物业经营管理成本测算分析案例

物业经营管理成本测算分析案例

一、物业概况

1、用地面积：9984.85m2

2、总建筑面积：23470m2

3、地上建筑面积：19970 m2

4、地下建筑面积：3500 m2

5、建筑占地面积：4450m2

6、建筑密度：44.6%

7、建筑容积：2.00

8、绿化率：30.4%

9、商铺：9000 m2

10、商务公寓：10970 m2

11、停车位：92

二、人员配置架构设置

说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。

2、总人数控制在65人以内。

三、物管费的成本测算

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）

人员编制和基本工资标准表（01）

序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）

一管理人员13 2346.00 30500.00

四维修人员5 1000.00 5000.00

二收费员3 800.00 2400.00

五治安员20 750.00 15000.00

三服务员14 600.00 8400.00

六保洁员6 550.00 3300.00

七合计61 / 64600.00

(2)费用测算

管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）

一基本工资64600.00 / 3.234

二福利费20341.50 注(1) 1.148

三加班费/ / 暂不计

四服装费1625 注(2) 0.081

五合计79166.50 / 4.463

注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。

注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费

（1）采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：

维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%

=（360÷300）×40%

=0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：

（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=4752.00元/月

分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：

（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时

=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=7920元/月

分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。

维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：

（4部×7层）×50元/层/月

=28×50

=1400元/月

分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、绿化管理费：

小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3）

绿化管理测算表（3）

序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）

1 绿化工具费400元/年400.00 0.010

2 劳保用品费400元/年400.00 0.010

3 绿化用水费1吨/ M2.年, 1.35元/吨4097.25 0.017

4 农药化肥费0.10元/ M2.年303.50 0.001

5 景观再造费0.10元/ M2.年303.50 0.001

6 合计/ / 0.039

4、清洁卫生费

清洁卫生费测算见表（04）

清洁卫生费测算见表（04）

序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）

1 工具购置费300元/人.年1800.00 0.008

2 劳保用品费300元/人.年900.00 0.008

3 化粪池清掏费(注4) 3000.00 0.013

4 垃圾外运费2880元/年2880.00 0.012

5 水箱清洗/ / /

6 合计/ / 0.041

注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。

5、保安费：

保安费用测算见表（05）

保安费测算表（05）

序号项目测算依据金额（元/年）测算结果（元/月M2）

1 装备费250元/人.年5000．00 0．020

2 人身保险费（暂不计）/ /

3 房租费（暂不计）/ /

4 合计/ / 0．020

6、办公费：（全年开支办公费约12万元）

办公费=12万元÷（12月×19970平方米）

=0.501元/月.平方米

7、固定资产折旧费：

固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：

固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）

=0.834元/月.平方米

8、利润：

利润取5%，则

利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%

=7.04×5%

=0.352元/月.平方米

9、法定税费：

两税一费为前八项之和的5.75%，则

税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%

=7.392×5.75%

=0.425元/月.平方米

10、合计：经营管理服务费汇总表见（06）

经营管理服务费汇总表（1-6）

序号项目金额（元/月.平方米）费用所占比例

1 工资福利费4.463 57%

2 维修费0.48+0.237+0.396+0.07=1.18

3 15%

3 绿化管理费0.039 05%

4 清洁卫生费0.041 0.5%

5 保安费0.020 0.2%

6 办公费0.501 6.4%

7 折旧费0.834 10.5%

8 利润0.352 4.5%

9 法定税费0.425 5.4%

10 合计7.817 100%

11、车场管理费收入的补贴：

机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。分摊物业管理费=4600÷19970m2

=0.230元/月.平方米

用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：

经营管理费=7.817-0.230=7.587元/月.平方米