500亩以上楼盘典型案例 (PPTminimizer)

可变价值——户型特征
500亩以上大盘典型案例分析 亩以上大盘典型案例分析
注重景观和朝向， 注重景观和朝向，充分考虑居住舒适性和尊贵感
户型点评： 户型点评： • • • • 全明设计，南北通透 入户花园+超大观景阳台，视线开阔 卧室凸窗和转角飘窗设计，附加价值大，实用率高； 生活区与休息区完全分开，灵动性强； 户型点评： 户型点评： • • • • 7米横厅设计，客厅奢华气派 大面积观景阳台与客厅相连 主卧朝南，主卧带主卫、衣帽间 主卧、次卧均带转角飘窗
项目总占地1500亩 分为A 项目总占地1500亩，分为A，B，C三个地块，一期开发A地块占地约为500亩；建 1500 三个地块，一期开发A地块占地约为500亩 500 面约56 56万 面约56万㎡。
A地块景观资源及价值属中等，作为一期开发，利用别墅打造其高端豪宅形象； 地块景观资源及价值属中等，作为一期开发，利用别墅打造其高端豪宅形象； B地块位置临路，景观资源相对较差，依托前期的高端定位使其价值达到提升； 地块位置临路，景观资源相对较差，依托前期的高端定位使其价值达到提升； C地块属整体资源最佳地段，放到最后开发，使之价值和利润达到最大化。 地块属整体资源最佳地段，放到最后开发，使之价值和利润达到最大化。
可变价值——户型特征
舒适型二房、 舒适型二房、三房是主力
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二期已推出的（ 3#、 4#、 7#、 8#、 1#、 2#栋 二期已推出的（2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#栋）户型配比
户型 二房 三房 四房 复式 合计 面积（㎡） 面积（㎡） 8888-90 144-148 144174174-208 331331-370 套数 364 378 115 4 861 套数比 42% 44% 13% 1% 100%
价格分析
1. 2. 3. 4.
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中高端洋房与双拼作为首推试水产品，推出即已售完毕； 中高端洋房与双拼作为首推试水产品，推出即已售完毕； 由于前期中高端产品的热售，高层作为主力，价值提升明显； 由于前期中高端产品的热售，高层作为主力，价值提升明显； 独栋作为稀缺型产品，价值表现力非常强劲，售价遥遥领先。 独栋作为稀缺型产品，价值表现力非常强劲，售价遥遥领先。 藏珑项目各类物业售价均成为区域的标杆；其中一期高层的开盘价格， 藏珑项目各类物业售价均成为区域的标杆；其中一期高层的开盘价格，每平 米高出市场价1000元以上。 1000元以上 米高出市场价1000元以上。
可变价值——物业管理
物管为长沙双瑞物业管理有限公司
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公司简介： 公司简介：长沙双瑞物业管理有限公司是一家新兴的物业管理服务商， 是长沙市物业管理协会会员单位。公司资质齐备、制度完善，目前受托 管理长沙双瑞房地产开发有限公司开发建设的“藏珑湖上国际花园”高 档藏珑、洋房住宅小区及由双瑞房产开发建设的开福区大型休闲、娱乐 开放式综合性市政物业—“月湖公园”两个项目。 服务范围： 服务范围：设立24小时服务热线 、实施一对一客户小管家贴心服务 、 在园区内合理设置“紧急召援按钮”、定期维护公共设施及园区绿化、 保洁服务、电子巡更、24小时保安服务、代办各类票务及鲜花等预订服 务；小区内还将引进专业汽车美容店，周期性进行汽车美容活动等等。
花园洋房区 高层住宅区
双拼别墅区
独栋别墅区
一期建筑类型以高层、联排为主，以半围合式分布，在独栋、双拼别墅、花园洋 一期建筑类型 房以外，更有直入云宵的空中宫邸不可多得，点式，板式，蝶式高层；不同的体 态，不同的视角，不同的格局，保证将600亩湖面展现在每家每户面前。
产品组合及分布
项目二期产品： 项目二期产品：高层
价值评判
固有价值： 固有价值：
地段
★★★★
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企业品牌
★ ★ ★
自然资源
★ ★ ★ ★★
可变价值： 可变价值：
园林景观 ★★★★★ 配套及商业 ★★★★★ 户型 ★★★★★ 外立面 ★★★ 产品品质 ★★★ 物业管理 ★★★
