干货-产业地产地四大商业模式
房地产行业商业模式
房地产行业商业模式房地产行业的商业模式是指房地产开发商、经纪公司、物业管理公司等相关企业通过购买、开发、销售和经营房地产等环节,实现收入和利润的方式和规划。
房地产行业的商业模式包含了开发、销售、租赁和物业管理等多个环节,下面将对其进行详细的分析和介绍。
1.开发商的商业模式房地产开发商主要通过购买土地、规划和设计房地产项目,再进行施工和销售,从而实现利润的最大化。
开发商的商业模式通常包括以下几个环节:-土地收购:开发商通过与政府或土地所有者进行谈判,购买用于房地产开发的土地。
-项目规划与设计:开发商将购买的土地进行规划和设计,包括项目面积、建筑结构、设施配置等。
-施工与开发:开发商将规划和设计完成的项目进行施工,包括建筑施工、设备安装等。
-售楼与销售:开发商通过售楼处和经纪公司进行销售,吸引购房者购买他们开发的房地产项目。
-项目交付与售后:开发商将已经建设完成的房地产项目交付给购房者,并提供必要的售后服务。
2.经纪公司的商业模式-市场推广:经纪公司通过广告、网络宣传等方式,帮助开发商提高房地产项目的知名度和曝光度。
-项目销售和代理:经纪公司与开发商合作,负责房地产项目的销售和代理,从中获取销售佣金。
-交易协调:经纪公司在房地产交易过程中扮演中介的角色,协助开发商和购房者进行房屋买卖的交易合同的签订、房屋过户等。
-售后服务:经纪公司提供售后服务,帮助买卖双方解决房屋交易中的问题和纠纷。
3.物业管理公司的商业模式物业管理公司主要负责对已经建成的房地产项目进行管理和维护,确保项目的良好运营和增值。
物业管理公司的商业模式通常包括以下几个环节:-外包合同:物业管理公司与开发商签订物业管理合同,负责对房地产项目的设施、设备、服务等进行管理。
-保洁和维护:物业管理公司负责房地产项目的日常保洁和设施维护工作,包括公共区域的清洁、设备的维修等。
-费用管理:物业管理公司负责对住户收取物业管理费用,并管理物业费用的使用和支出。
产业地产四种开发模式
产业地产四种开发模式2014-09-12点蓝字添加➔房地产投资融资俱乐部目前,我国产业地产开发常见的模式有四种,即主体企业引导模式、产业地产商模式、工业园区开发模式和综合运作模式。
1、企业主导的渐进发展模式主体企业引导模式,一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业,为实现自身更好发展,首先通过获取大量的自用土地,营建一个相对独立的工业园区;其次,在自身企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地再开发,建立完善相应配套设施,以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善。
这种模式以主体企业为主导,一方面符合主体企业战略发展的需要,一方面又带动了同种产业的聚焦,促进了整个城市经济的专业化建设。
但是,相对于城市建设而言,该种模式独立于政府主导,是完全自发、自主形成的,因此具有建设速度慢、形成周期长、缺乏整体规划、具备一定程度的盲目性等特点,难以作为城市专业化发展的主要模式。
2、地产商的直接开发模式产业地产商模式是房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目,进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理,最后获取合理的地产开发利润。
产业地产商模式依旧是房地产开发模式,地产开发商与整个产业的结合不紧密,由于地产商的利润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上,而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产,因此难以形成产业辐射力,是产业地产的初级开发运营模式。
例如国际知名的物流仓储地产企业普洛斯。
它专注于物流房产租赁服务,在同类的上市公司中,普洛斯的规模为行业第一。
首先,普洛斯公司在取得土地之后,进行一级开发包括基础设施的建设,二级项目以仓储设施为主,采用租赁方式销售,客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。
之后,派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。
干货_产业地产地四大商业模式
产业地产的四大商业模式近年来.以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温.刹那间.涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先.传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题.且有越演越烈的趋势.据统计.国内排名前20的房地产商.目前有一半以上(万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足于产业地产.成立了专门的事业部、部门或中心.探求“创新驱动、转型发展”的道路.打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例.近年来.绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次.产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年.取得丰硕成果的同时.也树立的行业标杆。
