珠海市写字楼市场分析报告XX年
珠海房地产市场分析
珠海房地产市场分析不动产学院一、珠海市房地产市场概述珠海市作为改革开放以来的特区，经济得到快速发展，但由于处于珠江出海口西岸交通末梢，缺少铁路等高效运输交通设施，工业产值较周边城市低，经济总量逐渐落后于其他珠三角城市，成为普通的三线城市，20世纪末21世纪初珠海经济较为低迷，城市建设逐渐落后，市区出现一批容积率低的房地产项目，这也制约了以后珠海城市建设的发展。
珠海市常住人口仅为150余万，为珠三角乃至整个广东省人口最少的城市，珠三角城市人口第二少的中山市也有310万人口。
珠海市GDP总量不高，人口基数少，值得奇怪的市珠海市的人均GDP为广东省第4，可以说民富而政府不富。
在房地产市场上，珠海市虽然常住人口较少但房间却不低，根据最新的2012年9月份全国房价排行显示，珠海房价位列全国第18位，虽然受双限令等房地产调控措施与全国经济大环境影响但仅仅同比上年下降了2.60%。
长远来看，珠海市人口仍在增长，加上国家新区横琴新区的设立，广珠轻轨，广珠铁路的建设完成等利好消息，市区范围可利用用地减少，人均收入进一步提高等因素，珠海市房价将在往后一段时期可能迎来新一波的增长。
二、珠海市土地市场分析珠海市2012年2月至7月土地供应数据（上图）珠海市2012年2月至7月土地成交数据由上述数据可以看出，2012年上半年，珠海市各种土地供应量与成交量呈波动减少的态势，土地供应量减少，成交价格也呈下降趋势。
2012年上半年住宅用地供应数据月份供应宗数(块) 供应面积(㎡) 供应均价(元/㎡) 楼面价(元/㎡) 2012年6月 1 192294.9 5400 30002012年4月 1 29125.49 3840 1600在住宅供应上，政府也紧缩了住宅土地的供应，上半年仅供应了两块住宅用土地，供应量减少。
房地产开发周期普遍在1年以上，由此预测在2013至2014年期间新建的房地产项目将会同比上几年减少，但房地产市场的供应量却不见得会减少。
珠海商业市场调研报告
目前珠海中心城区主 要有六大商圈，并且 由于地形原因，围绕 板障山呈现环状分布
拱北商圈
吉大商圈
老香洲商圈
新香洲商圈
前山商圈
南屏商圈
状分布
茂业百货
丹田城市广场 朝阳市场
新香洲商圈 旺角百货
金宝路商业老广通香场大洲百商货圈尚百乐都分淘时百城尚购百物货中心
华润万家
扬名广场 国贸购物广场
九百地下商场潮响国贸城
由于珠海各商圈的市场定位、辐射范围与档次不同，上述五类消费客群在珠海消费呈 现明显区域分布差异
主要客群类型
主要消费场所及特征
中高端消费客群
主要在吉大商圈消费，并且有较高的消费力
珠海本地客群
年轻时尚消费客群
主要在拱北的口岸广场、珠海百货以及免税商场一楼等较年轻时尚的场 所消费，年龄以18-35岁为主，对潮流触觉敏锐，消费频率较高
阶段四
逐步形成了有一定规模的商业街区或 大型超市及百货单独门店
阶段三
如拱北莲花路步行街等
逐步向行业集中转变，成行成市，有一定 规模效应。
阶段二
零散街铺
零散街铺及小型超市阶段，特点是分散、 各行各业混杂，以满足居民日常需求为主
阶段一
商业发展环境 商业市场发展总体平稳向上
珠海近五年商业市场发展总体平稳向上
中档稍偏高
较好
品牌专卖店+主 题卖场+餐饮+休 闲娱乐
零售+主题卖场
中档大众化 中档大众化
一般 一般
2，000
零售
中档稍偏低 一般
国贸购物广场 九百地下商场潮响国贸城
珠海百货 免税商场 吉大商圈
老香洲商圈 主要商业物业 介绍
珠海某写字楼项目市场研究报告[管理资料]
![珠海某写字楼项目市场研究报告[管理资料]](https://img.taocdn.com/s3/m/b3189df5cc175527062208d2.png)
香洲写字楼项目市场研究及开发可行性研究珠海商务环境及发展潜力分析一、城市规划及交通组织逐步完善，商务吸纳能力将逐步增强相对与珠三角其他城市甚至是国内的诸多重要城市而言，优美的生态及自然景观环境是珠海最核心的城市竞争优势。
但在过去的几年中，城际交通组织的不完善，交通辐射力的不足，在很大程度上限制了珠海城市竞争优势的发挥，严重地束缚了本城商务的发展空间。
然而，随着珠港澳大桥、广珠城际轻轨、广珠铁路等大型城际交通组织的立项动工，珠海的城市辐射能力将得以显著增强，在这些大型城际交通组织的支持下，珠海将成为珠江口西部的区域性枢纽城市，其90分城际生活圈中将囊括江门、中山、广州、顺德、佛山、深圳、香港、澳门等经济繁华的珠三角重要都市。
可以预见，未来珠海与珠三角等重要都市的经济往来将更加频繁，珠海将凭着优美的环境优势大大提升城市自身的商务吸纳能力。
