不动产信托案例
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
•依信托契约之约定，管理、使用、处 分信托财产
受托机关
受托机关义务
• 依信托本旨，以善良管理人之注意义务处理信托财产(信 托法第22条) • 造具帐簿及信托财产目录，载明各信托事务处理状况(信 托法第31条)。 • 以信托财产制发受益权凭证时，依据信托契约与发行章程 规定，以信托财产之收益，定期给付投资人受益费。 • 不得对委托人或受益人有虚伪、诈欺或其他足致他人误信 之行为。
信用加强机制
信用加强机制(一)
• 续建履约保证：建筑经理公司于建筑 期间负责控管建筑及拨款进度，并保 证于建商无法完工时，由建经公司负 完工责任。 • 土地产权担保：由地主和建商将其拥 有之土地设置抵押，以担保本行之建 筑融资，并信托登记移转于本行，以 担保信托受益权转让之还款来源。
信用加强机制(二)
投资人义务
• 本案规划，投资人须支付投资金额，取得 受益权凭证。
投资人风险分析
•突发之事件风险(Events Risk)
•信托财产之运行风险(Operation Risk) • 依信托业法第31条规定，受托人 不得承诺担保 • 信托财产之本金或最低收益率， 投资机构须自 • 负盈亏之责。
完工后信托财产之财务计划 完工后信托专户之财产
金额 4,026 1,109,407
350,000 专户资金余额 299,320 合建分回权利价值-建商
合建保证金
合计(1)
10,000 合建分回权利价值-地主
659,320 金额 财产总额
870,307
1,983,740 金额 350,000 330,000 870,307 433,433 1,983,740 61.07%
5..支付投資金額
投資人 Investors
Originator
信託專戶 (資產池) Trust Pool 不動產鑑價 Appraisal
證券信用評等 Credit Ratings
9. 分配受益費及本金攤還
服務機構
Servicer
信用加強機制 Credit Enhancement
国内实际成功案例
开发工银府城信托受益权商品(租赁型)
• 信托利益由委托人享有者，委托人或其继承人得随时终止 其信托；若非由委托人全部享有，则委托人及受益人得随 时共同终止信托(信托法第63、64条)。
委托人义务
•委托人需将信托契约所记载之信托财产移 转予受托人(信托法第4条)。 •委托人应支付信托契约上载明给予受托人 之酬佣(双方合意)。
委托人利基
受益权转让条件
•名称： ○○○○大楼信托受益权凭证 •期限：二年 •面额：3.3亿元 •售价：299,320仟元(折价率90.7%) •本金持分：每单位面额100万元 •还本方式：到期一次还本 •年内部报酬率：5%
受益权转让说明
•转让金额：面额3.3亿元(折价率90.7%)
•转让基础：以合建协议建商分配部分之受益权转让
土地
10 支 付 本 利 金
建筑物
9.租金
承租人
4 建 筑 承 揽 契 约
6 支 付 建 筑 费 用
8.管理契约
管理公司
金融机构
营建公司
出售型不动产(土地)信托业务
1签订信托契约
土地所有权人 (委托人兼 原始受益人)
2不动产信托移转
信托业 信托业 (受托人) (受托人)
信 託 專 戶
7.让售
3.交付信托受益权证书 9.返还信托财产
合計
坪 / 車 位
25 6
13
2,690.02
28 40 40 40 39 211.05 77.50 5,162.46
合計 土增稅 淨收益
銷售單價 銷 售 金 額 仟 元 仟 元 1,700 47,600 1,600 64,000 1,500 60,000 1,300 52,000 1,100 42,900 1,000 211,050 500 38,750 300 1,548,740 2,065,040 85,326 1,979,714
资金运用
营造费用 建筑融资利息 地价税 其他费用 合计(2)
完工后信托专户之分配
