江桥长九实业江桥项目营销策划报告

江桥长九实业江桥项目营销策划报告
大区域酒店式公寓市场分析
主要竞争市场LOFT与公寓比值0.7-0.84，次要竞争市场比值0.75-0.93
项目名称
板块 面积段 成交单价 总价 产权年限 层高 装修标准 周边公寓毛坯价格 价格比 价格系数
晶鼎 尚品
50 17645 82 40-60 14723 40-60
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对本案的启示
【三、坚持卖社区坚持体验式营销】
功能配套满足居住梦想 配套的展示与营销前置化才能卖出项目的价值
尚品
新城金郡
晶鼎 合景峰汇
南翔板块及嘉定新城板块
安亭板块，由于其导入动线、客户结构及单 底特律财安富天亭地板块
价结构，与本案竞争微弱，为非直接竞争板
新城尚上城
块 次要竞争市场
主要竞争市场
中冶祥腾城市广场 中冶祥腾菁英尚都
桃浦 同进理想城板块
万达江广场桥 板块
香馥湾
江桥 老街
嘉印象
真新富中杰环座财 悦际合广板国场块
44390 -
29267
中环财富杰座 真新板块 31981 31981 28751 3230 22.5
3230
3230
-
嘉印象
36941 36941 31520 5421
3.9
5421
5421
-
同进理想城 江桥老街
桃浦板块 96000 江桥板块 30738
合计
33218 30738
33218 14807
0.63 0.7
-
3
0.84 3000
金鼎香樟苑（18800） 0.75 中星海上名豪（16833） 0.84
万达广场
40-60 15137 60-90
50
4.5 1500
0.72 0.81
次要竞争市场 主要竞争市场
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大区域酒店式公寓市场分析
主要竞争市场月均去化14.4套，次要竞争市场月均去化19.9套
37-70 15909 58-111
50
4.5
毛坯
华润中央公园（16367） 0.97 溪岸澜庭（17051） 0.93
悦合国际广场
50-65 19400 97-126 50 4.5 1500
0.97
中环财富杰座
真新板块 43-90 15274 65-137 50 4.5 1000
鼎秀园（18285） 0.78
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对本案的启示
【一、撒更大的网钓更好的鱼】
为项目产品理想找到匹配的客户 全市型客户的导入使项目持续溢价与销售速度得到保证
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对本案的启示
【二、充分挖掘自住需求】
自住需求的挖掘提升项目的最终使用性 吸引自住客进场的同时，有效影响了高端投资客
梦健身会所 屋顶花园 架空层
广场 阶梯式退台
户户阳台
13/14号线双轨交
38-45㎡1+1R
天然气入户
超大面积中央花园
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问题是
如何创造需求，兑现项目应有的价值
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PART 1.
项目操作模式判断
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同策商办类公寓操盘专家
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商办类公寓市场的现实与瓶颈
【现实】上海外围区域酒店式公寓售价低于住宅 【瓶颈】核心客群为低门槛投资客户关注性价比
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若本案采取常规操作模式
项目定位为
【轨交·4.5米·纯LOFT社区】
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则不可避免的问题
【客户局限】—以江桥为主的泛区域投资客户的争夺战 【低价战争】—追逐低总价性价比，市场平台价格13800元/㎡
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不同的打法
【大区域内的同进理想城】
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同进理想城的成功要素
区域客户过渡到全市性客户，超过70%客户自住，实现项目溢价16%
13-05
12-10
12-12 14400元/㎡
13-03 15400元/㎡
16200元/㎡
14000元/㎡
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项目名称 晶鼎
板块
总建筑面积
