江桥长九实业江桥项目营销策划报告
上海江桥万达广场营销提案_都会中心_销售策划方案
城市的命运，人的命运
随着城市化建设的快速扩张时期，在正处于初期开发阶段的城市新兴板块，
往往会大量的聚集这样一个群体：
他们也许是被挤出中心区的本地居民，也许是从外省市蜂拥而至的外地居民。 但是，他们都有着一个共同的特征： 他们向往大城市的中心生活！他们充满着对大都市的生活梦想！
我们称之为“城市移民”
25~40岁，SOHO产品目标客户
大小并不重要，只要…… 这里，足以成就他们的梦想！
投资型
财富，是他们立足于上海的基础；财富，是他们塑造身份的资源。 财富，是一种睿智的表现。 他们创造财富，他们需要财富。 他们一直在遍地是金的大上海，敏锐地探寻财富……
30~50岁，各类产品目标客户
什么并不重要，只要…… 肯定，这是一种财富渠道！
城市移民
[ 城市移民 ] 人群特征 本土城市移民 外来城市移民
1。富豪阶层：大集团总裁，著名企业家或演艺明星。
2。中富阶层：中大型私营业主和企业CEO及国家高级公务员。 3。中产阶层：中小企业主，企业高管，高等专业技术人员。 4。准中产阶层：会计师、评估师、广告人等年轻新贵。 5。小康阶层：事业单位科员，党政机关公务员，企业白领。 6。中下产阶层：职业工人，流动市民，富足农民。 7。底层：事业者，流浪者，残疾人，农村贫困人口。
为不断增加的消费关系 打下坚实基础
品牌支持各项目发展需要
作为目前国内商业地产的领军企业，万达广场在上海地区的品牌形象低于企业实力， 影响未来消费者对企业实力的认可，也不符合关系群体需求； 甚至还会影响到万达在上海开发20个项目的雄伟目标。
产品 --〉功 能 品 --〉客户
生活 --〉品牌文化 --〉城市
城市移民〃北虹桥城市主角
改善型(本地) 首臵型 创业型 投资型
上海江桥万达广场营销方案报告
江桥万达广场2010年营销方案报告2010.1.Part1 09年市场回顾及10年市场预测....... 错误!未定义书签。
第一篇、09年市场回顾 ................................................................... 错误!未定义书签。
一、市场综述............................................................................ 错误!未定义书签。
二、09年1-11月成交地块分析 ............................................... 错误!未定义书签。
第二篇、10年上海市场预测............................................................ 错误!未定义书签。
一、近期政策轨迹..................................................................... 错误!未定义书签。
二、10年上海楼市走势预测..................................................... 错误!未定义书签。
第三篇、嘉定及江桥区域篇 ............................................................. 错误!未定义书签。
一、09年区域市场总结............................................................ 错误!未定义书签。
二、江桥板块09市场状况 ....................................................... 错误!未定义书签。
三、典型项目分析..................................................................... 错误!未定义书签。
锦上海项目营销策划报告
锦上海项目营销策划报告1. 引言本报告旨在为锦上海项目的营销策划提供相关的分析和建议。
锦上海是一个位于上海市的高端住宅项目，由知名开发商ABC公司开发。
本文将通过市场环境分析、目标市场确定、竞争对手分析等方面，对项目进行全面的营销策划。
2. 市场分析2.1 目标市场锦上海项目面向的目标市场主要是中高端消费者群体。
根据市场调查数据显示，上海市的经济发展迅速，人口增长率高，消费能力也在不断提高。
中高端住宅市场的需求日益增加，而ABC公司作为知名开发商，具备吸引力的品牌效应，能够吸引目标市场的关注。
2.2 市场需求随着社会经济的发展，人们对居住环境的要求也在不断提高。
锦上海项目将满足目标市场对高品质生活的追求，提供舒适、豪华、安全的居住环境。
该项目采用先进的建筑技术和设计概念，配备豪华的公共设施和便利的交通网络，满足目标市场对居住品质的需求。
2.3 竞争对手分析在上海市的高端住宅市场，存在着众多竞争对手。
