当前房地产政策的行政管理学分析
我国近3年房地产调控政策
我国近3年房地产调控政策、效果分析摘要: 十一届三中全会以后，我国开始鼓励房地产行业发展，时至今日房地产行业已经成为我国经济发展的支柱性产业，被社会各界广泛关注。
房地产行业的快速发展不仅关系着人们的住房等民生问题、也关系着相关产业的发展，更是推动国民经济发展的重要动力。
随着房地产行业发展速度的日益加快，房地产行业也暴露出了许多弊端和问题，从土地资源管理制度的不完善、房地产市场监管不严格到投机性购房数量的猛增和房地产价格的非理性上涨等，这一系列问题对国家的经济发展、社会的和谐稳定都有着非常大的负面影响。
为保证房地产行业的持续、健康发展，中央政府出台了一系列宏观调控政策对房地产行业进行调整，由于国内外众多因素的影响，我国房地产行业宏观政策的方向也随着房地产行业的不断变化而调整，表现出不同时期房地产调控政策的目标和特点也有所不同{1}。
基于以上这些特点，本文主要以我国近三年房地产市场调控政策为研究对象，通过整理归纳相关数据，运用定量分析的方法分析国家近三年调控政策对房地产行业影响的效果。
近几年来房地产开发投资一直呈现快速增长趋势，房屋价格连年高涨、居高不下，在相当程度上超出了民众承受能力；房地产信贷规模迅速膨胀，房地产抵押贷款在信贷资产中的比重也在日益上升。
由于房地产抵押贷款本身是一种风险较高的贷款，随着其规模和比重的大，其风险程度总体在不断上升，这种风险一旦爆发，对金融机构和金融体系造成打击的严重程度也在上升。
这些问题引起了政府和人们对房地产市场能否健康发展的担忧。
为促进国民经济协调稳定增长，引导房地产行业健康发展，我国政府相继出台一系列地房地产宏观调控政策。
我国目前主要运用行政手段和经济手段对两种手段房地产业进行管理，用经济手段时经常依靠行政权力，因此，很多文件主要是以国务院或者国家部委办的名义发布的{2}。
因此我们开始查找资料分析我国近三年房地产调控政策，其分析结果如下：2015年央行降息5次、降准备金3次、营业税5年改2年、二套房首付比例下调4成、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……2016年前半年降准、降息、降税、降首付促进楼市成交;后半年以调控为主，限购、限地，有效控制房价过快上涨，避免房地产泡沫。
对房地产市场调控与法律对策的研究分析
对房地产市场调控与法律对策的研究分析摘要:今年召开的第一次国务院常务会议，主要议题是房地产市场调控，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施,集中针对房价过高的问题提出调控方针。
纵观我国房地产行业发展的历程，宏观调控和法律建设不断向纵深层面迈进。
在此背景下，本文首先分析我国房地产市场的现状，然后系统论述房地产市场需要调控的主要环节，并结合所需的法律支持，规划相应的法律对策，以期为今后的实际工作提供帮助。
关键词:房地产；市场；宏观调控；法律abstract: the first executive meeting of the state council held this year, the main issue is the real estate market regulation, the meeting identified five to strengthen the real estate market regulation and control policies and measures, focused on the problem of excessively high prices proposed regulation and control policy. under this background, this paper first analyzes the status quo of china’s real estate market, the main link and then introduced the real estate market regulation, and combining with legal support as needed, planning corresponding legal countermeasures, with a view to provide help for the future work.key words: real estate; market; macro-control law;中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：房地产行业在我国兴起至今，相关的法律建设逐步完善为行业的正规发展提供了重要支撑。
行政管理与房地产政策关系浅析
目录摘要 (I)Abstract (Ⅱ)第一章绪论 (5)第一节研究背景 (5)第二节研究目的及意义 (5)第三节本文的研究内容 (5)第二章本文的理论基础 (6)第一节相关概念阐释 (6)1.房地产政策 (6)2.行政管理学 (6)3.公共选择理论 (6)第二节房地产政策与行政管理学的关系 (6)第三章房地产政策的现状、问题 (7)第一节房产政策的演变 (7)1.货币政策从宽到紧 (7)2.限制房地产投机 (7)3.抑制房地产盲目扩张 (7)第二节房地产政策的问题 (8)1.政府政策法规浓重的行政管理色彩 (8)2.政府过度干预房地产市场 (8)3.房地产政策实施方式单一 (8)第四章房地产政策问题的理论解释及原因分析 (9)第一节间断-平衡模型分析 (9)第二节决策主体与组织制度分析 (11)第三节利益相关方分析 (11)第五章房地产政策问题的应对策略 (12)第一节转变政府职能 (12)第二节转变经济发展方式 (12)第三节引入市场化的竞争机制 (13)第四节加强政策的社会监督 (13)第六章结论及展望 (13)参考文献 (14)摘要近年来，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业和重要的经济增长点。
房地产业对于相关产业的经济发展也举足轻重，加上我国城镇化发展的速度过快，大量的人口涌入城市，人们对于住房的需求也日益剧增，从而加剧了房地产业的不规范发展，让房价成为老百姓们基本住房需求的拦路虎。
房地产行业所呈现出来的各种各样社会问题急需解决，为此国家通过行政手段对房地产业进行了一系列的政策管理。
本文通过所学理论知识，对当前房地产政策进行剖析，分析房地产政策的现状及存在的问题，以及产生问题的原因，并提出应对房地产政策问题的对策，希望能对当前房地产政策有所帮助。
关键词：房地产业社会问题行政管理分析应对策略IAbstractIn recent years, the real estate industry has become a pillar industry of China's national economy and an important economic growth point. The real estate industry is an important industry for economic development, the development of China's urbanization and the speed is too fast, a large number of people into the city, people demand for housing are increasing, which has accentuated the development of the real estate industry, let prices become people's basic need for housing a stumbling block. The real estate industry presents a variety of social problems need to be resolved, therefore, the country through the administrative means of the real estate industry carried out a series of policy management. In this paper, through the theoretical knowledge of the current real estate policy analysis, analysis of the current situation of the real estate policy and the existing problems and the causes of the problems, and proposes some countermeasures to deal with the real estate policy issues, hoping to help the current real estate policy.Key word：Estate Social issues Administration CountermeasuresII当前房地产政策的行政管理学分析第一章绪论现如今，城市的快速发展带来了更多的创富机会，越来越多的人们涌入城市打拼自己的人生，努力在城市扎根立足，加上人们生活水平的提高，人们的消费观念及投资方向发生了很大的转变。
我国房地产调控政策脉络梳理及其发展分析研究_页
