11.27中央和国家机关老旧小区综合整治技术导则(12.13.国管局征求意见稿)

中央国家机关老旧小区综合整治技术导则
（修订稿5.1）
二○一三年十一月
前言
本导则根据《关于开展中央和国家机关老旧小区综合整治工作的通知》国管房地【2013】342号和《关于印发中央国家机关老旧小区综合整治工作实施方案的通知》国管房地【2013】396号的要求，由国家机关事务管理局、中国建筑科学研究院编制完成。

本导则编制过程中，编制组进行了广泛深入的调查研究，认真总结了老旧小区综合整治的实践经验，认真研究分析了老旧小区的现状和发展，参考了有关国家政策法规和技术标准，结合老旧小区实际情况，完成本导则。

本导则共分8章，主要内容有：1.总则；2.基本规定；3.抗震加固；4.房屋综合整治；5.基础设施；6.公共服务设施；7. 小区环境整治；8.绿色化整治。

本导则由中国建筑科学研究院负责具体技术内容的解释。

本导则在执行过程中，请各单位注意总结经验，积累资料，如发现需要修改补充之处，请将有关意见和建议反馈给中国建筑科学研究院（地址：北京市朝阳区北三环东路30号，邮编：100013），以便今后修订参考。

编制单位和编制组成员名单
主编单位：国家机关事务管理局
中国建筑科学研究院
参编人员：马立东曾捷胡荣国孟莎诸火生
张铁军孙绍蕾袁洁刘永晖王官竹武娜
王峰张宇闫凤
目录
1总则 (1)
2基本规定 (2)
3抗震加固 (3)
3.1 检测 (3)
3.2 抗震加固的技术方案 (3)
3.3 抗震加固的施工及验收 (4)
4 房屋综合整治 (5)
4.1 屋面防水保温 (5)
4.2 外墙外保温 (5)
4.3 外门窗 (5)
4.4 楼内外饰面 (6)
4.5 电梯 (6)
4.6 楼内管线、设施、设备 (6)
4.7 人防工程整治 (11)
4.8 地下空间整治 (13)
5 基础设施 (17)
5.1 热计量 (17)
5.2 小区市政管网 (18)
5.3 供热热源和管网节能 (20)
5.4 电气管线 (21)
5.5电力增容及配电室更新 (23)
5.6用电设施节能 (23)
5.7 供水节能设施 (25)
6 公共服务设施 (26)
6.1 室外道路、绿化、景观照明设施 (26)
6.2 无障碍设计 (27)
6.3 信报箱 (28)
6.4 停车位 (29)
6.5 便民设施 (29)
6.6 通信设施设备 (30)
6.7 安防设施 (30)
7 小区环境整治 (32)
7.1 垃圾分类收集 (32)
7.2 违章建筑 (32)
7.3 户外广告 (32)
8 绿色化整治 (33)
8.1 太阳能应用 (33)
8.2 室外雨水工程 (33)
8.3 中水系统 (34)
1总则
1.0.1为贯彻《关于开展中央和国家机关老旧小区综合整治工作的通知》国管房地【2013】342号和《关于印发中央国家机关老旧小区综合整治工作实施方案的通知》国管房地【2013】396号的要求，规范1990年以前的老旧住宅小区综合整治工程，依据有关法律、法规，制定本导则。