600,000 建筑融资之代偿(1顺位) 42,000 受益权本息支付(2顺位) 1,894 地主实物分配 11,400 信托专户剩余价值 655,294 4,026
资金余额(1)-(2)
信托专户分配总额
偿还受益权本利金销售率 (建商分配部分)
建筑/土地融资本金、其
他
10.受益权转让收益
1.定订信托契约
委托人 兼原始 受益人
受托人 (开发工银)
5.受益权转让
投资者 受益人
2.产权信托登记 *土地、起造权 *合建契约、合建保证金、现金
6.受益权转让价金
本公司接洽中案例○○○○大楼
信托资产介绍
委托人介绍
•缘由：本案系建商与地主以都市更新条 • 例，计划采取合建方式兴 建SRC • 钢骨大楼 •建商：○○建设股份有限公司 •地主：主要地主为○○○
建筑融资
•额度：本行提供建筑融资3.5亿元 •担保品 •○○区○○段○小段○○○-○等19笔土 地， 计1,811平方公尺(547.83坪)设置抵 押权 •总营建坪：7,070.91坪 •融资计算：7,070.91坪 X 70,000元 X 70% • 3.5亿元
建筑融资保障说明
•土地估价：547.83坪 X 1,200仟元 • =6.57亿元(中华徵信 所初估) •合建完成预计销售收益：19.8亿元 •(建商分配部分预计销售收益：11.1亿元) •偿还融资销售率：17.68% •(建商分配部分偿还融资销售率：31.53%)
风险控管之原则
•确实遵守内部控制与内部稽核制度， 克尽善良管理人及忠实义务
•信托契约订定应清晰明确 •确定信托财产与自有财产分立原则
投资人
投资人权利
•投资人(受益人)依信托契约所载之规定取得 信托利益(信托法第17条)，本案之信托利益 则以受益权凭证所记载对受益人之本金偿还 及孳息分配。 •本案规划以委托人与投资人(受益人)共同享 有信托利益，委托人与受益人得共同终止信 托(信托法第64条)。 •信托财产之管理方法因情事变更而不符合受 益人之利益时，受益人得声请法院变更之(信 托法第16条)。
監察人
(監督受託人)
簽訂信託契約
受託人 委託人
交付信託財產
管理、處分、 運用信託財產
分配信托利益
受益人
不动产土地信托
租赁型不动产(土地)信托
1签订信托契约 2不动产信托移转
土地所有权人
3.交付信托受益权证书
信托业 (受托人)
7.租赁契约
信 托 专 户
(委托人兼 原始受益人)
11.信托利益分配 12.返还剩余信托财产 5 借 款
• 建物产权担保：于建筑完工取得建物 执照办理总登记后，将建物设置抵押 于本行，以担保本行之建筑融资，并 信托登记移转于本行，以担保信托受 益权转让之还款来源。 • 合建保证金：由建商提拨合建保证金， 以加强本信托资产之信用。
各关系人权利、义务、风险及利基
委托人
委托人权利
• 受托人对于信托财产管理方式不符受益人利益时，委托人 得声请法院变更之；若有损失，得要求赔偿(信托法16、 23条)。 • 委托人得请求阅览、抄录或影印受托人定期作成之信托财 产目录、收支计算表及请求受托人说明信托事务之处理情 形(信托法31、32条)。
受托机关利基
•开发新结构型融资(Structured Finance) 商品，创造银行竞争优势。 •增加商品多样性，降低运行风险及增加银 行收入。
•做为资金需求与供给者之导管角色，以提 高资金运用效率。
受托机关风险分析
•担任受托人，如有故意或过失导致信托财 产有损害之事由发生时，委托人、受益人 或其他受托人请求以金钱赔偿信托财产所 受损害或回复原状并得请求减免报酬(信托 法第23条)。 •受托人因信托行为对受益人所负担之债务， 仅于信托财产限度内负履行责任。 •受托标的因信托无法完成其信托目的时， 对受托机关之名誉风险(Reputation Risk)。
不动产信托案例报告
报告人：信托部林朝明
内容大纲
一、信托介绍 二、不动产土地信托 租赁型 出售型 三、受益权转让结构 四、国内实际成功案例 五、本行接洽中案例 ○○○○大楼 六、结论 七、附件
信托介绍
信托意义
•委托人将财产权移转或为其处分，使受托人依信 托本旨，为受益人之利益或为特定之目的，管理 或处分信托财产之关系(信托法第1 条)。
