深圳市土地利用变化机制分析
深圳土地制度变迁研究
摘要作为中国改革开放的先锋城市，深圳以先行先试率先改革的“政策特权”与城市品格，突破僵化的传统计划经济体制束缚与传统意识形态的桎梏，在土地制度改革方面进行了前所未有的探索与创新，在中国土地制度变迁的现代史中，书写了具有历史意义的篇章。
纵观深圳土地制度变迁的历史进程，其变革频率之高、方式之独特、内容之丰富都是其他城市所无法比拟的。
深圳市的土地制度改革不仅为建立适合中国国情的制度变迁理论提供了宝贵的研究素材，同时也在中国社会制度变迁中为全国提供了可借鉴、可复制的经验与模式。
如，开创了国有土地有偿使用的先河；敲响了新中国土地拍卖第一槌；通过两次集体土地国有化，成为中国首个没有农村建制的城市；率先开启了旨在提高现有存量土地使用效率的，以市场为主导的城市更新和以政府为主导的土地整备为典型代表的土地再开发利用模式等等。
但另一方面，深圳是在“摸着石头过河”中逐步开始土地制度改革实践的，由于缺乏可借鉴的经验，加之对市场经济认知的不足，尤其土地所有权本身所具有的意识形态性，所以在改革中又产生了一些历史遗留问题。
如，由于历史原因而导致的土地产权不够明晰、资源配置方式较低效以及增值收益分配不公平等。
这些历史遗留问题不仅制约着经济社会的发展，同时又构成了深化改革的内容。
由于城市自身土地面积的局限性，以及国家顶层制度设计与法律法规对地方土地制度改革的约束，深圳土地制度变迁呈现出以下特点：一是由于率先开始土地使用权拍卖和国有土地的有偿使用，从而解决了发展初期的资金约束，在特殊政策支撑下成为助力深圳经济迅速崛起的重要因素；二是由于深圳自身土地面积的局限，客观上率先进行土地制度改革的制度绩效并没有一直成为深圳经济高速发展的资源与制度支撑，土地本身成为了深圳进一步发展的短板与硬约束，但同时又促使了旨在提高现有存量土地利用的另一种改革路径的尝试与探索；三是从整体上来说，尽管深圳作为中国改革开放的先行先试的“政策增长极”率先开始了具有历史意义的土地制度的改革，但相对于其他领域的制度改革而言，土地制度改革是相对滞后的，并受到更多的制度环境的约束。
深圳市生态用地变化及其影响分析
此 ，广东省要求全省城市划定城市生态控 （ 公 园等 ）和保 护 地 （ 森林 ）的 “ 绿 色 空 制 线 ，成 为 全 国第 一 个 同 时要 求 地 市划 间” ，以及 有 被 自然水 体 覆 盖 的 “ 蓝 色 空
用动 态度与 土地利 用转 移矩 阵作 为研 究方 法 ，从 土地 利 用变化 幅度 与 变化 面积 方 面，揭
示五 年 间不 同土地 利 用类型的 变化 方向 。研 究结果表 明 ：林地 、农 田 、湿地及 其他 地类
为减 少的土 地利 用类 型 ，减 少幅度 最为剧 烈 的是其他 地 类 ，其 次为农 田 ，再 次 为湿地 ，
划 定生 态红 线 的 战略部 署 ，不 同省 市各 自
（ ２ ０ １ ４ －２ ０ ２ ０ ）》 又指 出 ，要将 生态 文 明 在各省市进行试点。江苏 、福建、广东 、 办 法 ”在 国家 要 求 基 础 理 念 全 面融 入 城市 发展 ，扩大 城 市生 态空 山 东 等 省 份 的 “
【 基金 项 目 】 国家重点研 发计划子课题 “ 华 南地 区土地覆被遥感监测 ”（ ２ ０ １ ６ Ｙ Ｆ Ｃ ０ ５ ０ ０ ２ ０ １ — ０ ７ ｏ
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特约 ・ 珠三 角城 市生态 空间研 究
Ｓ ｐｅ ｃｉ ａｌ Ｉ ｓ ｓ ｕ ｅ・Ｅ ｃ ｏｌ ｏｇ ｉ ｃ ａ ｌ Ｓｐａ ｃ ｅ ｏｆ Ｐｒ ｄ Ｃｉ ｔ ｉ ｅ ｓ
城 市 生 态安 全 的核 心 。而 生态 土地 提 供 比 提供 空 间 载 体” … 。因此 ，本 文 在参 考 以往 其 他 土 地更 重要 的生态 服务 功 能 ，成 为保 实证 研 究 基 础上 ，将包 括耕 地 在 内 的地 障 区域 生 态 环境 质 量 的基础 。保 护城 市 生 表有 植被 覆 盖 的土地 利用 类 型 ，纳 入 为城 态 用地 是 保 障城 市 生态 安全 ，维 护 良好 的 市生态 空间 的范 围。 生 态环 境 ，坚 守生 态 红线 的 根本 保 障 。因 响 分析 ，对 深入 理 解 城 市生 态安 全 格 局 ， 了解 城 市 生态 系统 结构 和 过程 的健 康 状况
深圳市土地整备问题分析
深圳市土地整备问题分析摘要：土地整备是土地资源二次开发的重要手段和方法，深圳市土地整备有其历史和现实意义。
首先对深圳市土地利用现状、面临的形势进行了阐述，然后对深圳市近几年土地整备情况进行了概括总结，最后对深圳市目前土地整备存在的问题进行了分析。
关键词：土地整备，深圳，土地利用土地整备作为深圳土地资源紧约束下发展的创新工具，与城市更新并列为城市土地二次开发的“两驾马车”。
“十三五”期间，深圳将迎来新一轮的转型发展机遇期，同时也是土地资源拓展受限情况下推进改革发展的关键阶段。
如何以土地为抓手，通过灵活运用现有土地政策实现土地资源的充分利用、土地资产最大化、土地资本的快速高效流转等目标，是土地制度改革必须关注的问题。
土地整备在深圳新一轮城市发展建设过程中，源于其政府主导的优势，在促进产业转型升级、保障公共基础设施及重大项目建设方面无疑将发挥供给侧改革作用。
尽管土地整备定位为政府主导下的二次开发工具，实施面更广，包括了房屋征收、土地收回、填海（填江）、土地收购等多种方式，但放眼全市范围，实践操作中仍以房屋征收为主，土地整备中的其他方式要么受实施条件限制无法推广、要么推进难度较大，原权益人不愿配合。
由此导致的客观结果是，以土地整备的名义实施征地拆迁，本质上与过去未开展土地整备并无实质性改变。
这显然与深圳土地整备的历史和现实定位是错位的。
1 深圳市土地利用的现状和面临的形势1.1 深圳市土地利用形势严峻，空间拓展压力大30年前，深圳以土地市场化改革为突破口，以土地资源为载体，搭建了市场经济发展的平台；以土地资本为依托，解决了城市建设的资金缺口，率先在全国实现了土地资源与资本的统一，创造了中国乃至世界城市发展和建设史的典范。
30年后，同样因为土地问题，深圳面临传统发展模式下城市经济发展和空间拓展的瓶颈。
一方面，深圳新增可利用土地潜力十分有限，城市面貌的改善和提升、产业结构优化升级、基础设施建设及重大项目落地等问题很难像过去那样通过新增建设用地予以解决。
深圳经济特区土地政策变化及其对土地利用效率与经济效益的影响研究
3. 特区土地政策改革的积极作用
特区土地政策改革明晰了土地产权关系，强化了国家的土地 所有者身份，为土地产权的正常交易与流转奠定了基础。
