商务租赁物业的管理方案

商务租赁物业的管理方案

物业租赁管理的主要任务，是要按照社会主义市场经济体制的客观要求以及租赁双方签定的租赁契约，依法对物业租赁的主体和客体、租金与契约所进行的管理活动。其目的在于保证物业租赁活动的正常顺利进行，维护双方当事人的合法权益。

一、租赁物业的管理内容

1．物业租赁主体、客体的资质管理

物业租赁的主体是指物业出租人和承租人，对其进行资质管理，就是要求租赁双方都必须具备各自进入物业租赁市场的条件。

(1)物业出租人必须具备的条件

1)出租人是物业所有权人或是受托管理人，并持有房地产产权证或委托管理证件。

2)出租人若为物业开发经营企业或物业管理公司，还必须持有工商行政管理机关核发的营业执照。

3)出租人对所出租的物业应具有管理和修缮的能力。

(2)物业承租人必须具备的条件

1)城镇居民承租者，必须具有物业属地常住户口，暂住人口则必须持有有关机关核发的暂住证。

2)单位承租公房，必须具有区、县级或市级政府批准的证明；单位承租私房，必须事先报房地产行政机关或当地政府批准。

3)承租人承租物业应以自住自用为主。

4)承租人必须是具有民事行为能力的人。

5)承租人必须具备合理使用房屋和支付租金的能力。

(3)出租的房屋必须具备的条件

物业租赁的客体就是租赁标的物即房屋。对于出租的房屋也作了一些规定。

1)经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋，产权和使用权不清，或产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租；

2)自管房单位和私房业主出租的必须是自住、自用有余的房屋，私房业主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房。

3)结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋。危险房屋和违章建筑房屋不得出租。

4)能够确保在租赁期内使用的房屋，已被证明即将被拆迁的房屋不得出租。

2．租金的管理

物业租金是物业管理公司的主要经济来源，也是物业经营管理的一个重要环节和经常性活动内容。抓好租金管理，对搞好物业经营管理具有重大影响。

(1)做好租金的评定工作出租物业不论规模大小，数量多少以及何种方式，都要做到合理准确评定租金。这是保证租金收入，搞好租金管理的首要条件。

租金的评定，必须符合国家政策、规定，以物业价值为基础，适当考虑城镇居民的支付能力、市场供求状况、房屋质量水平等因素，同时要兼顾企业的经济利益，有利于物业经营活动的开展。

国家对物业租金的管理，主要是通过对物业租赁价格的评估和审核来实现的。

(2)建立租金底帐物业经营管理单位对出租的物业都要以承租户为单位建立租金底帐，将每月、每季和每年应收租金全部登记入帐。每期收入的租金，均要逐户与底帐进行核对，发现未交租户要及时催交上来。努力提高收租率，清理拖欠租金。

(3)按时收取租金物业经营管理单位要坚决按租赁契约规定的时间收取租金。为此必须建立健全规章制度，有效调节与租户之间的关系，保证租金收交活动的顺利开展。

(4)坚持专款专用为了保持物业的使用价值与增值保值，防止国有资产流失，对收取的租金必须专户存储、专款专用。经营单位对收取租金中的维修费和管理费，应全部用在房屋及其附属设施的维修管理方面，以提高房屋的完好率和使用功能。租金中的折旧费和利息，应用在翻建危旧房屋和增添新房上，以增加国有资产的数量和总值。租金中的房产税和地租，应上缴财政。只有经营利润可以由经营者自己掌握使用。

3．租赁关系的管理

租赁关系即租赁契约关系，是出租者与承租者之间的经济合同关系。租赁关系管理就是对体现这种关系的各项活动所进行的组织、指导、

监督和调节活动，以保证租赁关系的建立和正常进行。

租赁关系管理主要是由房地产行政主管部门实施的，其主要内容有：

（1）按规定的条件和程序组织签订租赁契约，建立租赁关系。（2）组织落实租赁契约中应有出租方享有的权利和履行的义务。（3）监督检查承租者行使租赁契约中规定的权利和履行应尽的义务。

（4）处理租赁双方在履行租赁契约过程中出现的矛盾和纠纷以及其他意外情况。

（5）审核租赁关系的变更与终止。

（6）租赁契约终止时，组织办理停、退租手续。

4．衡量物业租赁经济效果的指标

衡量物业租赁经济效果的指标主要有以下几个：

（1）租赁房屋总量就是投人出租经营的房屋数量，可以用面积指标或价值指标来反映。该指标反映了租赁经营活动对社会需要的满足能力，是考察经营单位经营水平的基础性指标。

（2）租赁房屋结构就是投入租赁经营的房屋中各类房屋所占比重。类别可有按使用性质划分的住宅与非住宅房屋构成；按使用功能与质量划分的别墅、花园公寓、普通住宅、简易房屋的构成；按地理位置划分的中心地段、繁华地段、一般地段和偏远地段的构成等。该指标反映了经营单位满足社会不同层次、不同目的需要的情况，是经营单位保持整体平衡的重要指标。

（3）房屋完好率就是租赁经营房屋中使用功能与质量完好或基本完好房屋占租赁房屋总量的比重。该指标反映某一时期内经营单位可以满足社会需要的实际能力和对存量资产的利用能力，也体现了经营单位对房屋建筑的维修保养状况。

（4）房屋租出率就是实现出租的房屋占投入租赁经营的房屋的比重，租出房屋是租赁效益的前提，它以投入租赁经营的房屋总量和完好率为基础，同时反映租赁房屋的市场需求状况和经营单位的市场竞争能力，因而是衡量租赁经营效果的最主要指标之一。

（5）租金收缴率就是某一租赁期内实收租金总额占同期内应收租金总额之比，体现了租赁房屋的价值实现程度。该指标既直接反映经营单位的经营管理水平，也间接表明其管理服务质量，同时也体现了承租人的配合与支持状况。

（6）利税额及其增长率就是经营单位在一定时期内上缴税金，实现利润及各自的增长率。该指标反映了经营单位对国家财政的贡献及自身的经营状况和发展潜力。

（7）员工收入水平及增长率就是一定时期内经营单位员工的实际收入水平及其增长幅度。该指标既反映经营单位的经营规模和经济效益，也反映其内部人力资源的利用状况。

二、租赁物业的管理程序

1．捕捉潜在租户

（1）通过广告捕捉潜在租户要挖掘和寻找到最好的潜在租户，物业管理者就必须使用广告。广告有多种形式，如做标志牌、在报纸