租金流向 承租人 (家乐福)
原 租 金 流 向 7.受益权转让后之租 金流向
受益权转让
8.支付必要成本
信托专户
物业管理费 信托管理费 信托受益费 （利息） 信托受益费 （本金摊还）
3. 开设、管理
9.受益权转让收益
1.订定信托契约
委托人兼原 始受益人 东展兴业
2.产权信托登记
6.交付受益权 转让价金
不动产信托受益权转让制度流程图
信託監察人 Supervisory committee
1.資產交付信託 8. 選任監察人
受益人大會 Beneficiary
3.發行受益憑證
4.承銷
創始機關
(債權人、委託人)
受託機關 Trustee
7. 交付价金 2.設立信託專戶 6. 交付投資金額
承销机关 Underwriter
•期间收益：到期一次配息，年内部报酬率为5% •受偿约定：信托终了进行信托财产清算后，以信托 专户资金清偿建筑融资，支付各项税赋、费用及信 托财产之负债后，其剩余金额优先由受益人获偿票 载面额之金额，不足时依持有凭证面额比例分配之。
信托现金流量预估(单位：仟元)
兴建期间资金规划(两年) 资金来源
建筑融资 受益权有偿转让 金额
•地主方面 •地主将土地信托予受托机关，受托机关可 负起监督管理之责任，杜绝过去建商因营 建过程中无法完成建物而造成「烂头屋」 的情况。 •建商方面 •建商因信托目的之特定而取得于信托财产 (本案为土地)兴建集合住宅大楼之权利， 避免过去地主同意合建后又反悔造成合建 破局之情况。
受托机关权利
•依信托契约之约定，收取信托规划费、 信托管理费等各项费用
受托人 (开发工银)
4.受益权转让
5.购买受益权 转让价金
投资者 受益人
开发工银朋记建设信托受益权商品(开发型)
土地银行
4.建筑融资
信托专户
营建期：
9.支付必要成本
建筑/土地融资利息 营建成本、信托管理费 完工销售后：
3. 土 地 融 资
11.信托财产 剩余价值
8 营 建 监 控 管 理 预 售
7. 受 益 权 转 让 价 金
基地位置图
信托资产介绍
•土地座落 •地号： •台北市○○区○○段○小段，地号○○○- ○、 ○○○至○○○笔地号。 •面积： •1,811平方公尺(547.83坪) •使用分区 •商三区，建蔽率70%，容积率560% •条件分析 •基地格局方正、二面临主要干道、面临30米宽 ○○路，另以松山车站及未来捷运松山线运输为 主 •位置分析 •临松山车站及松山小学、并近临饶河街夜市商圈
土地增值税系以建商分配部分计算，地主系以实物分配，无须缴纳土增税
建商与地主分配表
分配后所 预 估 分 配 土地增 得建物坪 金 额 值税额 数(坪) ( 仟 元 ) (仟元) 建商 2,472.44 1,194,733 预估净额 (仟元)
Байду номын сангаас
85,326 1,109,407
地主 2,690.02
合計
870,307
产品开发规划
•工程名称：集合住宅新建工程 •楼层规划： •地下层5层、地上17层SRC钢骨结构大楼并 分为四栋建物 •地面1~2楼规划为商办用途 •地面3~17楼规划为一般住宅 •地下室B1~B5规划为停车场及防空避难室
○○○○大楼出售后预估总收益
樓 層 別 地 主 坪 數 建商坪數
B1 B2 B3 B4 B5 1F 2F 3F~17F 28 15 34 40 26 211.05 77.50 2,472.44
土地
建築物
7.让售价金
购屋人
5 借 款
8 支 付 本 利 金
4 建 筑 承 揽 契 约
6 支 付 建 筑 费 用
金融机构
营建公司
受益权转让结构
不动产信托受益权转让
不动产信托受益权转让 系指创始机构(即委托人)以其不动产物 业信托予受托机构并以未来现金流量之 收益做为基础，向特定人私募交付受益 权转让凭证，以获取资金之行为。
0
870,307
5,162.46 2,065,040
85,326 1,979,714
资金规划
资金规划
•资金来源规划 •建筑融资：3.5亿元 •受托受益权转让：2.99亿元 •建商合建保证金：0.1亿元 •资金运用计划 •营建费用：6 亿元 •建筑融资利息：0.42亿元(以利率6%估 计) •其他费用：0.13亿元