至广州：90分钟90分钟都市圈二、经济总量小，但发展健康且第三产业构成比重增幅较大着11~16%100200300400500600单位：亿元GDP286.61330.26366.59410.64476.73546.28199920002001200220032004此外，作为专业办公物业主要需求产业，珠海的第三产业有着较高的构成比重，虽然比重较珠三角经济发达城市明显偏低（仅占三次产业结构的40%），但其发展速度较快，以此速度发展，在不短的时期内珠海的第三产业将会有很高的比重，这将为写字楼市场提供一个较为理想的发展空间。
1人均GDP 在4万~，表明城市已进入住宅产业的稳定发展时期；配套的发展水平。
在珠海，酒店业及旅游业十分发达，这为城市商务吸纳能力的提升提供了强大的支撑。
珠海现有旅游住宿设施300余处，床位3万余张，其中星级酒店58家，五星级5家，四星级8家，三星级25家，每年接待来自海内外的客人将近1000万人。
珠海属实施外国人进入珠江三角洲144小时便利签证城市。
写字楼市场调研报告（精选18篇）
写字楼市场调研报告（精选18篇）写字楼市场篇1目前ATM的行业资源集中度较高。
在中国ATM市场上，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行等六大银行由于网点多、客户群大、资金雄厚，拥有大部分的ATM市场份额，约占中国ATM市场总量的85%左右。
已安装运行ATM机最多的是建设银行和工商银行，到20xx年年中，分别拥有ATM机26,135台和26,014台。
在市场容量方面，中国的ATM人均拥有量与市场成熟的德国、美国、韩国等国家相比还有很大差距。
甚至与世界平均水平相比还有明显的差距，国内ATM市场增长空间巨大。
从区域分布来看，国内ATM 的分布极不均匀，ATM终端布放量最多的广东(除深圳)、上海、北京、浙江、深圳、天津等18个城市和地区集中了6.12万台ATM。
其中ATM布放量超过5,000台的分别为广东(除深圳)、江苏、浙江和上海，其他大部分城市的ATM终端数量仍然严重不足。
外商产品依然占据市场主要份额。
从ATM供应商的分布情况来看，当前中国ATM市场可分为进口品牌与国产品牌两大阵营。
国外ATM 供应商主要有：NCR、Diebold、Wincor Nixdorf、Hitachi、Fujitsu、Hyosung等，其中NCR、Diebold、Wincor Nixdorf在中国市场上占有较大的份额。
同时，在全球ATM市场上，前三位也分别被这三家所占据。
国内ATM供应商主要有：广电运通、东方通信、广州御银、深圳兴达通、神州数码、深圳辰通等。
其中，广电运通ATM市场份额最大;御银股份则以ATM营运业务为主，在营运市场上占有较大的份额。
广电运通和广州御银都于20xx年在深交所上市。
东方通信则以贴牌生产Wincor Nixdorf的ATM为主，自有品牌所占份额较小;其他几家国内ATM厂商所占的市场份额则普遍很小。
写字楼市场调研报告篇2我市销售的蔬菜大部分品种，包括土豆都要靠外地调入，象青椒、豆角、茄子、黄瓜、蒜苔、北瓜等，除夏季有本地蔬菜作很小补充外，全年几乎都是靠外地调入。
珠海市房地产市场调研报告
一、发展历程 -------------------------------------- 59 二、珠海市房地产市场分析 -------------------------- 61 （一）总体状况分析 ------------------------------ 61 （二）房地产市场特征分析 ------------------------ 67 三、发展趋势判断 ---------------------------------- 71 （一）2007 年珠海房地产市场分析------------------ 71 （二）珠海市房地产市场未来发展趋势判断 ---------- 72 第六部分 珠海市土地市场分析 -----------------------75-84
一、珠海市主要住宅板块分析 ------------------------ 85 二、珠海市各板块市场特征分析 ---------------------- 86 （一）唐家湾片区 -------------------------------- 86 （二）香洲区 ----------------------------------- 118 （三）斗门区 ----------------------------------- 154