近年来.随着产业地产的不断升温.多数产业地产商继续发力.开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制.拟在打造50个特色产业新城.规划面积约960平方公里.俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制.目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区.未来的5~10年.联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势.已在全国范围内建立超过30个园区.凭借自身的品牌资源.清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个.大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第三、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看.制造企业、电商处于产业地产的上游.是产业地产的需求方。
但现如今.产业资本开始觉醒.大量企业开始试水产业地产.产业地产上游驱动的现象十分普遍。
产业地产商业模式及投资机会分析
产业地产商业模式及投资机会分析产业地产是指将工业、商业、办公、物流等用地、地产项目进行开发与管理,以满足产业发展的需求。
产业地产商业模式包括土地收购与开发、租赁与销售、运营与管理等环节。
下面将对产业地产商业模式及投资机会进行详细分析。
一、产业地产商业模式1.土地收购与开发:产业地产商业模式的第一步是收购合适的土地,选择地理位置、交通便利性以及潜在的市场需求等因素。
然后进行土地开发,包括规划、建设、施工等工作,确保项目的顺利进行。
2.租赁与销售:完成产业地产项目的开发后,可以选择将项目出租给企业或个人使用,也可以选择销售给有需求的客户。
租赁可以提供长期稳定的租金收入,销售则可以一次性获得较大的现金流。
1.产业地产的投资机会主要来自于工业、商业、办公等领域的发展需求。
随着经济的快速发展,这些产业需要更多的场地来满足生产、经营和管理的需求。
因此,选择合适的地理位置和土地开发产业地产项目,可以带来稳定的租金收入或出售收益。
2.物流地产是当前产业地产发展的热点领域。
随着电商、快递等行业的迅速崛起,对于物流仓储和配送中心的需求越来越大。
物流地产的投资机会主要来自于选择地理位置优越、交通便利的地段,提供现代化的物流设施和服务。
3.创意产业地产也是一个潜在的投资机会。
随着创意产业的快速发展,比如文化创意、数字创意等领域的需求不断增加。
通过提供独特的办公环境和配套设施,满足创意从业者的需求,可以获得更高的租金回报。
4.产业地产的投资机会还包括城市更新和土地再开发。
随着城市化进程的加速,土地资源的稀缺性逐渐凸显,对已有土地的再开发和升级成为一种有效的解决方案。
通过合理规划和重新开发现有土地资源,可以获得较高的投资回报。
总结起来,产业地产商业模式是从土地收购与开发到租赁与销售再到运营与管理的一整套商业流程。
投资机会主要来自于工业、商业、办公、物流等领域的发展需求,并且包括物流地产和创意产业地产等热点领域。
通过选择合适的地理位置、土地开发、运营管理等策略,可以实现稳定的投资回报。
产业地产三种盈利模式及案例
产业地产三种盈利模式及案例产业地产有别于传统的住宅开发,是围绕着产业的微笑曲线,以土地为载体,用产业为依托,实现土地的整体开发与运营。
产业地产盈利模式产业地产开发主要通过三种经营模式实现盈利,其中最主要的盈利来源是出租物业和出售物业两种。
这三种经营模式分别是,主流的出售或者出租物业及设备的模式,具有前景的信托基金的模式,靠土地溢价赚取差价的小众模式。
1、主流的出售或者出租物业及设备的模式。
开发商采取独立或者联合开发的形式,将开发出来的物业通过出租、出售或者租售结合的方式,供应给需求企业。
或者是通过提前联系相关企业,确定主题,按企业的需求制定主题开发并进行包装和装修,实现低风险及稳定收益。
2、有前景的信托基金的模式。
产业地产的开发商通过寻求将物业打包给信托基金公司,再做成相关的金融产品在内陆或者海外进行公开发售募集资金。
这一模式的优点是开发商自有资金占用时间较短,能够快速回笼资金。
3、靠土地溢价赚取差价的极小众模式。
在项目开发建设完成之后,对项目进行包装和推广,待项目具有市场接受度之后,对项目土地进行部分或者整体的转让,转让对象是各类投资机构或者产业地产开发商。
产业地产典型特征产业地产区别于传统的住宅开发,有其鲜明的特点。
一是前期投入大,自有资金占用时间长。
产业地产的开发建设规模往往很大,前期的开发投入资金基本上在几亿到几十亿不等,后期的招商、运营的资金投入也很大。
而且有别于住宅开发快速销售的模式,投资回收周期较长,一般在十几年以上。
因此对产业地产公司的资金实力以及融资渠道有较高的要求,才能完成前期的巨量投资。
二是后期现金流持续且稳定。
后期项目招商运营或者出租出售,实现收益后,能够持续不断提供现金流。
三是开发专业要求高,难度大。
近些年产业地产的投资者越来越重视项目的软件环境而不是仅仅满足于硬件环境。
产业开发商除了要完善建设厂房、办公以及相关配套设施外,还需要搭建综合服务平台,提供各类咨询服务,以及解决融资,经营等问题。
商业地产的四种盈利模式
一、四种赢利模式运作商业地产项目,第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。
第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权,快速回收资金。
如山东淄博王府井广场,发展商将项目全部销售,在项目开盘当天销售就超过80%以上,回笼资金逾二亿元。
第二种基本赢利模式是只租不售,如广西北海和安商港。
这种模式对发展商的资金要求高,但也有很多的利处: 1. 2。
能为公司带来稳定的资金流,而且经营良好的物业如果再出售,价格更理想. 产权先掌握在开发商手里,可抵押再贷款,还可坐待物业增值,甚至可将商业物业投入资本运作。
第三种基本赢利模式是不租不售,开发商自己做商业经营,或以物业为股本,成立专业商业经营公司,与知名商家合作或合伙经营,赚取商业经营利润。
第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售,然后从投资者手中取得经营权,对购物中心进行统一经营和管理。
好处是可以收回部分投资,而且能掌握经营权。