受托机关
受托机关义务
• 依信托本旨，以善良管理人之注意义务处理信托财产(信 托法第22条) • 造具帐簿及信托财产目录，载明各信托事务处理状况(信 托法第31条)。 • 以信托财产制发受益权凭证时，依据信托契约与发行章程 规定，以信托财产之收益，定期给付投资人受益费。 • 不得对委托人或受益人有虚伪、诈欺或其他足致他人误信 之行为。
信用加强机制
信用加强机制(一)
• 续建履约保证：建筑经理公司于建筑 期间负责控管建筑及拨款进度，并保 证于建商无法完工时，由建经公司负 完工责任。 • 土地产权担保：由地主和建商将其拥 有之土地设置抵押，以担保本行之建 筑融资，并信托登记移转于本行，以 担保信托受益权转让之还款来源。
信用加强机制(二)
投资人义务
• 本案规划，投资人须支付投资金额，取得 受益权凭证。
投资人风险分析
•突发之事件风险(Events Risk)
•信托财产之运行风险(Operation Risk) • 依信托业法第31条规定，受托人 不得承诺担保 • 信托财产之本金或最低收益率， 投资机构须自 • 负盈亏之责。
完工后信托财产之财务计划 完工后信托专户之财产
金额 4,026 1,109,407
350,000 专户资金余额 299,320 合建分回权利价值-建商
合建保证金
合计(1)
10,000 合建分回权利价值-地主
659,320 金额 财产总额
870,307
1,983,740 金额 350,000 330,000 870,307 433,433 1,983,740 61.07%
5..支付投資金額
投資人 Investors
Originator
信託專戶 (資產池) Trust Pool 不動產鑑價 Appraisal
證券信用評等 Credit Ratings
9. 分配受益費及本金攤還
服務機構
Servicer
信用加強機制 Credit Enhancement
国内实际成功案例
开发工银府城信托受益权商品(租赁型)
• 信托利益由委托人享有者，委托人或其继承人得随时终止 其信托；若非由委托人全部享有，则委托人及受益人得随 时共同终止信托(信托法第63、64条)。
委托人义务
•委托人需将信托契约所记载之信托财产移 转予受托人(信托法第4条)。 •委托人应支付信托契约上载明给予受托人 之酬佣(双方合意)。
委托人利基
受益权转让条件
•名称： ○○○○大楼信托受益权凭证 •期限：二年 •面额：3.3亿元 •售价：299,320仟元(折价率90.7%) •本金持分：每单位面额100万元 •还本方式：到期一次还本 •年内部报酬率：5%
受益权转让说明
•转让金额：面额3.3亿元(折价率90.7%)
•转让基础：以合建协议建商分配部分之受益权转让
土地
10 支 付 本 利 金
建筑物
9.租金
承租人
4 建 筑 承 揽 契 约
6 支 付 建 筑 费 用
8.管理契约
管理公司
金融机构
营建公司
出售型不动产(土地)信托业务
1签订信托契约
土地所有权人 (委托人兼 原始受益人)
2不动产信托移转
信托业 信托业 (受托人) (受托人)
信 託 專 戶
7.让售
3.交付信托受益权证书 9.返还信托财产
合計
坪 / 車 位
25 6
13
2,690.02
28 40 40 40 39 211.05 77.50 5,162.46
合計 土增稅 淨收益
銷售單價 銷 售 金 額 仟 元 仟 元 1,700 47,600 1,600 64,000 1,500 60,000 1,300 52,000 1,100 42,900 1,000 211,050 500 38,750 300 1,548,740 2,065,040 85,326 1,979,714
资金运用
营造费用 建筑融资利息 地价税 其他费用 合计(2)
完工后信托专户之分配
600,000 建筑融资之代偿(1顺位) 42,000 受益权本息支付(2顺位) 1,894 地主实物分配 11,400 信托专户剩余价值 655,294 4,026