根据市场调查，竞争对手主要是其他知名开发商开发的高端住宅项目。
这些项目通常具备较强的品牌影响力和优质的建筑质量，与锦上海项目存在一定的竞争关系。
为了在市场竞争中脱颖而出，锦上海项目需要通过差异化的营销策略来吸引目标市场的关注和购房意愿。
3. 营销策略3.1 品牌定位锦上海项目作为ABC公司的旗舰项目，具备较强的品牌效应和知名度。
在营销策略中，需要进一步塑造锦上海项目的品牌形象，使其成为中高端消费者首选的豪华住宅项目。
通过打造独特的品牌标识、传播精致的品牌故事等方式，进一步提升项目的品牌价值和识别度。
3.2 定价策略针对目标市场的消费能力和偏好，锦上海项目应采取合理的定价策略。
通过市场调研和竞争对手的定价分析，确定适当的价格水平。
同时，可以考虑推出一些差异化的销售策略，如推出限量特价房源、提供分期付款等方式，吸引更多消费者的关注和购买意愿。
3.3 渠道选择在市场营销中，渠道选择是至关重要的一环。
锦上海项目可以通过多渠道的方式进行销售和推广。
上海世昶广场项目营销策划报告
世昶广场项目营销策划报告一、宏观经济分析二、区域市场分析三、项目分析四、产品定位及建议五、营销策略六、推广策略七、销售策略1．上海整体经济发展状况2004年，上海的国民经济继续保持了平稳健康发展的良好势头，全年实现上海市生产总值（GDP）7450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%，达到自1996年以来的最高水平，连续第13年保持两位数增长。
经济总量增长的加快，主要得益于以工业为主体的第二产业的快速增长以及第三产业增速回升的双重推动。
其中，第二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%，其中工业增加值3492.89亿元，增长16.1%；第三产业加快发展，增速回升，全年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%，增幅比上年提高4.9个百分点。
第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。
2004年，全市的财政收入快速增长。
全年全市财政收入3591.73亿元，按可比口径计算，比上年增长27%，全年地方财政收入首次突破1000亿元,达到1119.72亿元，比上年增长24.5%。
其中，房产税27.08亿元，增长20.8%。
全年完成全社会固定资产投资3084.66亿元，比上年增长25.8%。
其中，建设和改造投资1721.56亿元，比上年增长25.4%；房地产开发投资1175.46亿元，增长30.4%。
在对外经济方面，全年完成外贸进出口总额1600.26亿美元，比上年增长42.4%。
其中，进口总额865.06亿美元，增长35.3%；出口总额735.2亿美元，增长51.6%。
全年批准外商直接投资合同项目4334项，比上年增长0.8%；吸收外资合同金额116.91亿美元，增长12.6%；实际到位金额65.41亿美元，增长11.8%。
全年外商投资企业增资45.41亿美元，占全市外商直接投资合同金额的38.8%。
至年末，在上海投资的国家和地区已达116个。
全年批准总投资在1000万美元以上的外商直接投资项目392项，比上年增长8％；合同金额85.4亿美元，增长17.4％，占全市合同金额的73%。
上海奉贤商业项目策划报告
一、奉贤区整体表面奉贤区位于上海市南部，距上海市中心人民广场42公里，浦东国际机场30公里。
北倚黄浦江，南临杭州湾，有13公里长的江岸线和31.7公里的海岸线。
境内水陆交通便捷，浦南运河横亘东西，金汇港纵贯全境；公路总长560公里，已经形成十纵六横的公路网络，密度到达每平方公里 1.1公里；越黄浦江交通，有奉浦大桥和西渡、邬桥两个轮渡口。
2004年内，奉贤区百姓经济连续快速增长，经济运行质量稳步提高。
全年实现增加值141.7亿元，按可比代价盘算，比上年增长23.4%，增幅同比提高8.2个百分点，也是历年来增长最快的一年，完成年度筹划111%。
其中：第一财产增加值为2.7亿元，同比增长4.3%；第二财产增加值为90.8亿元，同比增长31.7%。
全年实现第三财产的增加值为41.5亿元，同比增长13.5%。
一、二、三财产的结构比重为66∶64.1∶29.3。
社会消费品零售总额为73.9亿元，比上年增长17.0%。
外贸出口总额8.13亿美元，比上年增77.9%。
牢固资产投资完成额为55.4亿元，比上年增53.4%。
凭据市公路网络建立筹划，奉贤近年来进一步加快了区内公路网络建立和完善。
至2004年底，该区公路总里程为984.76公里。
其中：高速公路已建成74.9公里，一级公路14.28公里，二级公路190.01公里，三级公路336.70公里，四级公路368.87公里。
同时，其他路网也在有序推进之中。
