11.27中央和国家机关老旧小区综合整治技术导则(12.13.国管局征求意见稿)

中央国家机关老旧小区综合整治技术导则（修订稿5.1）二○一三年十一月前言本导则根据《关于开展中央和国家机关老旧小区综合整治工作的通知》国管房地【2013】342号和《关于印发中央国家机关老旧小区综合整治工作实施方案的通知》国管房地【2013】396号的要求，由国家机关事务管理局、中国建筑科学研究院编制完成。

本导则编制过程中，编制组进行了广泛深入的调查研究，认真总结了老旧小区综合整治的实践经验，认真研究分析了老旧小区的现状和发展，参考了有关国家政策法规和技术标准，结合老旧小区实际情况，完成本导则。

本导则共分8章，主要内容有：1.总则；2.基本规定；3.抗震加固；4.房屋综合整治；5.基础设施；6.公共服务设施；7. 小区环境整治；8.绿色化整治。

本导则由中国建筑科学研究院负责具体技术内容的解释。

本导则在执行过程中，请各单位注意总结经验，积累资料，如发现需要修改补充之处，请将有关意见和建议反馈给中国建筑科学研究院（地址：北京市朝阳区北三环东路30号，邮编：100013），以便今后修订参考。

编制单位和编制组成员名单主编单位：国家机关事务管理局中国建筑科学研究院参编人员：马立东曾捷胡荣国孟莎诸火生张铁军孙绍蕾袁洁刘永晖王官竹武娜王峰张宇闫凤目录1总则 (1)2基本规定 (2)3抗震加固 (3)3.1 检测 (3)3.2 抗震加固的技术方案 (3)3.3 抗震加固的施工及验收 (4)4 房屋综合整治 (5)4.1 屋面防水保温 (5)4.2 外墙外保温 (5)4.3 外门窗 (5)4.4 楼内外饰面 (6)4.5 电梯 (6)4.6 楼内管线、设施、设备 (6)4.7 人防工程整治 (11)4.8 地下空间整治 (13)5 基础设施 (17)5.1 热计量 (17)5.2 小区市政管网 (18)5.3 供热热源和管网节能 (20)5.4 电气管线 (21)5.5电力增容及配电室更新 (23)5.6用电设施节能 (23)5.7 供水节能设施 (25)6 公共服务设施 (26)6.1 室外道路、绿化、景观照明设施 (26)6.2 无障碍设计 (27)6.3 信报箱 (28)6.4 停车位 (29)6.5 便民设施 (29)6.6 通信设施设备 (30)6.7 安防设施 (30)7 小区环境整治 (32)7.1 垃圾分类收集 (32)7.2 违章建筑 (32)7.3 户外广告 (32)8 绿色化整治 (33)8.1 太阳能应用 (33)8.2 室外雨水工程 (33)8.3 中水系统 (34)1总则1.0.1为贯彻《关于开展中央和国家机关老旧小区综合整治工作的通知》国管房地【2013】342号和《关于印发中央国家机关老旧小区综合整治工作实施方案的通知》国管房地【2013】396号的要求，规范1990年以前的老旧住宅小区综合整治工程，依据有关法律、法规，制定本导则。