特区土地政策改革使土地产权能够在法律规范下自由转让， 促进了土地市场的正常发育。 特区土地政策改革使通过市场方式（拍卖、招标、市场价协 议）出让的土地所占到的比重逐年增加，特区的土地市场在 土地资源的配置中发挥越来越重要的作用。
资源学院2006年 硕士论文答辩会
深圳经济特区土地政策变化 及其对土地利用效率与经济 效益的影响研究
内容提要
概述
深圳经济特区土地政策沿革
深圳经济特区土地利用效率与经济效益分析
土地政策变化对土地利用效率与经济效益的 影响分析 结论与讨论
一、概述
研究背景及意义
土地资源的重要性、有限性与其供给上的稀缺性，客观地 要求人们经济地使用土地。 我国是一个土地资源总量相对丰富而人均占有量非常稀少 的国家。土地资源是制约我国经济社会发展可持续性的重 要因素。 作为国家政策，土地政策与管理体制是影响土地利用效率 与效益的关键问题。 对现行的土地政策体系所造成的影响进行深入分析，对进 行合理、高效的土地资源开发与利用，走上资源节约－环 境友好型的发展道路，有着极为重要的意义。
地均人口负荷、粮食自给率、建成区公共设施用地比例、建成区交通用 地面积比例
生态与环境效益：土地开发利用对维护生态环境质量做出的贡献。
建成区绿地比例、景观聚集度、景观破碎度 单位面积工业用地污染物排放量、单位面积建成区生活垃圾产生量、单 位面积耕地化肥施用量以及单位面积耕地农药施用量
《深圳市土地管理制度改革总体方案》内容解读
《深圳市土地管理制度改革总体方案》内容解读《深圳市土地管理制度改革总体方案》内容解读(一)加强土地产权制度改革，着力构建产权明晰的土地管理新局面1、关于明晰土地权益【面临问题】一是农村城市化历史遗留问题涉及土地的权属状况纷繁复杂。
我市经过1992年和2004年两次城市化土地统征(转)，实现全市域土地的全部国有化，但是在土地征(转)过程中存在许多历史遗留问题。
征地历史遗留问题主要表现在：部分土地已经实施征地补偿，但政府尚未全部纳入储备和管理；部分政府已征土地尙没有完善征地补偿手续；仍存在一定数量的政府应予返还和安置，但尚未安排的用地；仍有一定数量的政府应予返还和安置，但尚未安排的用地；仍有一定数量的土地没有按照国有建设用地规范化管理，仍然停留在用地批文状态。
转地历史遗留问题比较突出的有：仍有部分土地没有完善转地补偿手续，补偿工作不彻底；规定交由城管、水务、农业和储备中心管理的土地，仍没有清晰移交等。
二是原农村土地的权益内涵不清晰。
【改革思路】基于上述问题，《总体方案》中“近期实施内容”第1点“健全土地权利体系”中提出“明确各类土地使用权的取得与灭失条件、权利主体与客体、权益内容与限制以及分配规则”。
指出了在产权管理方面的核心任务就是首先要明晰权益，并结合土地二次开发模式丰富土地确权方式，探索权益实现的多元化路径，最终明确土地权属，其中改革的难点和重点就是原农村土地权益的实现问题，改革的路径为：首先，在国家、广东省和深圳市相关政策规定基础上，加快建立健全国有土地产权管理政策体系，重点明晰原农村土地使用权归属、权益内容以及分配规则、实现方式等，推进并完善涉及非农建设用地、征地返还地、征(转)地历史遗留问题以及违法建筑处理相关政策的制定，加强对各类土地政策中涉及建筑处理相关政策的规定，加强对各类土地政策中涉及土地权益认定规范的统筹以及确权工作程序、规则的制定，开展农村城市化后土地权益重构政策研究，分类研究制定国有土地产权管理政策；其次，推进原农村土地产权制度创新、以实现城市发展为根本目标，以土地利益合理分配为核心，以政策统筹、整体核算为基础，创新土地产权管理制度，丰富原农村土地依现状、依改造等不同确权路径，探索涉及农村城市化历史遗留问题的各类用地不同权益市场化实现形式，在房地合一登记体系内探索房地权利分离条件下的管理制度，并积极构建用地、安置房、经济补偿、土地权益书、作价入股等相结合的安置与补偿模式，通过项目开发、土地储备、城市更新和城市发展单元规划等手段，综合运用规划、土地、经济等其他政策，统筹解决社区农村城市化遗留问题和社区转型发展问题，破解确权难题，综上所述，对不同权利主体的权益给予清晰界定，继而明确权属，实现规范的土地权属管理，这是原农村土地国有化后土地产权管理制度上的重大探索创新。
深圳市土地利用变化驱动力系统分析
中国人 口・ 资源与环境 ２０ （６年 第 １ ／ ６卷 第 ６期
Ｃ Ｎ ＯＰ Ｌ Ｉ Ｒ Ｓ Ｒ Ｋ； Ｎ Ｅ Ｖ Ｒ ＭＥ Ｔ Ｖ １１ ＨＩ Ａ Ｐ Ｕ ＡＴＯＮ． Ｅ ＯＵ Ｃ ￣Ａ Ｄ Ｎ Ｉ ＯＮ
中图分类号
有关 Ｌ Ｃ Ｕ Ｃ驱动 力的研 究足探 索 Ｌ Ｃ Ｕ Ｃ及其 驱动 机 制 的核心 问题 』 目前 有关 这 方 面 的研 究 多 数 局 限 于定 】 。
ｌ３４ ｌ。７２ 北 纬 ２ 。６５ ” ２５ ４” 总面 积 ￣５４ ～Ｉ４３ １ ４ ２２ ９ ～２。 ｌ ９，
摘要
以深圳市土地利用变化的驱动力 系统为例 。 用灰色关联方法确 定影响土地 利用变化 的驱 动 因子并判别 其最大驱动 力， 果表 结
明： 深圳城市建设用地面积变化与外资利用额的关联系数最大 。 达到 ０． ９ ． ８ １其次为基础 建设 投资额 、 ４ 第三产业产值、 工业 总产值 及总 人口数量 ； 耕地 、 林地、 荒地、 水域面积变化则与城市化率的关联系数 最大。以 １９ —１９ ９ １ ９９年 间的建设用地面 积作为灰色 系统特征数
据序列． 选取与 其关联 系数 最大的五个驱动因子序列数据作为 相关因素数据 系列 ． 建立 Ｇ １６ 模型 ． Ｍ（ ． ） 结果表明 ： 该模型 的计算值和
实际值的相对误差最大为 ｌ ．１ 最小为 一０ ２ ％． １１％。 ．５ 平均相对误差也只有 ３４ ％； ．１ 检验 结果表明．００—２０ ２０ ０４年的模拟值与检验值 的 平均相对误差仅为 ３ ７ ％． ．４ 模拟精度较高 ． 因而可以利用该模 型预 测深圳 市建设 用地 的增长规模 。 关键词 灰 色关联分析 ： Ｍ（． 模型 ： Ｇ １Ｎ） 土地利用变化 ； 动力系统 ； 驱 深圳市 Ｆ０ ．； １１ ３ １２ ． 文献标识码 Ａ 文章编号 １０ ０２—２０ ． ６０ １４ ２０ ）６—０２ ｃ０ １４—０ ５
城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化——以深圳为例
过 热 、开发 不合 理等 各 种 问题 也较 突 出 （ 毛蒋 兴 ， 闫小培 约 利 用 包 括 三 个 层 面 的 涵 义 ： 是 提 高 土 地 一
等 ，２ ０ ） 。而 我 国 土 地 资 源 稀 缺 的 现 状 使 得 快 速 城 市 化 利 用 与 产 出 率 ， 获 得 土 地 产 出 的 最 大 化 ： ０５ 二
关键词 ：城 市更新 ；立法；土地利用