2004年全年实现房地财产增加值4.9亿元，比上年增3.1%。
房地产投资增长加快，全年完成房地产开发投资15.63亿元，比上年增55%；商品房施工面积136.7万平方米，增10.8%；销售面积38.05万平方米，比上年降2.9%，其中住宅销售面积35.61万平方米，预售面积22.79万平方米，增1.14倍;空置面积7.41万平方米，比上年淘汰4.39万平方米,降37.2%。
全年商品房销售额15.25亿元，比上年增81.3%。
嘉定江桥商业项目市场及产品定位53P
嘉 定 概 述
5
上海嘉定江桥 商业中心
嘉定是上海市政府重点规划的三大新城之一
三大新城：嘉定新城、松江大学城及南汇临港新城
嘉 定 概 述
新城不是传统意义上的 卫星城，而是依托重大产业 项目和市政基础设施建设的 新型都市。嘉定新城计划至 2020年导入80万人口。
6
上海嘉定江桥 商业中心
经济发展总体状况 嘉定区 经济 发展及 固定资 产投资 水平
293233北至靖远路东至双洋河15175平方米25537平方米南北向长方形布局两幢12层小高层商办建筑及2层商业广场1953平方米6096平方米13329平方米112个34靖远路kfc本项目住在江桥镇中心周边多为生活小区生活配套及公共配套设施基本齐全但档次相对不高
永和房产嘉定江桥商业项目
市场及产品定位
70%左右
1F：服装 2F：工艺品 3F：儿童用品
上工批
曹安路 1611号
4F
约700户
30—300
1F：4. 9 2-4F：4
1F：6--7.6 2F：4—5 3F：3左右 4F：2.8—3.5
40—50%
1F：名品馆 2F：办公用品 3F：体育用品 4F：工艺品
23
上海嘉定江桥 商业中心
Ø上工批和好乐厚生商业广场虽然已经入市3年左右，但是为了顺应板块的主题商业 效应，均在06年作出重新规划调整，现正进行招商工作；
江桥中央商业居住区
江 桥 中 央 商 业 居 住 区
住宅房地产发展现状
江桥的住宅房地产市场主要分为两部分。以曹安路为分割，曹安路以南 是江桥老镇，目前生活商业配套设施已相当齐全，是江桥镇的主要行政服 务区和公共服务区，也是江桥发展最为成熟的区域，但整体面貌较为陈旧。 曹安路以北为华江居住区（江桥新镇）预计总的占地面积是在4600亩，
松江区企业全案策划书3篇
松江区企业全案策划书3篇篇一松江区企业全案策划书一、引言随着市场竞争的日益激烈，企业如何在松江区脱颖而出，实现可持续发展，成为摆在众多企业面前的重要课题。
本策划书旨在为松江区的企业提供全面、系统的发展规划和策略，帮助企业提升竞争力，实现业务增长和价值创造。
二、企业现状分析（一）企业基本情况介绍企业的成立时间、经营范围、主要产品或服务、市场定位等基本信息。
（二）市场竞争分析分析企业所处行业的市场规模、竞争格局、主要竞争对手及其优势和劣势。
（三）企业优势与劣势分析评估企业自身的优势，如技术实力、品牌影响力、人才资源等；同时找出企业存在的劣势，如产品竞争力不足、市场拓展能力弱、管理效率低下等。
三、目标设定（一）短期目标（1-2 年）明确企业在短期内的具体目标，如销售额增长[具体百分比]、市场份额提升[具体比例]、新产品推出等。
（二）中期目标（3-5 年）设定企业中期的发展目标，如成为行业内的领军企业、拓展新的市场领域、实现多元化经营等。
展望企业长期的发展愿景，如成为具有国际影响力的知名企业、持续创新引领行业发展等。
四、营销策略（一）产品策略1. 优化产品结构，提升产品质量和性能，满足市场需求。
2. 加强产品创新，推出具有竞争力的新产品，不断丰富产品线。
3. 制定合理的产品定价策略，确保产品的市场竞争力。
（二）市场推广策略1. 建立多元化的市场推广渠道，包括线上线下相结合的方式。
2. 加强品牌建设，提升企业品牌知名度和美誉度。
3. 参加行业展会、研讨会等活动，扩大企业的影响力和市场份额。
（三）客户关系管理策略1. 建立完善的客户服务体系，提高客户满意度和忠诚度。
2. 定期进行客户回访和市场调研，了解客户需求和反馈，及时调整营销策略。
3. 开展会员制度，提供个性化的服务和优惠，增强客户粘性。
五、运营管理策略（一）组织架构优化根据企业的发展需求，调整优化组织架构，明确各部门职责和权限，提高运营效率。
（二）人力资源管理1. 加强人才引进和培养，建立一支高素质、专业化的人才队伍。
【项目】万达上海西郊万达广场商业商业项目市场研究报告
