第六章收益还原法及其运用
土地估价收益还原法
土地估价收益还原法一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r)m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。
二.运用收益还原法评估宗地价格的程序1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。
2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
2.4 总费用2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。
2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1.经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。
2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。
2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。
2.5 求取年纯收益1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:::土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
收益还原法
收益还原法考点1 收益还原法的概念考点2 收益还原法的基本公式考点3 收益还原法不同情况下的公式考点4 收益还原法估价的基本步骤考点5 土地年总收益的概念、测算方法考点6 总费用的测算方法考点7 土地纯收益的概念及测算方法考点8 土地还原率的概念及确定方法考点9 土地价格的确定考点10 收益还原法的适用范围及基本条件考点1 收益还原法的概念收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。
收益还原法是在估算土地在未来每年预期的纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总收益的一种方法。
它所求得的土地价格通常称为收益价格。
考点2 收益还原法的基本公式一般公式：考点3 收益还原法不同情况下的公式1、土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式：式中：p—土地价格；a—土地纯收益；r—土地还原率。
2、当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：3、当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为a；t年以后纯收益无变化，其i值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：，t年以后纯收益无变化，4、当t年以前(含第t年)纯收益有变化，其值为ai其值为a，r每年不变且大于零；土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下：5、纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期无限时的计算公式：当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
6、纯收益按等差级数递增或递减的，土地使用年期有限时的计算公式：当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
7、纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期无限时的计算公式：当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。
8、纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期有限时的计算公式：当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。
收益还原法的应用
收益还原法的应用一、土地价格评估例5－3 某公司于2003年11月以竞拍方式取得A地块50年使用权，并于2004年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1 200元／m2；其耐用年限为55年，目前该类建筑物重置价为1 500元／m2，残值率为10%。
A地块面积450m2，建筑面积为400m2。
目前该建筑全部出租，每月实收租金为10 000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为30元／月·m2，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%。
根据上述资料估算A地块在2007年11月的土地使用权价格。
估价过程如下。
（1）选择估价方法。
该宗地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
（2）估算房地产年总收益。
收益应采用客观收益，即30元／月·m2。
年总收益＝30×400×12＝144 000（元）（3）估算房地产年总费用。
①年税金：年税金＝20×400＝8 000（元）②年管理费：年管理费＝30×400×12×4%＝5 760（元）③年维修费：年维修费＝1 500×400×2%＝12 000（元）④年保险费：年保险费＝1 500×400×0．2%＝1 200（元）⑤房屋年折旧额：房屋年折旧额应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。
但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年限小于房屋耐用年限。
然而根据相关规定，使用者可使用房地产的年限即收益年限不能超过土地出让年限。
对本案例而言，房屋可使用年限为50－1＝49（年）。
这样，房屋的残值在使用期满时也并不能由产权人取得。
因此，整个房屋重置价必须在收益年限内全部收回，以回收整个投资。
大学课程《房地产估价》PPT课件：第六章 收益还原法(详) -06
，但当两宗都换算成无限年的价格之后，B的实际价格为5067.73元/㎡，
超过了A房产的5042.96元/㎡。
4.不同年限情况下市场比较法中价格 的调整
市场法中可比实例的年限经常与待估对象的年限不同，这时需 要先将可比实例的价格换算成与待估对象年限相同情况下的价 格，调整后的可比实例的价格才是合理的，否则年限不同的因 素会导致估价结果的发生偏差。