1.0.2本导则适用于中央国家机关老旧住宅小区综合整治的立项、设计、建设和维护。

1.0.3小区改造应因地制宜、节约资源、保护环境，做到适用、经济、美观，符合节地、节能、节水、节材的要求。

1.0.4本导则的规定为对老旧小区改造的基本要求。

当与法律、行政法规的规定抵触时，应按法律和行政法规的规定执行。

1.0.5老旧小区的改造，除应符合本导则的规定外，尚应符合经国家和北京市的有关标准规定的要求。

2基本规定
2.0.1老旧小区改造应符合经济、合理、有效的利用土地和空间。

2.0.2老旧小区改造应以人为本，除应满足一般居住使用要求外，尚应根据需要满足老年人、残疾人等特殊群体的使用要求。

2.0.3老旧小区改造应满足居住者所需的日照、天然采光、通风和隔声的要求。

2.0.4老旧小区改造必须满足节能要求（达到50%节能的，不在改造范围内；未达到50%节能的，按照65%节能的要求进行改造），应能合理利用能源。

宜结合各地能源条件，采用常规能源与可再生能源结合的供能方式。

2.0.5老旧小区结构改造应满足安全、适用和耐久的要求。

2.0.6老旧小区改造应符合相关防火规范的规定，并应满足安全疏散的要求。

2.0.7老旧小区改造应满足设备系统功能有效、运行安全、维修方便等基本要求，并应为相关设备预留合理的安装位置。

2.0.8 改造前应进行现场勘查，与相关单位充分沟通，了解小区现状，及时与居民沟通，尊重居民利益，提出合理、经济的改造技术方案，减少对居民生活的干扰。

3抗震加固
3.1 检测
3.1.1对中央国家机关各部门及所属单位、在京中央企业1980年以前建成的、建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全的老旧小区，按现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB 50023进行抗震能力鉴定。

3.1.2 应按住宅的高度、层数、结构体系的合理性、墙体材料的实际强度、住宅整体连接构造的可靠性、局部易倒易损部位构件自身及其与主体结构连接构造的可靠性以及墙体抗震承载能力的综合分析，对整栋住宅的抗震能力进行鉴定。

对符合抗震鉴定要求的建筑应说明其后续使用年限，对不符合抗震鉴定要求的建筑提出相应的抗震加固对策和处理意见。

3.1.3对没有抗震加固价值的老旧平房、简易楼、筒子楼等经鉴定后可进行翻建。

3.1.4在满足规划的前提下，进行加固及翻建的项目经批准可适当增加楼层及户型面积，可增设地下车库等。

3.2 抗震加固的技术方案
3.2.1根据老旧小区建筑物的结构类型和抗震能力鉴定的结果，按照《混凝土结构加固设计规范》GB 50367、《砌体结构加固设计规范》GB 50702、《建筑抗震鉴定与加固技术规程》DB 11/T689 和《建筑抗震加固技术规程》JGJ 116进行老旧小区建筑物的抗
震加固设计。

3.2.2 1980年以前建造的、经鉴定可继续使用的建筑，抗震加固后建筑的后续使用年限不应少于30年。

3.2.3 加固设计应采用对楼内住户生活影响小的设计方案，应结合建筑节能改造，改善使用功能，并注意美观。

3.2.4 加固方案应根据抗震鉴定结果经综合分析后确定，分别采用房屋整体加固、区段加固或构件加固，加强房屋整体性、改善构件受力状况、提高综合抗震能力。

3.2.5 可参照《北京地区既有建筑外套加固技术导则》、《既有砌体建筑外套装配式结构抗震加固施工技术导则（试行）》以及《北京市房屋建筑抗震节能综合改造图集》中《柱、圈梁、钢拉杆加固分册》、《外套装配式混凝土加固分册》、《板墙及砂浆面层加固分册》等图集进行抗震加固方案的设计。

3.3 抗震加固的施工及验收
3.3.1 老旧住宅楼的加固施工应有相应资质的专业施工队施工。

加固施工应避免或减少对原结构造成损伤。

施工时若发现原结构的隐蔽部位有严重缺陷时，应会同加固设计单位协商制定有效处理措施后方可施工。

3.3.2 加固工程的结构验收应按照国家标准《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB 50550及相关国家规范进行结构验收。