我 国处 于 快 速 城市 化 阶段 ，城 市 人 口 的急 剧 膨 胀 ，
发 实 现 土 地 经 济 产 出 的 优 化 与 升 级 。探 讨 以
使 得 城 市 土 地 资 源 需 求 日 益 紧 张 。长 期 以 来 ，我 国 土 地 城市 二次 开 发为 目标 的城 市更 新背 景 下 ，城
效 益 的 综 合 化 ，体 现 经 济 、社 会 和 生 态 环 境 土 地 集 约 利 用 的 主 要 问题 ，包 括 对 工 业 用 地 的 集 约 利 用 评 效应的统一 （ 陈莹 ， 康 ， 伟 元 等 ，０ ２ 。 刘 郑 ２０ ） 估 以及 工 业 园 区 土 地 集 约 利 用 规 划 等 。近 年 来 ，我 国 城 市 就 城 市 发 展 综 合 效 益 的 宏 观 层 次 而 言 ，城 市 化 进 程 的 快 速 化 ，促 使 沿 海 ～ 些 发 达 城 市 开 始 面 临 土 地 紧
资 源 利 用存 在 着 各种 粗 放 低 效 利用 的 问题 ，包括 城 市呈 市 已 建 设 用 地 的 可 持 续 再 开 发 和 土 地 集 约 再
“ 大 饼 ” 式 无 序 外 延 扩 张 、土 地 利 用 总 体 配 置 混 乱 、土 利 用 模 式 ， 对 于 指 导 我 国 未 来 城 市 化 健 康 发 摊 地 利 用 结 构 不 合 理 、城 市 用 地 比例 失 调 、 已 用 地 建 设 强 度 展 ，引 导 城 市 整 体 质 量 提 高 ， 促 进 城 市 产 业 偏 低 等 ， 这 些 问 题 使 土 地 利 用 浪 费 严 重 、城 市 环 境 日益 恶 结 构 调 整 和 增 长 方 式 转 型 具 有 重 要 的 理 论 和 化 、土 地 经 济 效 益 产 出 低 下 、土 地 利 用 潜 力 没 有 得 到 完 全 现 实 意 义 。 发 挥 。此 外 ， 由 于 城 市 土 地 管 理 和 土 地 市 场 不 规 范 ，投 资 从 土 地 利 用 成 效 角 度 出 发 ，城 市 土 地 集
城市更新进程中土地政策变迁的几点思考--以深圳为例
城市更新进程中土地政策变迁的几点思考--以深圳为例发表时间：2019-08-07T15:08:51.627Z 来源：《城镇建设》2019年第10期作者：林极深[导读] 分析深圳土地政策的变迁历程和土地政策变迁对城市更新进程的影响，通过对深圳城市更新中土地变迁政策的反思给出了城市更新进程中关于土地政策变迁的几点建议。
深圳市坪山区城市更新和土地整备局 518000摘要：城市更新是现在每个国家都在面临的难题，土地运营则是最难以解决的一个难题。
随着市场经济的快速的发展，我国的住房和土地的分配问题变得尤为严峻，土地政策一定要变迁才能适应城市的需求，以深圳的城市建设为例，它的土地政策就发生过很多次的变迁，为了能够跟上城市更新的进程，想要切实做到能把城市更新和土地的使用结合起来，本文通过分析深圳土地政策的变迁历程和土地政策变迁对城市更新进程的影响，通过对深圳城市更新中土地变迁政策的反思给出了城市更新进程中关于土地政策变迁的几点建议关键词：城市更新；土地政策变迁；反思：深圳；建议一、深圳城市更新进程中土地政策变迁的历程深圳的城市更新的方法很多，其中与土地政策有关的就是拆除重建的更新模式，深圳主要是以这样的模式进行土地政策变迁改革的，本文就以拆除重建为基点进行分析，解述深圳土地政策的历程。
1.2004年至2008年，深圳对土地政策的探索2004年开始，深圳就开始了城市更新，不过对土地政策的改革依旧停留在新增土地的管理和国家政策的框架下，并没有对规划还有一些土地上的政策有大的突破，只是对城中村和一些旧工业区进行了改造，在这个时期，深圳的城市更新的速度并不是很快，改造的成效也并不是很好，只有深圳的渔农村和其他的一些少数民族村落取得的进展比较大。
原因有很多，包括设施的不完善、不合法的土地数量太多，确认所有权、地价太高，利润不好、市场没有积极性等。
2.2009年至2015年，深圳城市更新土地等政策体系建立在这一段时间，深圳发布了《城市更新办法》，大力推动深圳城市更新的发展，在土地政策方面，深圳对产权和土地分配买卖以及利益的分配方面都进行了全面的改变，在这个过程中，深圳开启了全新的模式，这个模式中，政府是作为引导者的，市场是运作的载体，统筹规划，并且还实行了利益共享模式。
深圳市土地利用现状与格局分析
深圳市土地利用现状 与格局分析
傅晓 珊 ( 中国地质大学 北京 1 0 0 0 83 )
摘 要: 本文结 合 2 0 0 6 年 完成的深圳市土地利 用更新调查, 分析了深圳市 土地利用现状和格局, 并结 合 2 0 0 4 年 土地利用状况, 分析了土
地 总 面 积 的 不 少 比 例, 它 占 全 市 总 面 积 的 4 8 . 0 9 %, 也 接近全 市土地 总面积 的一半 。而 未利 用地 在深 圳 市已 经非 常 的少 , 仅 仅占 全 市总面 积的 1 . 7 9 %, 不到 全市 总面积 的 2 %。
在 占全 市 一半 面 积的 农用 地 中, 林 地占 主要地位, 它占总 的农用 地的 5 8 . 8 5 %, 已 经 超过 农 用 地 总 面 积 的 一 半 以 上 。 其 次 是 园 地, 其占 整个 农用 地的 比 例为 2 7 . 8 7 %。 接 近整 个 农用 地 面积 的 1 / 3 。林 地 和园 地 所 占面 积 总 和 已 经 超 过 深 圳 市 农 用 地 总 面 积 的 8 5 %。是 深圳 市农 用 地的 主要 用地 类型 。
关键 词: 土地 利用调查 深圳 格局 分析
中图分类号: F3 01
文献标识码: A
文章编号: 16 72 - 3 791 ( 2 00 8) 05 ( c ) - 01 27 - 0 2
深 圳市地处广东省 南部沿海, 北回归 线以 南, 东经 1 1 3 °4 6 ′至 1 1 4 °3 7 ′, 北纬 2 2 °2 2 ′至 2 2 °5 2 ′ 。东 临大鹏 湾, 西 连珠 江口 , 南与 香 港新 界 接壤 , 北靠 东 莞、 惠 州 两市, 总 面积 1 9 4 9 . 0 3 平方公 里。 全境地 势 东 南高 , 西 北低 , 大部 分 为 低 丘 陵地 , 间以 平缓的 台地, 西 部沿海一 带为滨海平 原。 区内 最 高山 峰 梧桐 山 海拔 9 4 3 . 7 米 , 海岸 线长 约 2 3 0 k m, 加之 位 处南 亚热 带, 属海 洋 性 气候 , 雨量 充 沛 , 气 候 温和 。
深圳建立节约集约用地长效机制研究成果报告
《深圳市建立节约集约用地长效机制研究》课题成果简介姜连馥土地在城市发展中占据着非常重要的地位，不论是基础设施建设，还是产业、人口等要素的聚集，都离不开土地这个载体。