一、经济增长及财富指标 ----------------------------- 7 二、人口规模及家庭结构 ---------------------------- 14 三、珠海未来经济增长趋势分析 ---------------------- 15 第三部分 周边主要城市房地产投资价值分析对比 -------32-46
一、城市综合竞争力对比 ---------------------------- 33 二、经济发展状况对比 ------------------------------ 36 三、房价收入对比 ---------------------------------- 42 四、生活环境竞争力对比 ---------------------------- 43 五、结论 ------------------------------------------ 45 第四部分 珠海城市发展战略规划研究 -----------------47-58
某写字楼项目市场分析报告
某写字楼项目市场分析报告一、市场概况随着经济的快速发展和城市化进程加快，写字楼市场逐渐成为商业地产市场中的一个重要组成部分。
本市场分析报告将对某写字楼项目的市场潜力与竞争状况进行分析，以便项目的成功开发和招商。
二、市场需求分析1.经济发展带动需求增长：随着经济的不断发展，各行各业对于写字楼的需求越来越大。
作为商务办公的重要场所，写字楼能提供高品质的办公环境和配套设施，满足企业的发展需求。
2.城市化进程加速办公需求：随着城市化进程的加快，人口不断向城市聚集，办公用地越来越稀缺。
住宅区、商业区和交通枢纽周边的写字楼项目具有巨大的市场潜力。
3.新兴产业的崛起：随着互联网、科技创新等新兴产业的崛起，写字楼需求也在增长。
这些产业对交流与协同的需求较高，写字楼能为其提供便捷的办公环境和创新的工作氛围。
4.人口结构变化引发办公模式的转变：随着年轻人口的增加，灵活办公模式逐渐兴起，如共享办公、创业空间等。
这种办公模式对空间利用率和高效性有着较高的要求，某写字楼项目应根据市场需求进行差异化定位。
三、竞争市场分析1.地域竞争：某写字楼项目所处的城市区域已形成较为成熟的写字楼市场，周边有多个已建成的商务区。
项目需在位置、配套设施和服务等方面与周边写字楼竞争。
2.品牌竞争：市场上已存在多个知名写字楼开发商，其品牌及口碑为吸引租户和投资者提供了竞争优势。
某写字楼项目需通过特色服务和优质环境提升自身的品牌认知度。
3.价格竞争：写字楼市场存在较大的价格竞争，租金和销售价格是租户和投资者选择的重要因素。
某写字楼项目应在配套设施和服务的基础上，确保价格的合理性和竞争力。
四、市场营销策略1.定位准确：根据市场需求和竞争状况，某写字楼项目需明确自身定位，如高端商务写字楼、产业园区等，以突出个性化和特色化。
2.建立品牌：某写字楼项目应通过建立品牌形象，提高品牌认知度和美誉度。
可以通过与知名企业合作、组织大型活动等方式进行品牌推广。
3.个性化服务：针对不同租户的需求量身定制服务，提供灵活的合同期限、强化物业管理、优化租户体验等。
珠海商业市场调查分析报告
停车位/个
300
6
层高/m
2.2
3
单层升降梯数
1
20
过道主宽/m
主：6m 次：2m
190㎡，2－6F，正方形
中庭用途
活动展示，有 休息座椅
超市、餐饮、服饰皮具、珠宝、家电 数码通讯、休闲娱乐
经营档次
中高
餐饮、运动、休闲服饰、音像（12000㎡）
超市、餐厅、珠宝饰品、家电数码通讯 工艺品、床上用品等（11000㎡）
女装、内衣、床上用品、饰品、爱婴岛儿童百货、哈布斯牛扒、泰锋 电器（部分区域调整中）
泰锋电器、凤凰书城
服饰鞋类、STACCATO、Joy&Peace、teenmix 珠宝精品：周生生 餐饮：满庭湘、味千拉面 其他：爱婴岛、泰锋电器、铭兴体育用品、凤凰书城
B1层租金300-500元/㎡，水电管理费约60元/㎡ B2层租金约200元/㎡左右，管理费约45元/㎡
良好
中档
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一、 珠海商业市场调查分析
迎宾广场
项目名称
迎宾广场
项目地址
珠海迎宾南路
建筑面积/㎡
24000
单层面积/㎡
8000
单铺面积/㎡
20-60
停车位/个
——
楼层数/F
3
层高/m
2.5
金宝路商业广场
珠都国际 购物中心
尚都百货 香洲百货 扬名广场
商圈内各区域商业自成一体，业态分布较散。外来消费较少，商圈辐射范围及 未来发展空间有限。
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一、 珠海商业市场调查分析
茂业百货
项目名称 项目地址 建筑面积/㎡ 单铺面积/㎡ 楼层数/F 单层扶梯数 临街长度/m