益价格，V为无限年的收益价格，K n
1
1 (1 Y )n
，则可得:
Vn V K n
若需要转换为收益年限为n1的价格，则
Vn1 V Kn1
（6-6） （6-7）
(6-7)式比上(6-6)式得到
Vn1
K n1 Kn
Vn
(1 Y )nn1 (1 Y )n1 (1 Y )n 1
1
Vn
【例6-3】假设一宗收益性房地产收益年限30年 ，价格是3000元/m2，同类房地产的报酬率是 10%。试计算该房地产收益年限若是50年情况下 的收益价格。
【例6-5】某宗工业用地的出让土地使用年限为50年，所处地段 的基准地价为1200元/m2，且在评估基准地价时设定的土地使用 为无限年，现行土地报酬率为10%。假设除了土地使用年限，该 工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过 基准地价求取该宗工业用地的价格。
解：根据已知条件，通过基准地价求取该工业用地的价格实际上 就是将土地使用无限年的基准地价转换成土地使用50年的地价。
要比较两宗年限不同房地产价格的高低，需要将它们先转 换成相同年限下的价格之后再进行比较才是合理的。
【例6-4】如果A，B两宗房地产，A的单价5000元/m2，收益 年限是50年；B的单价4600元/m2，收益年限为25年。假设 报酬率均为10%，试比较该两宗房地产价格的高低。
房地产估价方法收益还原法课件
房地产估价方法收益还原法
1、房地产出租中总费用的计算
（1）管理费 是指出租房地产要进行的必要管理所需的 费用。 （面积或租金的2%～ 5%）
（2）维修费 是指为保证房屋正常使用每年所支付的房 屋的维护费（修缮费用）。
（3）保险费 是指房地产所有者为使所拥有的房产免遭 意外而向保险公司支付的费用。（0.15%～ 0.2%）。
房地产估价方法收益还原法
• 其基本思想首先可以粗略地表述如下： • 由于房地产的使用寿命相当长久，占用某一收
益性房地产，不仅现在能取得一定的纯收益， 而且能期待在将来继续取得这个纯收益，这样， 该宗房地产的价格就相当于这样一个货币额， 如果将这个货币额存入银行也会源源不断地带 来一种与这个纯收益等量的收入。形象一点表 示： • 某一货币额× 利息率=不动产纯收益 • 那么，这某一货币额就是该宗房地产的价格。 房地产价格=纯收益/利息率
房地产估价方法收益还原法
（二）适用范围 本方法是以求取房地产纯收益为途径评估房地产 价值的一种方法，它只适用于有收益或有潜在收益 的房地产估价。
房地产估价方法收益还原法
六、估价步骤
（一）搜集整理资料 主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料，
实地调查获取。 对于应用收益法评估时，应根据待估房地产的位
房地产估价方法-收益还原法
房地产估价方法收益还原法
一、பைடு நூலகம் 呼
• 收益法,又称收益还原法、收益现值法、收益 资本化法。是房地产估价中最常用的方法之一， 它是对房地产和其他具有收益性质资产评估的 基本方法。
• 我国常用收益还原法，英文表述为 Income approach investment method
收益还原法基本原理
❖ 三、收益还原法的适用对象与条件
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益 的房地产。
如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐 馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标 准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农 地等。
❖ 不限于估价对象本身现在是否有收益， 只要估价对象所属的这类房地产有获取收益 的能力即可。
客观纯收益是指排除了各个企业实际利益中 属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响 后得到的一般正常收益。
❖ 注意：在用收益法进行房地产估价时，
r g 1 r
20
1
1
2%
50
10% 2% 1 10%
244.26万元
六、净收益按一定比率递减的公式
无 限
v
A
式中：g—净收益逐年递减的比率 假设前提是： （1）净收益按等比级数递减；
年
(r g ) （2）资本化率r大于零； （3）收益年限为无限年。
收益会不 会减为零
收益法适用的条件是房地产的纯收益和还 原利率都能够较准确地量化。
第二节 收益还原法的基本公式 ❖ 一、一般公式
一般公式 还原利率每年不变，且大于0
二、纯收益每年不变的公式
❖ 公式的用途： 1、可以直接用于计算房地产价格； 2、用于不同年限之间房地产价格的换算； 3、市场比较法中土地使用权年限的修正。
V＝
A r
b r2
1
1
1 r n
b r
n
1 r n
20 8%
2 8% 2
1
1
1 8%30
2 8%
30
1 8%30
432.07万元
五、净收益按等差级数递减的公式 只有有限年
收益还原法
一、收益还原法的基本公式：（一）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式P=a1/(1+r1)+ a2/(1+r1) (1+r2) +…+a n/(1+r1) (1+r2)…(1+r n)（二）土地纯收益、还原率不变的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P=a/r[1—1/(1+r)n]（三）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）r不变且大于零P=∑a i/(1+r)i+ a/r(1+r)t （无限年期）P=∑a i/(1+r)i+ a/r(1+r)t[1—1/(1+r)n—t]（有限年期）t纯收益有变化的年限（四）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式P=∑a i/(1+r)i+ p/(1+r)t