(房地产投资招商)房地产投资基金运作模式
房地产基金操作指引
随市场需求应运而生
房地产私募基金
地产基金——适逢其时，大势所趋
与类金融机构合作，提升企业知名度 和被投企业信心
基金参股不控股，不过多干涉项目公 司日常经营管理
带来先进的项目管理体系，提 高企业管理水平
提升品牌 保留控股权 提高管理水平
分担风险，分享收益
·合规合法评价 ·风险控制安全措施评价 ·成本收益评价 ·同一项目只可参加两次过会
·路演文件设计 ·资金募集、委托放款
·分红 ·股权回购 ·清算、偿还 ·有限合伙企业注销
2021/6/24
XX基金项目操作流程
1.
项目引进
2. 部门内部项目初审
3.
尽职调查
4. 风控委员会审批
5. 文件完善、公司设立
6. 募集/放款
债权投资 债权投资实际是一种委托贷款形式。固定回报。
股权投资 股权投资无收益保障，最终收益视标的公司发展而定。
夹层投资 夹层投资是介于股权投资和债券投资之间，它是一种兼有债权投资 和股权投资双重性质的投资方式，其实质是一种附有权益认购权的 投资，投资人可依据事先约定的期限或触发条件，以事先约定的价 格购买投资公司 股权，或将债权转股权。通常是以先股后债的方式 实现投资和退出。
项目债权 融资
REITS（房
地产信托投资 基金）
项目信托 融资
外部债务融资
银行贷款 债务性信托 债券融资 融资租赁
外部权益融资
房地产私募股权投资基金 房企上市 外部投资 合作开发
内部手段融资 预售房款 自有资金
房地产企业融资是股权、债权融资的 综合运用；
股权融资降低资产负债率，但股权投 资者分享了投资收益，且可能会形成 董事会乱局；
房地产市场中的资本运作模式
04 资本运作的风险与挑战
市场风险
总结词
市场风险是指由于房地产市场价格波动、供求关系变化等因素导致的投资收益不确定的 风险。
详细描述
房地产市场价格波动是资本运作中面临的主要市场风险之一。房地产市场价格受到经济 周期、政策调整、市场供需等多种因素的影响，价格波动可能导致投资收益的不确定性 。此外，供求关系变化也是市场风险的一种表现，供求关系失衡可能导致部分地区或类
05 资本运作的优化与改进建 议
提高资本运作效率
优化资金配置
合理分配资金，确保资金流向高回报、高成长的项目，提高整体 投资回报率。
加速资金周转
通过提高项目开发速度、缩短销售周期等方式，加快资金回流速度 ，降低资金成本。
提升项目管理水平
加强项目进度、质量、成本等方面的管理，提高项目执行效率，降 低运营风险。
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多元化融资
万科地产采用多元化融资方式，包括股权融资、债权融资、预售 收入等，以降低融资成本和风险。
股权融资
万科地产通过上市和增发股票等方式进行股权融资，筹集资金用 于项目开发和运营。
债权融资
万科地产通过发行债券、向银行贷款等方式进行债权融资，获取 低成本资金用于项目建设和偿还债务。
万科地产的股权融资案例
加强风险管理
01
完善风险评估机制
建立科学的风险评估体系，定期 对项目进行风险评估，确保项目 风险在可控范围内。
02
强化风险预警与应 对
建立风险预警机制，及时发现潜 在风险，制定应对措施，降低风 险损失。
03
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
房地产投资的地产基金投资
房地产投资的地产基金投资地产基金，是指由投资机构募集资金，通过购买或投资房地产开发项目获得回报的一种投资基金。
随着房地产行业的快速发展，地产基金作为一种专业的投资方式，在房地产投资领域中发挥着重要的作用。
本文将就房地产投资中的地产基金投资进行分析和探讨。
一、地产基金的特点地产基金与传统的房地产投资相比，具有以下几个突出的特点：1. 资金聚集性：地产基金是由多个投资者共同组成，募集的资金规模通常较大。
这种特点使得地产基金能够进行大规模的房地产项目投资，从而降低了单个投资者面临的风险。
2. 专业化管理：地产基金由专业的投资机构管理，这些机构具有丰富的房地产投资经验和专业知识，能够对投资项目进行全面的尽职调查和风险评估，提高了投资的成功率。