深圳在经过30年的飞速发展后，城市化达到国内一流水平。
然而，其在快速城市化的进程中，土地与人的矛盾也日益突出，主要表现在以下两个方面：1）外延式扩张模式造成用地结构不合理。
特别是特区外发端于以村为单位的“招商引资”经济诉求的工业化和城市化，使特区外建设用地扩张呈粗放型的外延式扩张，呈现居住用地村庄化、工业布局混乱化、基础配套设施落后化的特征，而以行政村为单位、个别发展的城市扩张模式，使得深圳市内部土地单元分割破碎，资源和要素更大范围的配置与重组受到行政区划的刚性约束。
2）土地资源总量有限，后背不足。
土地供应面临数量和质量双重不足的问题，同时人口与经济的超常规增长进一步增加了土地资源的稀缺性。
土地、资源、环境和人口“四个难以为继”的制约已日益突现，其中排在首位的就是“土地空间难以为继”。
本报告拟从四个方面展开论述，试图从政府政策，深圳产业结构调整与土地供给关系，土地承载力和土地集约利用等角度来探讨深圳市土地集约利用现状和在土地资源制约下对深圳市经济可持续发展的影响，最后分析归纳到深圳具体应对策略。
1深圳市土地集约节约利用现状和利用政策深圳市在取得了每平方公里建设用地GDP产出达到5亿元、城市绿化覆盖率达到约45%、花园城市、全国环保模范城市、卫生模范城市等荣誉后，表明深圳市在节约集约利用土地、维持良好的生态环境等方面已经取得了较好成绩，但与此同时在快速城市化与工业化的过程中城市土地的低效、不协调利用问题也日益突出。
（1）城市用地规模失控城市规模的扩大是实现城市社会经济发展的客观要求，随着城市化的加速和兴建开发区的出现，深圳的很多建设都忽视了城市建设控制规划，追求过高的人口与用地规模，致使城市用地规模失控。
在过去的二十多年里，按国家土地局利用卫星资料对北京、深圳等31个特大城市的城市用地规模进行的分析，结果表明：特大城市和城区用地规模平均增长50.1%，特大城市用地规模增长弹性系数为2.29。
深圳城市规划对土地利用的调控效能
深圳城市规划对土地利用的调控效能摘要：就城市规划而言，各个国家的城市都需要将实施效能加以研究，引入空间分析技术，从定向、定量的角度进行论述，采取对土地利用调控性能研究的方式，根据政府部门提供的资料和实际调查的材料，强化城市规划中对土地利用调控的效果。
本文以深圳为案例，针对深圳城市规划对土地利用的调控效能，采用城市规划调控效能研究的方式，从定性到定量的角度，系统全面的开展深圳城市空间结构控制与引导的方式，对其在快速发展中仍然能保持良好的城市空间结构进行分析。
关键词：深圳城市；土地利用；调控效能近年来，深圳对特区土地利用的调控按照已经审批的规划进行城市建设，从无序蔓延到基本控制土地综合合理利用，涉及到了城市建设用地规划许可等，其中关于审批用地、挤占耕地、园地林地、水域等问题的调控等进行论证，经过实际验证能够提升城市规划对土地利用调控能力，这对于其他城市具有参考作用。
1、深圳城市规划对土地利用的调控背景作为人类生存发展最根本的资源，土地一直受到全人类的关注，由于受到各国的国土部门和规划部门的关注，全球人口的压力也在日益增加，土地资源显得日益短缺。
经过多年的高速发展，深圳在经济规模上逐渐扩大，但是土地空间利用难以为继，随着城市建设的日趋完善，城市综合实力在不断增强，要解决水资源土地资源短缺的问题，就要合理规划土地空间布局，对土地资源进行优化配置，以提升深圳建设用地效能。
深圳市近年来在土地利用上创造了巨额的投资价值。
城市云集了各方工商企业，土地使用密度趋于饱和。
经过与香港、新加坡、东京比较，深圳的独特地理位置（南边连接香港，东临大亚湾和大鹏湾，北部接壤东莞和惠州）。
在土地利用上以罗湖区为代表的，深圳市发展出了重要的商贸金融信息和物流中心，在这个区域形成了深圳特区最早的商业中心区。
但是不可否认的是，曾经的深圳由于对于土地利用没有重视，使得损耗了其稀缺的土地资源，过度开发深圳的土地带来了负面的影响，大量农业和生态用地的消失，从深圳市的城市发展角度，与发达城市差距较大，这是城市用地规模急速扩张带来的后果，其中耕地大幅度减少，林地次之。
深圳市土地利用结构时空分析
Ａｂ ｓ ｔ ｒ ａ ｃ ｔ ：Ｂ ａ ｓ ｅ ｄ ｏ ｎ ｔ ｈ ｅ ｌ ａ ｎ ｄ ｕ ｓ ｅ ｃ ｈ ａ ｎ ｇ ｅ ｄ ａ ｔ ａ ｏ ｆ Ｓ ｈ ｅ ｎ ｚ ｈ ｅ ｎ ｉ ｎ ２ ０ ０ ９ ａ ｎ ｄ ２ ０ １ ４， ｔ ｈ ｅ ａ ｎ ａ ｌ ｙ ｓ ｉ ｓ ｏ ｆ ｉ ｔ ｓ ｌ ａ ｎ ｄ ｕ ｓ ｅ ｓ ｔ ｒ ｕ ｃ ｔ ｕ ｒ ｅ ａ ｎ ｄ ｉ ｔ ｓ ｓ ｐ ａ ｔ ｉ ｌ ａ ｌ ａ ｙ ・ ｏ ｕ ｔ ｉ Ｓ ｂ ｅ ｎ ｅ ｉ ｆ ｃ ｉ ｌ ａ ｔ ｏ ｒ ｅ ｌｉ ａ ｚ ｅ ｔ ｈ ｅ ｒ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ａ ｌ ａ ｎ ｄ ｏ ｐ ｅ ｎ ｕ ｓ ｅ ｏ ｆ ｒ ｅ ｇ ｉ ｏ ｎ ａ ｌ ｌ ａ ｎ ｄ ．Ｔ ｈ ｅ ｓ ｐ ａ ｔ ｉ ａ ｌ ａ ｎ ｄ ｔ ｅ ｍｐ ｏ ｒ ａ ｌ ｃ ｈ ａ ｒ ａ ｃ ｔ ｅ ｒ ｉ ｓ ｔ ｉ ｃ ｓ ｏ ｆ ｌ ａ ｎ ｄ ｕ ｓ ｅ ｓ ｔ ｕｃ ｒ ｔ ｕ ｒ ｅ ｉ ｎ １ ０ ｄ ｉ ｓ ｔ ｉ ｒ ｃ ｔ ｓ ｏ ｆ Ｓ ｈ ｅ ｎ ｚ ｈ ｅ ｎ Ｃ ｉ ｔ ｙ ｗｅ ｒ ｅ ａ ｎ ａ ｌ ｙ ｚ ｅ ｄ ｂ ｙ ｕ ｓ ｉ ｎ ｇ ｖ ａ ｉ ｒ ｏ ｕ ｓ ｉ ｎ ｄ ｅ ｘ ｅ ｓ ａ ｎ ｄ ｍｏ ｄ ｅ ｌ ｓ ｆ ｒ ｏ ｍ ｔ ｈ ｅ ａ ｓ ｐ ｅ ｃ ｔ ｓ ｏ ｆ ｃ ｏ ｍｐ ｒ ｅ ｈ ｅ ｎ ｓ ｉ ｖ ｅ ｕ ｔ ｉ ｌ ｉ ｚ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｏ ｆ ｌ ａ ｎ ｄ ｕ ｓ ｅ，ｃ ｏ ｍｂ ｉ ｎ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｔ ｙ ｐ ｅ ａ ｎ ｄ ｒ ｅ ｇ ｉ ｏ ｎ ａ ｌ ｓ ｉ ｇ ｎ ｉ ｉ ｆ ｃ ａ ｎ ｃ ｅ ．Ｔ ｈ ｅ ｒ ｅ ｓ ｕ ｌ ｔ ｓ ｓ ｈ ｏ ｗ ｔ ｈ ａ ｔ ｔ ｈ ｅ ａ ｒ ｅ ａ ｏ ｆ ｉ ｎ ｄ ｕ ｓ ｔ ｉ ｒ ａ ｌ ａ ｎ ｄ ｍｉ ｎ ｉ ｎ ｇ ｌ ｎｄ ａ ａ ｎ ｄ ｃ ｕ ｌ ｔ ｉ ｖ ａ ｔ ｅ ｄ ｌ ａ ｎ ｄ ｉ ｎ ｔ ｈ ｅ ｓ ｔ ｕ ｄ ｙ ａ ｒ ｅ ａ ｈ ａ ｓ ｉ ｎ ｃ ｒ ｅ ａ ｓ ｅ ｄ ，ｂ ｕ ｔ ｔ ｈ ｅ ｏ ｖ ｅ ｒ ａ ｌ ｌ ｃ ｈ ａ ｎ ｇ ｅ ｉ ｓ ｎ ｏ ｔ ｂ ｉ ｇ ａ ｎ ｄ ｔ ｈ ｅ ｔ ｒ ｅ ｎ ｄ ｉ ｓ ｓ ｌ ｏ ｗｉ ｎ ｇ ｄ ｏ ｗ ｎ ．Ｔ ｈ ｅ ｒ ｅ ａ ｒ ｅ ｓ ｏ ｍｅ ｄ ｉ ｆ ｆ ｅ ｒ ｅ ｎ ｃ ｅ ｓ ａ ｍｏ ｎ ｇ ｔ ｈ ｅ ｄ ｉ ｓ — ｔ ｒ ｉ ｃ ｔ ｓ ．Ｔ ｈ ｅ ｏ ｖ ｅ ｒ ｌｌ ａ ｔ ｙ ｐ ｅ ｏ ｆ ｓ ｔ ｕｃ ｒ ｔ ｕ ｒ ｅ ｉ ｓ ｗｅ ａ ｋ ，ｔ ｈ ｅ ｃ ｏ ｍｂ ｉ ｎ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｏ ｆ ｕ ｒ ｂ ａ ｎ ａ ｒ ｅ ａ ｓ ａ ｎ ｄ ｉ ｎ ｄ ｕ ｓ ｔ ｉ ｒ ａ ｌ ａ ｎ ｄ ｍｉ ｎ ｉ ｎ ｇ ｌ ａ ｎ ｄ ａ ｎ ｄ ｆ ｏ ｒ ｅ ｓ ｔ ｌ ａ ｎ ｄ ，ｒ ｅ ｌ ａ ｔ ｉ ｖ ｅ ｌ ｙ