4 房屋综合整治
4.1 屋面防水保温
4.1.1老旧房屋防水层存在漏水现象或15年内未有过防水改造的屋面，可重新铺设防水层。

新增屋面保温的性能应达到相应节能标准的要求，且保温材料的选择应满足消防的防火要求。

4.1.2当原屋面防水层完好，使用未超过15年，承载能力满足安全要求时，可直接在原防水层上加铺保温层。

4.2 外墙外保温
4.2.1 外墙外保温材料应满足《关于加强老旧小区综合改造工程外保温材料使用与消防安全管理工作的通知》京公消字【2012】391号文的要求。

4.2.2 老旧房屋应根据原有墙体材料、构造、厚度、饰面做法及剥蚀程度等情况，按照相应建筑节能标准的要求，确定外墙及热桥部位保温构造做法。

4.3 外门窗
4.3.1 更换不能达到保温要求的旧有外窗。

4.3.2 楼梯间等公共部位外窗，如楼梯间内无采暖设施，可结合外立面改造选用普通外窗。

楼梯间内的墙体如为住户的分户墙，应根据现场情况对分户墙进行节能改造。

4.4 楼内外饰面
4.4.1楼内公共区域均做涂料粉刷。

4.4.2 楼外原饰面材料如为涂料应保留原有做法。

如为其他外墙饰面，可根据确定的外饰面选定保温材料。

如：原有墙体材料为水刷石时，施工时应铲除原饰面材料，按施工工艺要求完成外墙保温的改造，由于无法恢复原外饰面的做法，外饰面材料可根据小区整体设计的要求选用。

4.4.3 高层建筑的外饰面宜优先选用涂料、饰面砂浆等轻质材料。

4.5 电梯
4.5.1 对设有电梯的住宅应进行安全隐患的排查，根据实际情况更换电梯。

4.5.2 未设电梯的多层住宅，在不影响日照、采光、通风的情况下，且征得所有住户同意的前提下，可考虑增建电梯。

4.6 楼内管线、设施、设备
4.6.1 给水排水
1 楼内给水排水管道，可进行更换。

改造后的给水排水系统应满足《建筑给水排水设计规范》GB 50015及《住宅设计规范》GB 50096要求，并根据老旧小区特点参照执行《住宅建筑规范》GB 50368。

2 除管道井内的给排水管道应进行外壁结露验算，并采取相应的防止结露措施。

3 为避免入户查表，装在户内的水表应选用卡式或远传水表。

4 高层住宅给水系统的生活高位水箱，可更新或取消（结合给水泵房改造采用供水装置直接供水）；如保留的情况下，增加或更新消毒器。

5 根据市政及小区条件，可在楼内增加室内中水供水管道系统。

采用中水冲洗便器时，中水管道和预留接口应设明显标识。

6 对楼内厨房、卫生间的排水立管及支管可进行拆除更新。

在设置洗衣机的部位采用能防止溢流和干涸的专用地漏。

7 排水立管和支管应采用超静音或其它降噪的塑料管材、柔性机制排水铸铁管，减少水流噪音污染。

4.6.2 消防设施设备改造
1 基本要求：房屋建筑原有的消防设施，应检查修缮保证其完好、有效。

2 房屋建筑本体未设置消防设施的，应按照《建筑设计防火规范》GB 50016，《高层民用建筑设计防火规范》GB 50045及相关标准需要，增设相应的消防设施。

4.6.3 采暖设备及管道
1 对于室内采暖管线和设备进行检查和检修，已经老化的采暖设备及管线、阀门等进行拆改，改造后的设备材料应符合京建
发《北京市推广、限制和禁止使用建筑材料目录》【2010】326号文的规定。