3. 长期投资：地产基金一般以长期持有房地产项目为目标，通过租金和资产增值来实现投资回报。
相比短期投机行为，地产基金更注重长期稳定的投资收益。
4. 风险分散：地产基金通过将募集的资金分散投资于不同的房地产项目，实现风险的分散化。
即使某个项目出现问题，也不会对整个基金造成过大的影响。
二、地产基金的运作方式地产基金的运作方式通常包括以下几个环节：1. 募集阶段：地产基金首先通过向投资者募集资金，仅限合格投资者参与。
募集的资金将用于投资房地产项目。
2. 投资决策：地产基金的投资机构通过对房地产市场的研究和分析，选择具有潜力和回报的投资项目。
投资决策需要考虑项目的地理位置、市场需求、预期收益等因素。
3. 尽职调查：对于选定的投资项目，地产基金会进行全面的尽职调查，包括项目的法律风险、市场前景、建筑质量等方面的评估。
4. 投资管理：地产基金在投资项目后，需要进行日常的投资管理工作，包括监督项目的建设进度、资金使用情况等。
同时，基金还需要与房地产开发商进行良好的合作，确保项目能够按计划进行。
5. 退出机制：地产基金的退出机制通常有两种，一是项目的出售，二是项目的上市。
基金会根据市场的需求和投资回报率决定何时退出投资项目。
房地产投资的几种常见方式
房地产投资的几种常见方式房地产一直被认为是一种相对稳定并且回报较高的投资方式。
在房地产领域，有许多不同的投资方式可供选择。
本文将介绍几种常见的房地产投资方式，并探讨它们的优缺点。
1. 购买物业购买物业是最常见也是最直接的房地产投资方式。
投资者可以购买住宅、商业或者工业物业，并将其出租或者出售以获取租金或资本收益。
购买物业的优点是稳定的现金流和潜在的资本增值。
然而，购买物业需要大量的初始资金，并且需要处理一些与物业维护和租赁相关的问题。
2. 投资房地产基金房地产基金是一种集合资金投资于房地产项目的方式。
投资者可以购买房地产投资信托基金（REIT）或者私募基金，通过间接方式参与房地产市场。
房地产基金的优点是投资金额的灵活性和投资专业化管理。
然而，投资者需要承担管理费用，并且对于基金的运作和投资策略可能缺乏直接控制权。
3. 参与房地产众筹房地产众筹是一种近年来兴起的投资方式。
通过众筹平台，投资者可以以较小的金额参与房地产项目，并分享租金或销售收益。
房地产众筹的优点是低门槛和资金分散化。
然而，投资者需要对项目进行充分的尽职调查，并且可能面临项目成功与否的不确定性。
4. 开发房地产项目开发房地产项目是一种较为复杂和风险较高的投资方式。
投资者可以购买土地，并在其上开发住宅、商业或者工业项目。
开发房地产项目的优点是高投资回报和较大的控制权。
然而，开发项目需要投入大量的时间、资金和专业知识，并承担市场波动和政策风险。
5. 房地产交易所房地产交易所是一种通过股票市场投资房地产的方式。
投资者可以购买房地产开发公司的股票，从中获取资本增值和分红。
房地产交易所的优点是投资灵活性和流动性。
然而，投资者需要对市场进行持续监控，并承担与股市投资相关的风险。
总结：房地产投资有多种方式可供选择，每种方式都有其优点和风险。
投资者应根据自身的资金和风险承受能力，以及市场状况和前景来选择合适的投资方式。
无论选择哪种方式，都应谨慎研究和尽职调查，以确保投资决策的准确性和可行性。
房地产投资的资金运作模式
房地产投资的资金运作模式一、引言房地产投资作为一种常见的投资方式，其资金运作模式对投资者来说具有重要意义。
本文将详细探讨房地产投资的资金运作模式，帮助投资者更好地了解这一领域。
二、直接购买房产直接购买房产是最直接的资金运作模式。
投资者通过购买房产来获得租金收益或者资产增值。
这种模式的好处是投资者对自己的投资有更多的控制和可见性，但也需要承担更多的风险和管理责任。
三、投资房地产基金房地产基金是一种由专业机构管理的投资工具，其以集合资金的方式进行房地产投资。
投资者可以通过购买基金份额来参与房地产的投资，并获得相应的分红和增值收益。
房地产基金的优势在于专业化管理和分散风险，但也存在管理费用和流动性风险的问题。
