房地产价格统计数据比较与分析.

国家统计局日前公布,2009年我国70个大中城市房价同比上涨1.5%,由此引发了媒体和大众对房价统计准确性的质疑。房价究竟处于什么水平?真实性如何?这不仅会影响到广大民众置业时的判断,而且对政府准确掌握房地产市场形势以推出适时适当的调控政策、保证经济金融稳定和保障民生关系重大。公众所能了解到的房价数据主要来自政府职能部门和房地产中介公司研究部门。这两类数据所表现出来的房价有何差异呢?本文将以深圳房地产价格为样本,对这两类数据进行比较分析,并在此基础上,提出改进房地产价格统计的相关建议。

一、数据来源及区间选择

目前,除政府公布的房地产统计数据外,部分房地产研究机构和房地产中介公司亦定期进行房地产数据发布。本文选取的是影响度较大的中原地产研究中心、世联地产顾问公司两家机构发布的深圳房价数据,与统计局公布的深圳房屋销售价格指数、深圳国土管理部门公布的房地产市场数据以及深圳市房地产信息系统登记的数据进行比较。时间区间为2008年5月至2009年12月,期间深圳房价经历了由大幅下跌转向大幅上涨的剧烈变化。

二、房地产价格数据比较

房地产价格统计体系包括了房地产价格指数和房地产成交均价两种统计数据。房价指数是反映国家或区域房地产市场整体行情的一种相对数据,表现的是剥离成交结构、区域分布等因素后的纯粹价格变化。房地产成交均价是以一段时间内的总成交金额除以总成交面积计算所得的市场平均价格,其结果受成交结构变化的影响较大(如,统计期内高档楼盘入市比例较高时,则会拉动均价大幅攀升。房价指数能够描绘出房地产价格的趋势性变化,而房地产成交均价则能更直观地反映出房地产价格在不同时间段的数值上的变动。

(一房地产价格指数比较。

由于世联地产未进行房价指数统计,我们选取中原地产研发的中原领先指数与统计局的房地产销售价格指数进行比较。中原领先指数(深圳是以2004年5月的深

圳房价为基点,即将2004年5月深圳房价设定为100点,在此基础上,综合一手住宅价格、二手住宅价格、二手住宅租金、写字楼租金和零售物业租金在不同时间的变化而取得的价格指数。统计局的房地产销售价格指数是报告期与上年同期比较的房地产相对价格,即价格的同比增长速度,是包含了新建商品房①、二手商品房等各类房产销售价格(不含租金变化的综合性指数。

从图1可见,两者的走势基本一致,都反映了2008年下半年至2009年末深圳房价先跌后升的态势。由于租金波动较小,含租金统计的中原领先指数波动幅度较房地产销售价格指数平滑。

由中原领先指数的变化情况,可以获得两个信息:

房地产价格统计数据比较与分析*

张利平

(中国人民银行深圳市中心支行,广东深圳518001

摘要:我国目前的房地产价格统计体系亟待完善。房地产价格历史数据的比较分析显示,我国的房地产价格指数和商品房成交均价数据都出现了一定程度的失真。完善房地产价格统计体系,要从丰富房价指数品种、改进指数样本标准和结构、严格数据登记、加强市场调查等方面着手,并以此实现房价数据准确性的提高,为政府房地产调控提供决策依据,保证经济金融稳定和民生安定。

关键词:房地产;价格;统计

中图分类号:F293.31文献标识码:A文章编号:1007-9041-2010(03-0013-04

收稿日期:2010-03-05

作者简介:张利平(1972-,女,广东梅州人,高级经济师,供职于中国人民银行深圳市中心支行。

*本文仅代表作者个人观点,不代表作者所在单位意见。

①商品房是可用于市场交易的住宅、写字楼、商业用房等各种类型物业的统称。

一是2009年末的深圳整体房价比基期(即2004年5 月翻了3倍多,即便是2009年初的房价低点,亦

是基期房价的2倍;二是2009年全年,深圳整体房

价累计涨幅接近60%。

我们无法从房地产销售价格指数②上观察到价格

的多年累计变化情况。比较统计局公布的三类房价指数,可以得出以下信息:一是2009年全年,深圳房

价的累计涨幅约为20%;二是在这一轮房价调整中,

二手住房的价格变化更为显著,其价格涨跌幅度均领

先整体销售价格3-5个百分点。

(二房地产成交均价比较。

房地产成交均价方面,我们选取公众更为关注的

住宅成交均价数据进行比较。二级、三级房地产市场交易对应形成了新建商品住宅成交价格和二手住宅成交价格。为更好地了解这两种不同的价格数据统计现状,下文将对它们作分类比较。

1、新建商品住宅价格比较。

新建商品住宅价格是报告期内在房地产二级市场

进行首次交易形成的住宅价格,又称一手住宅价格,

其交易行为主体双方为开发商和购房者。目前,国土管理部门公布的新建商品住宅价格具有明显权威性, 大部分机构和公众进行新建商品住宅价格分析时,均采用了该数据。由于中原地产未另作新建商品住宅价格统计,我们选取世联地产的深圳一手住宅成交均价与深圳国土部门的新建商品住宅均价进行比较。

图2新建商品住宅成交均价比较

从图2可见,两组数据除个别月份外,成交均价

数值和增长率③走势均基本一致。世联地产统计的一

手住宅价格增长率在2008年下半年至2009年初并未

表现出增速持续下降的态势。两组数据均显示,深圳

新建商品住宅价格由2009年8月份开始了大幅飙升,

各月增长率均在30%以上,年末增速均超出了90%。

世联地产统计的成交均价峰值出现在12月份,为

22303元/平方米,比国土部门的数据高986元/平

方米;国土部门统计的成交均价峰值出现在10月份,

为21661元/平方米。

2、二手住宅价格比较。

二手住宅价格是报告期内在房地产三级市场进行

商品住宅交易形成的住宅价格,其交易行为主体双方

为商品住宅产权所有者和购房者。目前,政府职能管

理部门并未对外公布权威性的二手住宅价格,不少房图1房地产价格指数比较

②本文采用的房地产销售价格指数为当月同比指数。

③本文的增长率均指当月同比增长率,即报告期当月成交均价与上年同月成交均价的差价除以上年同月成交均价得到的数值。

地产研究机构均因此建立了自身的二手住宅价格数据统计体系,并以研究报告的形式对外发布二手住宅价格数据。我们选取中原地产、世联地产的深圳二手住宅成交均价与深圳市房地产信息系统登记所得的数据进行比较。其中,中原地产、世联地产的二手住宅当月成交均价是选取样本楼盘后,计算二手住宅的当月实际成交