写字楼市场调研报告
写字楼市场调研报告【市场调研报告】一、背景随着城市化的进程加快，各个城市的写字楼市场也呈现出快速发展的趋势。
写字楼作为商务办公场所的代表，对于城市的经济发展和商业活动起到至关重要的作用。
本次调研旨在全面了解当前写字楼市场的发展状况与趋势，为相关企业与投资者提供参考和决策依据。
二、调研目的1.了解当前各个城市的写字楼供需情况：租赁率、空置率、市场容量等；2.分析不同城市写字楼市场的竞争现状，评估市场风险和机会；3.探索写字楼市场发展趋势，预测未来行业发展方向；4.提供相关建议给企业和投资者。
三、调研方法1.文献资料搜集：获取相关行业报告、市场分析和发展趋势等资料；2.实地调研：走访各个城市的写字楼，了解其规模、设施、租金等情况；3.访谈调查：与写字楼租户、房地产开发商、行业专家进行深入交流；4.统计数据分析：对搜集到的数据进行整理、分析和统计。
四、调研结果与分析1.市场供需情况- 不同城市之间的写字楼租赁率差异较大，一线城市的租赁率普遍较高，二线城市相对较低；- 部分城市存在写字楼空置率较高的问题，主要原因是供给过剩和部分老旧写字楼的淘汰；- 部分城市写字楼市场容量短期内已达到饱和，需要更多创新及差异化竞争策略。
2.市场竞争现状- 一线城市的写字楼市场竞争激烈，主要表现为租金上涨和标准化办公空间的争夺；- 二线城市的写字楼市场竞争相对较为平稳，但仍存在激烈的价格竞争和服务提升；- 定制化办公空间逐渐崭露头角，成为市场竞争的一个新趋势。
3.市场发展趋势- 未来，一线城市的写字楼市场将进一步向高端和定制化发展，创新办公模式将成为主流；- 二线城市的写字楼市场将逐渐走向多元化和差异化，特色写字楼将受到更多关注；- 写字楼市场将与科技、环保等领域深度融合，智能化和绿色化将成为未来发展的重要方向。
五、建议1.在一线城市，企业和投资者可以关注高端写字楼市场的发展机会，提供更全面、个性化的办公空间；2.在二线城市，企业和投资者可以积极寻找差异化的写字楼项目，注重服务和环境的提升，打造独特的品牌形象；3.科技创新是写字楼市场发展的核心驱动力，企业和投资者应积极探索智能化办公技术和绿色环保建筑材料的应用。
珠海市写字楼市场分析报告XXXX年19页
需求特征——总量小波动大
5
4
3
2
1.54
1
0 2005年
近5年写字楼销售量走势
单位：万㎡
4.6
3.12
1.85 0.8
0.59
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
数据来源：珠海市统计局
2019年恒和中心开盘正式对外销售，全年仅恒和中心开售，可预售面积为3.16万㎡， 加上消化部分存量写字楼，全年销售面积为4.6万㎡，为近几年来最大量。
珠海写字楼市场分析报告
报告提纲
整体市场分析 供应特征 需求特征 价格状况 空置状况
未来供应分析
整体市场分析——2009-2019年施工量暴涨
单位：万元、万平方米
施工面积 竣工面积 销售面积 空置面积 销售金额
2019年 7.82 6.15 1.54 6.52 5076
2019年 1.93 1.51 0.82 6.56 2518
0.7
2006年
2007年
2008年
2009年
海市建设局
图中数据显示，珠海写字楼市场稳定基因较弱，起伏较大，竣工量较少。03年至今，珠 海写字楼总竣工面积仅17万平米左右，相当于广州一年的平均竣工面积。 随着09年至10年施工量得大幅度提升，预计2019年写字楼竣工量将有一个质的跨越。未来5 年内珠海写字楼竣工量将维持在5万㎡以上之间。
宝来康酒店 拱北口岸商业中心 湾仔海湾村旧改
数据来源：珠海市规划局，国土资源局
项目详列
区域
吉大
新、老香洲
拱北
前山 湾仔 总计
项目名称 财富商务大厦 珠华商业广场
三联集团 钰海环球金融中心
写字楼市场全面分析
写字楼市场全面分析写字楼是指专门用于写字办公、商务活动的大型商务办公场所。
随着经济的发展和城市化进程的加快，写字楼市场也得到了快速的发展。
下面对写字楼市场进行全面分析。
首先，写字楼市场的需求量持续增长。
随着经济的发展，越来越多的企业、机构和个人需要办公场所。
特别是新兴行业和创业公司的兴起，对写字楼的需求量更加迫切。
此外，人们对办公环境的要求也越来越高，写字楼市场的机会巨大。
其次，写字楼市场存在着供需不平衡的问题。
一方面，现有的写字楼数量有限，无法满足市场需求。
特别是一些核心商业区的写字楼供应严重不足，导致租金水平居高不下。
另一方面，一些地区的写字楼闲置率较高，没有得到充分利用。
这种供需不平衡的情况为写字楼市场提供了很多机遇。
再次，写字楼市场的竞争激烈。