四、参与房地产开发项目投资者可以选择参与房地产开发项目，作为合作方参与开发过程。
这种模式需要投资者对开发项目进行评估和选择，同时需要承担相应的风险和责任。
参与房地产开发项目可以通过投资门槛较高，同时也能参与项目决策和利润分享。
五、产权投资与租赁投资者可以选择购买物业产权并通过租赁获得稳定的现金流。
这种模式适合那些偏好稳定收益的投资者，在租金等现金流创收过程中可以降低风险。
投资者需要评估物业租赁市场和管理风险，同时确保投资回报有可持续性。
六、股权投资与房企合作房地产投资者可以通过股权投资与房地产开发公司合作。
投资者可以购买开发公司的股权，并从公司的盈利中获得分红和股价增值。
这种模式需要投资者对房企的信心和发展前景进行评估，同时关注市场需求和公司治理情况。
七、信托投资房地产信托是一种由信托公司发行并管理的投资工具，以房地产资产为基础。
投资者可以通过购买信托产品来参与房地产投资，并获得相应的收益和权益。
信托投资的好处在于规范化管理和流动性，但也需要投资者对信托公司和项目进行全面评估。
八、总结房地产投资的资金运作模式多种多样，投资者可以根据自身投资目标、风险承受能力和偏好选择适合的模式。
无论选择哪种模式，投资者都需要进行全面的风险评估和尽职调查，同时密切关注市场动态和政策变化。
14家优质地产基金运作模式
14家优质地产基金运作方式与简介一：嘉德地产基金轻资产战略1、以费用收益模式代替资产收益模式；2、严格的资产剥离模式。
核心实质是：资产类型的分解与投资人的匹配：培育期：适合私募投资人；成熟期：7-10%的收益，适合保守的REITS投资人。
在此基础上，嘉德将私募基金和REITS分为：商用（写字楼）物业基金、零售物业基金、出租型公寓基金、城市综合体基金、工业物业基金；同时按区域分为中国基金、印度基金、马来西亚基金、日本基金等。
基金拓展战略1、外部合作发展基金，与大牌金融机构，如与荷兰的ING金融集团的合作。
如与当地的大型开发企业的合作，如深国投，华联商场，万科都有合作2、私募基金和REITS的协调成长与相互支持（不适合国情）二：汉威资本华润国际地产基金，2006年成立，奉行混合式投资与资产管理模式，强调主动式管理，任荣为董事总经理兼行政总裁。
主要模式：开发商通过将种子项目注入基金并参股15%-20比例，达到与投资人利益一致，同时由于翘动杠杆的原因，开发商反而大大提升了ROI三：铁狮门地产基金奉行一体化的Tishiman利用地产基金模式，以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理和参与旗下地产基金超额收益的分配（业绩的提成）分享了地产项目40%以上的收益。
由于在地产高峰期收购物业的价格过高，2008年以来，旗下多个基金出现严重的亏损，以至于陷入债务危机。
由于杠杆的作用，所以这种模式对经济周期比较敏感，资产收购的价格对其影响非常大。
四：高和资本：2009年10月在天津成立，通过旗下的天津高和股权投资基金管理有限公司、天津畅和股权投资基金管理有限公司及其关联公司时进行投资。
是中国首支商业地产基金和专业的地产资产管理机构，专注于投资一，二线核心区域的商业类物业。
完成资产收购上百亿元人民币。
五：常青藤资本管理有限公司：常青藤基金是一直混合型投资基金，根据自身优势和关注重点设立了商用及住宅不动产基金，高新成长基金，节能环保基金，矿产能源基金，养老产业基金及金融股权投资基金等六只子基金。
房地产投资信托基金介绍
房地产投资信托基金介绍房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）是一种透明化且流动性较强的投资工具，通过为投资者提供购买房地产资产的份额，使普通投资者能够间接参与房地产市场。
本文将介绍房地产投资信托基金的定义、特点、运作方式以及投资优势。
一、定义房地产投资信托基金，简称REITs，是由投资者组成的基金，用于购买、持有和经营房地产资产，同时让投资者以间接方式进行投资。
REITs的基础资产可以是商业、工业或住宅房地产，投资者通过购买REITs基金的份额，获得相应投资回报。