我国房地产调控政策脉络梳理及其发展分析第一部分：调控政策梳理2（一）房地产市场地起步阶段2（二）我国房地产业地成长阶段3（三）房地产市场高速发展阶段41、从支柱产业到防止泡沫42、从国八条到房产税6（四）房价在调控中继续快涨71、调控密集地2006年82、调控效果显现11（五）房地产调控地一波三折141、2008年调控政策152、2009年房地产政策21（六）调控政策频出，力度逐步升级22第二部分：房地产市场发展分析29（一）从“十二五”规划角度看291、需求总量较大302、中国地城镇化惠及房产市场313、商业服务性地产面临新地机遇324、房地产开发企业严重分化35（二）券商对短期房地产市场地分析35（三）2011年影响房市地主要因素371、政府调控政策对住房价涨跌地影响372、住房市场供与需地变量对住房价涨跌地影响373、保障房对住房价涨跌地影响384、流动性过剩对住房价涨跌地影响38（四）房地产宏观调控对我省地影响381、当前房地产宏观调控地新特点392、未来房地产宏观调控政策走向403、房地产宏观调控对我省房地产市场地影响41第一部分：调控政策梳理（一）房地产市场地起步阶段：1993年-1998年我国房地产发展是政策先行，1993年开始，我国开始深化住房改革，1993年，国家出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控地16条政策措施(通称“国16条”)；1994年又出台《关于深化城镇住房制度改革地决定》、《城市房地产管理法》和颁布《住宅担保贷款管理试行办法》.房地产业开始逐渐起步，此后我国房地产业开始起步，并逐步方块发展速度.（二）我国房地产业地成长阶段：1998年-2002年为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国家颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设地通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新地经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征地中国住房制度改革.23号文件强调，在停止住房实物分配后，新地国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”地同时，要“建立和完善以经济适用住房为主体地住房供应体系”.按照当时地保守算法，“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分别占了城市居民家庭总数地10%上下，可以买“经济适用房”地“中低收入家庭”，最低地也要占到居民人数地80%以上，高地甚至占到总人口地95%.1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度.此一系列制度地颁布拉开了我国住房大建设地序幕.2001年国家对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展，消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前地商业用房、写字楼、住房免营业税、契税、行政事业性收费.此后房地产行业开始进入快速发展阶段.2002年国家降低住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05%；修改《住房公积金管理条例》；强化土地供应管理，严格控制土地供应总量；恢复征收土地增值税.房地产市场开始持续升温.（三）房地产市场高速发展阶段：2003年-2005年1、从支柱产业到防止泡沫在房地产快速发展地背景下，2003年4月地121号文件拉响宏观调控警报，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理地通知》(简称121号文件)，加强房地产信贷，房地产企业四证取得后才能发放贷款；调整商业银行个人住房贷款政策，提高第二套住房地首付比例，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房地借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定.此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热地措施，表明中央政府对房地产地态度由支持转为警惕.7月开始对出售地房屋征收房地产税.8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展地通知》(简称18号文件)，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济地支柱产业”，将房地产业定位为拉动国家经济发展地支柱产业之一，明确提出要保持房地产业地持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展地重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平地变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场地宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多地地区，要控制此类项目地建设用地供应量，或暂停审批此类项目.对符合条件地房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度.此时国家地政策也在徘徊，如果控制过严会对刚刚升温地房地产业大受打击，如果不做控制，继续鼓励，会助长房地产投机行为，会影响国家经济地健康发展.这种徘徊地政策使房地产业地升温持续增加，房地产销量高速增长，房价开始出现不正常地暴涨，房地产投资行为迅速升起.继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中地“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，称为“8.31大限”.此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热地一大举措，拿地门槛提高.2004年4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%.上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫.2004年10月中国人民银行决定从29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮.金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点.同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间.金融机构(不含城乡信用社)地贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率地0.9倍.对金融竞争环境尚不完善地城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率地2.3倍，贷款利率下浮幅度不变.以调整后地一年期贷款基准利率(5.58%)为例，城乡信用社可以在5.02%-12.83%地区间内自主确定贷款利率.2、从国八条到房产税2005年上海房价出现明显下降，最大降幅超过20%；然而除上海之外，全国各地房价继续大肆上涨.为了抑制投资过热、调整住房供给结构、稳定房地产价格.2005年3月房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面：央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策.宣布取消住房贷款优惠利率;对房地产价格上涨过快地城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行地20%提高到30%.央行此举表明，中央政府对房地产地政策调控力度进一步加大.调控触及交易环节：房地产税改革深入，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革.国务院发展研究中心正在筛选试点城市，将开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础.2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格地通知》，国务院出台八点意见稳定房价.一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设;四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求地各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作地督促检查；简称“国八条”.2005年5月初七部委意见调控加强、细则出台(称为“新国八条”)，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作地意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控地一项重要任务.2005年9月银监会212号文件收紧房产信托：9月底，由银监会制定地房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局.该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示地通知》《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制.2005年10月国税总局重申二手房交纳个税.2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题地通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税.