四种基本模式进行合理搭配,将组合成为多种赢利模式,而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数,每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼,也意味着不同的市场风险。
如大连海昌名城(总建筑面积八万平方),沈阳五洲商业广场(总建筑面积二十万平方)就同时选择前三种模式,既租又售同时又与主力商家合作,多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢,令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。
选择赢利模式需要把握以下几点:一是做好市场研究,不要盲目跟风;商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的,主要还是开发商市场定位不准; 二是要考虑自己的投资实力,根据实力决定赢利方式的选择;三是需要运作商业地产的人才团队,不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产;四是投资回报的期望值要设定合理,切勿贪婪;200612 P。
1商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究五是要有后备方案,能够在市场变化时有相应的应变措施. 总之,在商业地产项目具体操作之前,对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比,绝对非常重要。
渐趋活跃的房地产四大开发经营模式
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渐趋活跃的房地产四大开发经营模式
文/姜仁
在刚刚过去的 2006 年,上海房地产市场经历了一场宏观调控的洗 礼,房价理性初显回归迹象,投机炒作基本遏制,供应结构明显改善, 宏观调控开始奏效。 转眼间,新的一年已经到来。展望 2007 年,要坚定房地产市场发展的 指导思想,在解决问题中促进发展。渐火的开发理念和经营模式正慢慢 浮现于市,原来一些“新名词”逐渐被大家熟知,在地产行业这个大家 族中有为显现。 创意产业惹火创意地产 前不久, 上海创意产业中心落户海上海和上海国际创意产业活动周 的举行, 拉开了本市创意产业大发展的序幕。 据悉, “十一五” 在 期间, 创意产业是上海产业发展的重点,占 GDP 的比重将由过去的 6.6%增加 到 10%左右。 而作为创意产业重要载体的创意地产, 正面临前所未有的 发展机遇。而 2007 年深圳也将创意产业定位支柱产业,作为国民经济 的一个新的经济增长点。 创意产业这一概念最先始于英国, 目前已经成为英国继金融业之外 的第二大产业。在新经济时代,具有创意性质的工作种类适应了数字时 代的创作方式,极大地推动了创意产业在全球的发展。“创意城市”或 “文化立市”,已成为众多国际性城市提高城市竞争力的重要战略。据 联合国教科文组织统计,美国每 1 美元的创意产品消费,将为地方经济
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带来 1.7 美元的收益,其中,有来自旅游、餐饮、旅馆等相关产业的收 益。在房地产领域,这种将房产与创新文化相结合的优势,实现了产业 结构的优化升级。 在我国,创意地产概念则起源于对市中心地区老工业厂房的利用, 在盘活这些工业房产的方向中,创意产业的经验被提了出来。在上海市 首批推出的 18 个创意产业集聚区中,大多由空置厂房变身而来,其中 比较知名的有 8 号桥、田子坊、四行仓库等。第二批 18 个创意产业集 聚区将在黄浦、虹口、卢湾、浦东、闸北、杨浦、徐汇、普陀等区开发, 总建筑面积超过 86 万平方米。 除了老厂房改造外,创意地产在新建项目方面正焕发出勃勃生机。 以杨浦区为例,建筑面积 8 万多平方米的海上海办公项目已声名在外; 而一个占地 82 万平方米的大型创意产业园区创智天地也已浮出水面。 据悉,该项目由香港瑞安集团与杨浦区政府联合开发,是迄今为止上海 最大规模的创意地产项目,包括公寓式办公区、公共活动中心和科技产 业园区三部分。其中,一期商住项目已经建成,目前正在研究入市的具 体时间和价位,一部分已经开始运营。 住宅建设呼唤绿色地产 绿色地产又称生态地产, 其内涵是在保护生态环境和节约各类资源 的基础上,以“以人为本”的理念开发建设与周围生态环境相融合的绿 色住宅,即实施绿色规划、绿色设计、绿色施工、绿色建材,推行绿色 管理、绿色文化,在住宅全寿命的各个环节体现节约资源、减少污染,
产业地产拿地模式分析
产业地产拿地模式分析产业地产是指基于特定产业需求而开发的商业用地,主要用于承载特定产业的生产、研发、办公、物流和展示等业务活动。
在拿地模式方面,产业地产通常采用以下几种模式:1.自持模式自持模式是指产业地产开发商购买土地,并自行进行项目规划、开发和运营。
这种模式下,开发商承担了所有的风险和责任,包括土地购买与融资、规划设计、建设施工、招商租赁等。
自持模式通常适用于开发商具备充足资金实力、商业运营经验丰富、信誉良好的大型企业。
2.合作模式合作模式是指产业地产开发商与其他企业、机构或资本共同合作,共同进行项目拿地、规划、建设和运营。
合作模式可以分为筹建合作和运营合作两种形式。
筹建合作是指开发商与另一方共同拿地及项目规划,但建设和运营工作由开发商独立负责;运营合作是指开发商与另一方共同进行项目的规划、建设和运营,共同承担风险和收益。
合作模式可有效分摊各方的风险和成本,提高项目的成功概率。
3.出让模式出让模式是指产业地产开发商通过土地竞拍或招标的方式获取土地使用权,并在一定的时间内完成项目的规划、建设和运营。
出让模式下,开发商需要进行土地购置、融资、规划设计、建设施工、招商租赁等工作,并按照政府要求的产业布局和用地要求进行开发。
出让模式适用于开发商对项目风险有一定把握,并且能够迅速执行项目规划和建设的情况。
4.委托模式委托模式是指产业地产开发商通过委托给专业开发公司或资产管理公司进行项目的规划、建设和运营。
