珠海市写字楼市场运行状况

珠海市写字楼市场运行状况

3．1整体市场分析——2009-2010年施工量暴涨

2008年之前珠海写字楼市场的发展一直处在不温不火的状态，年均施工面积不足10万㎡。从竣工量看，表现亦较为缓慢，年度竣工量在5万㎡以下徘徊。

珠海写字楼市场以2009年为转折点，受到《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2012年)》、《横琴总体发展规划》以及港珠澳大桥的开工等利好消息。2009年写字楼施工量有个大幅度的提升，总施工量达到40.33万㎡，相当于过去6年的施工量总和。2010年全市写字楼施工面积继续上升，达到43.78万㎡，同比增加8.6%。2011年全年随着三旧改造（涉及25宗地149.15万平方米，大部分将建成城市综合体）的启动写字楼施工面积将继续上升至50万㎡以上。

从写字楼销售看，2010年全市仅恒和中心对外销售，销售面积达到4.6万㎡，但较往年比有较大幅度提升。

3．2供应特征——竣工量小，波动大

随着09年至10年施工量得大幅度提升，预计2011年写字楼竣工量将有一个质的跨越。未来5年内珠海写字楼竣工量将维持在5万㎡以上之间。

3．3供应情况（06-10年）——新香洲供应集中

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从供应区域看：近几年投入使用的写字楼均位于新香洲，未来新香洲亦有多个写字楼项目入市。新香洲已经逐渐成为写字楼聚集的新区域。

从供应规模看：近年推出写字楼均以中小规模为主，使用率70%左右。

从竞争关系看：首府一号定位为珠海首个生态写字楼，国际科技大厦则定位为珠海首个5A写字楼，恒和中心亦以高档写字楼形象入市，珠海写字楼品质在不断提升。品质高，纯写字楼项目成为趋势。

从空置情况看：珠海写字楼均有一定程度的空置，但空置率近年在逐步减小。3．4需求特征——总量小波动大

2010年恒和中心开盘正式对外销售，全年仅恒和中心开售，可预售面积为3.16万㎡，加上消化部分存量写字楼，全年销售面积为4.6万㎡，为近几年来最大量。

3．5

元/半年，写字楼市场均价在11，500左右。

3．6未来带写字楼项目的分布

3000

6000

9000

12000

3．7项目详列

3．8未来供应分析

从未来供应量看：未来5年内珠海市区内将供应11个纯写字楼项目共计40多万平方米规模。另金湾区亦有多个办公项目已报建用地，规模亦较大。

从供应区域看：3年内将以新老香洲供应写字楼为主，未来以轻轨为轴线的两侧、前山河两岸以及十字门商务区将成为写字楼尤其是高档写字楼的聚集区域。

从档次上看：高端写字楼将成为趋势，未来将至少有10个以上的高档写字楼面市，供应面积将超过50万平方米。

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