1.0.2本导则适用于中央国家机关老旧住宅小区综合整治的立项、设计、建设和维护。

1.0.3小区改造应因地制宜、节约资源、保护环境，做到适用、经济、美观，符合节地、节能、节水、节材的要求。

1.0.4本导则的规定为对老旧小区改造的基本要求。

当与法律、行政法规的规定抵触时，应按法律和行政法规的规定执行。

1.0.5老旧小区的改造，除应符合本导则的规定外，尚应符合经国家和北京市的有关标准规定的要求。

2基本规定2.0.1老旧小区改造应符合经济、合理、有效的利用土地和空间。

2.0.2老旧小区改造应以人为本，除应满足一般居住使用要求外，尚应根据需要满足老年人、残疾人等特殊群体的使用要求。

2.0.3老旧小区改造应满足居住者所需的日照、天然采光、通风和隔声的要求。

2.0.4老旧小区改造必须满足节能要求（达到50%节能的，不在改造范围内；未达到50%节能的，按照65%节能的要求进行改造），应能合理利用能源。

宜结合各地能源条件，采用常规能源与可再生能源结合的供能方式。

2.0.5老旧小区结构改造应满足安全、适用和耐久的要求。

2.0.6老旧小区改造应符合相关防火规范的规定，并应满足安全疏散的要求。

2.0.7老旧小区改造应满足设备系统功能有效、运行安全、维修方便等基本要求，并应为相关设备预留合理的安装位置。

2.0.8 改造前应进行现场勘查，与相关单位充分沟通，了解小区现状，及时与居民沟通，尊重居民利益，提出合理、经济的改造技术方案，减少对居民生活的干扰。

3抗震加固3.1 检测3.1.1对中央国家机关各部门及所属单位、在京中央企业1980年以前建成的、建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全的老旧小区，按现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB 50023进行抗震能力鉴定。

3.1.2 应按住宅的高度、层数、结构体系的合理性、墙体材料的实际强度、住宅整体连接构造的可靠性、局部易倒易损部位构件自身及其与主体结构连接构造的可靠性以及墙体抗震承载能力的综合分析，对整栋住宅的抗震能力进行鉴定。

对符合抗震鉴定要求的建筑应说明其后续使用年限，对不符合抗震鉴定要求的建筑提出相应的抗震加固对策和处理意见。

3.1.3对没有抗震加固价值的老旧平房、简易楼、筒子楼等经鉴定后可进行翻建。

3.1.4在满足规划的前提下，进行加固及翻建的项目经批准可适当增加楼层及户型面积，可增设地下车库等。

3.2 抗震加固的技术方案3.2.1根据老旧小区建筑物的结构类型和抗震能力鉴定的结果，按照《混凝土结构加固设计规范》GB 50367、《砌体结构加固设计规范》GB 50702、《建筑抗震鉴定与加固技术规程》DB 11/T689 和《建筑抗震加固技术规程》JGJ 116进行老旧小区建筑物的抗震加固设计。

3.2.2 1980年以前建造的、经鉴定可继续使用的建筑，抗震加固后建筑的后续使用年限不应少于30年。

3.2.3 加固设计应采用对楼内住户生活影响小的设计方案，应结合建筑节能改造，改善使用功能，并注意美观。

3.2.4 加固方案应根据抗震鉴定结果经综合分析后确定，分别采用房屋整体加固、区段加固或构件加固，加强房屋整体性、改善构件受力状况、提高综合抗震能力。

3.2.5 可参照《北京地区既有建筑外套加固技术导则》、《既有砌体建筑外套装配式结构抗震加固施工技术导则（试行）》以及《北京市房屋建筑抗震节能综合改造图集》中《柱、圈梁、钢拉杆加固分册》、《外套装配式混凝土加固分册》、《板墙及砂浆面层加固分册》等图集进行抗震加固方案的设计。

3.3 抗震加固的施工及验收3.3.1 老旧住宅楼的加固施工应有相应资质的专业施工队施工。

加固施工应避免或减少对原结构造成损伤。

施工时若发现原结构的隐蔽部位有严重缺陷时，应会同加固设计单位协商制定有效处理措施后方可施工。

3.3.2 加固工程的结构验收应按照国家标准《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB 50550及相关国家规范进行结构验收。