随着市场需求的增加，越来越多的开发商投资写字楼项目，导致市场竞争加剧。
为了争取租户，开发商不断提高建筑质量、改进设施设备、提供更加便捷的服务，从而降低了写字楼的成本。
这促使写字楼市场不断向专业化、高效化的方向发展。
最后，写字楼市场受到宏观经济和政策因素的影响。
宏观经济的稳定和发展水平直接影响到写字楼市场的需求和租金水平。
政府的政策调控可以对写字楼市场产生重要影响，比如限制新增写字楼的建设，加大对闲置写字楼的利用力度等。
综上所述，写字楼市场是一个充满机遇和挑战的市场。
虽然存在供需不平衡的问题，但随着经济的发展和需求的增加，写字楼市场仍然具有良好的发展前景。
为了在竞争中脱颖而出，开发商需要不断提高写字楼的质量和服务水平，满足租户的需求，适应市场的变化。
同时，政府也可以通过政策引导，促进写字楼市场的稳定和可持续发展。
写字楼市场是商业地产市场的重要组成部分，其发展状况直接反映了一个城市的商业发展水平。
在写字楼市场的全面分析中，可以从市场规模、市场结构、市场竞争、市场机遇和市场挑战等方面进行深入探讨。
首先，写字楼市场的市场规模不断扩大。
随着城市化进程的加快和经济的快速发展，企业数量大幅增加，对办公空间的需求不断增长。
某写字楼项目市场分析报告
某写字楼项目市场分析报告一、项目概况某写字楼项目位于城市中心的商业区，总建筑面积为X平方米。
该项目拥有现代化的办公设施和便捷的交通网络，是一座高品质的商业写字楼。
本市场分析报告旨在评估该项目在当地市场中的竞争力和潜在发展机会。
二、市场需求分析1. 当地经济状况该项目所在城市是一座经济发展迅速的地区，拥有丰富的产业资源和高质量的人才。
各类企事业单位、金融机构和专业服务机构等需求办公空间的机构数量庞大，因此对写字楼的需求量较大。
2. 竞争对手分析该项目附近有多个已建成的写字楼，竞争对手主要包括ABC写字楼、DEF大厦和GHI中心。
这些项目在办公设施、地理位置和租金价格等方面存在一定优势，对市场份额形成了竞争。
3. 客户分析潜在客户主要包括以下几个方面： - 中小型企业：这些企业通常需要相对较小的办公空间，对租金的敏感度较高； - 外企及大型企业：这些企业对办公环境和地理位置提出更高要求，能够支付相对较高的租金； - 初创企业：这些企业通常租用较小的办公室，但由于创新型企业的崛起，对办公空间的需求在不断增加； - 专业服务机构：法律、咨询等专业服务机构需要高品质的办公环境以提供优质的服务。
三、市场定位在市场竞争激烈的环境中，某写字楼项目需要明确自身的市场定位，以吸引目标客户群体并提供有竞争力的租赁条件。
### 1. 目标客户群体该项目的目标客户群体主要包括中小型企业、外企及大型企业、初创企业和专业服务机构。
2. 市场定位策略为了与竞争对手区分开来，某写字楼项目可以采取以下市场定位策略： - 提供灵活的租赁方案：根据客户需求，提供灵活的租期和租金安排，以满足不同客户的需求； - 打造独特的办公环境：通过设计和装修，创造出独特的办公环境，提供舒适、高效的工作空间； - 强化服务体验：提供全方位的办公综合服务，包括前台接待、会议室预定、保安等，提升客户体验； - 强化物业管理：提供高效的物业管理服务，包括保洁、维修等，以提供一个舒适、安全的工作环境。
珠海市写字楼市场分析报告2011年
相关利好消息
横琴大开发
今年6月24日国务院常务会议审议和原则通过 《横琴总体发展规划》，并 于8月14日正式作出批复。《横琴总体发展规划》的实施，使珠海横琴新区站 在了一个新的制高点上，标志着横琴开发建设迈进了新的阶段。按照《横琴总 体发展规划》，将主要有三大定位（“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的 示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的 新平台）、四大产业（重点发展商务服务、休闲旅游、科技研发、高新技术等 四大主导产业）、五大政策支持（将横琴纳入珠海经济特区范围、实施“分线 管理”的通关创新制度、鼓励金融创新、实行更加开放的产业和信息化政策、 支持进行土地管理制度和社会管理制度改革）支撑横琴新区的发展。
珠海写字楼市场将以2009年为转折点，受到《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2012年) 》、《横琴总体发展规划》以及港珠澳大桥的开工等利好消息。2009年写字楼施工量有个大幅度的 提升，总施工量达到40.33万㎡，相当于过去6年的施工量总和。2010年全市写字楼施工面积继续上 升，达到43.78万㎡，同比增加8.6%。预计2011年随着三旧改造的启动写字楼施工面积将继续上升至 50万㎡以上。