已推体量
已售体量
在售存量
去化速度 （套/月）
未来预计供应量
13年下半年供应量
预计14年供应量
17257 17257 13001 4256
3.5
4256
4256
-
尚品
17862 17862 17839 23
11.4
23
23
-
铂锐818
嘉定新城 19870 19870 14035 5835
5421
-
同进理想城 江桥老街
桃浦板块 96000 江桥板块 30738
合计
33218 30738
33218 14807
10080 15931 99167
29.1 3.1 211.3
72862 15931 242171
24546 15931 120198
48316 -
121973
次要竞争市场 主要竞争市场
价格比 0.56-0.68
价格比
以loft与平层价差15%计算 0.58-0.65
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商办类公寓的现实与瓶颈
【本案区域市场的打法】
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大区域酒店式公寓市场分析
外环线
本案的竞争市场确定
主要竞争市场：
江桥、真新、桃浦板块 可能产生竞争的市场：
嘉铂定悦新81城8
悦合国际广场
10000 29258 38713 80000
49045 38049 10996 29258 28945 313 38713 23998 14715 50733 22566 28167
38.8 41 14.1 13.5
61351 313
14715 574234
17561 313
14715 28167
五角丰达
同济晶度 创智天地
滨江45
上海国际设计中心
建发江湾萃
君誉江畔
森宏广场 复地活力城 金谊广场 万科汇2046 万科早城 复地申公馆
领航
卓越世纪中心
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同策上海市场占有量第一
同策的核心价值——辅助项目决策
大量实战操盘经验，深入研究各类客户，为项目定 位及营销提供核心支持力
江桥长九实业江桥项目 营销策划报告
2020/11/22
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显然
这是一个极富创造力的项目
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1 区位 >>大虹桥直接辐射区 2 地铁 >>14号线华江公路站 3 配套 >>项目内部活力商业 4 产品 >>小面积4.5米LOFT
达到37个
市场占有率第一
累计客户资源 超过
18万组
盛创企业家园二期 天居玲珑湾
中茂世纪财富广场 日月光伯爵天地
保利·爱情故事 合景叠翠峰
保利·梧桐语
嘉亭菁苑
保利·天鹅语 保利·星海屿 保利·天琴宇 保利·湖畔阳光
新城金郡常春藤
嘉宝·紫提湾
新城金郡 龙湖郦城
路劲翡丽湾
合景领峰
嘉新城公馆
君悦湾
中建溪岸澜庭
同策上海操作商办类公寓
项目超过40个，市场占
有率第一；
其中“滨江45”及“同 进理想城”由我司自主研
究开发并销售； 位处本案周边的同类型项
目共6个。
上置美兰优湖
胜创企来自百度文库家园
世贸纳米魔幻城
合景峰汇 龙湖郦城 新城金郡
江桥老街 赢华国际
中鑫国际广场 虹桥天街 万科虹桥
同进理想城 贝尚坊
同济城市阳光
静安紫苑 汇景天地 高尚领域 苏河湾 申能国际 伯爵居 世福汇 天赐公寓
同策咨询经历15年的探索与发展,目前在上海区域代
91 理执行项目 个，市场份额高居上海代理行业榜
首，代理销售份额占全上海商品房总销售的20%。
产品类型涉及公寓、别墅、商铺、产权酒店、酒店 式公寓、5A办公楼和综合型商业生活社区。
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同策上海西区占有量第一
同策总计上海 西区操作案例
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近期全市热销酒店公寓案例 >>>万科早城
12年12月开盘，6个月共成交507套，全部售罄
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近期全市热销酒店公寓案例 >>>卓越世纪中心
12年3月开盘，15个月成交2250套
30万 12万
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近期全市热销酒店公寓案例
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大区域酒店式公寓市场分析
在售项目存量9.9万㎡，2014年集中上市12.19万㎡
项目名称 晶鼎
板块
总建筑面积
已推体量
已售体量
在售存量
去化速度 （套/月）