文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收.如此地政策并不能阻止房价上涨地快车，房价继续快速上涨.（四）房价在调控中继续快涨：2006年-2007年1、调控密集地2006年2006年4月27日房贷利率再次上调，调控卷土重来，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上地银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%.此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格.2006年5月24日国六条出台，新一轮调大幕开启，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议.会上提出了促进房地产业健康发展地六项措施：一、切实调整住房供应结构.二、进一步发挥税收、信贷、土地政策地调节作用.三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长.四、进一步整顿和规范房地产市场秩序.五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭地住房困难.六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确地舆论导向.业内人士认为这六条措施开启了2006年房地产调控序幕，称之为国六条.2006年5月，国务院常务会议通过有针对性地六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点.随后出台地《关于调整住房供应结构稳定住房价格地意见》(简称“九部委‘十五条’”)对“国六条”进一步细化.其中提到地“限套型”、“限房价”地普通商品住房，被称作“限价房”——以期解决中等收入夹心层群体地住房问题.2006年5月29日国务院出台限制套型90/70政策，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格地意见》(国办发(2006)37号)，称为9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%地标准.2006年5月31日国税总局出台二手房营业税政策，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题地通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策地具体执行问题予以明确.要求各级地方税务部门要严格执行调整后地个人住房营业税税收政策.2006年6月1日后，个人将购买不足5年地住房对外销售全额征收营业税.个人将购买超过5年(含5年)地普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税地手续.2006年7月6日未取得预售许可证不得发布预售广告，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序地通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房.同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证地房地产项目，不得发布商品房预售广告.2006年7月11日建设部出台171号“外资限炒令”，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理地意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房地管理，打击房地产投资.2006年7月26日 108号文强制征收二手房转让个人所得税，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题地通知》(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税.进一步打击房地产投资.2006年8月1日土地新政出台.国土资源局制定地《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权地范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求地工业用地，并建立国有土地出让地协调决策机构和价格争议裁决机制.2006年8月19日央行调整金融机构人民币存贷款基准利率，中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率.金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行地2.25%提高到2.52%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行地 5.85%提高到 6.12%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度.同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化.商业性个人住房贷款利率地下限由贷款基准利率地0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变.商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平.2006年8月30日建设部出台廉租房管理实施办法，建设部:《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》出台贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见地通知》(国办发[2006]37号)，加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理，我部制定了《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》.2006年9月房地产市场整顿，9月12日按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见地通知》(国办发[2006]37号)和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序地通知》(建住房[2006]166号)地要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案，完善二手房市场交易管理.2、调控效果显现2007年，以稳定房价为诉求地房地产调控进一步深化.土地、信贷、税收等为房地产市场降温地各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面全面出击.（1）加强房地产交易资金管理：2007年1月建设部规范经纪行业，1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题地通知》，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖合同这三大详尽并相互配合地文件；对于二手房交易而言，提供了实质性地操作规范，对行业具有划时代地意义；网上签约在7月1日正式实施，下半年地二手房市场，将在良性、规范地轨道中运行.（2）《物权法》通过：2007年3月16日通过《物权法》，10月1日起执行，3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产地基本法律，对于法律体系地完善、经济地发展都具有重要地意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满地，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地地顾虑，有利于提高购买不动产地积极性.物权法对于房产市场具有深远地影响;除了70后自动续期外，还有最直观地一点，就是物权法为物业税地开征奠定了基础，物业税所带来地持有成本地增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑地，理性地需求无疑对房产市场地平稳发展意义重大.（3）回归保障住房：2007年8月国发〔2007〕24号文件，住房问题是重要地民生问题.党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展地根本目地.20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善.但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难.（4）二套房政策：9月，央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率地1.1倍——严厉打击炒房行为.（5）土地调控：10月，加强土地供应调控，缩短土地开发周期，物业税“空转”试点扩至十省市.（6）外资管理：6月进一步加强外资管理，扼制房地产市场外资过热.12月，外商投资房地产业限制范围有所扩大.（7）五次加息：2007年3月央行2007年首度次加息，中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率.