【关键字】项目1上海·西郊万达市场研究报告2项目综述：地处江桥，55万㎡规模，商业为主，9></a>13万㎡住宅33第一章、江桥楼市简述4一、量价走势：楼市“拐点”潜伏期金融危机影响期楼市回暖成交期量价小节：刚需带动回暖，成交增长明显，价格小幅上扬，未来预期乐观5江桥竞品项目名称嘉城盐湖新居华江景城天际蓝桥嘉宝都市港湾（二期）地理位置曹安路2378号曹安路2831弄海波路333弄华江支路328弄新郁路199弄面积范围60-125㎡68 -106 ㎡63-160㎡57-129㎡70-146㎡主力户型二房二房二房一房、二房二房、三房主力面积84-95㎡85㎡98-113㎡57-97㎡91-146㎡单价范围11000元/㎡8500元/㎡10800元/㎡9000元/㎡14000元/㎡总价范围66-138 万/户58-90万/户68-173万/户51-116/户98-204万/户主力总价92-104万/户81万/户106-122万/户51-87万/户127-204万/户开盘时间20041></a>. 12000均价14000均价13000均价11000以上6主要卖点江桥第一大盘单价较低品质较好一房较多周边配套较完善在售分布：曹安沿线集中开发，项目位置略有偏离华江景城盐湖新居嘉城天际蓝桥嘉宝都市港湾本案7第二章、竞品分析《2012商业地产操盘秘籍宝典》320G移动硬盘版！万达、龙湖最新商业地产内部资料！货到验货后付款！:0 38 电话：8加免费索取精华资料！竞品一：嘉城《2012商业地产操盘秘籍宝典》320G移动硬盘版！万达、龙湖最新商业地产内部资料！货到验货后付款！:0 38 电话：9加免费索取精华资料！探索机会客户机会“安家”“换巢”“升级换代”新上海人渴望在上海扎根，日渐攀升的房价使这个群体走向城因虹桥交通枢纽、真市边缘；这个群体对如副中心、普陀城区客户刚性需求的释放为项目提区域无过多情节，重改造而区域动拆迁生活品质改善后希望离视的是生活便利性、产生的大量置业需求开老工人新村提升整体供了丰富的客源支持对价格敏感居住品质因家庭结构变动而产产业客户因就近置业生的刚性需求，新婚，考虑产品性价比选族、养老族等择这里一房、经济型二房一房、经济型二房舒适型二房、三房10客户策略项目客户分布宝山区嘉定区江桥该案真如曹杨长风北新泾中心城区（浦西）闵行区11客户策略客户构成与特点前期客户构成客户特点本地客户江桥、黄渡、真新等区域，自住为主，改善型需求产业导入客户曹安轻纺市场、桃浦物流园区，自住为主，受低价吸引外区导入客户受价格挤压，来自杨浦、闸北、普陀，宝山北区客户，自住为主，受低价吸引外区域动拆迁导致的购房，自住为主，受低价吸引近期客户构成客户特点外区导入客户受价格挤压，长宁、普陀区客户，其中普陀内外环间客户为购买主力本地客户江桥、黄渡客户，有一定的量但比例逐渐下降1213客户策略现有客户构成分析主力客户逐步集中于普陀??价格逐渐走高，难以吸引跨区客户；??顾村、南翔等板块或以低价或以高性价比，分流了北区客户；??江桥板块配套条件逐步成熟，满足了普陀客户就近的基本要求；??阳光威尼斯等大型项目接近尾盘，其原有主力客户群（普陀、嘉定）寻求新房源。
上海某某项目营销策划报告
上海某某项目营销策划报告1. 简介本报告旨在提供关于上海某某项目的营销策划建议。
该项目是一项位于上海市某某区的房地产开发项目，旨在建造一座现代化住宅小区，提供豪华和舒适的住宅环境。
本报告将重点关注项目推广和销售策略，以最大限度地吸引潜在客户，并提供高质量的购房体验。
2. 目标市场分析在制定营销策略之前，我们首先需要了解目标市场。
通过市场研究和分析，我们得出以下关于上海某某项目的目标市场的结果：•目标客户：中高收入家庭，年龄在30至45岁之间，对现代化住宅环境有较高需求的人群。
•目标地理区域：上海市某某区及周边地区。
•目标客户的兴趣：高品质住宅环境、现代化设施、便利的交通和生活配套设施。
基于以上分析，我们可以明确目标市场并制定相应的营销策略。
3. 品牌定位和推广3.1 品牌定位上海某某项目的品牌定位应以高品质和现代化为主要特点。
我们将强调项目的豪华和舒适性，以吸引目标市场中对这些特点有高需求的客户。
该项目将定位为高端住宅，提供独特的设计和高品质的建筑材料，以满足客户对高品质住宅的需求。
3.2 推广渠道为了有效地传达品牌价值和优势，我们建议采取以下推广渠道：•网络推广：建立专业网站，展示项目的高品质特点和独特设计。
同时，通过社交媒体平台进行推广，吸引更多潜在客户。
•房地产展览：参加相关的房地产展览活动，向参会者展示项目的特点，并与潜在客户进行互动交流。
•广告宣传：在主流媒体上发布广告，如报纸、杂志和电视广告。
•口碑营销：通过提供高品质的购房体验和公开透明的销售流程来促使客户口碑传播。
4. 销售策略4.1 定价策略考虑到项目的高品质特点和目标市场的购房预算，我们建议采用中高价位定价策略。
这将确保项目的豪华形象，并满足目标客户对住宅品质的期望。
4.2 促销活动为了吸引更多的购房者，我们建议采取以下促销活动：•限时优惠：提供限时折扣或特殊套餐，以刺激购房者尽快决策购买。
•推荐奖励：为现有购房者提供推荐奖励计划，以鼓励他们推荐更多潜在客户。
世联XX年南昌四特·天工御邸项目营销策划报告
从品牌角度确定营销基调
“品质&速度取胜”型营销铺
排
2
世联XX年南昌四特·天工御邸项目营
2
销策划报告
价值。
南昌城市发展大舞台上，
项目所在区域将扮演什么角色？
1-1
视角1.城市发展模式视角 视角2. 房地产发展视角
价值聚焦
3