t未来土地价格已知的年限（五）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P=a/(r+s)P=a/(r+s){1—[(1)/(1+r) ] n} r不变，递增时r〉s，递减时（r+s）〉0纯收益第一年a，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n年为a(1±s)n（六）纯收益按等差级数递增或递减时的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P= a/r±b/r2P= (a/r±b/r2) [1—1/(1+r)n] +b/r[n/(1+r) n]纯收益第一年a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±（n-1）b二、总纯收益计算方法：根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况：1、土地租金2、房地出租的租金3、企业经营收益土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法（1）土地租赁中的土地纯收益土地纯收益=年租金总收入—年总费用（2）房屋出租中的土地纯收益土地纯收益=房地纯收益—房屋纯收益房地纯收益=房地出租年总收入—房地出租年总费用房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率房屋现值=房屋重置价*房屋成新度=房屋重置价—房屋总折旧房屋总折旧额=房屋年折旧额*已使用年限（3）企业经营中土地纯收益企业经营纯收益=年经营总收入—年经营总费用土地纯收益=企业经营纯收益—非土地资产纯收益三、总费用的计算（一）土地租赁中的总费用的计算单纯土地租赁总费用包括：1、土地税2、管理费（一般以租金额的3%计算）3、维修费（二）房地出租中的总费用1、管理费（以年租金的2%~5%）2、维修费（按建筑物重置价的1.5%~2%）3、保险费（按建筑物重置价或现值乘以保险费率，1.5‰~2‰）4税金（分为月租在120元以下只缴纳12%房产税，在120元以上除房产税外，还按租金额缴纳营业税5%、附加城建税0.35%、教育税0.05）5、计算房屋折旧费年折旧费=（房屋重置价—残值）/耐用年限=[房屋重置价*（1—残值率）] /耐用年限=房屋重置价/房屋可使用年房屋可使用年=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限（三）企业经营费用的计算通常包括：原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用按经营方式分为：（1）经营性企业费用包括：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用和经营利润等；（2）生产性企业费用包括：生产成本、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用和管理费用等计算方法;1、根据企业的财务报表进行分析调整计算2、根据企业生产经营或服务的项目计算（平均成本）四、还原率种类：1、综合还原率r 2、建筑物还原率r23、土地还原率r1 （安全利率+风险调整值）(r1＜r ＜r2)三者换算公式：r=（r1L+ r2 B）/(L+B) r=[ r1L+( r2+d)B] /(L+B) L地价B建筑物价格d建筑物折旧率五、利用收益还原法评估承租土地使用权价格P=PR/r（1—1/（1+r）n）PR赢余租金（市场租金与实际租金的差额）r承租土地使用权还原率六、实例1、某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。
《不动产估价》第六章：收益法
6.3.2 还原利率的确定
1 还原利率的概念与种类 ⑴还原利率的概念 ⑵还原利率的种类 2 还原利率的求取 ⑴求取还原利率的几种观点 ⑵还原利率的计算 ①重叠法 ②市场提取法 ③投资还原利率排序插入法
6.4 投资组合与剩余技术
6.4.1 投资组合技术 6.4.2 剩余技术
6.4.1 投资组合技术
6.1 收益法的基本原理
6.1.1 收益法的概念 6.1.2 收益法的理论依据 6.1.3 收益法适用的范围与条件 6.1.4 收益法的优点与不足 6.1.5 收益法的操作步骤
6.1.1 收益法的概念
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是通 过预测估价对象的未来纯收益，利用还原利率 （或报酬率、资本化利率、收益倍数）将其转 换为价格，以求取估价对象客观合理价格或价 值的方法。
不动产估价
编著 周小萍 毕继业 王军艳
第6章
收益法
6.1 收益法的基本原理 6.2 收益法的基本公式 6.3 纯收益与还原利率 6.4 投资组合与剩余技术 6.5 收益法的应用举例
学习目标
通过本章的学习，读者应理解收益法的基本概 念和原理，了解收益法的适用范围，熟练掌握 收益法公式和估价程序，理解纯收益和还原利 率的本质特征，在此基础上，培养熟练运用收 益法评估不动产价格的能力。
6.2 收益法的基本公式
6.2.1 收益法的数学推导公式 6.2.2 收益法的实务公式 6.2.3 应用收益法公式的注意事项
6.2.1 收益法的数学推导公式
1 纯收益不变 2 纯收益在若干年内有变化 3 已知未来若干年后的不动产价格 4 纯收益按等差级数变化 5 纯收益按等比级数变化 6 纯收益、还原利率均有变化
6.2.3 应用收益法公式的注意事项
收益还原法
20 (1 10%)
22 (1 10%)2
25 (1 10%)3
28 (1 10%)4
30 (1 10%)5
35 10%(1 10%)5
=310.2（万元）
2、土地使用年期有限
p
t i 1
ai (1 r)i
a r(1 r)t
1
1 (1 r)nt
此公式的假设前提是： ①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年以
➢现值
是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。
当前按一定利率i存入一笔现金，到n年后将 达到一定金额，存入这笔资金就是n年后这一 金额的现值。
现值计算公式：
P
F
1 (1 i)n
➢利息与利率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金 使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存 入银行，这笔资金就称为本金。经过一段 时间之后，储户可在本金之外再得到一笔 利息，这一过程可表示为： F n ＝ P ＋ In
P
a
1
1
s
n
r s 1 r
16
1
1
2%
48
9% 2% 1 9%
219.12(万元)
七、纯收益、还原率有变化的计算公式
P
1
a1 r1
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
)(1
rn
)
是收益还原法公式的一般形式， 前面六类公式都是它的特例。
第三节 收益还原法估价程序与方法
不考虑残值、尚可使用年限等
•房屋可使用年限＝土地出让前房屋已使用年限＋ 土地出让年限
3.企业经营费用：
《收益还原法》课件 (2)
收益还原法的步骤
1
制作现金流量表
2
根据收集到的信息，编制企业的现金流
量表。
3
计算投资收益
4