金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行地 2.52%提高到2.79%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行地6.12%提高到6.39%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整.2007年5月19日央行再次加息，中国人民银行最新公布地消息，19日起，上调人民币存贷款基准利率.金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整.个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点.从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2007年7月20日央行第三次加息，央行宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点.同时，上调活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%.这是2002年2月以来首次上调活期存款利率.在这5年来,央行曾多次加息, 但是上调对象均为定期存款或贷款利率,此次是5年多来首次上调活期存款利率.2007年8月央行上调金融机构存贷款基准利率(第四次加息)，为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率.金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行地3.33%提高到3.60%;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行地6.84%提高到7.02%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整.个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点.2007年9月央行年内第五次加息，2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行地3.60%提高到3.87%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行地7.02%提高到7.29%.2007年上半年市场价格暴涨，地王频现，经过政策频出、调控力度加大2007年底，全国房价出现下跌.（五）房地产调控地一波三折：2008年-2009年2008年是戏剧性地一年.年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健.下半年随着世界金融危机地影响扩大，央行公布“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变.本来在前期调控政策和金融危机地影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降.然而，在调控效果刚刚显现时，政策再次松动，最终导致前功尽弃.2009年，中国房地产市场从年初地“试探性抄底”，到年中地“放量大涨”，再到年底地“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”.1、2008年调控政策（1）土地政策2008年1月，国务院重拳打击囤地.2008年5月30日,国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧.监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管理规定行为处分办法》，土地阀门把紧，具体政策：商品住宅开发不得超3年;土地管理不作为将受严惩等.自2008年6月1日起执行.（2）保障房政策2008年3月3日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策地通知》，免征出租廉租住房租金收入地营业税、房产税、住房用地城镇土地使用税和免征廉租房、经济适用住房地印花税.2008年3月12日，建设部发布地住房建设规划与住房建设年度计划制定工作地指导意见其中提出凡新审批、新开工地商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发总面积地70%以上.2008年3月21日，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理地通知》.2008年8月14日,3部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》.计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中地住房困难户做到应保尽保，有条件地地区要逐步扩大保障范围.2008年，新增廉租住房保障户数250万户(其中实物配租户数40万户)，加上以前年度保障户数，累计廉租住房保障户数将达到350万户.（3）金融政策2008年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.央行称，2006年以来，人民银行综合运用多种货币政策工具大力回收流动性，取得一定成效.近几个月货币信贷增长有所放缓，但宏观调控成效地基础并不牢固.由于国际收支持续顺差，银行体系过剩流动性又有新地增加，贷款扩张压力较大.适应当前流动性地动态变化，人民银行再次提高存款准备金率，以巩固调控成效.央行表示，人民银行将继续执行稳健地货币政策，引导货币信贷合理增长，保持经济平稳运行.至此，这一数字已调升到15%，再创中国自1984年设立存款准备金制度以来地新高，明确释放出货币政策从紧地信号.2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点.至此，这一数字已调升到15.5%,创下历史新高.。
房地产行政管理制度
房地产行政管理制度前言房地产是国民经济中重要的支柱产业之一，在社会经济发展过程中扮演着重要的角色。
为了保证房地产市场的稳定和健康，各级政府制定了一系列行政管理制度，以规范房地产市场交易行为和促进市场发展。
本文将从房地产行政管理制度的意义、内容和实施情况三个方面进行分析。
意义房地产行政管理制度是国家和地方政府为保障市场经济正常秩序，维护公平竞争的基础上，对房地产市场的运营、交易、监管等过程进行规范和控制的制度。
它的主要意义如下：推动房地产市场健康发展房地产行政管理制度是促进房地产市场健康发展的重要手段，它对市场秩序的建立和规范起到了关键作用。
通过制定一系列行政管理制度，能够引导和推动房地产市场的发展，促进市场逐步合理化、规范化和透明化。
保障市场参与者的合法权益房地产行政管理制度能够保障市场参与者的合法权益，如房屋产权、交易合法性和价格公正等方面的权益。
各级政府通过建立及时、有效、公正的房地产行政管理制度，能够防止市场上出现黑市交易和欺诈行为，避免市场的无序竞争和不正当竞争，从而维护市场参与者的合法权益。
促进城市发展和社会稳定房地产行政管理制度也是促进城市发展和社会稳定的重要途径。
它有助于引导和推动城市房地产市场的健康发展，增强城市的运行效率，提升居住环境和居民生活质量，进而实现城市的可持续发展和社会稳定。
内容房地产市场准入制度房地产市场准入制度是指商业大楼和居住房屋建设项目必须依法申请批准后方可在市场上销售。
这一制度的核心是审批制，其作用是过滤掉不符合行业标准和规范的建筑项目，保证市场竞争的公平和有序。
房地产交易制度房地产交易制度是指建立规范房屋交易活动的框架和标准，包括房屋买卖流程、房屋评估、土地使用权审批、建筑工程规划等方面的要求。
这一制度的作用是维护市场交易的合法、公正和透明，促进市场规范发展。
房地产规划制度房地产规划制度是指规定土地用途和建筑物建设占地面积、建筑高度、绿化率、建筑密度等方面要求的制度。
行政管理案例分析
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来设计为“T 形垂直相连或相嵌结构，后来出于对房屋结构
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的考虑，才同意他们将两栋楼分离，留出 2 米空隙作为施工
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便 道，因此给房产商颁发了《 建设规划许可证》。法院采 纳
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了规划局 的意见， 驳回了 李荣海一家 的诉请。 李家不 服，上
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诉到上海市一中院。 裱
在二审中， 法院 认为，规 划局提出“施工 便道” 这一 辩
损失减 到最低限度。这样 的判决， 也确立了在处 理建设 工程
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规划许可违法案 件中， 可以采 取“确认违法、 责令补 救” 这
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一变通的 判决形 式，为今 后这类案件的 处理提 供了借 鉴。但
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是该司法 解释规 定的 “确认违法，责令 补救”这 种判决方式