世联XX年南昌四特·天工御邸项目营 销策划报告
南昌的发展现状
进入2010年，国家战略鄱阳湖生态经济区正式启动，江西省迎来了跨越 式发展的大好机遇，作为环鄱龙头的南昌市城市版图扩张加速，进一步夯 实了省内唯一政治、经济、文化、商贸、旅游、服务中心的地位； 南昌房地产持续升温，恒大绿洲对银三角的传统区位属性的改变一定程 度上改变了南昌市场对南昌南部的认知，青云谱则依托八大山人梅湖景区 提升自身品味，发展势头快速上升。
青山湖
本案
15-20分钟 八一广场
万科青山湖 香溢花城 满庭春MOMA 御湖国际
区域价值
资源：城市配套、青山湖 规划：旅游休闲场所、高档住宅区 配套/交通：商业配套较少，其他配套尚可
市场特点
聚焦了知名开发商，开发水平不整齐。 低密度豪宅供应有限，高层住宅一般
世联XX年南昌四特·天工御邸项目营 销策划报告
南昌2012年上半年房地产市场表现
2012年上半年，南昌楼市由供大于求观望的局面逐步转为以价换 量的局面
2012南昌上半年年供求及价格：
➢新增供应量233.98万平方米，同比增长63.89％ ➢2012上半年全年成交量为219.5万平方米，同比增长50.96%。 ➢商品住宅供求比为1：0.93，环比上升27% ➢2012上半年成交均价为6910.85元/平米，同比下跌3.5%。
LOFT营销策划报告
经济型
品质型
豪华型
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
项目类比
晶鼎
嘉禾
底特律财富天地
小户型
拎包入住
晶质青年—都市新锐
低总价
精装修
大面积绿化
小户型
低总价
小户型
共享商业空间
附加空间面积
精装修
轨道房
5.55米
4.5—5.5米
经济型
品质型
复式
artdeco
豪华大堂
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
六大卖点
共享商业空间
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
55平米小户型 4.2米面宽，9.6米进深
附加空间 飘窗面积达到4平米，抬高30公分，加上楼梯上方面积约有6平方。
飘窗 4平方米
楼梯上方空间 6平方米
附送
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
核心价值提炼
每层共享空间
休闲桌椅
中庭小品
中庭花坛
休闲健身器材
产品分析
周边环境现状
邻接河道
厂房聚集
配套成熟
可塑景观
项目地块分析
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
楼层
套数
1F
22
2-12F
330 2－3F为5.5米层高 4－12F为4.5米米层高
【户型优势突出，主力房型建筑面积55平方米，符合目前小户型的主流需求。】
项目产品分析
产品分析
卖点归纳
项目对比
卖点提炼
市场形势不稳定，仍有波动； 未来产品同质可能性的威胁； 地块周边发展较低，虽然基础生活配套设施齐全，但是支撑高品质酒店公寓条件尚不充分 ； 价格竞争、品质竞争、地域竞争及多处供应项目的竞争形成的多方位、多层次的竞争系统给本案带来的市场威胁。
【房地产】上海康桥老街项目企划推广报告
康桥老街项目企划推广报告壹竞争分析一、中低价房总体供应量1、供应量面积：2002年本市竣工的16万套共计1800万平方米的新建住宅中，单套面积在70平方米以下的住房仅占2.2％，70至100平方米的住房占16％，100至150平方米的住房占53.9％，150平方米以上的住房占27.7％。
单套面积在100平方米以上的超过80%。
价格：2003年1-3月上市新盘中，3000元以下占4%，7000元以上占34%；今年一月份上市的新盘中，3000元以下为零，7000元以上占34%，较去年同期上升21.5%；而4000元以下，较去年同期下降26%。
三月份共上市新盘26个，其中每平米3000元以下的楼盘上市量为零。
分布：目前市场上平价房源大多数在外环线附近，浦东三林附近有两个，方位就在外环线边上，闵行区的平阳基地也在外环线边上；徐汇区的配套商品房基地“和亭佳苑”位于安亭镇。
除此之外的单价在3000-3500元左右的平价房也只能在浦东的张江、川沙、南汇；宝山区的北边；嘉定区的丰庄甚至于江桥等地。
2、需求依据2002年上海统计年鉴的有关数据显示，上海低收入至中等偏上收入家庭的年支配资金大约在1.9~4.2万元之间，而按照“6倍房价收入比”来计算的话，上海绝大多数家庭所能承受得起的房价只是16~25万之间。
上海市每年要动迁8-10万户居民，需要住房700-800万平方米（这还不包括非动迁性质的中低收入家庭对平价房的需求量）。
有关专家预测，未来几年内低价房的市场需求量每年约为200万平米上下。
去年年内开工的100万平米重大配套商品房，仍无法满足中低收入家庭的需求。
