惠州中信地产城市时代商业报告

套数 459 2 3 2
商业三层153套
商业面积 7-38 61 232
569-723
套数 148
1 1 3
典型楼盘分析
港惠新天地营销分析——商业销售模式
负一层到三层的商业基本都划分为50平米以下销 售，降低投资商业门槛，四层、五层现未销售
前三年由发展商统一招商经营，发展商目前有专 门的招商部，增强客户信心，预计2007年国庆商 业开业
1万元/平以上,挑战片区价格新高
速度
2007年销售量超过9300平方米
品牌
树立中信地产品牌在惠州的影响力.为中信汤泉等项目提供品牌
支持
开发商的需求 世联对需求的理解——营销目标
市场分析 目标下的问题
项目价值挖掘 市场竞争分析
客户分析 商业定位 SWOT分析及策略推导 案例借鉴 策略与执行
惠州集中商业物业市场发展
由于引入深圳客户，有主力商家进驻，小面积划铺，提 供一定年限返租的集中商业开盘销售量都在1万平方米 以上。
片区 江北 江北 江北
演达
麦地
项目 信合大厦 TCL雅园 合生帝景湾
港惠新天地
东江明珠
销售速度
备注
开盘月销售约1万平米
小面积返租
开盘月销售2360平米
街铺
开盘月销售2000平米
开盘月销售1163套，约3万 平方米
老城区、江北新 中心区
世贸中心（海雅）、 隆生商业广场（天虹 ）、港惠（沃尔玛）
2007年后
突破期
写字楼大体量商业裙楼的涌现， 商业裙楼形象不断提升，集中商 业市场竞争更加激烈
江北片区、老城 区
中信城市时代、凯宾 斯基、德威大厦、银 星国际、吉之岛
目前惠州集中商业主要分布在江北、东平及麦
集中商业市场分布
地-河南岸片区；江北以中高档写字楼裙楼集中 商业为主；而其他则主要以住宅裙楼及独立大
体量商业为主。
江北商圈 人流量有限，商业氛围不浓厚 代表楼盘： 信合大厦裙楼 1F主流价格：1.5万元/平米
东平商圈
麦地-河南岸
人人乐商圈 麦地商圈
演达商圈
麦地-河南岸—东平片区形 成三大商圈：
人人乐商圈 惠州市级商业中心，惠州的华强 北 代表楼盘：世贸中心裙楼、隆生 商业广场、都心地王等 主流价格：1F2—3万元/平米
报告框架
开发商的需求 世联对需求的理解——营销目标
市场分析 目标下的问题
项目价值挖掘 市场竞争分析
客户分析 商业定位 SWOT分析及策略推导 案例借鉴 策略与执行
开发商的需求：
价格目标：商业挑战片区市场新高
速度目标：07年底实现面积60％销售；08年6月实现 100％销售
品牌目标：通过本项目建立中信公司在惠州的影响力， 为后续项目提供品牌支持
时间 2003年以前
2004-2006年
发展阶段
主要特征
主要分布片区
代表性集中商业
启动期
老城区住宅裙楼为主要载体、商 业街铺（步行街），品牌经营商 家较少
繁华区域为主： 南坛、下埔、西 湖片区
港澳城、新时代广场 、国商人人乐、西湖 步行街
发展期
供应激增，中高端百货商场、专 业市场相继面市，品牌经营商家 增多
租金
备注
第一年免租、第二年租金6 利用赛格电子城品牌
折，第三年30元起
统一招商
40—70元/平方米
街铺
120—150元/平方米
1F工商银行、保险 、苹果发艺
30—60元/平方米
街铺
——
利用沃尔玛等主力店 带动招商
——
新一佳统一招商
典型楼盘分析
• 项目经济指标 地址： 河南岸演达一路、石湖路、南岸路的 交汇处 一、二期总建面：30多万平米 一期总建面：16.8万平米 一期商业总建面：10万多平米 一期住宅总建面：6万多平米 二期占地：11000平米 二期建面：65000平米 产品类型：商业MALL+高层住宅
项目属性界定：中心区写字楼裙楼商业
项目基本指标： 占地面积16180m2，总建面64596m2，容积率3.14；计入容积率建筑面积50800m2，商务公 寓面积30798m2，商业面积15817m2 商业2-3F定位为中高档餐饮
世联对开发商需求的理解---我们的营销目标
价格
1F价格达到2万元/平，2F价格达到1.5万元/平， 3F价格达到
三年返租，第一、二年返回总价的15%，第三年返回 剩余总价的10%，即10%*（1-15%）=8.5%，即三 年总返租总价的23.5%，三年返租款全部冲抵首期款 ，首期付五成，则客户购买时首期只须付26.5%，前 三年发展商统一经营，三年后客户开始收租金
麦地商圈 住宅裙楼，迅速成熟的商圈 代表楼盘：东江明珠裙楼
演达商圈 专业市场集中地带 代表楼盘：港惠新天地 主流价格：1F2.5万元/平米
销售价格
江北集中商业1F均价1.5万/平方米，2F均价1万/平方 米，3F均价0.7万/平方米，比老城区成熟商圈集中商业 要低。
片区 江北 江北 江北 演达
麦地
开盘月销售300套，约1.2万 平米
小面积返租，沃尔玛 06年8月开始咨询， 10月开始认筹，07 年1月6日开盘
小面积返租，新一佳
租赁市场
受商圈成熟度及商业业态等因素的制约，江北区域市场 整体租金水平不高。
片区 江北 江北 江北 江北 演达 麦地
项目 信合大厦 TCL雅园 双子星 合生帝景湾 港惠新天地 东江明珠
项目 信合大厦 TCL雅园 合生帝景湾 港惠新天地
东江明珠
销售价格
1层15000 2层10000 3层7000
1层14000
1层18000
-1层22000 1层25000 2层18000 3层16000 1层17000 2层10000 3层8000
销售情况 98% 100% 90% 100%
90%
销售速度
惠州中信地产城市时代商业 报告
商业秘密声明
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50平米以下的商业铺位比例占到98%
商业一层387套
商业面积 7-55 60-95
139-270 356-488
2116
套数 375
4 3 4 1
商业二层157套
பைடு நூலகம்
商业面积 7-31 52-60 260
570-787
套数 151
2 1 3
商业负一层466套
商业面积 7-44
66、85 186-364 2183-2222