资金余额(1)-(2)
信托专户分配总额
偿还受益权本利金销售率 (建商分配部分)
建筑/土地融资本金、其
他
10.受益权转让收益
1.定订信托契约
委托人 兼原始 受益人
受托人 (开发工银)
5.受益权转让
投资者 受益人
2.产权信托登记 *土地、起造权 *合建契约、合建保证金、现金
6.受益权转让价金
本公司接洽中案例○○○○大楼
信托资产介绍
委托人介绍
•缘由：本案系建商与地主以都市更新条 • 例，计划采取合建方式兴 建SRC • 钢骨大楼 •建商：○○建设股份有限公司 •地主：主要地主为○○○
建筑融资
•额度：本行提供建筑融资3.5亿元 •担保品 •○○区○○段○小段○○○-○等19笔土 地， 计1,811平方公尺(547.83坪)设置抵 押权 •总营建坪：7,070.91坪 •融资计算：7,070.91坪 X 70,000元 X 70% • 3.5亿元
建筑融资保障说明
•土地估价：547.83坪 X 1,200仟元 • =6.57亿元(中华徵信 所初估) •合建完成预计销售收益：19.8亿元 •(建商分配部分预计销售收益：11.1亿元) •偿还融资销售率：17.68% •(建商分配部分偿还融资销售率：31.53%)
风险控管之原则
•确实遵守内部控制与内部稽核制度， 克尽善良管理人及忠实义务
•信托契约订定应清晰明确 •确定信托财产与自有财产分立原则
投资人
投资人权利
•投资人(受益人)依信托契约所载之规定取得 信托利益(信托法第17条)，本案之信托利益 则以受益权凭证所记载对受益人之本金偿还 及孳息分配。 •本案规划以委托人与投资人(受益人)共同享 有信托利益，委托人与受益人得共同终止信 托(信托法第64条)。 •信托财产之管理方法因情事变更而不符合受 益人之利益时，受益人得声请法院变更之(信 托法第16条)。
監察人
(監督受託人)
簽訂信託契約
受託人 委託人
交付信託財產
管理、處分、 運用信託財產
分配信托利益
受益人
不动产土地信托
租赁型不动产(土地)信托
1签订信托契约 2不动产信托移转
土地所有权人
3.交付信托受益权证书
信托业 (受托人)
7.租赁契约
信 托 专 户
(委托人兼 原始受益人)
11.信托利益分配 12.返还剩余信托财产 5 借 款
• 建物产权担保：于建筑完工取得建物 执照办理总登记后，将建物设置抵押 于本行，以担保本行之建筑融资，并 信托登记移转于本行，以担保信托受 益权转让之还款来源。 • 合建保证金：由建商提拨合建保证金， 以加强本信托资产之信用。
各关系人权利、义务、风险及利基
委托人
委托人权利
• 受托人对于信托财产管理方式不符受益人利益时，委托人 得声请法院变更之；若有损失，得要求赔偿(信托法16、 23条)。 • 委托人得请求阅览、抄录或影印受托人定期作成之信托财 产目录、收支计算表及请求受托人说明信托事务之处理情 形(信托法31、32条)。
受托机关利基
•开发新结构型融资(Structured Finance) 商品，创造银行竞争优势。 •增加商品多样性，降低运行风险及增加银 行收入。
•做为资金需求与供给者之导管角色，以提 高资金运用效率。
受托机关风险分析
•担任受托人，如有故意或过失导致信托财 产有损害之事由发生时，委托人、受益人 或其他受托人请求以金钱赔偿信托财产所 受损害或回复原状并得请求减免报酬(信托 法第23条)。 •受托人因信托行为对受益人所负担之债务， 仅于信托财产限度内负履行责任。 •受托标的因信托无法完成其信托目的时， 对受托机关之名誉风险(Reputation Risk)。
不动产信托案例报告
报告人：信托部林朝明
内容大纲
一、信托介绍 二、不动产土地信托 租赁型 出售型 三、受益权转让结构 四、国内实际成功案例 五、本行接洽中案例 ○○○○大楼 六、结论 七、附件
信托介绍
信托意义
•委托人将财产权移转或为其处分，使受托人依信 托本旨，为受益人之利益或为特定之目的，管理 或处分信托财产之关系(信托法第1 条)。
租金流向 承租人 (家乐福)
原 租 金 流 向 7.受益权转让后之租 金流向