藏珑项目赢得市场口碑的核心价值表现在地段、月湖景观、 藏珑项目赢得市场口碑的核心价值表现在地段、月湖景观、户 配套商业四个方面， 型、配套商业四个方面，但外立面等出来的产品效果给项目带 来了一定的负面评价。 来了一定的负面评价。
单价 20000 19000 18000 17000 16000 15000 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000
07年上半年 07年下半年 08年上半年 08年下半年 09年上半年 09年下半年 10年上半年 07 年上半年 07 年下半年 08 年上半年 08 年下半年 09 年上半年 09 年下半年 10 年上半年
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营销推广分析
营销推广
营销力度大，形象推广上始终保持高端形象， 营销力度大，形象推广上始终保持高端形象，从客 户的生活与精神层面进行渗透
营销方法得当，低开高走、小步快跑； 营销方法得当，低开高走、小步快跑；泛营销吸引客源 – 2009年4月，开盘以最低3980元/㎡，均价4200元/㎡价格吸引客户， 开盘当天60%销售率； – 2009年8月底，首批推货424套基本售罄； – 2009年9月底，二批产品以均价4500元/㎡价格推出市场；销售期间89 平米产品几乎每周提价销售，11月底又全部售罄； – 2009年12月，产品全面提价，均价上涨至5000元/㎡；12月基本售罄； – 全年藏珑来访客户43%通过亲友介绍，成交客户52%通过老带新转介； 各阶段的广告语气势不凡， 各阶段的广告语气势不凡，时刻保持豪宅的身份 – 长沙未来醒了 – 疆域无界，物愈非凡 – 为这座城市树立领袖 – 事业已然登峰，生活即将造极 – 数风流人物，还看藏珑 – 领者无界，湖鉴高下 – 为领者划疆界 – 唯有赢者留其名
容积率0.5-1.5之间 容积率0.5-1.5之间 0.5
美洲故事 南山苏迪亚诺
3
容积率1.5-2.5之间 容积率1.5-2.5之间 1.5
藏珑湖上国际花园 保利麓谷林语
4
• 项目基本指标
藏珑湖上国际花园
• 规划及推货节奏 • 项目价值点分析 • 营销推广分析
5
基本数据
开发商：长沙双瑞房地产开发有限公司 项目位置：洪山路188号月湖公园北侧 总用地面积：1500亩 总建筑面积：185万平方米 住宅总户数：3000多户 容积率：1.85 绿化绿：48.77% 产品类型：花园洋房、双拼别墅、独栋别 墅、高层 住宅、酒店式公寓
入户花园
入户花园
凸窗 超大横厅 转角飘窗 3室2厅2卫 143m2 3室2厅1卫 89m2
转角飘窗
观景阳台
可变价值——立面风格
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藏珑的洋房及别墅外立面， 藏珑的洋房及别墅外立面，采用现 代简约主义与北美风情相结合的建 筑风格
可变价值——立面风格
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项目三期产品组合：独栋 双拼 高层+公寓 双拼+高层 项目三期产品组合：独栋+双拼 高层 公寓
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高层公寓区 观景豪宅高层区
双拼别墅区 点式高层区 独栋别墅区 三期建筑类型以独栋别墅、双拼别墅、高层及公寓为主，建筑风格将沿用以 三期建筑类型 往一贯的建筑形态，具体户型面积尚待规划之中。
产品组合及分布
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项目一期产品线组合：高层 洋房 独栋+双拼 洋房+独栋 项目一期产品线组合：高层+洋房 独栋 双拼 首推中高、高端产品洋房与双拼，在试水市场的同时， 首推中高、高端产品洋房与双拼，在试水市场的同时，也树立项目 高端形象，后以独栋拔高最大价值， 高端形象，后以独栋拔高最大价值，同时也提升高层的售价
高层
独栋
洋房
双拼
推货时间wk.baidu.com
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项目价值点分析
固有价值
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地段
紧临广电中心，地段 条件优越
资源景观
嵌于600亩月湖 公园内
企业品牌
双瑞地产，在本 地知名度不高
固有价值
整体固有价值中， 整体固有价值中，地段与资源景观占据 了相当大的优势
