中山市东区旧村庄改造项目前期工作流程暂行办法(征求

中山市东区“旧村庄”改造项目前期工作流程暂行办法（征求意见稿）

第一条为进一步推进我区的旧村庄改造工作，解决集体经济组织在旧改前期工作资金不足问题，建立规范的前期服务机构遴选规则，根据《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》、《中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）》有关文件，结合我区实际情况，制定本暂行办法。

第二条区办事处组织开展“旧村庄”改造项目前期各项工作。前期各项工作均通过公开方式择优引入具备资质的服务机构开展，区办事处先行垫付所需费用，待确定项目合作主体后，约定由合作主体返还，使旧村庄改造工作顶层设计、决策机制、执行机制、协调机制、责任层层传导到位。因改造项目表决所产生的村民误工费用，先由属地社区登记，待确定项目合作主体后，由合作主体按登记给付。

第三条本办法适用于东区范围内旧村庄连片改造项目的前期工作。

第四条改造项目前期工作具体包括以下内容：

（一）改造项目范围、面积，集体土地范围、面积以及国有土地范围、面积等调查、测绘、统计、核实。

（二）集体土地及国有土地上的建设情况调查、测绘、统计、核实。包括建筑物坐落，产权人，不动产权证号、产权登记用途、登记时间，基底面积、层数、建筑面积，报建、建成时间，现状用途，附着物类型及数量等内容。

（三）改造项目范围内的人口、历史文化遗存、公共服务设施等基础数据调查、测绘、统计、核实。

（四）房地产价值评估、改造成本的核算。

（五）改造项目经济效果评价。

（六）改造项目社会风险评估。

（七）根据项目实际需要开展的其他工作。

第五条前期工作具体实施步骤如下：

（一）开展改造意愿调查。对有强烈意向参与旧村庄改造的片区，由集体经济组织作为申报主体，向区城市更新办申领《项目改造意愿征询表》（见附件1），在区农业和农村工作

局的监督下，和属地社区组织开展拟改造范围内相关权利人改造意愿的摸底调查（涉及集体用地的，应当按照《村民委员会组织法》的相关规定表决；涉及国有用地的应当取得占国有土地面积2/3以上的权利人且总人数2/3以上的权利人同意）。集体经济组织根据权利人的填报情况和相关调查资料及集体表决结果，统计梳理拟改造范围内改造意愿情况、权属地块基本情况和现状建筑物情况，形成《项目改造意愿征询汇总表》（见附件2）和《项目土地房屋情况汇总表》（见附件3）。

（二）申报更新单元计划。对于满足《中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）》（中府〔2018〕58号）中第十二条规定条件的片区，集体经济组织自行拟定《更新单元计划》（范本详见附件4），并向区城市更新办报送《项目改造意愿征询汇总表》、《项目土地房屋情况汇总表》及《更新单元计划》，由区城市更新办审核《更新单元计划》、改造项目范围（改造项目范围应当依据村界，结合市政道路、河流等要素及产权边界等因素进行划定，符合形状较规整、四至界线相对连片成片、符合相关技术规范要求），并对土地利用总体规划、城乡规划、

土地利用现状规划及人口、“三旧”改造标图建库图斑等情况进行初步审查，形成审查意见。

（三）报区党工委会议审议。区城市更新办依据该旧村庄更新单元计划，制定该项目改造前期工作流程、估算前期工作经费，并与《更新单元计划》、改造范围及初步审查意见一同上报区党工委会议审议，审定符合条件后在改造区域范围内张贴公示，公示期7个工作日。经公示无异议，或有异议但经核实不成立的，正式启动该旧村庄改造前期工作，并将改造项目纳入东区项目预备库。

（四）启动改造项目前期工作。成立改造项目专项工作小组，由区党政办、宣传办、综治维稳办、司法所、发改局、经信局、农业和农村工作局、住建局、城市更新办、综合执法局、财政分局等部门和相关社区组成（具体以正式文件为准），指导和协助相关单位通过公开方式择优引入测绘机构、房地产评估机构、工程咨询机构、工程造价机构进行项目前期旧改工作。

测绘机构对改造项目范围内土地房屋数据进行测量核实，并出具测量成果报告。主要数据包括改造项目范围、面积，国

有土地范围、面积，集体土地范围、面积，地上建筑物面积等。

房地产评估机构对改造项目范围内涉及的土地房屋价值进行评估核算，初步核定改造项目的补偿安置费用（作为项目补偿安置最低控制价），并出具评估报告。评估内容包括：土地使用权价值、房屋建筑物价值、室内装修价值、临迁费用测算等。

工程咨询机构对项目进行社会稳定风险评估和经济效果评价，并出具相关论证报告。

工程造价机构依据上述资料对项目进行成本核算，并出具相关成果。

以上服务机构需与区城市更新办签署保密协议，由区城市更新办负责上述资料的汇总、装订、组卷，具体以项目改造前期工作流程为准。

第六条公开选定合作意向企业。区相关单位通过公开方式选定招标代理机构并依据上述资料编制改造项目招标文件，招标文件中涉及集体经济组织成员重大利益的内容，需要按照《村民委员会组织法》进行表决，表决通过后，在市公共资源

交易中心公示不少于30日，从企业资质实力、开发经验、责任能力，及其编制的规划方案、补偿安置初步方案、公建用地贡献等方面评比，公开选定3家合作意向企业，少于3个合作意向企业的按照实际投标企业数决定。

第七条申报改造项目规划方案和编制改造单元规划。以综合得分顺位第1名投标人的改造项目规划方案，作为该项目的规划方案，由集体经济组织向区办事处申报。区办事处组织专家对改造项目规划方案进行技术审查，对符合规划技术规范和公共配套设施等基本要求的，由区办事处组织编制改造单元规划，并按程序报批。

第八条确定合作企业。改造单元规划经批准后，区城市更新办指导村集体组织召开村民代表大会和股民大会，在区农业和农村工作局的监督下，对合作意向企业编制的规划设计方案、补偿安置方案等进行公开表决，确定合作企业。

第九条本暂行办法由东区城市更新办负责解释。如本暂行办法实施期间与市政府“三旧”改造新出台政策不一致的，以市政府最新政策为准。

第十条本暂行办法自印发之日起施行，有效期3年。

附件：1. 东区××项目改造意愿征询表

2. 东区××项目改造意愿征询汇总表

3. 东区××项目土地房屋情况汇总表

4.更新单元计划（参考范本）