二、特点1. 透明度: REITs作为一种公开交易的投资工具，受到监管部门的监督和规范，其运作和财务状况都要进行定期公开披露。
2. 流动性: 投资者可以通过证券交易所买卖REITs的份额，相较于直接投资房地产，流动性更高，实现快速买卖。
3. 收益性: REITs通常通过租金收入、增值收益和房地产销售获得收益，以股息的形式分配给投资者，为投资者提供稳定的现金流。
4. 分散风险: REITs投资基金通常拥有多种房地产项目的份额，能够减少单一房地产项目的风险，实现风险的分散。
三、运作方式1. 房地产购买：REITs基金经理通过分散投资策略，购买并持有多个房地产项目。
2. 租金收入：基金通过租金收入实现持续现金流，并将收入分配给投资者。
3. 产权增值：基金通过把房地产资产进行增值管理，实现资产价值的提升。
4. 财务披露：REITs基金需遵循监管要求，定期向投资者公开披露基金的财务状况和业绩。
四、投资优势1. 低门槛投资: 普通投资者可以以较低的资金参与房地产市场，享受到房地产投资的收益。
2. 分散风险: REITs基金拥有多个房地产项目，有效降低了单一房地产项目的风险。
3. 高流动性: 同证券一样，REITs份额可以在证券交易所上市交易，提供较高的流动性。
4. 稳定收益: REITs通过租金和增值收益为投资者提供稳定的现金流回报。
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房地产投资基金运作模式一、地产基金来源国际房地产基金资金来源:政府提供的资金有：财政优惠贷款（含财政拨款、财政贴息贷款）、政府担保的各类银行贷款、政府提供R&D（研发）资金；私人资本：包括退休基金、养老基金、银行或大公司、保险公司、捐赠基金、富有个人或家庭的资金；美国地产基金资金来源居前三位的分别为：养老基金占38%，捐赠基金22%，银行与保险公司占18%；德国地产基金资金来源居前三位的分别为：银行占59%，企业占10%，养老基占9%；日本地产基金资金来源居前三位的分别为：银行占77%，证券公司占10%，其他占9%。
中国房地产基金资金来源:1. 民间私人持有资本；2. 保险基金和养老基金；3. 企业资金：国企、上市公司、民企、商业银行或证券公司；4. 外国投资者。
二、房地产投资基金组织体系房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成系统。
1. 基金持有人基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。
在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。
2. 基金组织在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。
其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。
在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。
3. 基金管理人基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。
基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。
4. 基金托管人基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。
房地产基金当事人通常包括基金发起人、基金管理人、基金委托管理人、基金持有人及基金服务机构。
三、基金管理公司投资决策运作流程1. 投资决策流程基金管理公司的投资决策流程一般包括：研究部提供研究报告、投资决策委员决定总体投资计划、投资部制订方案、基金经理具体实施投资方案、交易部执行指令、风险控制委员会提出风险控制建议等环节。
2. 投资基金运作流程投资基金运作流程也就是运用基金资产进行投资组合的过程，一般分为三个阶段，一是投资决策，二是投资的执行与调整，三是投资执行结果的评估与报告。