4 房屋综合整治4.1 屋面防水保温4.1.1老旧房屋防水层存在漏水现象或15年内未有过防水改造的屋面，可重新铺设防水层。

新增屋面保温的性能应达到相应节能标准的要求，且保温材料的选择应满足消防的防火要求。

4.1.2当原屋面防水层完好，使用未超过15年，承载能力满足安全要求时，可直接在原防水层上加铺保温层。

4.2 外墙外保温4.2.1 外墙外保温材料应满足《关于加强老旧小区综合改造工程外保温材料使用与消防安全管理工作的通知》京公消字【2012】391号文的要求。

4.2.2 老旧房屋应根据原有墙体材料、构造、厚度、饰面做法及剥蚀程度等情况，按照相应建筑节能标准的要求，确定外墙及热桥部位保温构造做法。

4.3 外门窗4.3.1 更换不能达到保温要求的旧有外窗。

4.3.2 楼梯间等公共部位外窗，如楼梯间内无采暖设施，可结合外立面改造选用普通外窗。

楼梯间内的墙体如为住户的分户墙，应根据现场情况对分户墙进行节能改造。

4.4 楼内外饰面4.4.1楼内公共区域均做涂料粉刷。

4.4.2 楼外原饰面材料如为涂料应保留原有做法。

如为其他外墙饰面，可根据确定的外饰面选定保温材料。

如：原有墙体材料为水刷石时，施工时应铲除原饰面材料，按施工工艺要求完成外墙保温的改造，由于无法恢复原外饰面的做法，外饰面材料可根据小区整体设计的要求选用。

4.4.3 高层建筑的外饰面宜优先选用涂料、饰面砂浆等轻质材料。

4.5 电梯4.5.1 对设有电梯的住宅应进行安全隐患的排查，根据实际情况更换电梯。

4.5.2 未设电梯的多层住宅，在不影响日照、采光、通风的情况下，且征得所有住户同意的前提下，可考虑增建电梯。

4.6 楼内管线、设施、设备4.6.1 给水排水1 楼内给水排水管道，可进行更换。

改造后的给水排水系统应满足《建筑给水排水设计规范》GB 50015及《住宅设计规范》GB 50096要求，并根据老旧小区特点参照执行《住宅建筑规范》GB 50368。

2 除管道井内的给排水管道应进行外壁结露验算，并采取相应的防止结露措施。

3 为避免入户查表，装在户内的水表应选用卡式或远传水表。

4 高层住宅给水系统的生活高位水箱，可更新或取消（结合给水泵房改造采用供水装置直接供水）；如保留的情况下，增加或更新消毒器。

5 根据市政及小区条件，可在楼内增加室内中水供水管道系统。

采用中水冲洗便器时，中水管道和预留接口应设明显标识。

6 对楼内厨房、卫生间的排水立管及支管可进行拆除更新。

在设置洗衣机的部位采用能防止溢流和干涸的专用地漏。

7 排水立管和支管应采用超静音或其它降噪的塑料管材、柔性机制排水铸铁管，减少水流噪音污染。

4.6.2 消防设施设备改造1 基本要求：房屋建筑原有的消防设施，应检查修缮保证其完好、有效。

2 房屋建筑本体未设置消防设施的，应按照《建筑设计防火规范》GB 50016，《高层民用建筑设计防火规范》GB 50045及相关标准需要，增设相应的消防设施。

4.6.3 采暖设备及管道1 对于室内采暖管线和设备进行检查和检修，已经老化的采暖设备及管线、阀门等进行拆改，改造后的设备材料应符合京建发《北京市推广、限制和禁止使用建筑材料目录》【2010】326号文的规定。

2 对于原有的散热器如能够正常工作且不影响计量仪表和恒温控制阀正常运行时，应予以保留。

3 拆改后的采暖管道的保温应采用高效保温材料，保温层的厚度应满足《居住建筑节能设计标准》DB 11/891的相关要求。

4.6.4 通风住宅厨房排油烟机的排气管道当通过外墙直接排至室外时，应统一考虑在室外排气口设避风、防雨和防止污染墙面的构件。

4.6.5空调1 应统一考虑主要房间的分体空调室外机的位置，室外机的安装位置应符合《住宅设计规范》GB 50096的规定。

2 分体空调的冷凝水应设专用排水立管。

4.6.6电气1 检查电源入户管线再次穿线是否可行，如可行应利用原有的套管。