2 对于原有的散热器如能够正常工作且不影响计量仪表和恒温控制阀正常运行时，应予以保留。

3 拆改后的采暖管道的保温应采用高效保温材料，保温层的厚度应满足《居住建筑节能设计标准》DB 11/891的相关要求。

4.6.4 通风
住宅厨房排油烟机的排气管道当通过外墙直接排至室外时，应统一考虑在室外排气口设避风、防雨和防止污染墙面的构件。

4.6.5空调
1 应统一考虑主要房间的分体空调室外机的位置，室外机的安装位置应符合《住宅设计规范》GB 50096的规定。

2 分体空调的冷凝水应设专用排水立管。

4.6.6电气
1 检查电源入户管线再次穿线是否可行，如可行应利用原有的套管。

如原敷设管线超过30年且已有老化迹象，应剔墙重新敷设。

2 住宅建筑套内配电线路布线可采用金属导管或塑料导管，暗敷的金属导管管壁厚度不应小于1.5mm。

暗敷的塑料导管管壁厚度不应小于2.0mm。

3建筑内的潮湿场所，配电线路宜采用管壁厚度不小于2.0mm的经防腐防潮处理的金属导管。

4 建筑物内电线的选择
1）住宅建筑内所有电缆、电线均应选用铜材质导体。

2）10～18层的二类高层住宅建筑，用于消防设施的供电干线应采用低烟无卤阻燃耐火类线缆，公共疏散通道的应急照明宜采用低烟无卤阻燃的线缆。

3）电源布线宜考虑电磁兼容性和对其他弱电系统的影响。

布线系统设计、配电线路的直敷布线、金属线槽布线、电缆桥架布线等应符合《民用建筑电气设计规范》JGJ 16和《住宅建筑电气设计规范》JGJ 242的相关规定。

5 楼内公共灯具均更换或新增感应节能灯。

6 各单元住户配电箱选用断路器，插座回路选用带漏电保护的断路器。

7 筒子楼等合用卫生间厨房，每个筒子楼设电表计量，下设两个断路器，一个为照明6A,另一个为插座16A。

用于插座断路器具有漏电保护功能。

8 每个单元根据核算用电量确定总断路器整定值，并具有火灾漏电保护功能，其额定剩余电流动作值不应超过500mA。

9 按《建筑物防雷设计规范》GB 50057附录A中相关内容,
根据所改造的建筑物所处位置、进行预计雷击次数计算，并确定采取相应的防雷措施。

防雷类别确定见表4.6.6-1。

表4.6.6-1 防雷类别表
当改造的住宅建筑物较低且相邻有高层建筑时，可测量并估算两建筑高度差、改造的住宅建筑物最远边缘与高层建筑的间距。

若两建筑高度差大于该间距时，该改造的住宅建筑处于较高建筑接闪器保护范围内，可不单独设置防雷装置，但需要做可靠接地。

10 建筑物地下室或地面层处的建筑物金属体、金属装置、建筑物内系统、进出建筑物的金属管线应与防雷装置做等电位接地连接。

11 各户宜增设光纤网络点。

由室外至户内可采用JDG管（壁厚大于1.5mm）明敷设或沿楼面墙面暗敷设至各户客厅或门厅处。

网路端子箱应设置公共楼梯间内。

光纤网络点的敷设与电信专业公司共同协商完成。

光纤点位的设置可参见表4.6.6-2。

表4.6.6-2 各户型光纤点位数设置
4.6.7 燃气
1 排查和拆改腐蚀老化的燃气管线及阀门，有条件时应将燃气引入口的阀门安装在住户外。

2 没有燃气的老旧小区，有条件的可以增设天然气管道系统。

4.7 人防工程整治
4.7.1人防工程整治重点是恢复其原设计防护功能。

4.7.2 人防工程整治，不降低人防工程防护能力和影响其防空效能。

改造方案、图纸依据《人民防空地下室设计规范》、《中央国家人民防空工程维护管理标准》确定，并经中央国家机关人民防空办公室审核批准后实施。

4.7.3清除人防工程内不合理使用下的分隔墙及杂物，重新粉刷内墙，达到内部环境整治。

4.7.4对人防地下室的主题结构、通道及口部进行检查，对发现的结构构件的裂缝、沉陷及结构表面的侵蚀、风化、疏松、脱落、掉角等损坏，应进行修补。

修补钢筋混凝土结构时，应采用不低于原结构混凝土强度等级的微膨胀混凝土；封堵影响人防工程防护密闭性能的孔洞，达到结构完好；出入口、进排风竖井、扩散室无堵塞、无障碍、无杂物，口部管理用房、防倒塌棚架完好；治理渗漏水，达到人防工程内无渗漏、地面无积水，无倒灌隐患。

4.7.5维修维护防护设备。

防护门、防护密闭门、密闭门、挡窗板、封堵构件、悬板活门和排气活门等安装符合原设计要求；人
防门标识规范；各防护设备完好无缺，密闭性能符合要求，防护设备配置的胶条完好，金属件油漆曾完好、无锈蚀，启闭灵活轻便，各种零部件完整无缺，保持清洁。

4.7.6维修维护给排水系统。

人防水箱安装到位或按平战转换要求购置到位，给排水设备齐全、运转良好；管道畅通，油漆层完好、阀门启闭灵活、配件齐全、无锈蚀；消防栓及喷水灭火系统工作正常处于完好状态；卫生设备清洁，无破损；排水构筑物（污水集水池、防爆化粪池、排水防爆波井）畅通、无渗漏、无沉积物。

4.7.7维修维护通风系统。

进排风机运转正常，配件齐全；滤毒罐安装到位；通风管道、密闭阀门等无锈蚀、无变形、无缺损，连接紧密不透风，密闭阀、自动排气阀启闭灵活、关闭严密；测压安装到位，无缺失，与测压管连接可靠；设备保持整洁、干燥。