委托模式下,开发商可以将风险和责任转移给委托方,专注于土地购置和资金融资等核心业务。
委托模式通常适用于开发商对项目管理和运营经验不足,或者想要快速推进项目进展的情况。
总体而言,不同的拿地模式适用于不同的产业地产开发商和项目需求。
在选择拿地模式时,开发商需要综合考虑项目风险、资金实力和经营能力,选择最适合自身情况的模式,以确保项目的顺利进行和盈利能力的提升。
房地产公司的商业模式概述
房地产公司的商业模式概述房地产公司的商业模式概述房地产行业是一个涉及到房屋建设、销售、租赁和管理等环节的复杂行业,房地产公司作为行业的主要参与者之一,扮演着重要的角色。
本文将从房地产公司的商业模式进行概述,阐述其在房地产行业中的核心竞争力和运营方式。
一、商业模式概述房地产公司的商业模式可以被概括为一个多元化的价值链。
其主要包括土地储备、规划设计、项目开发、销售与租赁、物业管理、资金运作等环节。
房地产公司通过在各个环节中发挥自身优势,实现产业链上的协同效应,获得利润增长。
1. 土地储备土地是房地产公司发展的基础,土地储备是房地产公司的核心资产。
房地产公司通过拍卖、拆迁等方式获取土地资源,并加以开发,实现土地增值。
不同的房地产公司有不同的土地储备策略,包括集中采购、分散布局、特色地产等。
2. 规划设计规划设计是房地产项目开发的重要环节。
房地产公司通过与设计师、规划师等合作,进行项目的规划与设计,以满足市场需求。
同时,规划设计还包括项目的建筑风格、功能布局、绿化设计等方面的考虑,以提高项目的品质和竞争力。
3. 项目开发项目开发是房地产公司实现价值的主要环节。
房地产公司通过购买土地、进行拆迁、开展施工等方式,将土地转化为房屋等不动产。
在项目开发过程中,房地产公司需要处理包括土地审批、规划许可、工程施工、销售许可等一系列的手续和环节。
4. 销售与租赁销售与租赁是房地产公司实现收入的主要途径。
房地产公司通过营销团队和销售渠道,将开发的房屋、商铺等方式售卖给买家或租借给租户。
在销售过程中,房地产公司需要进行市场调研、房屋展示、价值定位等工作,以提高销售效果。
5. 物业管理物业管理是房地产公司提供增值服务的重要环节。
房地产公司通过物业管理部门,为项目的业主或租户提供物业保洁、设施维修、安全管理等服务。
物业管理不仅提高了项目的居住和办公环境,也为房地产公司创造了可持续的收益。
6. 资金运作资金运作是房地产公司实现盈利的重要手段。
全方位分析园区开发的四大商业模式
产业园区| 全方位分析园区开发的四大商业模式园区开发的商业模式,主要涉及土地一级开发商参与园区开发建设时资金平衡问题及运营策略问题。
园区开发的商业模式经历了从BT模式到土地补偿模式再到利润分成模式的演进,未来将向PPP模式进一步发展。
一、BT模式土地一级开发的BT模式又称固定收益模式或工程总包模式,指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托,按照土地利用总体规划、城市总体规划等,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设,土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。
很多地区对利润加成部分进行相应规定,如北京规定:通过招标方式选择开发企业实施土地开发的,由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润,利润率不高于预计成本的8%。
BT模式简洁明了,企业收益稳定,风险较小,是一级开发企业常用的商业模式。
如2010年5月,黑牡丹公司与常州新北区政府签署《新北区万顷良田工程建设委托协议》,常州新北区政府委托黑牡丹公司完成西夏墅镇和孟河镇境内总面积约为1538.10公顷的土地一级开发所涉及的拆迁、安置及土地整理、基础设施建设工作,委托建设期不超过两年,项目竣工后,新北区政府返还包括拆迁费用、安置费用、土地整理及基础设施建设费用、财务费用在内的建设成本及10%的加成收益。
此案例中,黑牡丹公司既没有土地规划权,又没有土地经营权,仅负责拆迁、安置及土地整理、给排水等基础设施建设工作,不涉及学校、医院等公共配套项目,其盈利水平以土地开发总成本为基础,与土地出让收入无关,更不参与分配土地增值收益。
新北区政府掌握了项目的规划权和土地经营权,能够确保项目的发展方向,但其需要对建设成本进行兜底,面临较大的财政及土地经营压力。
二、土地补偿模式土地补偿模式指土地一级开发商在完成规定的土地一级开发任务后,土地储备中心并不是给予现金计算,而是给予开发企业一定面积土地作为补偿(可能需要走形式上的招拍挂)。
中国商业地产各大运营模式分析
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案例分析
万达广场的运营模式
定位明确
万达广场将自身定位为“城市 商业中心”,旨在提供一站式 消费体验,满足消费者多样化
的需求。
品牌招商
万达广场注重品牌招商,与众 多知名品牌合作,确保商场的 品质和吸引力。
营销策略
万达广场通过举办各种促销活 动、文化活动等,提高品牌知 名度,吸引消费者。
物业管理
新鸿基地产注重投资策略的制定,根据市场变化 及时调整投资方向和资产组合。
ABCD
风险管理
新鸿基地产注重风险管理,通过严谨的财务规划 和风险控制,确保公司的稳健发展。
长期投资
新鸿基地产注重长期投资,着眼于长远利益,不 追求短期的高收益。
THANKS
感谢观看
万达广场拥有一支专业的物业 管理团队,提供优质的物业服
务,确保商场的正常运营。
华润置地的开发模式
综合开发
品牌影响力
华润置地注重综合开发,以城市综合体为 主要开发模式,将商业、办公、居住等多 种功能融合在一起。
华润置地注重品牌影响力,通过高品质的 开发项目和物业服务,提高品牌美誉度。
多元化经营
持续创新
委托第三方
开发商将物业委托给第三方物业公 司进行管理,自己只负责监督。
混合模式
开发商与第三方物业公司合作,共 同管理商业地产项目。
租赁经营模式
整体出租
开发商将商业地产整体出租给承 租方,自己只收取租金。