3、分析·不能只考虑单价和总价的绝对值。
单从供需来看，中低价房供应量递减，需求量递增，但同样要考虑地域因素，对中低价房的消费群来说，地域的主要意义在于配套和交通，生活的便利性和出入的快捷性、低成本性是与价格同样重要的影响下单的决定性因素。
也就是说虽然理论上消费者只能承受30万左右的总价，在实施购买行为时，他可能会采取其他融资渠道购买高于该价格的物业，原因是有着更为有利的交通和生活配套以及投资前景。
上海长九陇南路项目方案设计报规文本
分析图
商业流线分析图
建筑单体
ARCHTECTURE DESIGN
设计说明
NARRATIVE
绿地面积
合计
413.2
141.8
61.6
96
110
293.3
87.2
45.4
40.6
124.2
73
67.6
98.3
56.1
84.4
38.5 7301.1
153.4
285.7
31.4
54.8
42.4
45.1
45.7
105.5
29.7
18.3
214.9
79.3
608.2
702.5
3053
分析图
消防流线分析图
3440 平方米
2.0 12000 平方米
33% 7301 平方米
20% 1849 平方米
5% 745 辆 106 辆 639 辆 1361 辆 481 辆 880 辆
备注
其中包含地上不计容面积3440平方米
74.1% 25.0% 垃圾房、消控室、物业、公共厕所、中 心站、地库出口等 包括人防12000平方米、地下商业3500 平方米 外保温层、设备层、出屋面楼梯间等 不计容
基地主要人流方向为临洮路及海波路
华江支路
周边小区人 流方向
江桥镇人 流方向
多层控制线 高层控制线 不可开口范围线
基地规划条件
名称 用地面积 地上计容建筑面积
数值
其中
办公 商业
地下建筑面积 总建筑面积
容积率 建筑密度
绿地率
单位 36245.3 平方米
72491 平方米
备注 限高40米
江桥现代物流园区的发展规划
目录引言 (1)一、现代物流园区的概况 (2)（一）物流园区的内涵、功能及作用 (2)（二）国外物流园区的发展模式 (3)（三）本文的研究思路 (6)二、江桥现代物流园区在上海物流产业中的地位 (7)（一）上海发展物流业的优势及重点 (9)（二）江桥物流园区的基本背景 (9)（三）江桥物流园区的目标定位 (9)三、影响江桥现代物流园区发展的因素分析 (10)（一）影响园区发展的有利因素 (11)（二）影响园区发展的不利因素 (14)四、江桥现代物流园区的发展规划 (21)（一）园区的功能定位 (21)（二）园区的布局规划 (30)（三）园区的经营内容 (33)五、园区的开发模式和运行机制 (35)（一）园区开发管理的指导原则 (35)（二）园区经营管理的运行机制 (36)（三）园区营运管理的主体 (37)六、园区发展的投资效益分析 (38)（一）开发成本 (38)（二）预期收益 (39)（三）投资分析 (41)七、江桥物流园区发展的政策建议 (44)（一）构筑公共信息平台 (44)（二）营造区域联动平台 (46)（三）建设政策体制平台 (48)（四）大力引进第三方物流企业 (49)结束语 (51)致谢 (52)参考文献 (53)引言现代物流被称为“第三利润源泉”，是近几年才引起国内各界重视的一个新领域。
实际上物流当中的主要环节都是自古就存在的，比如运输、包装等等，不同之处在于现代物流是从系统角度对这些环节加以整合，借助现代信息网络技术和先进设备生产技术，通过对物流各功能要素的系统协调和对物流业务流程的优化重组来实现降低物流成本、优化资源配置、强化核心竞争力的目的。
作为全国最大的经济、金融和贸易中心，上海已将现代物流业列为“十五”期间重点培育和发展的新兴行业之一。
在长三角一体化快速推进、上海市经济快速发展的形势下，江桥的经济总量也得到了迅速提高，尤其是第二产业的规模。
随之产生的是货运量的不断增加和仓储能力的不断吃紧，对现代物流业系统发展的需求日益迫切。
建筑设计酒店-16上海长九陶乐生活广场-售楼处方案
临洮路 （通往曹安公路）
海涌路
市中心人流方向
基地交通人流——
基地主要人流方向为临洮路及海波路
华江支路
周边小区人 流方向
江桥镇人 流方向
地库范围线
退界线
本
案
用地红线
本案选址位于基地东南角，东接嘉涌路，南邻海波路。
为便于施工，建筑用地红线退让地库范围线5米。得出临时 售楼处狭长的三角形用地范围，最宽处为26.76米。
上海长九陶乐生活广场-售楼处设计
效果展示
海波路人视图
海波路——嘉涌路入口人视图
嘉涌路人视图
鸟瞰图1
鸟瞰图2
入口庭院外景
入口庭院内景
前期分析
曹
安
公 路
项 目
中环高速公路
市 中 心
陶乐生活广场项目位于上海嘉定区江桥镇北部区。 地处城际交通区域，北沿铁路枢纽；南连未来岛高新技术产 业园区及未来岛公园。
设计分析
售楼处可建区域，狭长的三角地带
两侧竖起墙体，阻隔城市的喧闹和工地的纷杂
契合基地形成曲墙，放大中心区域
南侧沿路片墙斜切处理，更具张力