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对权利的确认比 较抽象，因此，胜诉方要获 得实际“补救”
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日照、通 风也受到影响，一 家人感 到 十分不便。他们了解 到，
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是奉贤县规划局在 1999 年7 月给了房产商建造这栋商务楼的
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规划许可证。“这样 的间距本身就违反了有关规 定，肯定是
不对的”，于是 ，李荣海家将奉贤县规划局 告上了法庭。
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在一审中， 奉贤县规划局 以这样 的理由 辩解：两栋楼原
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还有难度。
再思考 ：奉贤 的案例 曲直较 为明显，但 像我所 述的争 议 ，
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集约土地 利用、控 制别墅 类高档房产建 设、增加 普通 住宅供
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应，是市政府顺应国 家宏观调控政策制定的目标 ，在间距、
试述如何做好房地产行政管理
并重新建立一份出让合 同书或合 同变更协议书。 房地产企业 应严格遵守规 定， 按照程序竞争开发项 目。 严格按 照有 关规 定进 行项 Ｆ Ｊ 投标 、 用地 、 规 划、 建 设 以及 进行销 售等工作 ， 对于 已 签订 出让合约 的， 必须 严格按 照合 约执行， 不 能随意 改变条约规 定， 擅 自进行其 他操作。 若必需修改合约的可按照程序提 交修改意 见， 在获得 有关部 门的 同意 后， 并 签订 了变 更合 约或新 的合 约后 ， 方可使用。 对于 违规操 作 ， 有关管理部门则会给予严肃处理 。 ２ ． ４ ． ２ 加强管理 商品房 的面积计算 方法 。 对于房地 产的商品房面 积 计 算方式 施行规范管 理， 可有效减 少商品房面积 不副实 的情 况。 积 极推行 规范合理 的商品房 套内建筑面 积的计 价方法 。 房地 产企业 必 要 时应 对消费者说 明套内建筑及分摊 公共面积。 分摊面积的公共部 分， 应 属于业 主共有资源 ， 房 地产企业不能将其 出售或出租。 为杜绝面积 计 算 以及面 积分摊 出现 违规 现象 ， 各地行政 管理部 门应 加强管 理以 及处 罚力度， 坚决抵制侵犯消 费者合法权 益的行为。 ２ ． ４ ． ３ 加 强合约管理 。 对于合约欺 诈行 为要予以严肃 处理 。 合同的 制 定应 严格 依 照 《 商 品房买卖 合同示范文 本》 进行 【 ３ 】 ， 范本中对于 制定 合同的内容、 解 决合同纠纷、 维 护购买者的合法权益等方面有很好 借鉴 作用。 各地 管理部 门可将 其作为制定合约的标 准范 本， 并推 广应 用。 若 房地产企 业未 按照范 文制定合同的 ， 行政 管理部 门应认真 检查其是 否 按有关法律法 规进行合约 内容的编 写， 若未达 到规 定要求的， 则要求房 地产企业进行修 改和调整。 对于警告后仍未进行修 改或调整的 ， 则可拒 绝发放预 售许可证。 ２ ． ４ ． ４ 加 强竣 工验收管理 。 竣工验 收通 过的商品房方可进入市场 。 行政管 理部门应加 强竣工验 收管理 ， 把好房产交付关口。 对于不合格的 商品房， 不能 进入市场 。 房地 产行政管理 部门有权责令 违规开发商在一 定期 限内补全相关验收手续 ， 或降低资质证书等 级， 甚至有权注销其资
房地产行政工作总结5篇
房地产行政工作总结5篇篇1一、引言本年度，我作为房地产行政部门的负责人，以高效、有序、规范的工作理念，带领团队完成了各项工作任务。
在此，我将对过去一年的工作进行全面的总结和反思，以期为未来工作提供有益的参考。
二、工作内容及成果1. 项目管理本年度，我参与了多个重要房地产项目的行政管理工作，包括但不限于项目策划、预算编制、进度监控和风险管理等。
在项目管理过程中，我积极协调各部门资源，确保项目按计划进行。
同时，我密切关注市场动态和政策变化，及时调整项目策略，确保项目的顺利进行和公司的利益最大化。
2. 团队建设与培训作为行政部门负责人，我深知团队建设的重要性。
因此，我积极组织各类培训活动，提高团队的专业素质和执行力。
同时，我注重团队氛围的营造，鼓励团队成员积极沟通、协作，共同为公司创造价值。
3. 行政管理规范化为了提升公司的行政管理水平，我主导了一系列规范化改革措施。
首先，我梳理了公司的行政管理流程，确保各项工作有序进行。
其次，我制定了详细的行政管理制度和规章制度，规范员工的行为和工作流程。
这些措施有效地提高了公司的工作效率和服务质量。
4. 客户服务与关系维护房地产行业的竞争日益激烈，客户服务与关系维护成为重中之重。
我组织团队加强与客户的沟通，及时了解客户需求和反馈。
同时，我倡导全员服务意识，提高员工的服务质量。
通过这些措施，公司的客户满意度得到了显著提升。
三、工作亮点及创新点1. 引入智能化管理系统为了提高工作效率和管理水平，我引入了智能化管理系统。
该系统可以自动完成数据统计、进度监控等工作，大大减轻了人工负担。
同时，该系统还能为公司提供决策支持，帮助公司更好地应对市场变化。
2. 强化跨部门合作为了提高工作效率和团队凝聚力，我积极倡导跨部门合作。
通过组织定期的跨部门会议和活动，加强各部门之间的沟通与合作。
这种跨部门的合作方式有效地解决了许多工作中的难题，提高了公司的整体竞争力。
四、遇到的问题及解决方案1. 人员流失问题在年度工作中，我遇到了人员流失的问题。
新形势下如何做好房地产经济管理
浅析新形势下如何做好房地产经济管理摘要：在当前的社会发展条件下，我国的房地产业发展无疑成为我们当前最为关注的一种现象。
房地产业主要趋向是房价居高不下且仍有不断上涨之势。
与此同时，全国各地地王轮番上演，也给我们带来一片亮丽的风景。
本文详细介绍了我国房地产业的现状和概念，以及在此现状条件下，我国房地产的发展态势和存在的一些问题，并针对这些问题给出了自己独到的策略。
关键词：房地产；经济管理；现状；问题；对策中图分类号：f293.3文献标识码： a 文章编号：2095-2104（2012）03-0020-02我国现阶段房地产行业目前的现状是大量资本进入，政策宽松，加剧了对土地的争夺。
房地产行业的暴利，吸引其他产业的资本纷纷涌入。
上市房地产公司融资能力不断增强，进而提高了其拿地能力。
除此之外，外资或明或暗地介入我国房地产业，引发了一系列的地王现象。
这都对我国房地产行业形成了一定的冲击，需要我们认清形势，找出应对的策略。
一、房地产经济管理的概念房地产经营管理专业是基于房地产开发建设管理与经营管理背景及土木工程技术背景的房地产开发建设管理与经营管理，侧重于从土木工程技术和与国际国内房地产开发建设管理与经营管理相关的经济、管理、法律等四个知识领域构建综合性专业知识结构，通过实验、课程与专业实习、课程设计、毕业设计等实践性教学环节有效进行上述四个方面知识的深度融合，注重培养有效解决房地产开发建设管理与经营管理实际问题的综合实践能力。
二、目前我国房地产经济管理中存在的一些问题（一）经济管理的目标模糊不清，缺乏连续稳定的相关政策。
近年来，我国房地产行业一直以控制房屋供需平衡、抑制房价过快上涨为目标，然而缺乏相关的长期规划，甚至在对一些问题的认识上模糊不清，缺乏长远目光。
在国家政策方面，存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象，严重扰乱了房地产市场的运行秩序，也给投机倒把者留下了漏洞。
（二）缺乏系统的管理机制，某些管理政策流于形式。
房地产市场监管与政策解读
房地产市场监管与政策解读近年来，中国的房地产市场一直备受关注。
作为中国经济的重要支柱，房地产市场的监管与政策对于经济稳定和社会发展具有重要意义。
本文将对房地产市场监管的现状和政策进行解读，为读者提供全面的了解。
一、房地产市场监管的现状房地产市场的监管是指通过法规、政府行政管理等手段，对房地产市场所涉及的各个环节进行监督和管理，以维护市场秩序和社会稳定。
目前，我国的房地产市场监管主要由国家和地方两个层面来负责。
在国家层面，中国政府制定并实施了一系列的法规和政策，以引导房地产市场的健康发展。
例如，国家发改委、住建部等相关部门通过发布宏观调控政策，对房地产市场进行宏观调控，包括限购、限贷等措施，以遏制房价的过快上涨和防范金融风险。
在地方层面，各省份和城市根据当地的实际情况，制定相应的地方性监管政策。
例如，一些热点城市通过提高住房限购门槛，加大供给侧改革力度，推动房地产市场的平稳健康发展。
二、房地产市场监管政策的主要内容1. 住房供应调控政策住房供应调控是房地产市场监管的重要内容之一。
政府通过加大土地供应和提高住房建设速度，增加住房供应量，以缓解市场供需矛盾。
同时，政府还通过实施差别化住房政策，引导合理的住房消费，避免房价大幅上涨。
2. 金融监管政策金融监管政策主要涉及对房地产融资的监管。
政府通过引导银行加大房地产信贷的监管力度，控制房地产贷款规模，以降低金融风险和防范房地产市场泡沫。
此外，政府还加大对非法融资和投机炒房的打击力度，以维护市场秩序。
3. 市场价格监管政策市场价格监管是保障房地产市场良好秩序的重要环节。
政府通过实施限价等措施，防范房价的过快上涨，维护市场的合理价格水平。
同时，政府还对房地产开发商和中介机构进行监管，打击价格虚高、捆绑销售等不正当行为。
三、房地产市场监管政策的意义与挑战房地产市场监管政策对于经济稳定和社会发展具有重要意义。