四、房地产基金信托关系信托关系是指委托人基于对受托人信任将财产权转移给受托人，受托人以自己的名义对受益人利益或特定目的进行管理或处分财产的行为关系。
在房地产基金组织体系中，基金组织是信托关系中的委托人（在公司型基金中，基金公司是委托人；在契约型基金中，投资者一旦购买了基金证券，也就具有了委托人的身份），基金管理人是信托关系中的受托人，基金托管人是信托关系中的基金资产监护人。
五、房地产基金基本运作流程房地产基金的一般运作过程可分为筹资过程、投资过程和退出过程，投资过程包括交易发起和筛选、评估、交易设计、投资后管理四个阶段。
六、封闭式契约型房地产投资基金运作流程鉴于对我国房地产基金运作市场环境的分析：如我国证券市场发展尚不完善，房地产市场亦不成熟、不规范等，现阶段我国房地产投资基金以封闭式的契约型基金为主，并随着证券市场及房地产市场的进一步发展，逐步向开放型基金过渡。
参考国外房地产基金运作模式及我国证券基金运作模式，封闭式的契约型房地产投资基金运作模式主要步骤如下：步骤一：房地产投资基金在募集基金前，先与基金保管金融机构（一般是银行）签订房地产投资回报契约，并报证监会审批。
步骤二：依规定编制公开募集说明书，其受益凭证、销售委托证券由承销商负责办理。
步骤三：房地产证券投资信托公司与建筑管理公司或特定专业公司签订房地产投资委托契约。
步骤四：经发行受益凭证所募集的基金，另外委托基金保管金融机构并由其设立房地产投资信托基金账户转为保管。
步骤五：建筑管理公司按契约规定对各种房地产证券的投资安全性、盈利性、证券组合及其价值进行评估。
步骤六：将取得的房地产投资标的产权登记在房地产投资基金专户名下。
步骤七：公司方面提供专业建议并指示保管银行执行投资信托基金运用的有关事宜。
步骤八：房地产投资基金标的所获得的投资收益也并入基金纳入专户保管。
步骤九：由保管银行依委托契约从基金专户中支付建筑管理公司的委托费用，保管银行依房地产投资信托契约收取基金保管费用。
步骤十：保管按房地产投资信托契约将基金收益按时分配给凭证持有人。
七、房地产基金操盘关注点1. 基金目标客户选择要求（1）公司规模不宜太大公司资产规模在3亿～10亿元之间。
（2）项目规模开发面积在20万~30万平方米之间，年竣工可销售面积在10万～20万平方米之间，年销售额在3亿~10亿元人民币之间。
（3）成长型企业在管理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有了相当的积累，正处在快速发展期和爬坡阶段。
（4）城市选择主要选择二、三线城市。
如内陆重要省会城市西安、济南、重庆和武汉等和非省会重要城市如宁波、大连等。
（5）客户选择在二、三线城市主要选择在当地排名前几位并对当地市场有主导影响力的开发商，而在一线城市主要选择优秀的项目，关键在于性价比、地段和配套。
（6）选择企业机制民企主要选择已经进入规范化和职业化管理且知名度较高的企业。
国企主要选择已经改制或正要改制的企业。
这种类型的企业市场化程度较高，有利于与基金管理公司对接，遵守游戏规则。
2. 基金选择项目的三种倾向（1）风险收益稳定的项目选择具有品牌连锁型项目及企业此前已开发和销售过的成功项目，注重良好口碑和市场惯性。
（2）风险相对高收益也高的项目选择硬件条件如地段、规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推广和服务等软件较完善，且爆发力冲击力大，有较大潜力的项目。
（3）项目市场综合优势强项目和企业的管理团队做到专业分工及人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综合能力强。
3. 基金组合投资方式方式一：选择2～3个好项目，安全快速实现回报；方式二：选择一个团队、理念、项目、资源和市场均好的企业，在资金和其他方面给予支持，将其培育成强势企业，分享综合收益。
4. 基金投资模式（1）债权方式在企业不具备银行融资的条件下，支持企业交付土地出让金等相关费用，不保证资金的安全性和预期收益，可能需要财产抵押和担保。