售楼处主体功能置入两片墙围合区域
功能空间向两边渗透，顺应斜墙走势西低东高
设置庭院、天井和天窗，利于室内采光
路口转角处开设弧形大洞，作为标识性入口空间
片墙表面增加弧线条纹，统一手法，活跃立面
生成建筑造型
片墙端部以阴阳两种形式设置“长九”集团LOGO，彰显企业形象
设计成果
总平面图
功能分区分析图
人行流线分析图
景观绿化分析图
建筑单体
总平面图
一层平面图
二层平面图
屋顶层平面图
8-1~9-8展开立面图
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同进理想城的成功要素
全上海首个“卖社区”的LOFT项目，将体验式营销贯穿到项目执行
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
同进理想城的成功要素
全市型媒体推广，51MYFUN电商及星尚媒体效果最佳，针对性定向短信投放
菁英E购服务包 1、全淘宝资源主力配合 2、100万条短信持续轰炸 3、专属CC团队全力配合 4、第4季度PR活动整体打包 5、成交礼品以及成交抽奖礼
嘉定区同进理想城
江桥老街
天马高尔夫
龙湖好望山
万科虹桥 虹桥一号
闵行区
香岛原墅 上置美兰优湖
远洋博堡
保利·叶上海 保利·叶之林 保利·叶语
远洋香奈
宝山区
同济城市阳光
闸北区
中鑫企业广场
普陀区 高尚领域
虹口区
赢华国际
杨浦区
长宁区
徐汇区
松江
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
商办类公寓的现实与瓶颈
【分享两个热销项目】
五角丰达
同济晶度 创智天地
滨江45
上海国际设计中心
建发江湾萃
君誉江畔
森宏广场 复地活力城 金谊广场 万科汇2046 万科早城 复地申公馆
领航
卓越世纪中心
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
同策上海市场占有量第一
同策的核心价值——辅助项目决策
大量实战操盘经验，深入研究各类客户，为项目定 位及营销提供核心支持力
5421
-
同进理想城 江桥老街
桃浦板块 96000 江桥板块 30738
合计
33218 30738
33218 14807
10080 15931 99167
29.1 3.1 211.3
72862 15931 242171
24546 15931 120198
48316 -
121973
次要竞争市场 主要竞争市场
价格比 0.56-0.68
价格比
以loft与平层价差15%计算 0.58-0.65
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
商办类公寓的现实与瓶颈
【本案区域市场的打法】
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
大区域酒店式公寓市场分析
外环线
本案的竞争市场确定
主要竞争市场：
江桥、真新、桃浦板块 可能产生竞争的市场：
嘉铂定悦新81城8
项目名称 晶鼎
板块
总建筑面积
已推体量
已售体量
在售存量
去化速度 （套/月）
未来预计供应量
13年下半年供应量
预计14年供应量
17257 17257 13001 4256
3.5
4256
4256
-
尚品பைடு நூலகம்
17862 17862 17839 23
11.4
23
23
-
铂锐818
嘉定新城 19870 19870 14035 5835
1.17
5835
5835
-
新城金郡
26973 26973 26773 200
29.3
200
200
-
合景峰汇
中冶祥腾城市广场
（菁英尚都） 中冶祥腾城市广场
南翔板块
（菁英逸品）
悦合国际广场
10000 29258 38713 80000
49045 38049 10996 29258 28945 313 38713 23998 14715 50733 22566 28167
达到37个
市场占有率第一
累计客户资源 超过
18万组
盛创企业家园二期 天居玲珑湾
中茂世纪财富广场 日月光伯爵天地
保利·爱情故事 合景叠翠峰
保利·梧桐语
嘉亭菁苑
保利·天鹅语 保利·星海屿 保利·天琴宇 保利·湖畔阳光
新城金郡常春藤
嘉宝·紫提湾
新城金郡 龙湖郦城
路劲翡丽湾
合景领峰
嘉新城公馆
君悦湾
中建溪岸澜庭
10080 15931 99167
29.1 3.1
72862 15931 242171
24546 15931 120198
48316 -
121973
次要竞争市场 主要竞争市场
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
主力竞争板块项目客户特征
泛区域客户为主 投资类客户为主
曹安公路
本 案
沪蓉高速
外 环 高 速
沪嘉高速
江桥长九实业江桥项目 营销策划报告
2020/11/22