外壳及各种配件漆面良好、无锈蚀，各种橡胶件无老化；除湿设备工作正常，效果良好。

4.7.8维修维护电气系统。

配电箱（柜）安装应符合规范要求，更换老化的电气线路，容量满足使用要求；电气元件工作正常，性能良好；照明设备固定牢固无松动、清洁，工程内无任意接线用电，应急照明设备数量充足，性能良好；火灾报警系统处于完好状态；通风信号显示设备完好，工作正常。

4.7.9老旧小区整治中，因改建、翻建、扩建需要拆除或新建人防工程的，并按照《中央国家机关人民防空工程建设和拆除暂行
办法》办理相关审核报批手续。

拆除的应当按照不低于拆除面积和抗力级别的标准补建人防工程，下降的应符合人防工程建设规划标准。

4.7.10对于工程质量低劣，自己威胁地面建筑和交通安全，且加固改造困难；工程渗漏水严重，坍塌危险，没有使用价值；由于地质条件差，工程基础下沉，结构断裂、变形，已无法使用需要报废的人防工程，应按照《中央国家机关人民防空工程建设和拆除暂行办法》办理审核报批手续，经中央国家机关人防办审核同意后方可报废。

4.8 地下空间整治
4.8.1建筑
1 清理疏散通道现杂物，恢复原有通道宽度。

2 内部装修设计应根据功能需要，并按适用、经济、美观的原则确定。

3 地下工程的排水管沟、地漏、出入口、窗井、风井等，应采取防倒灌措施；寒冷及严寒地区的排水沟应采取防冻措施。

4.8.2结构
1 对发现的结构构件的裂缝、沉陷及结构表面的侵蚀、风化、疏松、脱落、掉角等损坏，应进行修补。

修补钢筋混凝土结构时，应采用不低于原结构混凝土强度等级的微膨胀混凝土。

2 对锈蚀变形严重的难以修复的钢结构构件可拆除并更换
新的构件。

4.8.3给排水
1 检查更新老旧给水排水管道及污水提升设备，采取相关措施满足现行规范要求，防止雨水倒灌。

2 根据小区实际情况，充分考虑遮挡、屋顶面积等因素，酌情考虑太阳能利用。

3 在室外有条件的情况下，根据小区的自身情况设置雨水利用装置。

3 消防系统应参照相关消防规范及北京市地方标准《简易自动喷水灭火系统设计规程》DBJ 01-617的有关规定执行。

4.8.4电气
1 平时为汽车库地下人防，汽车出入通道、人员疏散通道、设备用房、值班室应设置应急照明，应急照明电源连续供电时间不少于30分钟。

2 测量车库照度，基本满足车道75lx,停车位50lx。

3 人防出入口应设置符合国家标准的灯光疏散指示标志和应急照明设施。

4 疏散指示标志应设置在疏散通道、楼梯间及拐角处的墙面上，并不高于室内地坪1m；安全出口标志灯应设置在安全出口上部的顶棚下或墙面上距门上方300mm。

5 对于平时为汽车库的地下人防，根据暖通、给排水专业条件，对需要进行消防联动的水泵、防烟和排烟风机等设备进行消
防联动设计。

6 对需要进行安全防范的区域，可增设安防摄像头等设备，进行监控。

4.8.5采暖通风与空调
1 采暖
1）地下室需要单独管理的区域，应独立设置采暖环路。

2）有集中供暖的建筑，设置在地下的水泵房及其它用水设备机房，在非工作或中断使用的时间内，室内温度必须保持在0℃以上，而利用蓄热不能满足要求时，应按5℃设置值班采暖。

2 通风
1）对于地下原有的通风设施进行检查，对设施老化的通风设备、阀门及管道进行拆除。

更换的风管、风机按照现行的相关规范执行。

2）地下车库的改造，当自然通风满足不了通风要求时应设置机械通风，其通风系统与其他功能房间宜分别设置。

停车库机械通风的排风量应按《北京市建筑设计技术细则》设备专业的规定计算。

3）当新增洗浴间及水泵房、热力机房、中水处理机房等设备间时，应设置机械通风系统；地下的卫生间应具备自然通风条件或设备机械排风装置，并在门的下部设有效截面不小于0.02㎡的固定百叶，或距地面留出不小于3cm的缝隙。