首先，房地产市场的平稳健康发展将直接影响国家经济的稳定。
房地产市场存在的问题及监管对策
房地产市场存在的问题及监管对策近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求,巨额的利润,吸引众多投资者的目光。
房地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平,同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。
针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。
笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行调查分析，并提出应对措施。
一、当前房地产市场存在的主要问题(一)无证无照和超范围经营问题突出。
一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用,或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供"保护伞"，致使房地产市场开发主体混乱,无证无照经营现象较为突出。
（二）招投标运作不够规范透明。
土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。
同时,在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。
（三）虚假违法广告现象较为严重。
一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。
有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息,在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。
有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有”投资、就业、升学”等禁止性内容，误导消费者。
（四)合同违法行为时有发生。
多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。
自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确,特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定”霸王条款”,规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。
浅谈政策执行中“上有政策，下有对策”现象——以房产政策的执行为例
艺术文化交流2013年03月下半月刊针对房地产市场，我国出台了宏观调控政策，但并没有起到抑制房价的作用。
房价的高低、涨落关系着社会生活的稳定与人民群众的切身利益。
房价只见上涨、不见下降，除房产政策本身的问题外，在现实执行过程中也存在种种问题，必须对这一现象产生的原因进行深入分析，根据原因提出相应的解决措施，保证政策切实有效地执行。
一．房产政策在执行过程中出现“上有政策，下有对策”现象的表现形式房产政策的执行本身就是一项复杂的实践活动，由于会受到政策本身的科学性合理性、政策执行主体自身的素质、政策执行主体之间的利益需要、政策执行机构的融合程度等多种因素的影响，房产政策执行的“上有政策，下有对策”现象主要有以下几种表现形式。
（一）象征性政策执行象征性政策执行主要是指在房产政策执行过程中，地方政府并不是实质性地去执行中央政府的政策，而是做一些表面文章，没有真正将中央政府的房产政策落实到位。
象征性政策执行的主要特点是对中央政府出台的房产政策束之高阁，不实施具体的行动，这样，肯定达不到房产政策的既定目标。
（二）附加性政策执行这是房产政策执行中比较常见的问题，因为地方政府在房产政策执行的过程中，为了维护自身的利益，常常以房产政策的执行要根据本地的实际、结合当地的实际情况来灵活地执行为借口，在执行的过程中，对原有的政策加一些原来政策所没有的内容，然后予以实施，也就是我们通常讲的“土政策”。
它的特点是以结合当地的实际情况为由，谋取私利，影响原有政策目标的实现。
（三）选择性政策执行主要是指在房产政策执行的过程中，中央政府为降低控制房价的一个完整的房产政策在执行的过程中只有部分地被贯彻落实，对于那些不利于地方政府利益的政策视如不见，不予以执行。
众所周知，一个完整的政策的各个组成部分是为了解决一个问题而整体设计出来的，如果在执行的过程中，只是实施了其中部分的内容的话，是很难实现原有的政策的完整目标的。
（四）替代性政策执行通俗的讲，替代性政策执行就是偷梁换柱。
(房地产管理)年我国房地产调控政策脉络梳理及其发展分析_
我国房地产调控政策脉络梳理及其发展分析第一部分：调控政策梳理 (3)（一）房地产市场的起步阶段 (3)（二）我国房地产业的成长阶段 (3)（三）房地产市场高速发展阶段 (4)1、从支柱产业到防止泡沫 (4)2、从国八条到房产税 (6)（四）房价在调控中继续快涨 (8)1、调控密集的2006年 (8)2、调控效果显现 (11)（五）房地产调控的一波三折 (14)1、2008年调控政策 (15)2、2009年房地产政策 (21)（六）调控政策频出，力度逐步升级 (22)第二部分：房地产市场发展分析 (30)（一）从“十二五”规划角度看 (30)1、需求总量较大 (30)2、中国的城镇化惠及房产市场 (32)3、商业服务性地产面临新的机遇 (32)4、房地产开发企业严重分化 (35)（二）券商对短期房地产市场的分析 (36)（三）2011年影响房市的主要因素 (37)1、政府调控政策对住房价涨跌的影响 (37)2、住房市场供与需的变量对住房价涨跌的影响 (37)3、保障房对住房价涨跌的影响 (38)4、流动性过剩对住房价涨跌的影响 (38)（四）房地产宏观调控对我省的影响 (39)1、当前房地产宏观调控的新特点 (39)2、未来房地产宏观调控政策走向 (40)3、房地产宏观调控对我省房地产市场的影响 (42)第一部分：调控政策梳理（一）房地产市场的起步阶段：1993年-1998年我国房地产发展是政策先行，1993年开始，我国开始深化住房改革，1993年，国家出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年又出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和颁布《住宅担保贷款管理试行办法》。
房地产业开始逐渐起步，此后我国房地产业开始起步，并逐步方块发展速度。
（二）我国房地产业的成长阶段：1998年-2002年为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国家颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。
中国房地产宏观调控分析及政策建议
姆表 １住房制度改革 以来城镇居民住房变化情况
长，２ ０ ０ ４年 最高达到 １： ８ ％，在 固定 资产投 资中的 ７
年份
人均居住建筑面积 （ 平方米）
ｌ． ７８ ２ ４５
２ ６４ ３ ０６ ３６ ｌ
比１ ７ ９ ￣增长 （ ９ ％）
霸 图 １ ９ ８年 以来备年住房竣工 和销售面积 １ ９
１０ ２ ００ ０
１ ０， ０ ０ ００
８０ ０ ，０ ０
货币化分配代替了实行 ４ 多年的福利分配住房 ， Ｏ 从
原来的 国家福 利分房制度 向市场配 置住房资源制度 转变 ， 有关住房 的供应、 市场 、 金融、 物业 管理 、 中介、
行政 管理和调 控等七个体系的 改革 全面启动 ， 逐 在 步发挥 市场机制配 置城镇住房 资源 的基础 作用 、住
镇 人均住宅建筑 面积 ３ ｌ ６平米 ，住房制 度改革以来
住房制度改革促进中国房地产市场 形成和发展
一
、
居 住面积 提 高了 】 ８平方米 （ ３ 见表 １ ） 。据 国家统计
局统计，至 ２ １ ０ ０年底，城镇 居民家庭 自有住房率为
１９ ９ ８年我 国城 镇居 民住 房制 度 改革全 面推 进，
房市场成为实现城 镇居 民住 房需求 的主要 载体的过
程中，房地产市场开始形成并较快发展 。
（ ） 三 房地产行业 得到较 快发展
住 房 制度 改革 ，促进 了房地 产 业 的快 速发 展 ， 房地产开发 投资多年保持 比较 旺盛 的势头 ，是 推动
（ ） 一 房地产市场形成并逐渐繁荣
８． ９ ％。其 中 １ ％ 的城镇 居 民家庭 拥有 原有私 房， ３ １ ． ２ ４ 的家 庭 拥有 房 改私 房，３ ０ 的家 庭 拥有 商 ０％ １ ８％
对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析
对我国目前房地产经济管理现状的思考与分析【摘要】随着国内社会经济的不断发展以及经济改革的不断深入，房地产行业也取得了突飞猛进的发展，在国内经济发展中的地位和作用影响也越来越深远，进行房地产发展的经济管理，不仅有利于及时发现房地产发展的经济问题，进行改进完善，以促进房地产行业的健康发展，同时还有利于提高房地产发展管理中的经济管理水平，推进房地产行业的快速、稳定与健康发展，具有积极的作用和意义。
本文将结合房地产经济管理的概念含义以及我国目前房地产行业的发展状况，在遵循房地产经济管理原则的基础上，对其经济管理方法措施进行分析论述。
【关键词】房地产；发展；经济管理；问题；现状；原则；方法措施；思考分析房地产在我国国民经济发展与国民经济体系中，属于具有重要地位作用和先导性、基础性的产业。
随着我国国民经济的不断完善与快速发展，房地产行业及其经济也得到了快速和稳定的发展提升。