分散出租
开发商将商业地产分割成若干小 块,分别出租给不同的承租方。
综合体模式
开发商将商业地产打造成一个综 合体,包含购物中心、写字楼、 酒店等不同业态,吸引各类承租
按照开发形式划分
分为城市综合体、商业街区、购物中心、专业市场、酒店、写字楼等。这些不同的开发形式有着各自的特点和运 营模式。
产业地产主流盈利模式分析
产业地产主流盈利模式分析关于产业地产的盈利模式,业内也曾做过不少探讨。
盈利模式可以归结为两种,一种是基于机会和与政府的良好关系赚钱,另一种则是靠自身业务能力赚钱。
在市场竞争的初期,企业更多是靠第一种,也就是政府关系以及政府政策衍生出的机会赚钱。
但在近两年,随着市场竞争加剧,以及行业逐步迈向成熟,靠人情关系搞项目的模式已经难以为继,越来越多的企业开始重视打造属于自己的盈利模式。
今天,整理产业地产的六种主流盈利模式,权当探讨,希望能给后来者提供一点帮助。
1、产城开发模式产城开发模式是基于地方政府打造产业与城市融合发展的诉求衍生出的综合性地产业务,具体做法是:地产商从土地一、二级开发(一级开发基本由政府平台公司承担,民企一般从二级开发)切入,提供从区域规划、开发建设、产业导入到产业投资、产业服务的全链条服务。
产城开发模式关系图盈利模式上,住宅和商业销售是企业最重要的利润来源;办公用房的租售收益、政府的咨询服务费、招商引资返还收入、政策性收入、政府奖励等产业部分的收入为辅。
对地产商来讲,产城开发,真正赚钱的是「城」,产业部分则很难盈利。
以前,很多开发商上来先把住宅和商业做完,美其名曰「反哺产业园」,实际上产业部分却是各种拖,实在拖不了的,要么找一个产业运营商来接盘,要么干脆直接放弃。
心想反正住宅的钱已经到账了,大不了这部分考核分我不要了,你政府能拿我怎么办?当然,近些年,监管已经比较严,地方政府已经不太允许地产商先做住宅,而是要分批供地。
「产业先做出个模样来,住宅才批给你」,很多政府甚至明文规定,要求产业不允许捆绑住宅。
总的来说,产城开发和住宅开发类似,都是高投入、高风险的投资经营活动。
一方面需要企业严格控制成本,另一方面还要尽可能缩短商业周期,实现资金快速周转;同时,企业还要面临与地方政府的博弈(因为政府的诉求和你完全相反,他希望你多做产业、少做住宅)。
当地产行业景气时,产城重资产项目会帮企业赚到更多的钱;但如果遇上2021年这样的行业拐点,重资产、高负债就是企业最大的包袱,成为压垮骆驼的最后一根稻草。
产业地产运营模式分析
产业地产运营模式分析根据国内外以发展产业为主体的地产开发建设的经验,产业地产开发有四种开发模式,即政府主导开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。
(一) 政府主导模式1、概述政府主导模式是在产业地产开发过程中以政府为主导,由各地政府负责园区的开发、建设以及招商引资等工作。
政府主导模式是目前中国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式,同样也是中国目前产业地产市场的主要载体。
其运作主体一般是开发区或产业园区管委会下设的开发公司。
在过去几十年产业地产发展过程中政府主导开发模式更便于运作与招商引资。
因为产业园区的开发并不属于简单意义上的工业地产开发,而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的,政府在这些方面主导作用更为突出。
政府主导的开发模式在政策、税收、招商公信力等方面具有一定得优势;其缺陷是不熟悉产业地产的运作方法,项目前期缺乏科学合理的定位与策划,导致其在产业园的整体运作中不够专业化,致使大部分产业园区限制于搁荒。
2、特点政府主导模式开发是在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他产业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目。
3、典型案例上海张江高科技园区是较为典型的政府主导开发产业园区,于1992年7月成立,规划面积25平方公里。
1999年8月,上海市委、市政府颁布了“聚焦张江”的战略决策,明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业,集中体现创新创业的主体功能,自此,张江园区步入了快速发展阶段。
2009年,上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略,决心集全市之力,依托上海的综合优势和浦东开发开放先试先行优势,大力发展张江高科技园区,是张江高科技园成为“特而又特”的政策区。
为了更好地实施“聚焦张江”的战略,市委、市政府不仅在政策上给予了园区充分的优惠和倾斜,还从组织给予了保证。
产业地产的运营商业模式简析
产业地产的运营商业模式简析产业地产是指基于产业需求的需求导向型物业开发模式,是将工业、商业、物流、办公等产业融合在一个园区内,提供全方位的服务和设施,以满足租户的各种需求。
产业地产的运营商业模式可以分为以下几个方面:一、规划和设计产业地产运营商首先要进行规划和设计,确定园区的定位和规模,根据当地的产业结构和需求分析,确定适合发展的产业类型。
运营商需要进行市场调研和需求分析,了解目标客户的需求和趋势,以便进行目标定位和规划设计。
二、招商引资产业地产运营商需要积极开展招商引资工作,吸引符合园区定位和产业需求的企业入驻。
运营商可以通过各种渠道和方式进行宣传推广,组织推介会、洽谈会等活动,吸引投资者和企业家的关注和参与。
同时,运营商还可以与政府、企业和产业园区合作,共同招商引资,共享发展成果。
三、设施建设产业地产运营商需要进行园区的设施建设工作,包括基础设施、公共设施和配套设施等。
基础设施建设包括道路、排水、供电等;公共设施建设包括广场、公园、会议中心等;配套设施建设包括餐饮、住宿、运动健身、医疗保健等。
这些设施的建设需要运营商与政府、企业和专业机构合作,统筹规划和实施。
四、运营管理产业地产运营商需要进行园区的运营管理工作,包括物业管理、安全管理、环境管理等。