评估企业的资产价值和资本回报率，计
算投资收益。
5
进行风险评估
6
对企业的风险进行评估，考虑可能的不 确定性和变动。
收集相关信息
收集企业的财务报表、市场研究和行业 数据等信息。
案例一
一个制造业企业通过收益还原法评估其新产品的盈益还原法评估潜在投资项目的 可行性。
总结
收益还原法的优点和适用情况
收益还原法可以提供详细的财务信息，适用于企业估值和投资决策。
收益还原法与其它方法的比较
与其他估值方法相比，收益还原法更加全面和细致。
《收益还原法》PPT课件 (2)
收益还原法 PPT课件
什么是收益还原法？
收益还原法是一种财务分析工具，用于估计企业的合理价值。它通过分解现 金流量和收益成分，帮助理解企业的盈利能力和风险。
收益还原法的应用场景
1 适用的行业
收益还原法适用于各个行业，包括制造业、 金融业、服务业等。
2 适用于哪些企业
计算经营收益
通过对现金流入和流出的分析，计算出 企业的经营收益。
计算财务收益
结合经营收益和投资收益，计算企业的 财务收益。
优点和局限性
优点
收益还原法可以提供全面的财务分析，帮助准确评 估企业的价值。
局限性
该方法需要大量的数据和专业知识支持，而且对未 来预测可能存在一定的不确定性。
收益还原法案例分析
第六章收益法PPT课件
要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。
收益还原法
收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.土地年总收益⑴土地租金①租金案例因素条件说明②因素条件指数及修正⑵土地年总收益2.土地年总费用①土地使用税②土地管理费③相关税金3.土地年纯收益4.收益价格附：估价案例附：收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.土地年总收益⑴土地租金根据委托方提供的资料及估价人员调查收集到的资料，本次评估选择了与估价对象区域条件相同的仓储出租案例，通过因素修正确定年租金。
确定方法如下：A、租金案例因素条件说明我们对估价对象及比较实例进行实际调查，估价对象与比较实例的各因素条件见表1-2《因素条件说明表》。
表1-1 案例租金说明表案例位置使用权人土地用途土地面积(m2) 出租时间年租金比较实例1 ##县##镇##镇粮库仓储用地2318 2015.12 3.4万元比较实例2 ##县##镇##镇水果站仓储用地2463 2015.12 3.6万元比较实例3 ##县##乡##乡居民工业用地1982 2015.12 3.0万元表1-2 因素条件说明表因素条件##县－1 比较实例1 比较实例2 比较实例3 年租金（元/㎡）待估14.67 14.62 15.14 交易时间2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 土地用途工业用地仓储用地仓储用地工业用地土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地位置位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内交通状况距主干道500-1000米或距次干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米对外交通便捷度距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右基础设施完善度红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般产业集聚度聚集度较高聚集度一般聚集度一般聚集度一般规划限制无限制无限制无限制无限制宗地地势山坡地形，坡度平缓平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏宗地形状较规则较规则较规则较规则临路状况临近乡村道路临近县道临近县道临近县道土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地利用率容积率0.1～0.05，利用率较低容积率＜0.05，利用率低容积率＜0.05，利用率低容积率＜0.05，利用率低B、因素条件指数确定及因素修正①土地位置修正。
第六章 收益还原法
——有限年
——无限年
a b V 2 r r
例
某宗房地产预计未来第一年的净收益为8 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础 上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类 房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的 价格。
8 1 a b 212 .35万元 V 2 2 9% 9% r r
Vt a 1 200 1 5000 1 3975 .44元 / 平方米 V 1 6 6 t t r 1 r 1 r 8.5% 1 8.5% 1 8.5%
例
预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55 万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。 该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现 在的价格。
则有：
Vn
an Kn r
VN
aN KN R
如果：
an=aN=a
则有：
RK n Vn V N rK N
如果： an=aN=a且 R=r
Kn 则有： Vn V N K N
例
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为 5000元/㎡，还原利率为8%，试求其30年收益 权利的价格。
K 30 K 40 1 1 30 1 8% 4720 .40元 / 平方米 5000 1 1 40 1 8%
——有限年公式 ——无限年公式
n=∞ r=g 有限年
V
a rg
V
na 1 r
例
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的， 土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计 该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净 收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原 利率为9%。试求该宗房地产的价格。
收益还原法的基本原理及其应用
收益还原法的基本原理及其应用1. 引言收益还原法（Profit Attribution Method）是一种用于确定分支机构或子公司在多国经营中的利润归属的方法。
