(金地)变革超越年的工程管理
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科学筑家
Gemdale Corporation
变革超越年的工程管理
Gemdale Corporation
引言 工程管理的内容 工程管理如何变革超越
Gemdale Corporation
现象：年后多名工程经理以上人员离职 为什么为这样呢？怎样改变这种状况呢？ 我司的工程管理是一个什么样的现状？
施工阶段
397
428（3） 285
214 339
万科强调开盘前的施工进度，强调确保工程合理工期的底线，开盘后的施工，工程质量放在第一位；
招商的总体计划实施“前松后紧”现象严重，后期施工周期往往被压缩，因此他们在制定计划时，在 标准层施工阶段的时间为“七上八下”，即结构施工每层7天，装饰及拆外架每层8天。
中海的施工计划实施的较好，施工节奏稳定，施工过程的质量隐患少，后期验收所需时间也相对较少。 他们强调以优质的施工质量、与验收部门良好的关系，以及电梯、燃气、消防等同步验收来缩短备案时 间；
控制性进度计划
分包进场计划 材料设备进场计划 采购招标计划 营销配合计划 设计出图计划
各阶段施工进度计划
土方及桩基施工计划 基础施工计划 主体施工计划 装饰施工计划 验收进度计划
目的：在参考基准周期的基础上，通过制定一系列的预控计划让工程师 在头脑中把房子盖起来，做到“心中有数”；同时把各部门的工作有机 衔接起来，做到步调一致。
Gemdale Corporation
被动的工程管理
主动的工程管理
各项工作有计划 各阶段工作有重点 具体工作明确控制要点
…… 有条理，能控制
如何做到主动的工程管理？？？
Gemdale Corporation
引言 工程管理的内容 工程管理如何变革超越
计划管理 技术管理 材料管理 组织管理 成本Ge管md理ale风Co险rp控ora制tion
施工准备阶段
室外配套施工 环境施工
工程管理关键线路 消防审查报建 规划许可证
桩基施工
门窗安装 外装施工 外架拆除 竣工验收 竣工备案
规划成果 单体报建 施工图审查 施工许可办理 基础施工 主体结构施工 砌筑工程 室内水电安装 防水施工 内装施工
预售证办理 开盘
办理开工手续 现场勘查报告，开工前7通一平
有效的图纸审核：施工过程中，最讨厌就是图纸的变化，因此更应 该把图纸审核当做一切工作的前置任务，是提升效率和减少无效成 本的良方。
计划管理 技术管理 材料管理 组织管理 成本Ge管md理ale风Co险rp控ora制tion
二、质量控制－－通过制度明确要求，而不是靠传统意义上的监理工作
1、样板引路： 每一道关键工序施工之前，尤其是防水层、保温层、砌筑、粉刷层、
公司
33＋1层
24＋1层 18＋1层
11＋1层
6＋1层
4层以下
中海 620（30+1）ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
554
万科
701
招商 711（32+1）
保利 650（28+1）
金地深圳
638
539
金地总体
710
594
533
511 (12+1)
468
405
355
300
495
417
397
660
583
473
401
326
531
466
栏杆扶手、铝合金门窗等，都要由承包商先做样板，待验收通过后，方可 进行大面积施工。
对新材料、新设备、新工艺等，也要先做样板，报设计部、工程部、 成本部等，通过试验和鉴定后，才可应用到工程上。
场地规划 图纸会审 单位考察 施工组织设计审核 施工监理单位培训 日常质量巡查 分项工程及隐蔽工程验收 签证付款 甲供材料管理 设计变更跟踪 销售配合 竣工验收
Gemdale Corporation
分包工程43个： 其中土建分包21个， 安装分包22个；
材料56个： 甲购材料12个； 甲定乙购31个； 甲限品牌13个
天 后才能抹灰； 土方回填－－每层夯实厚度不超过30cm； 防水－－表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间 （聚氨酯24h，JS涂膜8h）
最短工期：考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大施工单 位成本投入而编制的最短施工周期。
常用赶工措施： 提高砼标号、早强剂、满挂钢丝网、掺杜拉纤维、碘钨灯等