物业管理包括对园区内各类设施设备的维修保养、保洁清理等;安全管理包括园区的安全检查、安全防范、应急救援等;环境管理包括园区的绿化、景观、环保等。
运营商需要建立健全管理团队和制度,确保园区的正常运营和秩序。
五、增值服务六、合作共赢产业地产运营商需要与政府、企业和产业园区等各方建立合作关系,进行共赢合作。
与政府的合作可以包括土地开发、政策支持、市场招商等;与企业的合作可以包括产业配套、资源共享、项目合作等;与产业园区的合作可以包括品牌推广、资源互补、共同发展等。
通过合作共赢,运营商可以最大程度地发挥各方的优势,提高园区的产业集聚效应和经济效益。
总之,产业地产的运营商业模式需要通过规划设计、招商引资、设施建设、运营管理、增值服务和合作共赢等多个环节的协同作业,为租户提供一站式的服务和支持,实现共同发展和共赢。
产业地产商业模式要点PPT课件
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此外我们还须关注盈利点设计:最终目标之一是要实现盈利, 盈利点设计是项目成功的保障
产业利税:取决于本项目政企合作利益 分配关系,恐难以作为核心盈利点
资源嫁接,提升价值:1)中航航空品 牌、文化和产业实力等的嫁接;2)自然 资源、工业旅游资源等的嫁接;3)其他 资源嫁接。共同提升“城区”价值
配套开发:住宅、商业等配套开发,回 现快,开发难度较小
产业特色 产业驱动
产业园 配套驱动
产业城、生态公园…
旅游驱动、教育驱动、 复合驱动…
案例:东莞松山湖科技产业园 • 前期——高科技产业园 • 发展期——生态新城 • 目前——科技园+高端房地产板块
XX项目需要怎样的定位?以及怎样 的驱动力?
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案例:苏州工业园是“产业新城”发展的典型代表
配套 产业 地产 人口
招商
– 依托园区周边原有产业基础,通过打造优质园 区环境吸引企业入驻
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产业地产商业模式及其要点
• 产业地产商业模式: 通过统筹组织区域内 的经济活动(产业、 地产)和生活方式, 达到对土地更高利用 效率的目的,并使相 关利益者都从中获益; 这个组织的过程和方 式等各种因素的总和 就是商业模式。
借鉴先进产业园商业模式,结合世联经验,产业地产 商业模式要点主要包括:
•经营策略:绕着“产业微笑曲 线”构建价值链一体化平台, 通过二、三产业的匹配和互动 形成业态聚合、功能聚合和资 源聚合,从而迸发出规模和集 聚效应,提升产业和区域价值
选址
– 依托城市原有产业基础,多建设在原有产业园 区附近,充分利用产业集聚带来的各种优势
产品
– 多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化 厂房定制以及各种生产、商务配套设施
产业地产商业模式要点
产业地产商业模式要点产业地产是指以满足企业生产、经营和发展需求为导向,依托产业链和价值链的整合,以土地开发、物业经营和增值为核心,以服务企业、培育产业、推动地方经济转型升级为目标的商业模式。
下面是产业地产商业模式的要点:1.强调产业融合:产业地产商业模式将房地产、工业、商业、服务等多种产业融合发展,以实现各产业的互补优势,形成完整的产业链和价值链。
通过引入不同行业的企业、提供多样化的服务,满足企业的一揽子需求,增加产业的附加值。
2.区域发展规划:产业地产商业模式注重区域发展规划,以产业发展为导向,根据不同地区的产业特点和基础,确定不同的发展方向和重点项目。
通过合理规划土地利用,提高土地的综合效益,推动地方经济的转型升级。
3.提供定制化服务:产业地产商业模式以企业需求为中心,提供定制化的服务。
根据不同企业的发展阶段和发展需求,为企业提供包括土地供应、场地建设、设施配套、管理服务等一系列服务。
通过提供专业化、个性化的服务,帮助企业提高生产效率和竞争力。
4.建设产业生态:产业地产商业模式注重构建产业生态系统,通过布局各类产业企业,形成区域内产业关联和互动。
提供产业链上下游企业之间的合作机会,促进资源共享、技术创新和市场扩张。
通过形成产业集群,提高企业的规模效益和创新能力。
5.增值服务:产业地产商业模式注重提供增值服务,通过帮助企业实现升级转型、提高附加值等方式,增加土地和物业的价值。
例如,引入金融、教育、科研等企业,提供金融支持、人才培养和科技创新等服务,以提高企业的竞争力和附加值。
6.发挥政府作用:产业地产商业模式需要政府的支持和引导。
政府可以通过提供土地、优惠政策和公共服务等方式,推动产业地产的发展。
同时,政府还可以协调各方利益,提供产业发展的政策引导和风险防控,推动产业地产商业模式的可持续发展。
综上所述,产业地产商业模式注重以企业需求和产业发展为导向,通过融合不同产业、提供定制化服务和增值服务,以及构建产业生态系统,推动地方经济的转型升级。
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产业地产的四大商业模式近年来,以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温,刹那间,涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先,传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题,且有越演越烈的趋势,据统计,国排名前20的房地产商,目前有一半以上(万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足于产业地产,成立了专门的事业部、部门或中心,探求“创新驱动、转型发展”的道路,打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例,近年来,绿地先后规划启动了国家级广告产业园、绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、省2.5产业示基地绿地未来城、小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、绿地空港产业城等产业地产项目。
