法拍房法律风险尽职调查律师服务方案

南昌市

法拍房法律风险尽职调查律师服务方案

龚昕律师

专注房地产建设工程法律服务

根据客户的需求，本团队律师提供的司法拍卖房屋法律风险尽职调查服务可分为如下两种模式：

A.“基础版”法律尽职调查：法拍房基本信息调查+交易风险调查

B.“升级版”法律尽职调查：法拍房基本信息调查+交易风险调查+法拍房四项风险线下实地调研

一、尽职调查流程

1、初步评估，了解情况：初步了解房屋被拍卖原因及债权债务情况，付款时间节点等信息

2、重点关注拍卖房基本信息、交易信息及风险：通过拍卖网站了解房屋房屋基本信息、市场热度、价格、以及潜在的风险

3、实地调查，与法院核实：就前两步发现的问题有正对性地进行实地看样并与执行法官核实具体情况

4、汇总信息，评估性价比：汇总获取的信息，测算税费情况，评估夺标价格

5、完成调查报告：制定文字版的尽调报告，全面审查房屋信息。

二、基本信息调查

（一）法拍房屋基本信息

1、法拍房的具体位置；法拍房小区的自身环境（物业管理、绿化等）和周边环境（是否临近有污染的工业区等）；配套设施（教育、卫生、医疗等）的完备程度；通勤是否方便（是否有地铁等）。

2、法拍房的楼层及总层高、朝向（采光是否充足）、户型、装修情况（清水、简装、精装等）、房龄（房屋竣工验收合格交付之后起计算）；是否存在漏水、墙体开裂等质量问题。

3、法拍房的套内面积和建筑面积是否与法院的拍卖公告一致。

4、法拍房的历史拍卖情况（历史拍卖的时间、价格）及本次拍卖的次数（属于“一拍”、“二拍”）。

5、法拍房的现状（包括但不限于是否空置、是否存在租赁等）。

6、法拍房是否存在影响价值的情形，如是否发生非正常死亡事件、是否发生过火灾等。

（二）法拍房的权属信息

1、房屋被法院强制拍卖的原因。

2、法拍房是否取得房屋所有权证、法拍房产权是属于共有还是单独所有，产权人中是否有未成年人，房屋拍卖的产权份额是全部产权还是部分产权等。

3、是否设定了抵押权、居住权（该情形在《民法典》施行之后才存在）。

（三）法拍房的费用信息

1、近期同类型房屋的成交数据，以此判断法拍房的市场价格。

2、法拍房的税费缴纳情况。

3、法拍房是否存在欠缴物业费、水电费等情形。

4、法拍房是否可进行商业贷款，如可进行商业代理，则贷款银行、利率、比例、年限等。

三、交易风险调查（线上+线下）

1、市场热度

2、评估价

3、起拍价

4、市场价

5、银行认定价

6、市场折扣

7、银行评估折扣

8、保证金

四、法拍房四项风险线下实地调研

1、居住情况

在拍卖房的交易中，经常会遇到拍卖标的当前有人居住的情况，极端情况下也会发生由于该房屋是产权人的唯一住房，竞买人拍卖成功了却无法入住的情况。一般来说这些信息在拍卖标的公示信息中都会有标注，没有详细说明的，也可以自行电话拍卖行相关人员进行咨询了解。建议大家看中了一套拍卖房，一定要到现场去踩一下盘，多问问小区物业、左邻右舍关于住户的情况，看看是否还有人居住？里面住的人是谁？与产权人什么关系？是否已经清场？

2、租赁情况

对于拍卖房的购买者来说，租赁可是一个大坑，好多人在不知情的情况下吃了大亏。为什么这么说呢？因为买卖不破租赁。根据我国的物权法等相关法律规定，拍卖房产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而

消灭。如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。所以在竞拍前，实地考察绝对不能马虎，看房产是否有人居住，是否已经搬空。事前多一步，事后会省很多事！

3、户口情况

大家都非常关心买房子的户口问题，但是对于法拍房来说，法院这边只负责产权过户，户口是完全不管的。在买之前，务必要前往房屋所在地对口的派出所查询屋内的户口情况。如果被执行人或其他人的户口落户在拍卖房屋内，不排除拍卖成交后，上述人员仍不愿意将其户口迁出的情况。所以在尽调这个步骤，户口问题一定要慎重。

4、欠费情况

法拍房欠费金额由买受人自行调研，费用由买受人自行全额承担，手续由买受人自行办理，法院和拍卖行是不负责这部分事宜的。所以在购买拍卖房屋前，你可以去小区找物业打探一下房子的物业费，水费缴纳情况、是否有购买车位等信息，把这部分钱都纳入到成本范围里来考虑。