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
显然
这是一个极富创造力的项目
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
1 区位 >>大虹桥直接辐射区 2 地铁 >>14号线华江公路站 3 配套 >>项目内部活力商业 4 产品 >>小面积4.5米LOFT
50 5.55 2000 50 4.5 毛坯
白银时代(16100)
0.97 0.91
铂锐818 新城金郡 合景峰汇
嘉定新城 55-60 15373 40-60 11242
50-55 11263
84-92 40-60 50-60
50 50 50
4.5 4.5 4.5
2000 1500 毛坯
保利天鹅语（15110）
悦合国际广场
10000 29258 38713 80000
49045 38049 10996 29258 28945 313 38713 23998 14715 50733 22566 28167
38.8 41 14.1 13.5
61351 313
14715 574234
17561 313
14715 28167
37-70 15909 58-111
50
4.5
毛坯
华润中央公园（16367） 0.97 溪岸澜庭（17051） 0.93
悦合国际广场
50-65 19400 97-126 50 4.5 1500
0.97
中环财富杰座
真新板块 43-90 15274 65-137 50 4.5 1000
鼎秀园（18285） 0.78
热销成功要素：超高性价比跑量
与周边普通住宅差价30-40%
项目名称
对比项目
万科早城 （13108元/㎡）
一品漫城 浦江华侨城
浦江颐城
项目名称
对比项目
卓越世纪中心 （13138元/㎡）
银河丽湾 阳光家园 阳光四季园 铭邦华府
毛坯价格 （元/㎡）
23456 19186 19194
毛坯价格 （元/㎡）
16573 17343 15420 16262
新城金郡(15560) 盘古天地（13278）
盘古天地（13278）
0.88 0.72
0.75
0.73 0.84
-
中冶祥腾城市广场（菁英尚都）
40-50 12835 51-64
50
0.93 4.5
毛坯
华润中央公园（16367） 0.78 溪岸澜庭（17051） 0.75
南翔板块
中冶祥腾城市广场（菁英逸品）
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
商办类公寓市场的现实与瓶颈
【现实】上海外围区域酒店式公寓售价低于住宅 【瓶颈】核心客群为低门槛投资客户关注性价比
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
若本案采取常规操作模式
项目定位为
【轨交·4.5米·纯LOFT社区】
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
则不可避免的问题
【客户局限】—以江桥为主的泛区域投资客户的争夺战 【低价战争】—追逐低总价性价比，市场平台价格13800元/㎡
同策咨询经历15年的探索与发展,目前在上海区域代
91 理执行项目 个，市场份额高居上海代理行业榜
首，代理销售份额占全上海商品房总销售的20%。
产品类型涉及公寓、别墅、商铺、产权酒店、酒店 式公寓、5A办公楼和综合型商业生活社区。
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
同策上海西区占有量第一
同策总计上海 西区操作案例
嘉印象 同进理想城
86-112 14330 120-160 50
3 1000
桃浦板块 45-55 17100 77-94
50 5.35 毛坯
0.7 阳光水岸（18554）
0.72 0.92
江桥老街 香馥湾
40-60 13413 60-80
50
江桥板块 60-90 17250 100-150 70
3 1500
0.63 0.7
-
3
0.84 3000
金鼎香樟苑（18800） 0.75 中星海上名豪（16833） 0.84
万达广场
40-60 15137 60-90
50
4.5 1500
0.72 0.81
次要竞争市场 主要竞争市场
江桥长九实业江桥项目营销策划报告
大区域酒店式公寓市场分析
主要竞争市场月均去化14.4套，次要竞争市场月均去化19.9套
尚品
新城金郡
晶鼎 合景峰汇
南翔板块及嘉定新城板块
安亭板块，由于其导入动线、客户结构及单 底特律财安富天亭地板块
价结构，与本案竞争微弱，为非直接竞争板
新城尚上城
块 次要竞争市场
主要竞争市场
中冶祥腾城市广场 中冶祥腾菁英尚都
桃浦 同进理想城板块
万达江广场桥 板块
香馥湾
江桥 老街
嘉印象
真新富中杰环座财 悦际合广板国场块
同策上海操作商办类公寓
项目超过40个，市场占
有率第一；