它主要用于解决跨国公司在不同国家存在的税务问题，确保合理的利润分配，避免利润转移和避税行为。
本文将介绍收益还原法的基本原理和应用方式。
2. 收益还原法的基本原理在跨国公司的运营中，不同的分支机构或子公司往往承担着不同的经营风险和职能。
为了合理地分配利润，避免利润的不当转移，国际税务规则需要一种方法来确定每个分支机构或子公司的贡献。
收益还原法基于以下原理进行利润分配： - 定价准则：根据市场原则，公司应当按照公允价值进行交易，即使在跨国公司内部也应该如此。
- 功能分析：识别每个分支机构或子公司承担的经营风险、职能和资本投入等。
- 资金成本：确定资金成本，并以此为基础来确定每个分支机构或子公司的利润。
3. 收益还原法的应用方式收益还原法可以通过以下几种方式来应用： ### 3.1. 成本加成法成本加成法是收益还原法中最简单也是最常用的方法之一。
按照该方法，跨国公司的总部向分支机构或子公司提供产品或服务，而分支机构或子公司根据总部提供的成本，加上一定的利润加成，来确定最终价格。
这样可以合理地将利润分配给每个分支机构或子公司。
总体价格 = 成本 + 利润加成3.2. 相关度定价法相关度定价法是根据市场上存在的可比参照来确定价格的方法。
通过确定与跨国公司的分支机构或子公司在功能和资本投入方面存在相似性的第三方交易，来确定跨国公司内部交易的价格。
这种方法可以确保内部交易的公平性和合理性。
内部交易价格 = 参照交易价格3.3. 利润分成法利润分成法主要用于特定行业，如采矿业、石油业等，通过将利润按照规定的比例进行分配来确定价格。
根据每个分支机构或子公司的经营风险和资本投入等因素，将利润分配给各个参与方。
利润分配比例 = 各参与方的贡献度3.4. 转移定价法转移定价法主要用于规避税务风险和合理降低税负。
第6章 收益还原法
租赁习惯的不同。一般要交押金、保证
金，若此数量大，应由其利息调整租金额。
出租率高低。一般认为是90%。
2、营业用房地产纯收益的计算
年纯收益=年经营收入—年经营费用 其中，生产性房地产，年经营收入= 销售额 经营费用=生产成本、销售费用、税 金、正常利润 经营性房地产，年经营收入=销售额 经营费用=进货成本、销售费用、税 金、正常利润
缺点
纯收益和还原利率确定困难（因受市 场变化和社会经济条件影响） 纯收益是预测的，难免脱离实际。 适用范围仍有局限性（不适用于非收 益性的）
4、需注意的几个问题
①纯收益是预期的纯收益，非现在产生 ②纯收益是正常的纯收益（客观纯收
益），是房地产最有效使用状态下， 在使用者正常的经营能力下产生的纯 收益。非个别纯收益 ③还原利率指适当且合理的标准利率。
四、收益法的估价步骤
确定年纯收益 计算还原利率 计算待估房地产价格 确定估价额
第二节 折现与资本化
收益法的实质是将未来持续的 期望收益折现为现值，这一过 程称为资本化
一、现值与折现
现值——资金的现在价值； 折现——将未来一定量货币折为 现值的过程 二者与资金时间值密切相关。
1、资金的时间价值概念
土地价格 = 地租/还原利率
三、收益法应用范围与应用条件
1、应用范围
适用于收益 性房地产
租赁房地产 营业房地产
生产用房 （工厂）
经营用房 （商店、银行、 旅馆等）
2、应用条件
收益的可计量性 ………连续性 ………稳定性 还原利率的可确定性 风险的可衡量性
3、收益法的优缺点
优点
土地估价方法之一收益还原法
5、实际计算中常见错误
（1）项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误
（2）年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限
（3）有几个还原率时，还原率采用不准
（4）计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。
例题解析：特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
（1）承租土地使用权的概念
（2）采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。
（6）土地价格确定
土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：
a 1
（2）收益还原法的适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法
（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式
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•第一节 收益还原法的基本原理
➢一、概念 是将待估不动产未来每年的预期客观纯
收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到 估价期日现值的一种估价方法。
是建立在货币具有时间价值的观念上，
是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通 常称为收益价格。
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第六章收益还原法及其运用
➢二、理论依据：
•为叙述上的简便，现以Kn代表上述收益期限为有限年公
式中的•1 -
•1 •(1+r)n
•则有：
•
•Kn ＝ •1 -
•1 •(1+r)n
• 因此，K70表示n为70年时的K值，K∞表示”为无限年 时的K值。另用Vn表示收益期限为n年的价格，所以V50就 表示收益期限为50年的价格，V∞就表示收益期限为无限 年的价格。于是，不同期限价格之间的换算方法如下 ：
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第六章收益还原法及其运用
三、其它计算公式
1.净收益在前若干年有变化的公式 2.净收益按一定数额递增的公式 3.净收益按一定数额递减的公式 4.净收益按一定比率递增的公式 5.净收益按一定比率递减的公式 6.预知未来若干年后的价格的公式
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•
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素
。从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单
位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货
币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，