其次,产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年,取得丰硕成果的同时,也树立的行业标杆。
近年来,随着产业地产的不断升温,多数产业地产商继续发力,开始在全国围大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制,拟在打造50个特色产业新城,规划面积约960平方公里,俨然成为国的一主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制,目前已在联东U谷已在、天津、、、等一二线成果开发了40多个园区,未来的5~10年,联东U 谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势,已在全国围建立超过30个园区,凭借自身的品牌资源,清华科技园还计划在未来的6年将园区数量扩大到100个,大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩计划。
第三、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看,制造企业、电商处于产业地产的上游,是产业地产的需求方。
但现如今,产业资本开始觉醒,大量企业开始试水产业地产,产业地产上游驱动的现象十分普遍。
中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业,开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一,目前,中汽零已在、昆山、海门、、、义乌、天津、等地开发了近20个专业园区。
作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务,拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园,当前,其项目运作的十分成功。
作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划,在全国围大肆拿地,进军物流地产。
、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。
最后,金融资本开始青睐产业地产。
资本的嗅觉一向敏锐,产业地产火爆后,自然少不了资本的身影。
一方面,产业地产得到资本市场的充分认可,继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后,2014年,光谷联合、亿达、中国宏泰相继在IPO,自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份,曲线完成IPO,赫赫有名的工业园(中新集团)也正在A股IPO排队中,据统计,2013~2014年在资本市场上市的房企中,超过70%是产业地产商。
另一方面,产业地产也得到了私募基金的充分认可,平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩;绿野资本、天赋资本、高投为代表的产业投资基金,正以园区为平台,以投资打造产业集群为最终目的,追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式。
各路资本的疯狂造成了产业地产进入门槛很低的假象,其实不然,由于产业地产的客户是企业和政府,投资决策更加理性,产品要求更加严格,因此,相较于住宅地产和商业地产,产业地产的进入门槛更高,开发难度更大。
再由于产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素,因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。
纵览进入产业地产的企业,似乎每家都宣称自己有独到的商业模式,如产业综合体模式、商贸物流城模式、产业新城模式、总部基地模式、office park模式等等。
众多的产品线仅仅是产业地产开发的表象,其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产商业模式的精髓,总结出四大产业地产商业模式,即以产业物业开发租售为主的地产开发商模式,以PPP为主的产业新城开发商模式,以双轮驱动为主的产业投资商模式以及以基金运作为主的基金投资商模式,每类商业模式均有在的资本运作逻辑和开发能力要求,后进入的产业地产开发商可根据自身的资源、能力状况匹配相应的商业模式,以在产业地产领域少走错路弯路。
一、地产开发商模式地产开发商模式是开发者在工业园区或其它地方获取土地,以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品,如产业综合体、总部综合体等,然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理,最后获取开发利润的模式。
联东U谷,天安数码城、坤鼎集团是地产开发商模式的典型代表。
从本质上讲,地产开发商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别,因此,地产开发商模式成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
地产开发商可通过以下三种方式盈利:第一,物业出售,即出售产业物业获取利润,由于产业地产前期开发投资巨大,且我国缺乏畅通的产业地产融资通道,地产开发商不得不提高产业物业出售比例以迅速回笼资金,与国际产业地产开发商相比,我国的地产开发商物业销售比例偏高,普遍在7成以上,以联东U谷为例,其物业租售比维持在2:8左右。