深圳土地利用的僵局与困境
特别策划7February 2013深圳土地利用的僵局与困境文 / 贺雪峰一深圳是特区，特区的特点是摸着石头过河，允许试，边试边总结经验。
在深圳特区优惠政策推动下，国内外资金有到深圳发展的极大动力，资金的涌入带动了深圳全域的工业化，国家（深圳市区政府）、村庄集体和农民，三个轮子一起转，高端低档一起上，结果就是深圳经济增长速度极快，在很短的时间内其经济总量即达到不可思议的规模。
正是三个轮子一起转，在深圳经济高速发展的同时，其土地资源很快耗尽，土地资源的利用程度远超警戒线，现在基本上已无地可用。
而由此形成的土地利用无规划，和土地权属不规范，以及因为土地利用而产生的各种既得利益和利益刚性，又使得整个深圳市陷入严重的城市无序之中，深圳要实现产业升级，实现城市发展的有序，实现合理的规划目标，面临着调整土地权属的极大障碍和困难。
如何改变目前形成的几乎是混乱无序的土地使用状况，成为深圳能否实现经济转型和城市发展的一个未曾预料到的关键因素。
二深圳形成目前土地乱象的时间起点是在修订的《土地管理法》出台前。
按《土地管理法》（修订）（1998年）第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，深圳以及整个珠三角的发展，都以招商引资，“三来一补”为发展起点，基本上是政府和村社集体一起上，调动了各方面招商引资积极性，而农民通过在自己宅基地上建房出租，来获得土地非农使用的租金收益。
按《土地管理法》，深圳土地实践中，违反政策之处甚多，第一，宅基地只能自用，不能流转，宅基地上建房也不能用于经营性目的。
深圳几乎所有农民都建房出租出售；第二，农地需经征收变为国有建设用地，才能用于经营性用途，但深圳只有少部分农村集体建设用地经过征收变为国有然后进入城市建设用地市场，而多数是不经征收即自建工业园区，自行用于经营性用途，甚至自行流转使用权；第三，耕地若用于建设性用途，必须经由土地部门的严格审批，但深圳目前在仍为农业用途的土地上已经建满厂房和住房，根本就没有农地尤其是根本就没有耕地了；第四，国家每年下达到地方的新增建设用地计划是不能突破的，但深圳市村社集体自行将集体土地用作建设用途，根本就没有纳入到国家计划范围内。
深圳土地制度变迁
深圳建立了土地市场，通过公开竞拍和招标等方式，将土地使用权出售给开发商 和个人。这不仅增加了政府的财政收入，也促进了市场竞争和土地资源的优化配 置。
当前土地制度面临的主要问题
土地资源紧张
随着深圳城市化的快速发展，土地资源变得越来越紧张。为 了满足不断增长的需求，深圳需要更加高效和合理地利用土 地资源。
住房保障体系
土地制度改革也为住房保障体系的完善提供了契机，政府加大了对 保障性住房的投入，改善了居民的居住条件。
对人口与产业布局的影响
人口集聚
深圳土地制度变迁为人口集聚提供了更好的条件，吸 引了大量人口涌入深圳。
产业升级
土地制度改革推动了深圳产业的升级和转型，加速了 高新技术产业、现代服务业等新兴产业的发展。
详细描述：这一阶段，深圳土地制度改革进入全面推进 和创新阶段。在完善土地市场的基础上，开始尝试进行 土地制度创新，推动城市可持续发展。
1. 1998年，深圳市政府开始进行土地使用制度综合改 革试点，探索新型的土地使用模式。
3. 2004年，深圳市政府开始实行“双合同”制度，将 土地使用权和房屋产权分开管理。
土地市场活跃度提高
随着深圳经济的快速发展和城市化的不断推进，土地市场 需求将持续增加。预计未来深圳土地市场将更加活跃，土 地价格也将随之上涨。
城市更新成为发展重点
为了提高城市品质和竞争力，深圳将加大城市更新的力度 。未来，城市更新将成为深圳发展的重要方向，将有更多 的旧城区和工业区被改造和升级。
生态用地保护得到重视
社会因素
人口增长
随着深圳人口的增长，人们对住房的需求越来越大，土地资源变得越来越紧张。为了满足人们的住房 需求，深圳的土地制度发生了变迁。
深圳市土地利用变化驱动力系统分析
深圳市土地利用变化驱动力系统分析王兆礼;陈晓宏;曾乐春;魏清泉【期刊名称】《中国人口·资源与环境》【年(卷),期】2006(016)006【摘要】以深圳市土地利用变化的驱动力系统为例,用灰色关联方法确定影响土地利用变化的驱动因子并判别其最大驱动力,结果表明:深圳城市建设用地面积变化与外资利用额的关联系数最大,达到0.8491,其次为基础建设投资额、第三产业产值、工业总产值及总人口数量;耕地、林地、荒地、水域面积变化则与城市化率的关联系数最大.以1991-1999年间的建设用地面积作为灰色系统特征数据序列,选取与其关联系数最大的五个驱动因子序列数据作为相关因素数据系列,建立GM(1,6)模型,结果表明:该模型的计算值和实际值的相对误差最大为11.11%,最小为-0.25%,平均相对误差也只有3.41%;检验结果表明,2000-2004年的模拟值与检验值的平均相对误差仅为3.74%,模拟精度较高,因而可以利用该模型预测深圳市建设用地的增长规模.【总页数】5页(P124-128)【作者】王兆礼;陈晓宏;曾乐春;魏清泉【作者单位】中山大学水资源与环境研究中心,广东,广州,510275;中山大学水资源与环境研究中心,广东,广州,510275;广东省征地服务中心,广东,广州,510081;中山大学城市与区域研究中心,广东,广州,510275【正文语种】中文【中图分类】F2【相关文献】1.2005—2015年四川省土地利用变化及驱动力分析 [J], 罗鸿;杨存建2.1980-2015年黄河流域土地利用变化特征与驱动力 [J], 廖慧;舒章康;金君良;杨传国;王国庆3.广西桂林市土地利用变化及其驱动力分析 [J], 魏锋;童新华;韦燕飞4.永吉县2000~2020年土地利用变化及其驱动力分析 [J], 孙晶艳5.基于GIS的达州市土地利用变化及其驱动力分析 [J], 胡文婷;魏新祎因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