（2）股权和收购方式在企业或项目最需要资金或经营不善时期以股权和收购项目的方式注入资金。
八、吸引外资基金的五种策略越来越多的外资正在大举进入中国地产业，NG，摩根士丹利，高盛、雷曼等国外金融公司及致力于房地产投资的基金机构都开始在中国拓展业务。
地产价格的增长潜力和人民币升值的预期，使他们急切地想把钱投入到中国的好项目中。
但是外资并非想像中的那么容易被说服。
实际上，没几个项目为外资的考察做了充分准备。
要解决这种项目投资中的交流隔阂并不简单，其中，最缺乏的是对外商想在房地产项目中得到什么的基本理解。
管理科学中最基本的概念包括五方面内容：产品、价格、地点、推销管理。
这提供了一个基本的，高度适用的框架，也正是在吸引外资中要强调的主要方面。
1. 产品本身的投资价值对大多数外国投资者来说，他们关心中国房地产投资项目的焦点是投资的高回报，这意味着项目未必必须是高档楼盘，低档项目也会吸引外国投资者。
投资与否的关键就在于交易条款要合理拟定，以及是否达到基本的国际标准。
由于中国是一个发展中的市场，外商缺乏了解，他们就会在交易条款中格外谨慎。
如果计算初期接触，外资通常需要120天进行投资评估。
2. 物业的价格与发达国家房地产市场的高昂价格相比，人民币的升值使中国房地产价格具有极强的吸引力。
但在关注项目价格时，投资者通常期望强有力的资产回报。
一个280亿美金投资基金的负责人会预期12个月后20％的人民币增值。
即使他计算了很高的可能增值，也决不会在没有获得至少51％的控股权益下投资，不管价格上多么具有吸引力。
考虑到其他风险因素，他对在中国投资回报的期望更高，甚至比在美国投资一个类似项目高出5%~10％的回报。
3. 城市选择和以前不同，外国投资者不会回避二级、三级城市。
以前外商投资总是无一例外地瞄准像北京、上海、深圳这样知名大城市的项目。
而近来，外资已开始投向沈阳、青岛、成都这些高速发展市场，并且对于投资地的限制越来越小。
不过，在一级城市之外，外商会适当降低价格以增加项目预期回报。
郑州的一个商业地产开发商提出的投资回报率大约是8％，尽管拥有一个优质项目，却很难吸引外国投资者。
8％的投资回报在北京或上海是可以接受的，但在像郑州这样的地方，外资不会考虑低于15％的投资回报率。
4. 营销包装包装需要一个详尽的商业计划，包括清晰的财务信息、建筑设计规划图和支持项目的经济基础描述。
如果外国投资者在中国没有办事处，这些材料需要翻译成英文（即使外国投资者在中国设有办事处，也建议制作一份英文版信息以有助于联系到海外决策者）5. 开发商的管理团队外国投资者对在中国与什么类型的人合作格外重视。
对于有经验并有长期合作可能性的中方合作者，外商会特别注意。
如果要和一个大型的投资机构做交易，应预料到他们会对公司和所有主要人员做背景审查。
在交易中，中方也应采取主动。
应确保充分评估考虑投资的投资者的“人员因素”。
看看他们的经验和以往投资交易的性质。
如果投资者不熟悉中国当地的情况，要证实他们愿意学习，而且要教会他们慢慢熟悉。
九、房地产基金面临的挑战1. 法律环境不完善国内没有产业基金投资法，国外基金在实际操作中，通常只能以投资公司的形式进行。
若合作开发者也愿意获利出售套现，则无影响。
2. 房地产金融市场不发达目前房地产金融只能以银行信贷为主，相对比深圳中小企业板块的创立时间之久，国内房地产基金正式运作也可能在5年以后。
3. 房地产开发企业财务不透明基金要求投资企业的财务高度透明，但国内房地产企业多年来不规范运作，在短期内很难达到基金的要求。
4. 缺乏专业的管理队伍一方面基金公司的管理人才缺乏，另一方面房地产企业缺乏熟悉投资规则的专业人才。
海外基金进入内地市场在未来2~4年内，只能是试验型阶段，4年以后，如果经济政策不发生大的变动，已进入的基金可能会大规模投资。
在近期内，房地产基金不可能成为房地产投资的主力军。
十、房地产投资基金取舍抉择“天下没有白吃的午餐”。
引进房地产投资基金会不可能只是单纯的利好，也可能给开发企业带来的负面影响。
海外房地产投资基金的退出方式分析：1. 销售类房地产项目(如住宅)项目销售结束，基金分得利润自然退出。