受益权转让
8.支付必要成本
信托专户
物业管理费 信托管理费 信托受益费 （利息） 信托受益费 （本金摊还）
3. 开设、管理
9.受益权转让收益
1.订定信托契约
委托人兼原 始受益人 东展兴业
2.产权信托登记
6.交付受益权 转让价金
不动产信托受益权转让制度流程图
信託監察人 Supervisory committee
1.資產交付信託 8. 選任監察人
受益人大會 Beneficiary
3.發行受益憑證
4.承銷
創始機關
(債權人、委託人)
受託機關 Trustee
7. 交付价金 2.設立信託專戶 6. 交付投資金額
承销机关 Underwriter
•期间收益：到期一次配息，年内部报酬率为5% •受偿约定：信托终了进行信托财产清算后，以信托 专户资金清偿建筑融资，支付各项税赋、费用及信 托财产之负债后，其剩余金额优先由受益人获偿票 载面额之金额，不足时依持有凭证面额比例分配之。
信托现金流量预估(单位：仟元)
兴建期间资金规划(两年) 资金来源
建筑融资 受益权有偿转让 金额
•地主方面 •地主将土地信托予受托机关，受托机关可 负起监督管理之责任，杜绝过去建商因营 建过程中无法完成建物而造成「烂头屋」 的情况。 •建商方面 •建商因信托目的之特定而取得于信托财产 (本案为土地)兴建集合住宅大楼之权利， 避免过去地主同意合建后又反悔造成合建 破局之情况。
受托机关权利
•依信托契约之约定，收取信托规划费、 信托管理费等各项费用
受托人 (开发工银)
4.受益权转让
5.购买受益权 转让价金
投资者 受益人
开发工银朋记建设信托受益权商品(开发型)
土地银行
4.建筑融资
信托专户
营建期：
9.支付必要成本
建筑/土地融资利息 营建成本、信托管理费 完工销售后：
3. 土 地 融 资
11.信托财产 剩余价值
8 营 建 监 控 管 理 预 售
7. 受 益 权 转 让 价 金
基地位置图
信托资产介绍
•土地座落 •地号： •台北市○○区○○段○小段，地号○○○- ○、 ○○○至○○○笔地号。 •面积： •1,811平方公尺(547.83坪) •使用分区 •商三区，建蔽率70%，容积率560% •条件分析 •基地格局方正、二面临主要干道、面临30米宽 ○○路，另以松山车站及未来捷运松山线运输为 主 •位置分析 •临松山车站及松山小学、并近临饶河街夜市商圈
土地增值税系以建商分配部分计算，地主系以实物分配，无须缴纳土增税
建商与地主分配表
分配后所 预 估 分 配 土地增 得建物坪 金 额 值税额 数(坪) ( 仟 元 ) (仟元) 建商 2,472.44 1,194,733 预估净额 (仟元)
Байду номын сангаас
85,326 1,109,407
地主 2,690.02
合計
870,307
产品开发规划
•工程名称：集合住宅新建工程 •楼层规划： •地下层5层、地上17层SRC钢骨结构大楼并 分为四栋建物 •地面1~2楼规划为商办用途 •地面3~17楼规划为一般住宅 •地下室B1~B5规划为停车场及防空避难室
○○○○大楼出售后预估总收益
樓 層 別 地 主 坪 數 建商坪數
B1 B2 B3 B4 B5 1F 2F 3F~17F 28 15 34 40 26 211.05 77.50 2,472.44
土地
建築物
7.让售价金
购屋人
5 借 款
8 支 付 本 利 金
4 建 筑 承 揽 契 约
6 支 付 建 筑 费 用
金融机构
营建公司
受益权转让结构
不动产信托受益权转让
不动产信托受益权转让 系指创始机构(即委托人)以其不动产物 业信托予受托机构并以未来现金流量之 收益做为基础，向特定人私募交付受益 权转让凭证，以获取资金之行为。
0
870,307
5,162.46 2,065,040
85,326 1,979,714
资金规划
资金规划
•资金来源规划 •建筑融资：3.5亿元 •受托受益权转让：2.99亿元 •建商合建保证金：0.1亿元 •资金运用计划 •营建费用：6 亿元 •建筑融资利息：0.42亿元(以利率6%估 计) •其他费用：0.13亿元