第二,物业出租,即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益,由于我国工业用地政策有很强的区域个性,很多地方规定,工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让,这就堵死了物业出售的获利通道,开发商不得不持有并出租物业,以获取稳定的租金,持有物业虽然资金回收较慢,但能使开发商获取物业增值收益。
第三、提供服务,即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代,企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多,基础性的物业服务已经不能满足企业的需求。
提供配套的产业服务在提高园区的招商能力的同时,也蕴藏着巨大的利润空间,甚至已有产业地产商开始向园区服务运营商转型。
如天安数码城提出“城市产业综合体”的概念,通过提供人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策等增值性服务,建立产业配套服务体系,打造一个以企业为核心的产业生态环境。
作为地产开发商,至少需同时具备以下三大能力:产品开发能力,物业产品是地产开发商的生命线,也是能否打动客户的关键,地产开发商首先应具有丰富多样的产品体系,如产业综合体、总部综合体等,而且其产品体系还应根据客户的需求不断调整升级,如天安数码城的产品经历了工业园——工贸园——科技园——城市产业综合体的演进;产业招商能力,招商是提高产品去化率的关键,也是实现滚动开发的保障,地产开发商必须成立专业而强大的招商团队,采用多种招商渠道和策略,挖掘符合自身产品定位的有效客户;产业服务能力,在招商优惠政策趋同的形势下,园区服务成为提升园区综合竞争力和招商成功率的重要砝码,园区可围绕“创意孵化、创业初期、企业成长、规模扩、上市准备”的企业生命周期链条,构建全面的企业服务体系,如创业培训、市场开发、科技推广、融资担保、管理咨询、知识产权服务、上市辅导等。
二、产业新城开发商模式产业新城开发商模式以华夏幸福基业、宏泰发展、中南建设为典型代表,其也是我国在产业地产领域最早实践PPP模式的开发商,其商业模式大致如下:A政府与B产业新城开发商就C产业新城(一般为十几平方公里甚至几十平方公里)的开发达成合作协议,在规定的合作年限,B开发商负责地块的土地平整、道路管廊等基础设施建设工作,学校、医院、文化、体育公共设施建设及运营管理工作,产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作,空间规划、建筑设计、物业管理、公共项目维护等基础性服务工作等;于此同时,B开发商以C产业新城所新产生收入的该级政府地方留成部分的一定比例(即扣除上缴中央、省、市级部分后的收入)作为投资回报,如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等;合作期限结束后,B开发商将C产业新城的基础设施公共设施产权及经营权无条件已交给A政府。
产业新城开发商主要通过土地一级开发和土地二级开发获利。
土地一级开发获利,产业新城开发商代替政府从事区域一级开发如九通一平、公共设施建设等,因此,土地是其最大的产品,土地出让收入也是其最大的土地一级开发收入,另外产业新城开发商参与产业招商等新城的运营,税收收入、基础设施配套费等非税收入以及地方财政可以支付的专项收入也是其土地一级开发收入来源。
土地二级开发获利,即开发商获取房地产用地进行二级开发,通过销售房产获利,目前,房地产开发销售收入成为产业新城开发商的重要收入来源,以华夏幸福基业为例,2013年其在园区住宅配套的收入和成本均占70%以上。
产业新城开发商至少需同时具备以下三大能力:1.政府谈判能力实际上,产业新城开发商在代替地方政府从事新城开发,紧跟政府步伐是其天然属性要求,产业新城开发商在拿地、规划、开发、运营等环节都必须与政府进行多轮谈判,尤其在拿地环节,随着地方政府在产业地产领域的见闻不断丰富,产业新城开发商的拿地谈判难度十分巨大。
2.区域规划能力产业新城开发商从事的是大片区开发,为使片区开发顺利进行,必须在蓝图描绘、目标制定、产业导入、空间布局、招商引资、投入产出等方面具有前瞻性、创新性和操作性的思考,区域战略规划、产业规划至关重要。
3.资金募集能力产业新城开发面积动辄十几乃至数十平方公里,涉及数百亿的土地开发资金,开发商必须综合运用银行贷款、信托融资、夹层融资、企业债、中期票据、短期融资卷、债权融资、上市融资等多种融资手段,构建强大的资金募集能力。
三、产业投资商模式产业投资商模式以江高科、清华科技园和高投为主要代表,其也是国最早实行“基地+基金”双轮驱动模式的开发商,与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比,产业投资商不仅将资金投向产业地产,同时还将资金投向入驻园区的企业。
产业投资商的商业模式如下:产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金,该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发,同时还投向具有市场前景的科技型创新企业,用投资的方式吸引大批创新企业入驻,产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值。
产业投资商可通过园区运作、资本运作、基金管理三种方式盈利。
1.园区运作模式园区业务仍为产业投资商的主要业务之一,与地产开发商和产业新城开发商类似,产业投资商也可通过出让园区土地、租售产业物业获取收益;2.资本运作模式产业投资商发挥充分熟悉入驻企业的优势,采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化、培育,待孵化企业被并购或上市后,透过分享企业成长的红利来获得资本增值,形成既当“房东”又当“股东”的模式,2011年江高科、高科分别实现投资收益1.84亿元和3.7亿元;3.基金管理模式管理发行的产业投资基金,收取基金管理费也是产业投资商重要的获利渠道,例如高投管理14支创业投资基金。