项目规划
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2期于09年4月开始陆续推出 期于09年 09 2-3#、2-4#、2-7#、2-8#、3-1#、3-2#栋
B 二期 C 三期 A 一期
1.1期于07年3月推出 1.1期于07年 期于07 首开洋房108套、双拼54套、高层6栋 1.2期于08年陆续入市 期于08 1.2期于08年陆续入市 推出独栋12栋、一栋高层 3期计划于2011-2012年推出 期计划于2011-2012年推出 2011
可变价值——园林景观
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利用借景手法，最大化利用月湖公园的水景，作为项目背景； 将自身融入公园之中；既利用公园，也成为公园一景 层见叠出的空间美学，结合建筑不同层数的变化，由低矮的别墅过渡到高层住宅 四位一体的景观绿化系统：小区中心绿化—组团级绿化—宅前绿化—空中花园
高层采用现代主义风格，简约， 高层采用现代主义风格，简约，但略失 高档 观景豪宅高层
板式高层
可变价值——建筑品质
交房标准
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外墙： 外墙：高级涂料、石材或面砖； 屋面： 屋面：现浇砼屋面； 内墙： 内墙：混合砂浆底，腻子批平； 顶棚： 顶棚：①户内腻子找平；②阳台部分：腻子找平、涂料； 楼地面： 楼地面：细石砼找平； 窗：彩色铝合金、双层中空玻璃； 门：实木门，户内预留门洞； 阳台：①地面：细石砼找平；②门：彩色铝合金、双层中空玻璃； 阳台： 卫生间： 卫生间：①内墙：水泥砂浆面；②顶棚：腻子找平； 户内功能配置： 户内功能配置： 弱电系统： 弱电系统：有线电视接口、通讯接口、宽带接口； 给排水：临时蹲便器、水龙头各一只，其余预留接口，卫生间深坑不回填； 给排水： 电气： 电气：室内照明灯具为平灯座，白炽灯头； 燃气： 燃气：燃气入户（燃气公司收取的费用由用户自理）；
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区位配套
长沙大学
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藏珑湖上 国际花园
163医院
圣爵菲斯 四方坪 小区
麦德龙超市
广电中心 周边配套比较缺乏，尤其是离医院和超市有一定的距离，给生活带来不便； 周边配套比较缺乏，尤其是离医院和超市有一定的距离，给生活带来不便；虽然 319国道 万佳丽北路、工程兵大道，但公交车并不多。 国道、 有319国道、万佳丽北路、工程兵大道，但公交车并不多。
可变价值——园林景观
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可变价值——配套及商业
区域型商业配置
沿街商业共14万方 沿街商业共14万方 14
中 央 景 观 轴
幼儿园
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会所
五星级酒店
社区内配套包括会所、五星级酒店以及综合性服务设施（停车场库、 社区内配套包括会所、五星级酒店以及综合性服务设施（停车场库、社区物 业管理用房等），沿街商业（邮政储蓄、商场、超市等），文化娱乐， ），沿街商业 ），文化娱乐 业管理用房等），沿街商业（邮政储蓄、商场、超市等），文化娱乐，社会 服务（幼儿园），市政公用设施等。 ），市政公用设施等 服务（幼儿园），市政公用设施等。
500亩以上大盘典型案例研究
2010年 2010年3月22日 22日
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500亩以上大盘典型案例分析 亩以上大盘典型案例分析
本报告将选取面积在500亩以上，容积率在0.5亩以上，容积率在 本报告将选取面积在 亩以上 1.5、1.5-2.5两个不同阶段的大盘做分析，主要研究 、 两个不同阶段的大盘做分析， 两个不同阶段的大盘做分析 大盘的价值提升与产品规划特征。 大盘的价值提升与产品规划特征。
500亩以上大盘典型案例分析 亩以上大盘典型案例分析
点式品字高层区
观景豪宅高层区 二期建筑类型以89-206㎡的点式品字高层及观景豪宅高层组成，占据项目核 二期建筑类型 心景观中轴线，户型设计延续藏珑一贯的高端调性,方正大气,通透舒适,可最 大限度地欣赏到园区核心景观与月湖公园的自然风光。
产品组合及分布