未来预计供应量
13年下半年供应量
预计14年供应量
17257 17257 13001 4256
3.5
4256
4256
同进理想城的成功要素
全上海首个“卖社区”的LOFT项目，将体验式营销贯穿到项目执行
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同进理想城的成功要素
全市型媒体推广，51MYFUN电商及星尚媒体效果最佳，针对性定向短信投放
菁英E购服务包 1、全淘宝资源主力配合 2、100万条短信持续轰炸 3、专属CC团队全力配合 4、第4季度PR活动整体打包 5、成交礼品以及成交抽奖礼
同进理想城的成功要素
充分挖掘自住使用性可能，阳台、煤气入户、超高层高附加值
8.4m
楼
楼 下
户型特色解析
上
1、5.4m层高：可隔双层、可挑高
超高附加值，且灵动空间
2、拥有挑高阳台：强化其产品的生活功能性
3、煤气入户：大大节省了电力的使用
4.2m
并且进一步强化生活的舒适型
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热销成功要素：超高性价比跑量
与周边普通住宅差价30-40%
项目名称
对比项目
万科早城 （13108元/㎡）
一品漫城 浦江华侨城
浦江颐城
项目名称
对比项目
卓越世纪中心 （13138元/㎡）
银河丽湾 阳光家园 阳光四季园 铭邦华府
毛坯价格 （元/㎡）
23456 19186 19194
毛坯价格 （元/㎡）
16573 17343 15420 16262
10080 15931 99167
29.1 3.1
72862 15931 242171
24546 15931 120198
48316 -
121973
次要竞争市场 主要竞争市场
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主力竞争板块项目客户特征
泛区域客户为主 投资类客户为主
曹安公路
本 案
沪蓉高速
外 环 高 速
沪嘉高速
1.17
5835
5835
-
新城金郡
26973 26973 26773 200
29.3
200
200
-
合景峰汇
中冶祥腾城市广场
（菁英尚都） 中冶祥腾城市广场
南翔板块
（菁英逸品）
悦合国际广场
10000 29258 38713 80000
49045 38049 10996 29258 28945 313 38713 23998 14715 50733 22566 28167
新城金郡(15560) 盘古天地（13278）
盘古天地（13278）
0.88 0.72
0.75
0.73 0.84
-
中冶祥腾城市广场（菁英尚都）
40-50 12835 51-64
50
0.93 4.5
毛坯
华润中央公园（16367） 0.78 溪岸澜庭（17051） 0.75
南翔板块
中冶祥腾城市广场（菁英逸品）
38.8 41 14.1 13.5
61351 313
14715 574234
17561 313
14715 28167
44390 -
29267
中环财富杰座 真新板块 31981 31981 28751 3230 22.5
3230
3230
-
嘉印象
36941 36941 31520 5421
3.9
5421
-
尚品
17862 17862 17839 23
11.4
23
23
-
铂锐818
嘉定新城 19870 19870 14035 5835
1.17
5835
5835
-
新城金郡
26973 26973 26773 200
29.3
200
200
-
合景峰汇
中冶祥腾城市广场
（菁英尚都） 中冶祥腾城市广场
南翔板块
（菁英逸品）
嘉印象 同进理想城
86-112 14330 120-160 50
3 1000
桃浦板块 45-55 17100 77-94
50 5.35 毛坯
0.7 阳光水岸（18554）
0.72 0.92
江桥老街 香馥湾
40-60 13413 60-80
50
江桥板块 60-90 17250 100-150 70
3 1500
嘉定区同进理想城
江桥老街
天马高尔夫
龙湖好望山
万科虹桥 虹桥一号
闵行区
香岛原墅 上置美兰优湖
远洋博堡
保利·叶上海 保利·叶之林 保利·叶语
远洋香奈
宝山区
同济城市阳光
闸北区
中鑫企业广场
普陀区 高尚领域
虹口区
赢华国际
杨浦区
长宁区
徐汇区
松江
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商办类公寓的现实与瓶颈
【分享两个热销项目】
50 5.55 2000 50 4.5 毛坯
白银时代(16100)
0.97 0.91
铂锐818 新城金郡 合景峰汇
嘉定新城 55-60 15373 40-60 11242
50-55 11263
84-92 40-60 50-60
50 50 50
4.5 4.5 4.5
2000 1500 毛坯
保利天鹅语（15110）