深圳市土地分析报告(1季度)
2006年一季度深圳市土地分析报告一、土地供应情况分析（一）计划供应总量分析2006年深圳市国有土地使用权出让计划总量为12.29平方公里，比上年的计划总量12.69平方公里约减少了3.15％，而较2002年的计划总量17平方公里减少了4.71平方公里，降低了27.7％。
据统计，近四年间深圳市年均出让土地面积约为13平方公里。
2006年深圳市计划供应的土地总量基本与上年计划总量持平，计划的编制遵循严控土地供应总量，优化土地供应结构，提高土地资源市场化配置比例的原则，以不断提高深圳市土地资源的集约利用水平。
（二）计划供应结构分析从区位看，2006年深圳市土地供应仍主要集中在宝安、龙岗两区、特区外两区计划出让用地面积合计为1080.6万平方米，占全市计划出让土地总面积的87.9％；特区内计划出让用地面积共为108.3万平方米，占全市计划供应总量的8.8％。
此外，计划有40万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求，约占供应总量的3.3％。
从用途来看，2006年全市计划供应住宅用地144.1万平方米，占供应总量的11.7％，其中104.1万平方米为商品住宅用地，40万平方米为政策性住房用地；工业用地704.6万平方米，占供应总量的57.3％；仓储用地55万平方米，占供应总量的4.5％；商服用地30.2万平方米，占供应总量的2.5％；公共建筑用地96.1万平方米，占供应总量的7.8％；公用服务设施用地198.9万平方米，占供应总量的16.2％；特殊用地计划供应量为零。
对比2006年和2005年土地供应计划，2006年工业用地供应规模有较大幅度的下降，减少了25.8％。
近年来，工业用地一直是深圳土地供应的重点，供应比例也一直保持增长的势头，但随着存量土地资源的逐渐消耗，土地资源已经成为制约深圳社会经济持续健康发展的四大瓶颈因素之一，因此，工业用地的集约利用成为新形势下的战略选择。
这也与深圳调整产业结构，加快以技术资金密集型产业为主的工业结构升级，走新兴工业化道路的工业发展战略相适应。
深圳市工业用地的变迁与未来
变迁未来
与
■ 黄斐玫
深圳湾创业广场（图源：）
深圳不同时期各类城市更新项目数量构成
深圳华侨城创意园，工业区变身艺术商业街区（图源广深走廊沿线高新技术企业分布
新经济背景下，深圳市各类新兴创新公司，“独角兽”公司兴起，这些公司大多属于高端制造、互联网和高新科技类产业，具有全球范围流通、风投资金吸引力强等特征，这《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出的战略目标之一是建设宜居宜业宜游的优质生活圈，优先发展民生工程，提高大湾区民众生活便利水平，提升居民生活质量。
近年来包括 粤港澳大湾区共建国际科技创新中心
“广深港澳科技走廊”下工业用地的多样化需求
（单位：亿元/平方公里）。
[实用参考]深圳工业用地政策分析pptx
![[实用参考]深圳工业用地政策分析pptx](https://img.taocdn.com/s3/m/449d6bc1900ef12d2af90242a8956bec0975a50e.png)
[实用参考]深圳工业用地政策分析pptx 深圳是中国开放的窗口城市之一，被誉为创新驱动发展的先行者。
在经济快速发展的同时，深圳也面临着土地资源有限的挑战。
为了合理利用工业用地，促进经济转型升级，深圳实施了一系列的工业用地政策。
首先，深圳实行了工业用地的分类管理政策。
根据产业发展需要和土地资源供应状况，将工业用地分为主导产业用地、支持产业用地和一般工业用地等不同类别。
通过分类管理，深圳能够按需分配土地资源，引导产业结构优化升级。
其次，深圳推行了工业用地节约集约利用政策。
在城市发展中，土地的利用效率非常关键。
深圳鼓励企业进行集约化布局，实行高层化、地下布局，提高土地利用率。
同时，通过开展土地管护行动、加大土地复垦力度等措施，确保工业用地的可持续利用。
另外，深圳还出台了工业用地转型政策。
随着产业升级和城市发展，一些传统工业用地的功能已经过时。
为了推动这些用地的转型利用，深圳鼓励企业进行翻建改造、功能升级，将其转变为适应现代产业发展的场所。
同时，对于不能转型的工业用地，深圳还规划了相应的城市更新项目，提升城市整体品质。
此外，深圳还加强了工业用地的管理和监督力度。
通过加强用地审批、加强用地监管、完善用地评价体系等措施，保障工业用地政策的实施效果。
同时，深圳还加大了对违规用地行为的处罚力度，防止企业以各种手段侵占、买卖或非法使用工业用地。
综上所述，深圳工业用地政策的分析表明，政府通过分类管理、节约集约利用、转型利用以及加强管理和监督等措施，有效提高了工业用地的利用效率，促进了产业结构的优化升级。
这些政策为深圳的经济发展提供了土地资源和支持，推动了城市的可持续发展。
未来，深圳还需要进一步完善工业用地政策和管理机制，提升土地资源的利用效益，为产业创新和经济发展提供更加稳定和可持续的土地支撑。
城市土地利用变化分析与机理探究
城市土地利用变化分析与机理探究随着城市化进程的加速，城市土地利用也在发生着不断的变化。
本文将以深圳市为例，分析城市土地利用变化的规律，并探究其机理。
土地利用类型变化情况从1980年到2000年，深圳市的土地利用类型经历了明显的变化。
根据统计数据，农业用地比例从1980年的89.2%减少到了2000年的17.6%；而城镇用地比例则从1980年的不到1%增加到了2000年的47.6%；同时，还有大量的土地从林地、草地等自然资源用地转化为了建设用地。
这些变化的原因，主要是由于深圳市城市化的加速，需要大量的土地建设住宅、商业和工业用地，从而使得城镇用地比例大幅增加；同时，工业化、城镇化也使得农业用地逐渐减少，进一步加快了土地利用结构的调整。
城市土地利用变化的机理城市土地利用的变化涉及多方面的因素，主要可以从如下三个角度进行解读：1.经济发展和城市化进程推动了城市土地利用变化城市经济的发展，需要更多的土地来建设住宅、商业和工业用地。
同时，城市化进程在加速，减少了农业用地的比例。
这些因素推动了城市土地利用的变化。
2.土地政策和规划引导了城市土地利用变化政府的土地政策和规划文件，对城市土地的利用和分配起到了重要的引导作用。
比如，政府可以出台土地利用政策，鼓励农村闲置土地向城市倾斜；规划文件也可以制定城市用地结构调整目标，引导土地向住宅、商业、工业和公共设施等用地倾斜。
3.城市居民消费需求和环境保护要求影响了城市土地利用城市居民的消费需求，比如对住房、公园、购物中心等场所的需求，也会影响城市土地的利用。