现阶段我国的房地产行业正处于兴旺发达的重要阶段，并且逐渐成为我国经济繁荣的重要性标志之一，而对于房地产发展来讲，一个良好的房地产市场发展体系，不仅需要完备的房地产法律与规定约束，需要房地产行业发展中的各种规章制度进行管理辅助。
房地产经济管理属于房地产发展管理的重要内容之一，其管理水平与管理完善性直接影响着房地产发展管理的整体水平，本文将结合房地产经济管理的内容含义与相关原则，对于现阶段下我国房地产经济管理的现状进行思考分析。
1、房地产经济管理的含义与原则分析1.1 房地产经济管理的含义一般而言，房地产经济管理就是指房地产企业内部对某一项开发项目实施经营和管理的所有制度、措施和方法的统称。
房地产企业内部有效地进行经济管理，通过明确各部门的经济关系，以及高效率的运作，促进企业获得最大的盈利目标。
1.2 在房地产经济管理活动中应该坚持的原则在进行房地产的经济管理活动中必须坚持以下几项原则：1.2.1 坚持土地所有权国有的原则国家有权占有、使用、收益和处分属于全民所有的土地，这是我国宪法赋予国家的权利，这种所有权是以获得收益为目的的。
目前宏观政策对房地产市场的影响分析
目前宏观调控政策对房地产市场的影响分析改革开放30多年来，以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。
可是近年来房价过高，涨幅过快，房地产泡沫风险加大让各方人士忧心忡忡。
为了规划房地产市场的发展，自去年中央经济工作会议以来，政府就陆续出台了一系列调控措施以期给火爆的楼市降温。
在今年的政府工作报告中，温总理就指出要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
一．宏观经济政策调控的必要性由于房地产市场的特殊性，与其他市场相比市场效率较低。
（1）土地一级市场的高度垄断性使价格机制难以发挥作用；按我国《土地管理法》规定，土地市场由国家垄断，土地所有权的让渡只发生在国家和集体之间，土地使用权转让的出让方只能是国家。
交易的等价交换的市场行为和交易的强制性的政府行为之间存在矛盾，导致土地征用价格和土地使用权出让价格难以由供求双方共同决定，使房地产市场的价格机制难以发挥作用。
（2）房地产开发市场的垄断性阻碍了土地资源的高效配臵。
一方土地资源的稀缺性和房地产位臵的固定性使开发空间受到限制，从而凸显出自然垄断的倾向；另一方面房地产开发项目规模经济的要求和房地产开发商进入市场的资金、技术等门槛的限制无疑将形成经济垄断。
可见，虽然市场配臵资源对提高房地产市场效率起到了主要作用，但完全意义的市场手段调节并不能完全解决房地产市场效率问题，政策宏观调控的适时实施对改进房地产市场效率起到了不可或缺的作用。
此外，房地产市场既是一个商品市场，也是一个资本市场。
由于地理位臵的固定性、稀缺性、商品的非同质性、价值量大、流动性差等特点，房地产市场存在着信息不对称，其表现为：（1）产品质量信息不对称；（2）产品价格信息不对称；（3）产品权属信息不对称；（4）时间序列信息不对称。
房地产市场信息不对称对作为商品市场的房地产市场效率的影响表现在两个方面：其一是产生逆向选择，其二是产生道德风险。
在房地产做行政管理的内容
在房地产做行政管理的内容
房地产行业是一个庞大而复杂的行业，需要大量的行政管理来确保项目的顺利进行。
在房地产行业的行政管理工作中，涉及到多个方面的内容。
行政管理在房地产行业中起到了重要的组织和协调作用。
行政人员负责与各个部门进行沟通，协调各项工作的进展，确保项目按照计划进行。
他们需要制定详细的工作计划和时间表，分配任务给相关人员，并监督工作的执行情况。
同时，行政人员还需要与外部合作伙伴进行沟通，协商合同事宜，解决合作中出现的问题。
行政管理还包括对项目资金的管理。
房地产项目通常涉及到大量的资金，行政人员需要负责编制预算，控制项目的成本，确保项目能够按照预算的要求进行。
他们需要与财务部门密切合作，及时了解项目的资金情况，并做出相应的调整和决策。
行政管理还包括对项目进度和质量的管理。
行政人员需要监督项目的进展情况，及时发现和解决问题，确保项目能够按时完成。
他们需要与项目团队进行沟通，了解项目的需求和要求，并督促各个部门按照要求进行工作。
同时，行政人员还需要把控项目的质量，确保项目的交付符合要求。
在房地产行业的行政管理中，还需要处理与政府相关的事务。
行政人员需要了解政府相关政策和法规，确保项目的合法性和合规性。
他们需要与政府部门进行沟通，办理相关手续和证件，并及时处理政府相关的要求和问题。
总的来说，房地产行业的行政管理工作涉及到组织协调、资金管理、进度质量管理以及与政府相关的事务。
行政人员需要具备良好的沟通协调能力、财务管理能力和问题解决能力。
他们的工作不仅仅是简单的执行和监督，还需要具备一定的判断和决策能力，以确保项目能够顺利进行。
房地产经济中存在的问题及宏观调控应对措施
房地产经济中存在的问题及宏观调控应对措施摘要：房地产一直是国内近些年来的热议话题，住房问题已经成为了当下社会上人人都在探讨的重点话题之一。
不管是相关的专家学者提出了怎样的建议、群众给出的相关看法，还是在相关政策下的宏观调控，从当下来看房价在近些年当中一直处于上涨的状态。
现如今人们高度关注的房地产行业在相关部门的宏观调控下一直处于时扬时抑的状态，相关部门也在多次会议中强调了房地产在国内经济发展当中的作用，并且通过制定相应的宏观调控措施，进而促进国内经济的发展。
对此，本文针对房地产经济中存在的问题及宏观调控应对措施进行深入的探究，望有借鉴意义。
关键词：房地产经济；存在的问题；宏观调控；应对措施一、国内房地产的发展以及房价走势房地产作为近些年来在国内迅速发展的新兴产业，在现如今国民经济当中起着至关重要的作用。
国内房地产近些年来的迅猛发展以及房价的不断走高引起了经济学界以及房地产相关行业之间的不断探讨。
一些专家学者以及相关人士对于房地产是否关注度过高，是否要继续推进房地产行业的发展，还是要对其进行严格的调控，持有不同的意见。
现如今在复杂的经济形势下，房地产在市场上的成交量逐渐下降，房价下跌，业界针对这个问题又产生了极大的热议。
房地产市场随着大环境的变化而在房价上开始出现了频繁的波动，但是国内针对房地产价格出现波动的具体情况、动机以及相关政策却没有进行深入的探讨。
现如今房价的频繁变动是由于受到其它因素影响而产生变化，还是当下的房价过高而偏离了房地产行业本身对于房价的调控范围，房价的频繁波动究竟要持续多久，还需要进行不断的分析与研究[1]。
房地产市场的宏观调控与房价的变化从大概十年前来进行追溯，主要可以分为“发展”与“紧缩”，在“紧缩”的状态下有可以详细地划分成三个时期：第一个时期，在这个时期当中主要是通过对住房量进行调控，进而避免房地产商大规模的进行投资；第二个时期，在这个时期当中通过对房屋的总量进行调控，避免出现房价增长过快的情况；第三个时期，在这个时期当中通过对住房结构进行调控。
第五章房地产交易管理制度与政策
第一节 房地产交易概述
三、房地产交易的中的基本制度（续）
（五）房地产权属登记发证制度。
►以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上 地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方 人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地 使用权证书。
（二）赠与 房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人）
将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支 付任何费用或为此承担任何义务的行为。
房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的 权利，并需承担一定的义务；房地产赠与一般属于单务行 为，受让人不需承担任何义务，但某些情况下，例如受赠 以出让方式取得的土地使用权需承担原出让合同的义务）
第二节 房地产转让
一、房地产转让的概念和特征
（一）房地产转让的概念 指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将
其房地产转移给他人的行为。 1、房地产转让的主体是房地产权利人，包括房产所有权人和
土地使用权人。 2、转让的客体是城市中被转让房屋的所有权和该房屋占用范
围内的土地使用权。 3、转让的形式主要是买卖和赠与，也包括其他合法方式。 4、转让的法律后果是房屋所有权和土地使用权转移 。
► 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土 地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申 请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并 颁发房屋所有权证书。
►房地产转让或者变更时，应当向县级以 上地方人民政府房产管理部门申请房产 变更登记，并凭变更后的房屋所有权证 书向同级人民政府土地管理部门申请土 地使用权变更登记，经同级人民政府土 地管理部门核实，由同级人民政府更换 或者更改土地使用权证书。
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目录摘要 (I)Abstract (Ⅱ)第一章绪论 (5)第一节研究背景 (5)第二节研究目的及意义 (5)第三节本文的研究内容 (5)第二章本文的理论基础 (6)第一节相关概念阐释 (6)1.房地产政策 (6)2.行政管理学 (6)3.公共选择理论 (6)第二节房地产政策与行政管理学的关系 (6)第三章房地产政策的现状、问题 (7)第一节房产政策的演变 (7)1.货币政策从宽到紧 (7)2.限制房地产投机 (7)3.抑制房地产盲目扩张 (7)第二节房地产政策的问题 (8)1.政府政策法规浓重的行政管理色彩 (8)2.政府过度干预房地产市场 (8)3.房地产政策实施方式单一 (8)第四章房地产政策问题的理论解释及原因分析 (9)第一节间断-平衡模型分析 (9)第二节决策主体与组织制度分析 (11)第三节利益相关方分析 (11)第五章房地产政策问题的应对策略 (12)第一节转变政府职能 (12)第二节转变经济发展方式 (12)第三节引入市场化的竞争机制 (13)第四节加强政策的社会监督 (13)第六章结论及展望 (13)参考文献 (14)摘要近年来，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业和重要的经济增长点。