即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。
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第六章收益还原法及其运用
➢ 利息与利率
• 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的
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第六章收益还原法及其运用
➢三、适用对象和条件 适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限
于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这 类不动产有收益即可 ；
适用条件：收益法评估的价格，取决于未来的预
期，因此，收益法的适用条件是不动产未来的收益 和风险都能够比较准确地量化。
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• 净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还 有许多其他作用，例如：①用于不同使用期限(如不 同土地使用年限)或不同收益期限(以下简称不同期 限)价格之间的换算；②用于比较不同期限价格的高 低；③用于市场法中因期限不同进行的价格调整。
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第六章收益还原法及其运用
• (1)直接用于测算价格
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第六章收益还原法及其运用
➢三、资金时间价值
•
同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价
值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称
为资金的时间价值。
•
这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行
借款为例来说明最容易理解。如果现在将1 000元
存人银行，一年后得到的本利和为l 060元，经过1
• 时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。 假
• 设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基 准
• •解地：价本时题设通定过的基状准况地相价同求，取试该通宗过工基业准用地地价目求前取的该价宗格工，业实用际地上目 •就前是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年( • 原的取价得格的。50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。具体计算略
一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计
息周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表
示资金运动的时间始点或某一基准时刻。
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•现金流量时间标度
第六章收益还原法及其运用
• (2)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末， 而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方 法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法 。
2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维 持不变；
3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及 n为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各 种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的 特例；
4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期 末；
5、公式中ai ，r，n的时间单位是一致的，通常为年， 也可以为月、季、半年等。
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第六章收益还原法及其运用
二、净收益每年不变 净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期
限为无限 年；二是收益期限为有限年。 1、收益期限为无限年
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第六章收益还原法及其运用
2、收益期为有限年
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第六章收益还原法及其运用
• 净收益每年不变的公式的作用：
•
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第六章收益还原法及其运用
二、现金流量图
•
现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动
状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐
标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
• 绘制现金流量图的基本规则是：
• (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每
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第六章收益还原法及其运用
• 例：有甲、乙两宗不动产，甲不动产的收益期限为 50年，单价2 000元／m2，乙不动产的收益期限为 30年，单价1 800元／m2。假设报酬率均为6％，试 比较该两宗不动产价格的高低。
•解：均计算无限年期的价格：
•故乙房地产价格高于甲房地产。 PPT文档演模板