3 空调
设置在地下室的网络机房、电话机房、变配电间等电气设备用房，当机械通风满足不了室内温度要求时，可设置空调系统降温。

5 基础设施
5.1 热计量
5.1.1 一般规定
老旧小区的热计量改造宜以热源或热力站为单元，整体成片实施改造。

在室内温度达到标准的前提下，应保证热源端实现预定的节能目标。

室内供热系统热计量改造应包括建筑物热力入口改造和分户供热计量和室温调控的改造。

5.1.2建筑物热力入口的改造
可参照《北京市既有居住建筑供热计量改造技术要求》【2012】516号执行。

1 原则上应立足于建筑物原有的热力入口进行改造，条件具备的建筑物宜将热力入口设置在地下室或楼梯间；只能将热力入口设置在管沟内时，应对管井进行防水设计；井内设备安装空间不够的，应进行扩井改造。

2 热力入口改造，应安装楼栋热量表、水力平衡装置、过滤器和关闭阀等设备。

对于可能出现的供回水流向判断失误、设备堵塞等情况，应预先考虑相应措施以便系统上水后能进行调整、维修和更换设备。

3 应以楼栋为对象设置热量表，并以此作为热量结算点。

当一个楼栋设置一个以上热力入口时，应以各热力入口热量表的累加值作为热量结算值。

4 楼栋热量表应选用超声波或电磁式热量表，应综合考虑管径、供水流量、压力损失等因素进行选型。

5.1.3 分户供热计量和室温调控改造
1 按照国务院办公厅以国家发展改革委、住房城乡建设部《绿色建筑行动方案》国办发【2013】1号中的规定：“对于实行分户计量有难度的，采用按小区或楼宇供热量计量收费。

”
2 室内垂直单管顺流式系统应改为垂直双管系统或垂直单管跨越式系统，不宜将室内原垂直单管系统改为按户分环路系统。

3 有条件实施分户供热计量和室温调控的老旧小区，可参照《北京市既有居住建筑供热计量改造技术要求》【2012】516号执行。

5.2 小区市政管网
5.2.1 室外小区采暖管线
1 小区供热的供回水温度、热网的敷设和保温应符合《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 26和《居住建筑节能设计标准》DB 11/687的有关要求。

2 集中供热时，建筑的热力入口应安装水力平衡装置，且优先选用静态水力平衡阀。

是否选用自力式压差控制阀应通过计算热力入口压差变化幅度确定，不得选用自力式流量控制阀。

3 改造的供热管网应进行水力平衡计算，同时根据水力计算结果校核水泵运行的工况，满足系统调节需求。

5.2.3自来水等供水管线和设施设备改造
1 地下管道陈旧并有不同程度的腐蚀和结垢，造成水质差、供水不足、跑漏严重的老旧小区，应按现行规范对小区地下给水管道及及附属设施（水表井、地下消火栓、阀门井、水泵接合器等）进行更换，改造后的管网应满足生活及消防用水的使用要求。

2 室外给水管道应采用塑料给水管、有衬里的铸铁管或经可靠防腐处理的钢管，严禁小区自备井水源供水管道与市政给水管道直接连接。

3 应按用途及管理要求设置计量装置。

如景观、绿化、设备用房等处应单独计量。

4 当老旧小区长期供水压力不足时，应根据市政给水管网供水条件分析压力不足原因，合理确定供水方案。

5.2.4污水、雨水等排水管线和设施设备改造
1 应对老旧小区室外地下排水管道及雨水管道等进行彻查及检测，掌握与周边建筑排水衔接及市政接口条件。

2 因建设标准低、使用时间长导致堵塞破损的排水管道、雨水管道线及附属设施，按现行规范更换，以达到日常使用及运行要求。

3 对有渗漏损坏情况的化粪池应进行维修或更换。

化粪池的位置应便于机动车清掏，并不得影响现有建筑基础安全；营业餐厅的含油污水应经室外地下隔油池后方可排入污水管道。

4 当小区处于低洼地段，雨水污水排水不畅出现倒灌或排出。