港珠澳大桥开工
港珠澳大桥建成后，将成为世界上最长的跨海大桥；大桥将建6公里多长的海 底隧道，施工难度世界第一；使用寿命长达120年，可以抗击八级地震。珠海至香 港的车程将由目前的3个半小时缩短至半小时，港澳两地经由陆路往来的车程将由 现时的3小时缩短至1小时以内 。
大桥从根本上改变了珠海的交通区位，使珠海从一个边缘城市晋升为交通枢纽 城市，成为粤港澳连接点
空置情况——空置面积持续下滑
近5年写字楼空置面积走势
单位：万㎡ 15
12 10.41
商业及写字楼市场回顾分析
商业及写字楼市场回顾分析近年来，商业及写字楼市场经历了快速发展和变革。
随着中国城市化进程的加速推进和经济发展的高速增长，商业及写字楼市场呈现出蓬勃发展的态势。
然而，在过去的一年中，由于新冠疫情的爆发和全球经济的不稳定，商业及写字楼市场也面临了一些挑战。
首先，疫情对商业及写字楼市场产生了巨大的冲击。
封锁和限制措施导致了大量企业的停工和裁员，使商业交易活动减少。
许多公司采取了远程工作的方式，导致办公需求减少，写字楼出租率下降。
其次，经济不稳定也影响了商业及写字楼市场的发展。
全球经济不确定性增加，投资者对商业地产的信心减弱，导致了商业房地产交易的减少。
此外，大量中小型企业的倒闭和裁员，也减少了对写字楼的需求。
然而，尽管面临挑战，商业及写字楼市场也展现出一些积极的趋势。
首先，随着经济的逐渐复苏和疫苗的推广，对商业及写字楼的需求有望逐渐恢复。
许多企业已经开始重新评估办公空间的需求，并计划重新安排办公室布局。
此外，一些新兴的行业和领域也对商业及写字楼市场提供了新的机遇。
例如，数字经济和高科技行业的快速发展，对办公空间需求的稳定增长提供了动力。
同时，新兴行业的发展也创造了对商业及写字楼的创新需求，例如共享办公空间和灵活办公模式。
综上所述，商业及写字楼市场在过去一年中面临了许多挑战，但也展现出了一些积极的趋势。
随着经济的逐渐复苏和新兴行业的发展，商业及写字楼市场有望逐渐恢复和增长。
然而，行业和投资者需要保持警惕，密切关注市场变化，并根据需求的变化灵活调整策略。
随着经济的逐渐复苏和新兴行业的发展，商业及写字楼市场有望逐渐恢复和增长。
首先，随着疫苗的推广和防控措施的收紧，人们对商业活动的信心逐渐增加，商业交易活动逐渐恢复正常。
企业重新评估办公空间需求的趋势增加，有望推动写字楼出租率的回升。
其次，新兴行业的快速发展也对商业及写字楼市场提供了新的机遇。
数字经济和高科技行业的兴起，对办公空间需求的稳定增长提供了动力。
随着互联网、人工智能、大数据和物联网技术的不断进步，越来越多的企业需要具备先进的办公设施和硬件条件，以满足日益增长的业务需求。
珠海市写字楼市场分析报告XX年
横琴新区的发展目标是，经过10到15年的努力，把横琴建设成为连通港澳、
区域共建的 “开放岛”，经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”，知识密集、信
息发达的“智能岛”，资源节约、环境友好的 “生态岛”。到2015年，人口
规模为12万人，人均GDP为12万元；到2020年，人口规模为28万人，人均GDP为
20万元。
预计2012
已开工
约18万
办公、商业
预计2012后
规划中
约1.7万
办公
预计2012
已获施工许可证
5万
住宅、办公
预计2012
已开工
约4.5万
办公、商业、仓储
预计2012后
规划中
约18万
商业、住宅、办公
预计2012后
规划中
总建筑规模达到306.7万平方米，其中商业、办公供珠应海量将市超写过字80楼万市平方场米分析报告XX年
2005年 7.82 6.15 1.54 6.52 5076
2006年 1.93 1.51 0.82 6.56 2518
全市合计 2007年 2008年 6.77 6.32 3.69 2.55 1.85 3.12 5.69 4.13 10081 22560
2009年 40.33 1.43 0.59 4.51 3165
珠海市写字楼市场分析报告XX年
国际科技大厦
开发商：珠海市非凡科技有限公司 项目地址：香洲区红山路288号（市行政
服务中心旁） 占地面积： 9000 ㎡ 建筑面积：31928.3㎡ 绿化率：30% 容积率：2.61 管理费：16元/月/㎡ 停车位：222
项目动态：2008年5月入驻，目前无空置情况。二手市场售价15000-16000元/㎡。 项目亮点：珠海首个生态型、智能化5A甲级写字楼，户型可自由分割，可大可小，推出6米层高 LOFT空间、顶层复式、平层三种办公空间形态
