营口商业项目市场调研报告

4600元/平米
11+1层 小高层 18层 高层
酒店式公寓 商业
君临天下 聚合城 本案附近）
滨河丽都 产业基地 南湖阳光家
4200元/平米 4000元/平米
4000元/平米 11500元/平
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
4300元/平 米 4250元/平 米
4500元/平 米 12000元/平
本案不同类产品竞品分析
• • • • • • • • • 君悦澜湾 开 发 商：营口鼎昌房产置业有限公司 物业地址：老边区太和北街以北,气象台以北约400米 物业类别：高层住宅、别墅、 花园洋房 建筑类别：6层洋房 容 积 率：1.50 绿化率：45% 建筑面积：30万平方米· 当前价格：小区均价4800元/平米 主力户型：小高层50~120平米，洋房90~240平米，总户数 733套 一期 244户 楼盘卖点：户型多样、社区内环境优雅 销售状况：一期销售较好，一期洋房产品已处于清盘阶段， 二期小高层开盘销售状况良好，现月均10套左右
本案产品定位及定价的建议
本案市场定位建议 站前区核心，首席品味型电梯洋房居住区
市场定位
本案市场定位依据
• 核心：项目地处站前区东升商圈的核心，周边休闲娱乐配套齐备。 • 首席: 营口地区首次提出电梯洋房居住生活概念！ • 品味：锦联地产营口力作，让营口居民感受不同的生活方式。
产品形象定位核心价值
营口商业项目市场调研报告
锦联地产集团
营口加伦营销部 2012.2.28
报告目录
宏观市场背景 商业市场分析 项目地分析 项目定位
产品定位
宏观市场背景
经济发展指标
商业市场分析
项目地分析
项目定位
产品定位
本案不同类产品预期售价汇总表
规划层数 5+1层 洋房 6+1层 电梯洋房 在售参照项 目 君悦澜湾营 东新城 城南公馆 站前南城 在售产品均 价 5200元/平米 本案预期售 完成预期售价主要支撑点（主要列举洋房产品） 价 5300元/平 米 5500元/平 米 1.景观设计、园林规划 2.推广策略建筑风格、户型设计 3.推广策略 1.观景电梯 2.景观设计、园林规划 3.建筑风格、户型设计 4.推广策略
本案不同类产品竞品分析
小结
1. 目前区域内供应产品中，主要以经济性两居80-90㎡和经济性三居110-130㎡为主，高端项目设计了130160 ㎡三居户型。 2. 目前区域内普宅均价差异较小，在3700-5600元/平方米，相比较而言，洋房产品相对销售状况良好，营 口当地购买力相对于品牌和位置而言，更倾向于项目位置及周边配套、社区规划相对完善的中高端社区 。 3. 区域项目定位不同，呈现出建筑风格也略有不同，主要以现代和欧式风格为主。 目前区域项目销售状况一般，普通住宅月均去化约10套左右，目前在售项目均是一期开放，说明区域内 后期竞争会越来越激烈。 4. 区域客群主要以市区客户、部分大石桥区域客户为主，有部分外地客户主要以沈阳、大连东北区域为主 ，此类客源需求相对较高，注重物业品质和生活品质，档次相对较高。
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本案不同类产品竞品分析
• • • • • • • • • • • • 聚合城 开 发 商：营口市巨和房地产开发公司 物业地址：站前区 渤海大街与太和路交汇处物业类别： 普通住宅 建筑类别：高层、小高层、多层 容 积 率：3.0 绿化率：40% 建筑面积：50万平方米 当前价格：均价：4000元/平米 开盘时间：2011年7月 主力户型：69—130平米 销售状况：一期销售状况良好 楼盘卖点：配套齐全，户型多样
营口市区核心区域 完善生活配套 城市新贵集聚地 超大升值潜力空间 锦联地产撼世力作
营口地区首席电梯洋房
定价建议
定价方式可采用市场比较法加权平均后进行定价（参数见下图）
建筑类型 工程形象进度 5% 5% 景观资源 15% 地理位置 30%
地理位置 楼盘本体 交通
交通 15% 楼盘本体 30%
景观资源 工程形象进度 建筑类型
定价建议
价格策略:平开高走，步步上扬！
让我们充满想象！
感谢领导审阅！
锦联地产营口项目营销部 2011.12.29