计划管理 技术管理 材料管理 组织管理 成本Ge管md理ale风Co险rp控ora制tion
现状：计划编制时往往按理想状态考虑，实际施工阶段由于前期的 延误，报批报建以及其他突发事件的影响，会出现忽略工程质量的 赶工现象，同时增加施工措施签证，当无法提供适当的赶工措施费 时，进度无法保证。
工程作为多部门、多供应商整合的中心，就象打仗时的指挥中心一 样，如果没有计划，该项目将会是结果无法保证的乱仗。
计划管理 技术项管目理里程材碑料节管点理及组基织准管工理期 成本管理 风险控制
报批报建
设计
招标采购
立项
30d
方案报批 扩初报批
30d
30d
规划许可证
30d
概念规划设计 方案设计 扩初设计 桩基施工图 施工图设计
30d
30d
30d
30d
20d
桩基招标
20d
总包招标
40d
施工许可证
30d
桩基施工
60d
保利的施工周期及验收时间相对较长
计划管理 技术管理 材料管理 组织管理 成本Ge管md理ale风Co险rp控ora制tion
标准工期：考虑正常的技术间歇、组织间歇、特殊季节（麦收、秋 收、梅雨）和自然条件影响而编制的正常施工周期。
桩基－－成桩后28天达到龄期，开始试桩； 混凝土－－混凝土浇捣后强度达到1.2/mm2后才能上人； 加气块砌筑－－砌筑高度不超过1.5m/天，七天后顶砖，15
基础施工 主体封顶 外架拆除 雨污管线 配套工程 景观工程 竣工验收备案
30d
8*N
120d
30d
30d
60d
30d
样板环境展示
150d
开盘销售
15d
基准设计周期140天
基准开盘周期300天
入伙交付
90d
工程施工
销售
计划管理 技术管理 材料同管行理研究组织管理 成本管理 风险控制
建造周期（开工到竣工）统计
计划管理 技术管理 材料管理 组织管理 成本Ge管md理ale风Co险rp控ora制tion
一、图纸审核： 重点关注二次设计，防渗漏统一节点，如铝合金门窗工程、防水工程、 栏杆扶手等；
作用：让施工、监理、项目部等在发现设计缺陷的过程中，熟读 图纸； 确保节点做法合理，同时减少变更，节省成本！
设计变更，尤其是引发现场签证的设计变更，是设计质量不合格的代价， 或者是市场定位转变的代价！
Gemdale Corporation
变革超越年的工程管理
Gemdale Corporation
引言 工程管理的内容 工程管理如何变革超越
Gemdale Corporation
现象：年后多名工程经理以上人员离职 为什么为这样呢？怎样改变这种状况呢？ 我司的工程管理是一个什么样的现状？
施工阶段
397
428（3） 285
214 339
万科强调开盘前的施工进度，强调确保工程合理工期的底线，开盘后的施工，工程质量放在第一位；
招商的总体计划实施“前松后紧”现象严重，后期施工周期往往被压缩，因此他们在制定计划时，在 标准层施工阶段的时间为“七上八下”，即结构施工每层7天，装饰及拆外架每层8天。
中海的施工计划实施的较好，施工节奏稳定，施工过程的质量隐患少，后期验收所需时间也相对较少。 他们强调以优质的施工质量、与验收部门良好的关系，以及电梯、燃气、消防等同步验收来缩短备案时 间；
控制性进度计划
分包进场计划 材料设备进场计划 采购招标计划 营销配合计划 设计出图计划
各阶段施工进度计划
土方及桩基施工计划 基础施工计划 主体施工计划 装饰施工计划 验收进度计划
目的：在参考基准周期的基础上，通过制定一系列的预控计划让工程师 在头脑中把房子盖起来，做到“心中有数”；同时把各部门的工作有机 衔接起来，做到步调一致。
Gemdale Corporation
被动的工程管理
主动的工程管理
各项工作有计划 各阶段工作有重点 具体工作明确控制要点
…… 有条理，能控制
如何做到主动的工程管理？？？
Gemdale Corporation
引言 工程管理的内容 工程管理如何变革超越
计划管理 技术管理 材料管理 组织管理 成本Ge管md理ale风Co险rp控ora制tion
施工准备阶段
室外配套施工 环境施工
工程管理关键线路 消防审查报建 规划许可证
桩基施工
门窗安装 外装施工 外架拆除 竣工验收 竣工备案
规划成果 单体报建 施工图审查 施工许可办理 基础施工 主体结构施工 砌筑工程 室内水电安装 防水施工 内装施工
预售证办理 开盘
办理开工手续 现场勘查报告，开工前7通一平
有效的图纸审核：施工过程中，最讨厌就是图纸的变化，因此更应 该把图纸审核当做一切工作的前置任务，是提升效率和减少无效成 本的良方。