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国际科技大厦
开发商：珠海市非凡科技有限公司 项目地址：香洲区红山路288号（市行政
服务中心旁） 占地面积： 9000 ㎡ 建筑面积：31928.3㎡ 绿化率：30% 容积率：2.61 管理费：16元/月/㎡ 停车位：222
项目动态：2008年5月入驻，目前无空置情况。二手市场售价15000-16000元/㎡。 项目亮点：珠海首个生态型、智能化5A甲级写字楼，户型可自由分割，可大可小，推出6米层高 LOFT空间、顶层复式、平层三种办公空间形态
3、横琴多联供燃气发电项目：总规划8×350MW机组，占地36万平方米，首期建设 2×350MW机组，占地约18万平方米，建设投资约28亿元
4、横琴海岛风电场：位于横琴岛脑背山，共安装21台单机容量为750kw的风能发电机组， 总装机容量为15.75Mw，是目前国内第二大海岛风能发电场，2008年1月1日投入商业运 行。
新香洲已经逐渐成为写字楼聚集的新区域。
从供应规模看：近年推出写字楼均以中小规模为主，使用率70%左右。
从竞争关系看：首府一号定位为珠海首个生态写字楼，国际科技大厦则定位为珠海首个5A
写字楼，恒和中心亦以高档写字楼形象入市，珠海写字楼品质在不断提升。品
质高，纯写字楼项目成为趋势。
从空置情况看：珠海写字楼均有一定程度的空置，但空置率近年在逐步减小。
单位：元/㎡
数据来源：珠海市建设局
在经过近3年的低价格后，受到07年整体商品房市场价格的快速上扬，珠海写字楼售价 连续两年呈现上涨态势，2008年由于水晶堡部分写字楼面市等带动，销售价格上涨至7231元 /㎡。而进入2009年写字楼销售价格回落至5364元/㎡水平，与2007年基本持平。2010年随着 恒和中心10500元/㎡价格入市以及住房市场价格上涨的拉动，全市写字楼售价快速上升至 10600元/㎡。
示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的
新平台）、四大产业（重点发展商务服务、休闲旅游、科技研发、高新技术等
四大主导产业）、五大政策支持（将横琴纳入珠海经济特区范围、实施“分线
管理”的通关创新制度、鼓励金融创新、实行更加开放的产业和信息化政策、
支持进行土地管理制度和社会管理制度改革）支撑横琴新区的发展。
横琴新区的发展目标是，经过10到15年的努力，把横琴建设成为连通港澳、
区域共建的 “开放岛”，经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”，知识密集、信
息发达的“智能岛”，资源节约、环境友好的 “生态岛”。到2015年，人口
规模为12万人，人均GDP为12万元；到2020年，人口规模为28万人，人均GDP为
20万元。
高端写字楼将成为趋势，未来将至少有10个以上的高档写字楼面市，供应面积将超过50万平方米。
珠海市写字楼市场分析报告XX年
典型项目介绍
恒和中心
开发商：珠海市信兴投资发展有限公司 项目地址：香洲区人民东路313号 占地面积： 8510.36 ㎡ 建筑面积：40630.15㎡ 绿化率：35.7% 容积率：4.28 总套数：438套
未来供应分析
从未来供应量看：
未来5年内珠海市区内将供应11个纯写字楼项目共计40多万平方米规模。另金湾区亦有多个办公项 目已报建用地，规模亦较大，
从供应区域看：
3年内将以新老香洲供应写字楼为主， 未来以轻轨为轴线的两侧、前山河两岸以及十字门商务区将 成为写字楼尤其是高档写字楼的聚集区域。
从档次上看：
未来带写字楼项目的分布
梅溪工业区旧改 泉福名门 红石大厦 世邦商贸物流中心 旧货调剂市场 清华瑞景 滕兴旧改项目 中海环宇城办公 中海兰埔项目 成山集团总部
安广大厦 丹田广场2期
扬名广场2期
珠华商业广场 财富商务大厦
三联集团 庆华集团 啤酒厂旧改项目 钰海环球金融中心 中南房产项目 汉鼎大厦 财富贸易项目
40-50
10000含装修
租金含管理费
10%
2007年
日荣大厦 新香洲
12000
70%
50起
只租不售
18
30% 2008年初
国际科75-90毛坯 15000-16000
16
0
2008年底
恒和中心 新香洲
40548
65%
/
10500
13
尚未交楼
数据来源：百脑会市场部
从供应区域看：近几年投入使用的写字楼均位于新香洲，未来新香洲亦有多个写字楼项目入市。
项目动态：1月9日副楼公开发售，均价10600元/㎡，含1800元/㎡装修，享96/98折优惠，VIP客 户可享交1万低2万优惠，当天成交约六成。1月17日主楼开盘，推售208套单位，均价9800元/㎡， 不含装修，享96/98折优惠，当天成交约五成。截止目前全部售罄。 项目亮点：办公居住两用SOHO空间。