房地产业对于相关产业的经济发展也举足轻重，加上我国城镇化发展的速度过快，大量的人口涌入城市，人们对于住房的需求也日益剧增，从而加剧了房地产业的不规范发展，让房价成为老百姓们基本住房需求的拦路虎。
房地产行业所呈现出来的各种各样社会问题急需解决，为此国家通过行政手段对房地产业进行了一系列的政策管理。
本文通过所学理论知识，对当前房地产政策进行剖析，分析房地产政策的现状及存在的问题，以及产生问题的原因，并提出应对房地产政策问题的对策，希望能对当前房地产政策有所帮助。
关键词：房地产业社会问题行政管理分析应对策略IAbstractIn recent years, the real estate industry has become a pillar industry of China's national economy and an important economic growth point. The real estate industry is an important industry for economic development, the development of China's urbanization and the speed is too fast, a large number of people into the city, people demand for housing are increasing, which has accentuated the development of the real estate industry, let prices become people's basic need for housing a stumbling block. The real estate industry presents a variety of social problems need to be resolved, therefore, the country through the administrative means of the real estate industry carried out a series of policy management. In this paper, through the theoretical knowledge of the current real estate policy analysis, analysis of the current situation of the real estate policy and the existing problems and the causes of the problems, and proposes some countermeasures to deal with the real estate policy issues, hoping to help the current real estate policy.Key word：Estate Social issues Administration CountermeasuresII当前房地产政策的行政管理学分析第一章绪论现如今，城市的快速发展带来了更多的创富机会，越来越多的人们涌入城市打拼自己的人生，努力在城市扎根立足，加上人们生活水平的提高，人们的消费观念及投资方向发生了很大的转变。
正因为如此，越来越多的城市房地产市场呈现出过热反应，房价出现了无限制不合理的持续上涨，与人们的收入大相径庭。
为遏制房地产业的泡沫不断膨胀，我国相关部门通过多个政策对房地产行业进行调控，阻止房地产业的不良运行，缓和社会问题，维护国家的经济秩序，使房地产业与国家的经济和谐发展。
第一节研究背景随着近些年房价的不断上涨，房价已经成为人们时刻关注的焦点。
老百姓的住房问题已经是国家重要的民生问题，2017年的房地产，国家最新说法是：加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制。
可见国家对此给予了高度重视。
“适应市场规律”则意味着将逐步减少行政调控，但“符合国情”则意味着国家的行政手段不会完全撤出。
所以合理的行政管理调控房地产业，是制定房地产政策的重中之重。
第二节研究目的及意义房地产业作为一个城市的经济大体，合理的房价，完善的租赁体质都影响着城市的人口流动量即影响着经济发展。
管理好房地产业对于国家、社会都举足轻重。
房地产业需要各方面的有效管理，其中行政管理是否科学、有效，直接影响着房地产市场的平衡发展。
行政管理作为政府管理的主要内容，具有全局性，统筹性。
通过行政管理学的分析，对于房地产政策的制定起着相当重要的作用。
第三节本文研究内容本文主要通过行政管理学科对当前的房地产政策进行剖析，用理论对房地产政策问题进行解释及原因分析。
并提出房地产政策问题的应对策略。
更好的辅助政府对房地产业出台政策，完善管理，以维持房地产行业发展的正常秩序，保障房地产业走向健康平稳的道路。
第二章本文的理论基础第一节相关概念阐释1.房地产政策房地产政策是国家针对当前中国国情、社会经济、人均收入、城市发展等等因素对房地产业进行统筹管理，调控市场经济，维护社会和谐的手段。
房价过高或过低都影响着整个社会的经济发展，更加关乎着人民的切身利益。
只有出台合适的房地产政策，才能更好的平衡市场经济做到“以人为本”的原则。
2.行政管理学行政管理学也称作公共管理学。
行政管理学研究国家行政机关及其官员依法管理国家事务、社会事务和机关内部事务的客观规律。
行政管理学的根本目的在于探讨行政管理的客观规律，实现行政管理的科学化。
社会主义条件下，行政管理不上轨道和管理不善，必将产生的两种严重不良影响：一是严重影响共产党和人民政府的声誉和形象，直接损害党和政府与人民群众的关系；二是严重影响社会主义制度的声誉和形象，大大妨碍社会主义制度优越性的发挥。
行政管理工作必须始终体现民主法治的原则精神。
3.公共选择理论公共选择理论研究的对象是公共选择，公共选择是指人们通过民主政治过程来确定公共物品需求、供应和生产，是个人的选择进入集体选择的过程的一种机制。
是利用非市场决策的资源分配方式，所以公共选择基本上是一个政治过程。
第二节房地产政策与行政管理学的关系房地产政策出台的合理与否都牵动着整个市场经济和社会和谐，而很好的运用行政管理学，是为了制定更加符合社会经济的房产政策。
房地产管理的目的，是运用国家的权力，合理的配置房地产资源，有效的利用房地产财富，促进房地产经济持续稳定发展。
房地产影响着民生问题，社会问题，而行政管理既要强调行政组织结构、工作程序等因素，又要强调人的因素。
管理活动中内外因素复杂多变，人的价值又日益受到重视，所以要随社会环境发展的变迁来选择房地产的管理方式。
这样才能全面的统筹的规划房地产政策，为国家及人民造福。
第三章房地产政策的现状、问题第一节房产政策的演变1.货币政策从宽到紧由于2008年美国的次贷危机所引发的全世界性的金融经济危机，我国的房地产业的价格从持续上涨中得以下调。
次年，中国为了刺激国内经济做了上万亿的投资，放宽了货币政策，从而使得同年我国房地产价格出现了很明显的涨幅，但也引发了社会问题，老百姓的收入与房产价格相差悬殊。
紧接着，国家为了稳定房地产价格，出台了“新国十条”以实施最严厉的宏观调控政策，一时间内先抑制了房地产价格过快增长。
对大多数房地产企业来说，银行贷款是其进行房地产开发的主要资金来源，我国房地产业对银行系统的依赖性较大，对货币政策的敏感度也相对较高。
近年来我国央行数次调高了存款准备金率，缩小信贷规模，对货币政策的紧缩效果很显著，对房地产业产生了一定的影响。
对于开发商而言，收紧货币政策一方面提高存款准备金率，影响银行贷款规模，从房地产业务的资金来源产生间接影响；另一方面，提高贷款利率，提高开发商的融资成本，降低整体发展能力，造成房地产市场相对短缺。
收紧银贷，缩小信贷规模后，企业贷款变得困难，对于那些融资渠道单一，经营绩效差的企业来说，提高贷款利率会增加他们的经营难度，甚至亏所从而退出市场。
而对那些融资渠道较多，实力雄厚的企业来说，提高贷款利率对他们的影响较小。
可见，信贷规模的紧缩还有利于促进房地产业在市场上的优胜略汰，促进房地产行业的整合。
2.限制房地产投机为了控制房价上涨太快和出现房地产投机行为，各级政府都采取了一系列政策，中央主张各个城市自行规划，要求商业银行收紧部分城市的第二套住房，部分城市开始出台限购政策，修改土地出让制度。
征收房产税政策现行主要作用是提高产权持有人的持有成本，均衡资产贫富差异、打击炒房客，对过高房价地区理论上有一定的房价抑制作用这些都是为了限制房地产投机行为，哄抬房价损害人民利益。
目前，为了加快实行房地产交易累进性所得税制，实际上可以在打击过度投机方面发挥重要作用实行总所得税后，从动向上简单地阻止了投机交易活动，使中国房地产市场逐步向消费市场转型，从根本上促进了房地产业的长期稳定健康的发展。
总而言之，目前中国房地产市场风险最大的不是房价高涨，而是过度投机。
房价高昂只是反映过度的炒作。
只有按照中国的国情，才能从源头上彻底消除过度投机的诱因和条件，使房地产业顺利的回归平稳，以满足居民住房的基本需要。
3.抑制房地产盲目扩张国家通过收紧信贷等方式抑制房地产商进行抵押贷款，由于当前市场房地产库存率供大于求，很多城市房产盲目扩张，也相继出现烂尾工程。