
产品设计 世联拼合案例实践技术总结
汇总拼合+赠送技术要求总结
在拼合前提下的赠送 技术要点： 入户花园 露台 内庭院 阳台 小结
世联地产专业培训-住宅户型平面分析
缺点
1. 3A、01户型南向面较少（受 到03、02户型遮挡）
2. 餐厅采光不足 3.电梯厅不能通风采光
一梯四户（ 百仕达花园 ）
经典 平面 推介
（9）
优点
1.所有房间方正实用 2.户户向南 3.所有房间均能通风采光 4. E、G户型南北通透 5.消防楼梯通风采光
缺点
1. E、G户型客厅采光面较小 2.无生活阳台（可添加） 3.电梯厅不能通风采光
（14）
优点
1.户户南向 2.后两户型南北通透 3.所有房间方正实用 4.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
1.北二套房工作阳台与生活阳台 混用
2.电梯厅间接通风采光
一梯二户( 富怡雅居 ）
经典 平面 推介
（15）
优点
1.户户南向、南北通透 2.所有房间方正实用 3.消防楼梯通风采光
缺点
1.高层只有大户型才能采用 2.电梯厅不能通风采光
缺点
1. A、F、C、D户型客厅欠方正
一梯六户（ 碧中园 ）
经典 平面 推介
（6）
优点
1.所有户型均能向南, 2.所有主要房厅均方正 3.消防楼梯能通风采光 4. 01、06户型南北通透
缺点
1. 03、04户型厨房不方正（无 大碍）
2.电梯厅不能通风采光
一梯六户（香港 • 港景峰55层）
经典 平面 推介
创新户型定义
有独创性的 为市场接受的 新型实用户型
理想户型能把住宅本身的功能性、舒适性以 及审美性完美融合在一起，使以人为本的居 住理念得到最好诠释
经典 建筑 平面 定义
[ 概论 ]
经典户型 创新户型
经典平面
经典建筑平面定义：
能够容纳、布置经典户型、创新 户型的建筑平面