珠海市写字楼市场分析报告XX年
06-10年供应情况——新香洲供应集中
项目名称 区域 建筑面积（㎡） 使用率
租金
当前二手售 价（元/㎡）
物业管理费（元/㎡）
空置率
入住时间
首府一号 新香洲
18000
70% 40-60含装修 9000-10000
租金含管理费
25% 2007年底
第3构建 新香洲
3500
不到 70%
办公、商业、酒店
预计2011年
已开工
2.9万
办公
预计2011年
已开工
约5万
酒店、商业、办公
预计2012后
规划中
约23万
酒店、商业、办公、公寓
预计2012
平整土地
10万
商业、办公、公寓
预计2012
规划中
约3.5万
酒店、商业、办公
预计2012后
规划中
约60万
住宅、办公、商业
预计2012后
规划中
50万
住宅、办公、商业
商业、办公 商业、住宅、办公、工业
入市时间 预计2011年 预计2012年后 2012年以后 预计2011年 2012年以后
工程进度 封顶 规划中 规划中 地下室 规划中
汉鼎大厦
约4万
商业、办公
2011年底
规划中
财富商贸项目 庆华集团
丹田广场2期 泉福名门
梅溪工业区旧改 扬名广场2期 安广大厦 成山集团项目 中海兰埔项目 滕兴旧改项目 宝来康酒店
珠海市写字楼市场分析报告XX年
需求特征——总量小波动大
单位：万㎡
数据来源：珠海市统计局
2010年恒和中心开盘正式对外销售，全年仅恒和中心开售，可预售面积为3.16万㎡， 加上消化部分存量写字楼，全年销售面积为4.6万㎡，为近几年来最大量。
珠海市写字楼市场分析报告XX年
价格状况——呈现快速上涨趋势
珠海市写字楼市场分析报告XX年
空置情况——空置面积持续下滑
单位：万㎡
数据来源：珠海市建设局
随着第三产业的发展，写字楼的需求有所放大，再加上近年写字楼供应量小等因素，市 场上消化了较多的存量写字楼，写字楼空置面积已经呈现连续下滑的趋势。到2010年空置面 积下降为3.22万平方米。
珠海市写字楼市场分析报告XX年
大桥建设为珠海承接先进的制造业提供了很大的外部条件，为已经规划的产业 园区更好地吸引国际国内制造业落户奠定了基础。 大桥建设还使珠海具有了利用三地交通便利条件，吸引大量人流物流，发展商贸物 流业和服务业的优势
港珠澳大桥一旦开通，珠海就会成为珠三角西岸城市到达香港的一个枢纽通道， 从而带动周边的人流、物流、资金流、信息流流通，产生很强的聚集效应，增强珠 海机场和港口在珠三角地区的竞争力
珠海市写字楼市场分析报告XX年
横琴重点项目
1、珠海长隆国际海洋度假区一期项目：总投资100亿元，一期项目总投资17亿元，总建 筑面积约234000平方米，主要建设内容包括：体验南极区、野生北极区、穿越大西洋区 和办公服务A区及道路、绿化、环保等配套设施。
2、珠海十字门中央商务区会展商务组团：总投资382亿元，位于十字门水道两侧，面积 约5.77平方公里，主要建设珠海国际会展中心、酒店、写字楼等
预计2012
已开工
约18万
办公、商业
预计2012后
规划中
约1.7万
办公
预计2012
已获施工许可证
5万
住宅、办公
预计2012
已开工
约4.5万
办公、商业、仓储
预计2012后
规划中
约18万
商业、住宅、办公
预计2012后
规划中
总建筑规模达到306.7万平方米，其中商业、办公供珠应海量将市超写过字80楼万市平方场米分析报告XX年
从写字楼销售看，2010年全市仅恒和中心对外销售，销售面积达到4.6万㎡，但较往年比有较大 幅度提升。
珠海市写字楼市场分析报告XX年
供应特征——竣工量小，波动大
单位：万㎡
数据来源：珠海市建设局
图中数据显示，珠海写字楼市场稳定基因较弱，起伏较大，竣工量较少。03年至今，珠 海写字楼总竣工面积仅17万平米左右，相当于广州一年的平均竣工面积。 随着09年至10年施工量得大幅度提升，预计2011年写字楼竣工量将有一个质的跨越。未来5 年内珠海写字楼竣工量将维持在5万㎡以上之间。
珠海市写字楼市场分析 报告XX年
2020/11/23
珠海市写字楼市场分析报告XX年
报告提纲
整体市场分析 供应特征 需求特征 价格状况 空置状况
未来供应分析
珠海市写字楼市场分析报告XX年
整体市场分析——2009-2010年施工量暴涨
单位：万元、万平方米
施工面积 竣工面积 销售面积 空置面积 销售金额
珠海市写字楼市场分析报告XX年
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横琴大开发