• 某宗不动产是在政府有偿出让的土地上开发建设的 ，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了 6年；预计利用该宗不动产正常情况下每年可获得净 收益8万元；该宗不动产的报酬率为8．5％。试计 算该宗不动产的收益价格。
• 解：该宗不动产的收益价格计算如下：
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第六章收益还原法及其运用
•(2)用于不同期限价格之间的换算
•预期原理：决定不动产的当前价值的，重要的不是过去的 因素而是未来的因素。
•对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与 将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：
不动产的价格 ＝•不动产•利的率净收益
例如：某人拥有的不动产每年可以产生2万元的净收益，
此人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2
第六章收益还原法及其运用
➢四、收益还原法的操作步骤
• 运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行 ：
• ①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的
资料，如估价对象及其类似不动产的收入、费 用等数据资料；
• ②预测估价对象的未来收益
• ③求取报酬率或资本化率
• ④选用适宜的收益法公式计算收益价格
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第六章收益还原法及其 运用
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2020/11/27
第六章收益还原法及其运用
重点掌握内容：
重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其 中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净 收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握 的内容。
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第六章收益还原法及其运用
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第六章收益还原法及其运用
•按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：
•
In＝P x [ (1+i)n – 1 ]
•n个计息周期后的本利和为：
•
Fn ＝ P( 1 + i) n
•我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。 由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际 状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。
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第六章收益还原法及其运用
例1：已知某宗收益性不动产40年收益权利的价格为 2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗不动产30
年收益权利的价格。
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第六章收益还原法及其运用
例2：已知某宗收益性不动产40年收益权利的价格为 2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗不动产30
• (3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现 金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期 末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。
• (4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现 金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量 ，向下者表示负现金流量。
年收益权利、报酬率为8%的价格。
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第六章收益还原法及其运用
• (3)用于比较不同期限价格的高低
• 要比较两宗不动产价格的高低，如果两宗不动产 的土地使用年限或收益期限不同，直接比较是不妥 的。如果要比较，就需要将它们先转换成相同期限 下的价格。转换成相同期限下价格的方法，与上述 不同期限价格之间的换算方法相同。
年而增加的60元，就是在1年内让出了1 000元货币
的使用权而得到的报酬。也就是说，这60元是1
000元在1年中的时间价值。
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第六章收益还原法及其运用
• 对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：
• • (1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现
象叫资金增值。
• (2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。
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第六章收益还原法及其运用
➢四、资金等值的概念
•
资金等值是指在考虑时间因素的情况下，
不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同
的价值，也可以解释为“与某一时间点上一定金
额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”
。
•
例如，现在借入100元，年利率是15％，
一年后要还的本利和为115元，这就是说，现在
•1、单利计息
•单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额
与借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：