同时，环境保护也成为城市土地利用变化中的一个重要因素，政府会对环保区域保护性用地进行限制，而居民也会要求绿地和公园的增加。
结语城市土地利用的变化是城市化进程的必然产物，也是经济社会发展的需要。
通过对深圳市的土地利用变化情况进行分析，可以看出城市土地利用变化主要受到经济发展和城市化进程的影响，同时也受到政府政策和居民消费、环保要求的影响。
土地利用可持续视角下深圳市城市更新规划分析
土地利用可持续视角下深圳市城市更新规划分析摘要：深圳市946平方米公里的开发建设用地中，近三分之一为合法外土地，尚未纳入市规划国土部门管理体系，作为土地开发确权的引导和管理，更新规划是基于土地政策的技术手段，在市场行为强烈主导和政府政策管控双向牵制下，它承担着利益博弈的平台和利益平衡的定案，约定土地利益关系。
关键字：深圳更新规划合法土地利益平衡市场行为引言：土地是城市的物质载体，制度影响规划实施最主要因素。
同时在中国特殊土地是城市的物质载体，制度影响规划实施最主要因素。
同时在中国特殊的二元化土地制度下，在对集体土地流转严格的限定下产生了大量的合法外土地，这无疑增加了更新的实施。
邹兵认为：深圳经验表明，规划成功与否关更新的实施增加了难度。
邹兵认为：深圳经验表明，规划成功与否关键在于土地政策支持力度的大小[1]。
土地政策决定了土地的可持续，而更新单元规划为落实土地政策，实现土地可持续利用提供了多类型工具和手段。
1.城市更新——合法化土地产权的制度创新2009年深圳市出台《深圳市城市更新办法》，通过制度的创新，从政府引导、市场推动、公众参与的形式，将原土地开发权从统一的使用权中抽离出来，对土地权利束进一步细分和界定[3]，重新对市场主体赋予新的土地开发权和项目改造权，市场主体与股份公司进行利益捆绑，通过诱人的利益分成消解原复杂的土地权利人，市场主体变相收购土地资产，从而获得开发权，而后在更新规划阶段尽可能“做大蛋糕”，多方在规划阶段进行利益博弈，约定利益关系，实现利益平衡。
1.1土地模糊下的低效土地利用老子有言“恒产者有恒心”，新制度经济学的产权理论认为如果土地产权没有明确界定，土地利益将会流落至“公域”，被随意攫取，土地收益流失[4]，而特区外存在大量的历史遗留土地和建筑，正显低效地土地开发状态，表征为破旧的工业区、城外村或占在生态控制线内的违法建设等，设施陈旧，如图（松元头），产权模糊使得城市规划受到严重制约，“两证一书”的规划管理也尚未覆盖产权模糊的土地，没有规划的土地自我发展为破坏完整和稀缺土地的高效，特区外土地的模糊制约着城市功能的实现，土地使用权控制者“有心无力”，法律框架下忧虑土地的非法性导致建设的违法，从而只能被迫选择维持现状，搁浅对待，深圳市招拍挂土地出让制度要求土地的产权必须是产权清晰的国有土地，这就导致产权模糊的合法外土地在城市建设中并未真正实现应有的意义和价值。
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数据类型 Lands at M SS Lands at TM Lands at TM 土地利用图 土地利用图 地形图 交通图 社会经济统计数据 典型区调查土地 利用数据 时间 / 段 1980-10-13 1988-12-10 1994-11-08 70 年代后期 80 年代后期 1994 年 1980、 1989 年 1980～ 1994 年 1992～ 1998 年 79 m 30 m 30 m 1∶ 50 万 1∶ 20 万 1∶ 4. 5 万 1∶ 50 万 市区、 特区 深 圳 市 特 区、 深 圳 市 宝 安 区、 深 圳市典型区镇 分辨率 无云 无云 无云 概查图 详查图 基本地物要素 基本交通网 基本统计项目 利 用 G PS 现 场 记 录土地利用类型 特征 来源 日本九州大学工学院 中国科学院地面站 中国科学院地面站 广东省国土局 深圳市国土局 深圳市国土局 深圳市国土局 深圳市统计信息局 北京师范大学资 源科学研究所、 环境演变与自然 灾害实验室、 深 圳市环保局
区域土地利用变化的研究目前已成为 “ 全球环境变化的人文因素计划 ( IHDP ) ” 的重要 组成部分 , 土地利用/ 土地覆盖 ( LU CC) 作为 IHDP 的核心科学计划经过 90 年代以来的 努力, 目前已见到一些研究成果陆续发表 。 其中对土地利用 / 土地覆盖的测量一直作为土 地利用 / 土地覆盖研究的重要基础, 受到 IHDP 组织者的高度重视[ 3] 。 土地利用变化的驱动 力主要取决于经济、 技术、社会以及政治的变化[ 2] , 因而受到研究者的高度重视 [ 1] 。 区域土 地利用积累性的变化对全球变化的影响极为深刻, 即通过影响地表净第一性生产力的变化 , 并通过生物地球化学循环过程, 影响大气中的化学成分变化 , 进而导致全球或区域性的气 候变化 [ 4] 。 因此, 通过利用遥感对地观测技术, 揭示其空间变化规律, 分析引起变化的驱动 力 , 建立区域土地利用变化驱动力模型, 已成为当前国际上开展土地利用、土地覆盖研究 的最新动向[ 5] 。 随着我国沿海开放战略的逐步深入 , 沿海开放城市的土地利用发生了前所未有的快 速变化。其中深圳市高速度的城市化进程 , 引起了快速的土地利用变化 。 深圳市总面积 2 020. 5 km 2 。 自 1980 年成为特区以来 , 15 年间由一个人口 33 万、 国内 生产总值 1. 5 亿元的沿海渔村小镇发展成为 1994 年拥有 336 万人口、国内生产总值达到 446. 5 亿元的大城市 , 人口与国内生产总值分别比 1980 年增加 10. 18 倍和 297. 67 倍 , 城市 化水平由 1980 年的 10% 达到 1994 年的 74% , 增加 7. 4 倍 。深圳市高速的城市化过程为
[ 9]
1 土地利用变化的定量研究方法
