小区管理工作实施方案

小区管理方案

小区的物业管理总体思路是：制定相应的管理服务制度和操作规程，掌握现代化的管理服务方法和手段，通过服务实践，实施物业管理服务。物业管理不仅是对物业进行有效管理和维护，更重要的是使物业发挥最大的效用，同时使维护成本最低化。

一、确定各部门主要工作职责

1、物业主任：主要负责全面管理服务工作。

2、客服部：主要负责业主接待和计算机档案文件资料的处理以及后勤、人事、回访工作、收费事务；负责与其它部门的联络工作、特约服务等。

3、秩序维护部：主要协助公安部门维护物业管理区域的公共秩序进行安全防、负责物业道路的畅通、车辆的有序停放管理、消防安全管理以及人员进出管理等。

4、工程部：负责物业及公共设施设备的维修保养、业主委托的维修服务项目、装饰装修监督管理等工作。

5、环境部：负责环境保洁、绿化维护、卫生消杀、灭虫治虫和委托的保洁服务项目等。

二、建立管理人员的监督制度

建立完善的人才管理制度和激励机制，且奖惩并施，以做到人尽其才，才尽其用，最大限度地发挥人才效能。

1、督查机制

为全面落实物业管理的各项工作任务，确保各项服务质量到位，服务中心对各项工作进行检查、监督、考核、指导。每次督查都有侧重点，从督查事深入到督查人。找准薄弱环节，善于发现问题，分析原因，提出整改或处理意见，并帮助当事人做好对其的教育整改工作，也作为对有关人员平时工作考核的客观依据。每月坚持平时督查与集中督查相结合，除深入认真检查现场、查看台帐外，还广泛听取业主、员工意见。

2、激励机制

企业要想保持长久的活力，就要有良好的奖励机制，鼓励员工奋发向上、努力工作；通过致力于开展企业文化建设，加强上下级和同事之间的沟通和交流，培养团队精神，增强团队意识和集体的凝聚力。坚持精神激励和物资激励双管齐下的员工激励原则。鼓励每位员工都成为各自岗位上的专家能手，实施竞争上岗，给每一位员工搭建充分发展的平台，让一线的优秀员工能有机会脱颖而出。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的员

工管理良性机制，真正盘活人力资源。

3、制约机制

员工管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的在保障。通过实践，制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准，并推出一整套突出绩效和综合测评相结合的考核实施方案，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有压力感、责任感和紧迫感。建立和健全劳动力与人才的竞争机制，鼓励杰出人才脱颖而出。在保持队伍相对稳定的同时，及时优化队伍结构，结合考核，实行未位淘汰制，有效地提高员工队伍的整体素质。

4．各项专业物业管理制度

健全的、规的物业管理规章制度是高质量物业管理的基础与保证。为了实现高标准的管理服务质量，根据小区的实际情况，结合市物业管理的行业法规制定完善的管理规章制度，须制定严格的规和标准。

◆公众制度

☆房屋及公共设施使用管理

☆装修管理规定

☆治安管理规定

☆消防管理规定

☆绿化管理规定

☆环境卫生管理规定

☆房屋管理规定

☆出租户管理规定

☆营业房管理规定

☆车辆管理规定

☆犬类管理规定

◆岗位职责

☆管理处主任岗位职责

☆二级财务收费岗位职责

☆客服部人员岗位职责

☆秩序维护员岗位职责

☆秩序维护部领班岗位职责

☆消监控值班人员岗位职责

☆工程部维修员岗位职责

☆保洁员岗位职责

◆考核制度标准

☆主任工作绩效考核办法及细则

☆财务收费工作绩效办法及细则

☆客服部人员工作绩效考核办法及细则

☆秩序维护员工作绩效考核办法及细则

☆秩序维护部领班工作绩效考核办法及细则

☆消监控值班人员工作绩效考核办法及细则

☆工程部维修员工作绩效考核办法及细则

☆保洁员岗位工作绩效考核办法及细则

◆规手册

☆员工守则

☆人事管理

☆文件及档案管理

☆综合服务规

☆装修管理服务规

☆设备管理服务规

☆公共设施维护和房屋维修服务规

☆仓库管理

☆员工食堂管理

☆员工宿舍管理

☆小区配套设施服务规

☆绿化服务规

☆保洁服务规

☆安全服务规

☆车辆管理规

☆消防服务规

三、公共秩序维护方案和岗位责任

安全工作是物业管理工作重中之重的工作，直接影响到公共财产、业主和使用人生命财

产的安全。因此，强有力的管理制度，行之有效的操作方案，才能真正让业主在小区里住得安心、舒心。因此在安全管理上是“人防、技防、物防”相结合，来确保小区一方平安。特此根据小区现有设施设备状况制定管理方案：

对秩序维护员实行半军事化的管理，制订各项安全管理和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强秩序维护员的工作责任心。

加强秩序维护员的素质培训，提高人员的思想素质和业务技能，例如每月一次的秩序维护员思想素质教育培训和安全训练等。

1、人员配备：一个班组编制为6人：领班1人，门岗及巡逻4人，监控1人。

2、安全员工作时间采用两班制

早班 7：00-19：00

夜班19：00-7：00

3、岗位设置：设三个固定岗：东门岗、南门岗、监控岗。

◆固定门岗为24小时开放。

◆巡逻岗，在小区部巡逻并兼顾外围和消防巡视。

◆监控岗，24小时值班

4、各个岗位操作及注意事项

◆固定门岗

☆严格要求自身形象，如服装整齐，整洁统一等，头发不宜过长，无胡须，精神状态饱满，站姿统一规，动作迅速有力，文明执勤，礼貌用语。

☆严密注视岗位区域周围人员的动态，对可疑人员密切注意，加强岗位防，以防止非法人员，无关人员进入小区进行破坏、盗窃活动

☆严格检查进出人员：

☆如有客来访等应有礼貌上前询问：“您好，请问你到哪，有什么需要我们帮忙的吗？”以确定来访人员来意，到达的位置，做好登记，可通知巡逻岗带路指引具体位置。

☆如有装修或安装人员进入时：上前有礼貌地将其拦下询问：“您好，请问到哪一栋哪一家施工？”“请问您办了临时出入证没有？”并检查证件与本人是否相符，时间是否过期（如过期应扣留交于服务中心），与所提供的房号是否一致，无误后方可放行，如未办证件，应向其说明公司的规定，让其去办好出入证；安装人员则实行有效证件登记，依情况而定，放行后，通知巡逻跟进。

☆严格查验外出物品，物品运出小区搬运人必须持有物品放行单，物品放行单上要有业