营口房地产市场分析及展望

机会挑战并存维稳高于一切

2010-2011年度营口房地产市场分析及展望

2010年刚过，各种统计数据刚刚出炉，营口的房地产市场取得了跳跃式发展的成绩，大发展迎来大楼市。当阶段性胜利的喜悦尚未来得及品味，就要应对2011年巨大开发量带来的市场压力；应对策略尚未清晰，“国八条”劈头盖脸得就来了，接下来是各热点城市的落地政策，其中北京的十五条细则最为严厉。一方面是巨大的市场压力，一方面是紧缩调控的宏观环境，营口的房地产市场在关键的2011年能否保持2010年快速发展的态势充满了变数，而这种态势是营口大发展，形成大格局的关键。在此条件下，盘点2010年营口房地产市场的发展状况，分析、展望、思考2011年的发展方向和应对策略就显得尤为重要。

2010年营口房地产市场盘点

2010年是营口发展史上重要的一年，作为全国重点沿海开发城市，即是辽宁“五点一线”沿海经济带中重要的一点，又是沈阳经济圈的出海口，得到了国家和省级发展战略的青睐，成为国内少有，东北唯一的双重战略切点城市。连续四年，营口GDP增速位列全省十四个城市之首（城市GDP年均增长率超过20%）。市民消费能力逐年稳步增强。

目前的营口正在加速城市发展建设，随着“东扩、西改、南进、北转”的城市发展战略进程的实施，城市版图迅速扩展，将进一步加速区域财富流动。社会财富的增加以及人口扩张为房地产市场带来旺盛的改善型需求和生存型需求，市场存在极大的需求空间。

在大好的宏观经济形势助推下，2010年的营口楼市快速发展。不论是房屋新开工量与竣工量还是商品房销售面积与销售价格较上一年均大幅增长。同时涌现出来一批品质优异的精品楼盘。与新房市场形成对比的是二手房市场虽然成交均价较前一年有所上涨，但是成交面积却下滑，这也显示出营口房地产市场呈明显的新兴成长型市场。2010年营口房地产市场的大发展，特别是一级市场土地市场的成交活跃，为形成大营口的城市格局，成就营口大楼市打下了基础。

2010年度营口市房地产市场简况

一、开发规模保持增长：

2010年全市房地产开发投资179亿元，同比增长57.8%。

区域投资额增幅

市区50亿元172.5%

大石桥市7亿元-17.4%

盖州市8.68亿元80.5%

开发区64.91亿元30.5%

老边区10.50亿元55.9%

沿海产业基地37.98亿元49.7%

房屋施工面积1883万平方M，同比增长66.5%。

区域施工面积增幅

市区361万m2 93.5%

大石桥市132万m2 -1.2%

盖州市85.61万m2 30.2%

开发区899万m2 55.4%

老边区101.2万m2 54.4%

沿海产业基地304万m2 200.4%

二、房屋新开工量与竣工量保持增长：

2010年全市房屋新开工面积1212万平方M，同比增长70.4%。房屋竣工面积530万平方M，同比增长26.2%。

区域新开工面积增幅

市区242.52万m2 180.8%

大石桥市42.08万m2 -29.6%

盖州市80.50万m2 79.6%

开发区586.76万m2 65.9%

老边区55.36万m2 -15.5%

沿海产业基地205万m2 102.7%

三、商品房销售持续放量走高

2010年全市商品房销售面积532万平方M，同比增长48.9%。全市商品房销售额实现184亿元，同比增长81.4%。全市商品房平均价格为3460元/平方M，同比增长22%。

商品房销售额：

区域销售额增幅

市区71.98亿元145.5%

大石桥市11.74亿元-11.7%

盖州市7.9亿元10.3%

开发区78.14亿元66%

老边区12.64亿元219.8%

沿海产业基地 1.85亿元144.8%

商品房销售面积：

区域销售面积增幅

市区202.59万m2 106.4%

大石桥市47.89万m2 -25.2%

盖州市27.33万m2 9.9%

开发区203.86万m2 33.9%

老边区45.36万m2 178%

沿海产业基地 5.55万m2 151.3%

商品房销售均价：

区域销售均价增幅

市区3553元/m2 18.9%

大石桥市2453元/m2 18%

盖州市2891元/m2 1%

开发区3833元/m2 24%

老边区2787元/m2 15%

沿海产业基地3345元/m2 持平

四、二手房交易价增量跌

2010年全市二手房成交面积112.19万平方M，同比下降43%。二手房成交额实现25.2亿元，同比下降24%。全市二手房平均价格为2246元/平方M,同比增长34%。

二手房交易面积：

区域交易面积增幅

市区49.91万m2 77%

大石桥市12.89万m2 -69%

盖州市19.4万m2 58%

开发区43.66万m2 18%

老边区 6.43万m2 -85%

二手房交易额:

区域交易额增幅

市区 6.51亿元-48%

大石桥市 2.78亿元-54%

盖州市 3.2亿元190%

开发区10.51亿元50%

老边区 1.09亿元-82%

二手房成交套数：

区域成交套数增幅

市区3037套-52%

大石桥市1561套-70%

盖州市2299套55%

开发区4478套65%

老边区636套-85%

二手房成交均价：

区域成交均价增幅

市区2653元/m2 27%

大石桥市2155元/m2 50%

盖州市1649元/m2 84%

开发区2407元/m2 27%

老边区1695元/m2 21%

2010年度营口市房地产市场分析

一、市场需求分析

改善型需求旺盛，90—120平M户型最受欢迎

据2010年营口市商品房网上备案登记数据显示，2010年1-12月份市区商品住宅备案6410套，登记套型状况如下。

2010年1-12月营口市区商品住宅备案登记户型结构表

户型(ｍ2) 销售量

(套)

比例

(%)

60以下251 4

60-90 2079 32

90-120 2472 39

120-150 1039 16

150以上565 9

从上表，我们发现，套型面积在90—120平M之间的商品住宅为我市住宅消费的最热点，达到了总销售量的39%。套型面积90平M以上的商品住宅的消费占据了总销售量的64%。