小区物业共用部位与共用设施设备维修养护管理方案

小区物业共用部位与共用设施设备维修养
护管理方案
小区物业共用部位与共用设施设备维修养护管理方案
一、维修体制
除了负责业主室内维修，工程维修部还要进行设备的专业化维修保养，包括日常维护、保养和维修，中修、大修、故障维修和更新改造。

特种设备的维修保养则分包给专业公司。

二、维修模式
1、采用三级保养制、计划预修制、状态维修和事后维修
相结合的维修模式。

2、根据设备故障模式，对符合磨损规律故障模式的设备，如电梯、水泵、中央空调冷水机组等做定期三级保养，定期进行中修、大修。

对符合直线型故障模式的设备，如供电设备、电子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修。

3、土建维修采用定期检查清洁、零星养护与计划养护相
结合的模式。

4、业主室内维修、特约服务采用酒店式、一站式服务模式。

三、设备保养、检修流程
工程维修部制订保养计划，实施并填写记录，经经理审批后进行验收，资料整理归档。

对于出现返工的情况，需要重新制定方案并检查监控。

四、室内维修工作流程图
业主提出维修请求，客户服务部门根据难度进行分类处理，一般维修则约定时间进行维修，修理完毕后由业主验收并收取费用。

对于需要派专业维修员进行维修的情况，则发派工单。

五、岗位职责
1、工程维修主管负责全面管理机电安装维修工程，包括
设施设备的运行、保养、维修和安全检查的安排与落实。

同时，还需要履行设备管理合同，贯彻执行机电设备管理制度，加强安全管理和安全教育，对设施设备进行全面检查，并负责员工的政治思想教育和专业技能培训。

2、设备管理员则负责小区机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施设备的维修、保养工作，并及时向上级领导汇报出现的问题。

2、值班人员需要了解小区的供水、供电、电梯、空调、供暖设施设备的情况，并掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。

机房禁止非本部门人员进入。

3、定期巡视设施和设备的运行情况，认真记录巡查和值班情况。

4、配合其他部门的工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。

5、保持值班室、高低压配电房、水泵房和设备房的清洁和物品有序摆放。

6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，并禁止任何违反设备房管理规定的行为。

7、遇到突发停电或其他突发事故时，应从容应对，按照规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。

8、加强防范意识，做好配电房和水泵房的防火、防水和防小动物的安全管理工作。

9、协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。

10、完成上级交办的其他临时任务。

强电技术人员岗位职责：
1、协助工程维修主管开展工作，贯彻执行项目经理下达
的各项指示。

2、制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯
彻实施，保证设备24小时正常运行，出现故障能立即排除。

3、负责供电系统维护、保养操作及制定供电设备的大、中、小维修计划。

4、根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可
行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。

5、负责辖区内业主二次装修工程的配电方面的监管工作。

6、完成上级交办的其他工作。

弱电技术人员岗位职责：
1、协助工程维修主管开展工作，贯彻执行项目经理下达
的各项指示。

2、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、
保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。

3、根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造
工作。

4、完成上级交办的其他工作。

维修工岗位职责：
1、接受服务中心派工，联系业主并及时前往维修，按规
定要求完成。

2、定期清洁所管理设备和设施房，确保设施设备和设备
房的整洁。

3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及
时处理。

6、积极完成上级交办的各项临时任务。

业主报修项目维修管理办法：
1、急修项目的服务内容与指标：
1.1 24小时内完成急修项目。

1.2 维修及时率达到100%。

1.3 维修质量合格率达到100％，无需返修。

1.4 实行维修服务回访制度，回访率达到100％。

1.5 对于一般急修项目，我们承诺在当天维修完毕。

如果
因为特殊工艺要求或特殊材料采购等原因无法修复，我们会书面告知报修人，并请求再次预约上门维修。

1.6 对于较大预约维修项目，如果牵涉到公共部位、设施
或可能影响其他业主生活和休息的维修项目，我们会在预约作业日期前一天通知业主，以确保预约维修不会耽误时间。

1.7 维修人员接到报修信息后，如果业主不在家，我们会
留下“请求再次预约上门维修(服务)通知单”，并告知业主另约
上门维修(服务)的日期和时间。

同时，我们会及时向客服部回
复“非正常注销任务”的信息。

1.8 对于供水、供电、消防、监控等重要设备的维修项目，我们会尽可能缩短维修时间，减少对业主生活和安全的影响。

对于影响较多业主生活和休息的维修项目，我们会提前发布维修通告(紧急抢修项目可以在事后说明)，并说明维修作业可能
对业主造成的影响，请求业主谅解和支持，并向业主表示歉意。

2、一般维修的服务内容与承诺
2.1 我们承诺在报修项目收到后的10分钟内到达现场。

2.2 对于一般维修项目，我们承诺在48小时内修复。

2.3 对于一般预约维修项目，我们会在约定时间准时到达业主报修现场，并在两天内完成维修。

节假日不会顺延。