业务品种(房地产过桥贷款)

业务品种(房地产过桥

贷款)

业务品种：房地产过桥贷款

一、房地产过桥贷款定义：

房地产开发企业通过从政府“招、拍、挂”土地出让过程中中标，缺少应缴纳政府的部分土地出让金的资金，找资金中介机构（担保公司）协商，由担保公司以委托贷款或短期借款方式发放资金给企业，期限为3-6个月，使企业在3-6个月时间内办理完毕相关房地产前期开发手续，获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证四证，获得申请银行房地产封闭开发贷款的前提条件；等企业获得银行房地产封闭开发贷款后，用封闭开发贷款偿还担保公司的委托贷款或短期借款，担保公司退出。这笔委托贷款或短期借款对于企业来说，就是房地产过桥贷款。

具体流程如下：

二、适用于房地产过桥贷款模式的项目的基本要求

1、项目类型------应以短、平、快为主，相比商业地产、写字楼和宾馆酒店之类的商务地产，住宅类项目尤其是设计合理，能形成有效需求的中高档楼盘是首选；（注：住宅类项目中包括商业在内的公建不宜超过项目总建筑面积的40%）

2、房地产企业具备连续5年以上的房地产开发经验，开发总面积超过10万平方米，具备3级以上的房地产开发资质，在金融机构和行业内无不良记录，信誉良好；

3、资金占用周期------6个月以内；

4、项目应具备的开发手续------至少应具备土地中标书、土地出让合同，其中部分土地出让金（30—50%）已交纳；拆迁、安置补偿已完成；交评、环评不会对项目建设审批造成实质性的阻碍；

5、项目投资额度------工程概算至少在3000万元以上；

6项目收益水平------要求项目整体的自有资金收益率不得低于50%；

三、房地产过桥贷款的一般流程：

1、企业提出担保申请，担保公司尽职调查，担保公司审核通过后，确定放款方式；

2、根据放款方式，担保公司与企业签订委托贷款/短期借款合同、股权预变更合同、资金监管合同等法律文件；

3、担保公司放款给企业，企业足额缴纳土地出让金；

4、企业取得土地开发四证，获得银行房地产开发封闭贷款；

5、企业用银行封闭贷款偿还担保公司的过桥贷款；担保公司与企业解除合同；或企业未按时偿还担保公司过桥贷款，担保公司执行合同，控股房地产企业。

四、贷款资金监管手段

1、担保公司与企业签定股权预变更合同，核心条款为企业未按期偿还贷款，担保公司的债权转变为房地产企业的股权（股权比例超过

51%），预先与企业签署完成涉及到股权变更的所有法律文件，并由担保公司保管；

2、项目操作之前，将企业的公章、财务大小印、营业执照等收缴担保公司。

3、与开发项目相关的所有业务操作过程中，包括资金划转、办理土地开发手续、银行封闭贷款手续等过程中必须由担保公司派人参与，且取得的原件留存担保公司。

4．为控制贷款资金的使用，担保公司与银行、企业签定帐户资金监管协议，并在企业封闭开发贷款资金帐户中预留担保公司的财务大、小印。银行封闭开发贷款贷款划入后，企业使用该笔资金，必须按照事先约定的资金使用计划和用途使用划拨资金，每笔资金划拨，须经担保公司依据资金使用计划审核批准后方能放款。

3、企业预先开具支票质押给担保公司，支票日期栏和抬头栏空白，金额栏填报企业偿还担保公司的过桥贷款金额。