房地产企业成本管理制度

房地产企业成本管理制度

第一章成本管理规定

第一条总则

1、所有开发项目的成本管理均必须明确目标成本，并分阶段进行成

本动态统计分析，确保项目成本控制在规定的围。

2、项目公司在项目前期应及时了解当地政府的规费情况，用足用

活各项政策和资源，努力寻求降低成本的途径。

3、为保证对实际发生成本的有效监督，项目公司运营部负责项目目

标成本控制。

4、所有与项目开发相关的直接成本支出（不含贷款利息）必须经运

营部审核，管理费用及贷款利息支出必须经财务部审核。

5、天津公司的销售费用支出必须经过集团运营中心审核，异地公司

的销售费用支出必须经过公司运营审核。

6、项目开发过程中，项目公司运营部人员持续参与各阶段活动，

统计分析项目成本变化，及时发现、纠正异常成本情况，以保证对

项目成本的有效控制。

7、对于已经市场化、社会化的设计费用，研发部门必须格控制，确

保设计费支出标准不高于市场平均水平。

第二条目标成本确定

1、目标成本由集团运营中心下达。集团运营中心、项目公司运营

部在不同阶段制定相应的目标成本，并完成规定的报批程序，包括：

★项目投资决策阶段，集团运营中心依据案编制投资估算，经集

团领导团队审定、批准，作为项目总目标成本；

★案设计阶段，依据总目标成本、规划案、建筑案设计，由各项

目公司编制目标成本表，经集团运营中心审核后，报集团领导团

队审批，审批后的目标成本作为项目公司的成本控制指标；

★施工图阶段，由各项目公司将成本控制表细分，作为项目公司

对各分项成本考核依据，同时上报集团运营中心备案；

第三条成本动态控制

1、各项目公司必须依据已批准的成本指标，对项目开发过程中各

阶段的业务活动进行连续监控，制定控制成本的措施案。

2、项目公司运营部必须参与和控制所有影响项目成本的业务活动，

包括，但不限于：

★设计案优化；

★业务分包（招投标）；

★材料设备采购比价、限价；

★合同签订；

★设计变更及现场签证；

★合同付款等。

3、项目公司运营部负责建立动态成本台账（包括合同台帐、设计

变更台帐和现场签证台帐），项目公司财务部负责建立管理费用支

出及贷款利息成本台账，集团运营中心销售管理部建立天津公司销

售费用台帐，登记、审核实际发生成本是否在成本控制指标规定围。

第四条成本核算与分析

1、项目公司必须按《项目成本核算与分析》的规定，每月进行项

目成本核算和经济活动分析，对成本指标的执行情况进行阶段性的

检查和总结，分析成本发生的增减动态和趋势，并通过分析成本细

项超支发生的原因，及时采取控制成本的措施。

2、项目公司成本核算与分析报告，作为项目公司月度经营分析报告

的组成部分。

第五条项目成本超支处理及调整

1、成本超支的处理措施由项目公司运营部按《成本细项超支预警的

围和要求》、填写《项目成本细项超支预警表》，以书面形式报集团

运营中心备案或审批：

★不使用不可预见费，拟采取降低成本措施补救，由公司总经理

审批；

★拟使用不可预见费弥补，调整细项成本，报集团运营中心成本

管理部审核后由运营中心总经理、集团主管副总裁审批；

★需要突破项目目标成本时，必须经集团运营中心管理部及运营

中心总经理审核后，呈集团主管副总裁、集团总裁审批。

2、在项目实施过程中，因经营计划调整引起成本细项的目标成本

的增加或减少，应及时报集团运营中心审查，并根据第五条1、款规

定进行处理。

第二章项目成本核算与分析

第一条成本核算及经营情况分析要求

1、项目公司每月1—3日对上月度成本核算及经营情况进行分析，

同时上报集团运营中心。

2、项目公司运营部负责人是直接成本（不含贷款利息）核算和经

营情况分析的的责任人，项目公司财务负责人是管理费用及贷款利

息核算责任人，其余各部门均是配合部门。

3、异地公司运营部负责人是销售费用核算的责任人，集团运营中心

销售管理部负责人是天津公司销售费用核算的责任人。

第二条成本差异分析表的编制法

1、《成本差异分析表》是进行成本核算及经营情况分析的主要文

件，由各公司运营部依据《月度成本动态控制表》于每月3日前完

成，同时上报集团运营中心成本管理部。

2、项目公司在完成《成本差异分析表》的同时，应提出上月成本

核算意见，以供进行项目经济分析使用。其主要容应包括：

★直接成本和非直接成本上月的总体变动情况（超支或节省）及

趋势判断。

★直接成本和非直接成本在上月发生较大变动（超支或节省）的

成本细项的变动情况及趋势判断。

★实际发生成本与成本指标的比较和说明及控制成本的建议。第三条动态成本的控制

1、动态成本的控制由《月度成本动态控制表》、《合同台帐》、《设计

变更台帐》和《现场签证台帐》实现。

2、根据签订的各类分包合同的容确定《合同台帐》项目的分类明

细划分，合同金额应为合同价款真实值，如签订合同时为暂定金额，

在规定时间确定真实的合同价款后，填入合同金额表。

3、《设计变更台帐》和《现场签证台帐》的项目，按照《合同台帐》

的分类明细进行划分，同《合同台帐》建立一一对应关系。

4、《月度成本动态控制表》根据《合同台帐》、《设计变更台帐》

和《现场签证台帐》汇总而成。

第四条月度经营情况分析

1、经营情况分析的主要容

★项目公司运营部对预算外工程成本增减情况分析，包括变更设

计、现场签证、材料差异调整、工程补充协议、甲供材料价格变

动等面的控制情况。

★项目公司财务部统计核算期实际发生的管理费用和贷款利息，

比较与月度计划的节超情况并分析节超原因。

★异地公司运营部统计核算期实际发生的销售费用，比较与月度

计划的节超情况并分析节超原因，集团运营中心销售管理部统计

天津公司核算期实际发生的销售费用，比较与月度成本计划的节

超情况并分析节超原因

2、对超支或即将发生超支的成本细项，分析找出原因，制订相应

的控制成本措施。

3、针对节省成本的成本细项，提出调整成本指标的意见。

4、项目公司完成月度经营情况分析报告，该报告应对主要经营情

况（如融资、销售等）对项目目标成本和效益的影响做出评估，并