国际上对土地利用变化的研究主要在 GIS 的支持下 , 通过对不同时期的遥感影像或土 地 利 用 图 进 行 空 间 叠 加 运 算 , 求 出 各 时 期 土 地 利 用 类 型 的 转 移 矩 阵 ( Convert ion [ 10] 利用多时相遥感信息测量土地利用变化的 M at rix ) , 进而分析引起土地利用变化的过程。 方法, 主要是通过对地物的光谱直接比较和对分类结果的比较。 由于不同时期大气状况、 太 阳高度角、土壤湿度、物候、传感器波段、分解能力等因素对影像光谱的影响, 光谱直接 比较法就必须进行光谱的标准化 , 目前尚没有很成熟的、严密的标准化技术 ; 分类结果 比较法主要是对各时期影像进行分类 , 通过对分类结果的比较, 来确定变化域和变化类型 , 但由于不同时期分类结果的误差累积 , 影响最终对土地利用变化的判别精度[ 11, 12] 。 因此 , 参 考同时期、高精度的多种地面数据、提高土地利用分类精度极为关键。 1. 1 几何纠正研究区遥感影像 依据图 1, 对研究区 3 个时期的土地利用进行了定量的测量。 以 1994 年 1 ∶4. 5 万的地 形图为基准, 采用三次多项式及最近领域插值法对各期遥感影像进行了几何纠正 , 经检验 配准误差不到一个象元。在纠正后的遥感影像上, 提取的研究区有效面积为 1 785. 4 km , 其中不包括 深圳市 龙岗区 东部的 部分区 域。以 1994 年的 T M 影像为 基准 , 应 用 SCR ( Scat t ergram Cont rolled Regression) 方法 , 以一次线性回归 Y k = a k X k + b k 的形式, 对不同 时期的遥感影像进行了简易标准化[ 14] 。1980 年的 MSS 影像由于与 T M 波段不整合 , 未作 标准化处理。 1. 2 土地利用分类与土地利用变化转移矩阵计算 参照 Anderson J R 的分类体系 [ 5] , 将研究区的土地利用类型划分为 : 高密度城市用地、
收稿日期 : 1999-05-20; 修订日期 : 1999-10-16 基金项目 : 国家自然科学基金重大项 目 ( 39899374 ) ; 教育部跨世纪青年培养基金 ( 1998) ; 日本全球 环境战略所 ( IG ES ) 项目 [ Foundati on I tem: N at ional N at ur al Science Foundation of Ch ina, N o. 39899374; Trans - cen tu ry Foundat ion for Y out h D evelopment , M inist ry of St at e Educat ion of China ( 1998) ; Project of In st it ut e for G lobal Environment al S t rat egy, U E , J apan. ] 作者简介 : 史培军 ( 1959-) , 男 , 陕西靖边人 , 教授 , 理学博士。 E-mail: spj@ bnu . edu. cn
9 j= 1
P i ( x j ) = 1, 可以根据最大 P i ( x j ) 是否大于 0. 7,
将象元 ai 判定为确定象元或不确定象元。 对于确定 象元直接用最大似然判别法进行分类 ; 对于不确定 象元, 进一步应用概率松弛法反复多次进行调整。
8
P
+ 1 P k i ( xj) =
(k) i
第 55 卷第 2 期 2000 年 3 月
地 理 学 报
ACT A G EOG RAPHICA SINICA
V o l. 55, N o . 2 M ar . , 2000
文章编号: 0375-5444 ( 2000) 02-0151-10
深圳市土地利用变化机制分析
史培军 , 陈晋 , 潘耀忠
表 2 深圳 1980 ～ 1988 年土地利用转换矩阵 Tab. 2 The landuse change matrix f rom 1980～ 1988 in SHenzhen
1988 年 高密度 中、低密度 1980 年 中、低密度城镇用地 B C 水体 B C 农田 B C 湿地 B C 林地 B C 裸地 B C 灌草地 B C 合计 占有率 / % 变化率 / % 城镇用地 城镇用地 0. 36 5. 31 17. 45 0. 13 0. 03 6. 05 1. 00 0. 20 47. 94 0. 00 0. 00 0. 00 0. 20 0. 05 9. 81 0. 13 0. 68 6. 17 0. 26 0. 07 12. 57 2. 08 0. 12 4. 79 69. 98 3. 52 5. 59 1. 23 4. 11 69. 81 13. 98 51. 29 1. 68 10. 61 1. 23 16. 84 4. 23 12. 37 5. 11 27. 00 3. 57 32. 31 8. 26 23. 74 136. 12 7. 62 1 888. 16 水体 1. 04 15. 19 0. 23 422. 5 92. 74 92. 51 15. 50 3. 10 3. 39 5. 61 35. 47 1. 23 4. 93 1. 24 1. 08 0. 23 1. 21 0. 05 6. 90 1. 76 1. 51 456. 73 25. 58 0. 25 农田 0. 00 0. 00 0. 00 4. 94 1. 08 1. 38 183. 1 36. 67 51. 09 0. 14 0. 90 0. 04 61. 69 15. 50 17. 21 7. 97 42. 14 2. 22 100. 6 25. 72 28. 06 358. 43 20. 07 - 28. 22 湿地 0. 00 0. 00 0. 00 14. 98 3. 27 21. 41 26. 77 5. 36 38. 48 7. 31 46. 23 10. 51 6. 51 1. 64 9. 35 0. 27 1. 42 0. 39 13. 81 3. 53 19. 86 69. 56 3. 90 339. 96 林地 0. 22 3. 15 0. 06 2. 27 0. 50 0. 61 46. 83 9. 38 12. 53 0. 00 0. 03 0. 00 217. 9 54. 62 58. 17 0. 38 2. 00 0. 10 106. 6 27. 26 28. 53 373. 65 20. 93 - 6. 10 裸地 0. 44 6. 37 1. 30 1. 15 0. 25 3. 43 17. 9 3. 59 53. 3 0. 43 2. 71 1. 27 4. 70 1. 18 13. 9 1. 84 9. 73 5. 46 7. 17 1. 83 21. 3 33. 67 1. 89 77. 98 果园 0. 00 0. 00 0. 00 4. 09 0. 90 1. 15 27. 71 38. 95 0. 64 4. 05 0. 18 ( 0. 89) 85. 72 397. 92 21. 54 24. 13 2. 99 15. 83 0. 84 31. 56 34. 74 355. 21 19. 89 - 9. 16 ( 21. 90) 1 785. 46 100. 00 ( 1. 06) 123. 4 391. 05 ( 22. 29) 18. 92 ( 27. 97) 15. 81 ( 25. 52) 138. 4 499. 34 ( 0. 38) 455. 58 合计 ( 占有率 / % ) 6. 85