计划管理 技术管理 材料管理 组织管理 成本Ge管md理ale风Co险rp控ora制tion
二、质量控制－－通过制度明确要求，而不是靠传统意义上的监理工作
1、样板引路： 每一道关键工序施工之前，尤其是防水层、保温层、砌筑、粉刷层、
公司
33＋1层
24＋1层 18＋1层
11＋1层
6＋1层
4层以下
中海 620（30+1）ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
554
万科
701
招商 711（32+1）
保利 650（28+1）
金地深圳
638
539
金地总体
710
594
533
511 (12+1)
468
405
355
300
495
417
397
660
583
473
401
326
531
466
栏杆扶手、铝合金门窗等，都要由承包商先做样板，待验收通过后，方可 进行大面积施工。
对新材料、新设备、新工艺等，也要先做样板，报设计部、工程部、 成本部等，通过试验和鉴定后，才可应用到工程上。
场地规划 图纸会审 单位考察 施工组织设计审核 施工监理单位培训 日常质量巡查 分项工程及隐蔽工程验收 签证付款 甲供材料管理 设计变更跟踪 销售配合 竣工验收
Gemdale Corporation
分包工程43个： 其中土建分包21个， 安装分包22个；
材料56个： 甲购材料12个； 甲定乙购31个； 甲限品牌13个
天 后才能抹灰； 土方回填－－每层夯实厚度不超过30cm； 防水－－表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间 （聚氨酯24h，JS涂膜8h）
最短工期：考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大施工单 位成本投入而编制的最短施工周期。
常用赶工措施： 提高砼标号、早强剂、满挂钢丝网、掺杜拉纤维、碘钨灯等
计划管理 技术管理 材料管理 组织管理 成本Ge管md理ale风Co险rp控ora制tion
现状：计划编制时往往按理想状态考虑，实际施工阶段由于前期的 延误，报批报建以及其他突发事件的影响，会出现忽略工程质量的 赶工现象，同时增加施工措施签证，当无法提供适当的赶工措施费 时，进度无法保证。
工程作为多部门、多供应商整合的中心，就象打仗时的指挥中心一 样，如果没有计划，该项目将会是结果无法保证的乱仗。
计划管理 技术项管目理里程材碑料节管点理及组基织准管工理期 成本管理 风险控制
报批报建
设计
招标采购
立项
30d
方案报批 扩初报批
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30d
规划许可证
30d
概念规划设计 方案设计 扩初设计 桩基施工图 施工图设计
30d
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桩基招标
20d
总包招标
40d
施工许可证
30d
桩基施工
60d
保利的施工周期及验收时间相对较长
计划管理 技术管理 材料管理 组织管理 成本Ge管md理ale风Co险rp控ora制tion
标准工期：考虑正常的技术间歇、组织间歇、特殊季节（麦收、秋 收、梅雨）和自然条件影响而编制的正常施工周期。
桩基－－成桩后28天达到龄期，开始试桩； 混凝土－－混凝土浇捣后强度达到1.2/mm2后才能上人； 加气块砌筑－－砌筑高度不超过1.5m/天，七天后顶砖，15
基础施工 主体封顶 外架拆除 雨污管线 配套工程 景观工程 竣工验收备案
30d
8*N
120d
30d
30d
60d
30d
样板环境展示
150d
开盘销售
15d
基准设计周期140天
基准开盘周期300天
入伙交付
90d
工程施工
销售
计划管理 技术管理 材料同管行理研究组织管理 成本管理 风险控制
建造周期（开工到竣工）统计
计划管理 技术管理 材料管理 组织管理 成本Ge管md理ale风Co险rp控ora制tion
一、图纸审核： 重点关注二次设计，防渗漏统一节点，如铝合金门窗工程、防水工程、 栏杆扶手等；
作用：让施工、监理、项目部等在发现设计缺陷的过程中，熟读 图纸； 确保节点做法合理，同时减少变更，节省成本！
设计变更，尤其是引发现场签证的设计变更，是设计质量不合格的代价， 或者是市场定位转变的代价！