资产评估师计算题案例解析
资产评估成本法案例
资产评估成本法案例资产评估是指对企业或个人的资产进行全面、系统、准确的评估和估值，是企业或个人在进行财务决策、财务报告和管理中的重要环节。
成本法是资产评估中常用的一种方法，可以通过计算资产的历史成本和净残值来确定其价值。
下面将通过一个案例详细介绍成本法在资产评估中的应用。
假设公司购买了一台生产设备，购买价格为50万元，预计使用寿命为10年，预计净残值为5万元。
现在需要对该设备进行评估和估值。
首先，我们需要计算设备的年折旧。
年折旧可以通过以下公式计算：年折旧=（购买价格-净残值）/使用寿命根据题目中的数据，该设备的年折旧为（50万元-5万元）/10年=4.5万元/年。
接下来，我们需要计算设备的累计折旧。
累计折旧可以通过以下公式计算：累计折旧=年折旧×使用年限根据题目中的数据，设备使用年限为10年，所以累计折旧为4.5万元/年×10年=45万元。
然后，我们可以计算设备目前的净值。
净值可以通过以下公式计算：净值=购买价格-累计折旧根据题目中的数据，设备的净值为50万元-45万元=5万元。
最后，我们需要对设备进行重新评估。
设备的重新评估价格可以通过以下公式计算：重新评估价格=净值+累计折旧根据题目中的数据，设备的重新评估价格为5万元+45万元=50万元。
通过以上计算，我们可以得出该设备在成本法下的估值为50万元。
在实际应用中，资产评估的结果会受到多种因素的影响，如市场需求、物价变动等。
因此，在进行资产评估时，我们需要综合考虑各种因素，并选取适合的估值方法以获得准确的估值结果。
总结起来，成本法是资产评估中常用的一种方法，通过计算资产的历史成本和净残值来确定其价值。
以上案例中的设备评估过程就是成本法的一个应用实例。
通过该方法的计算，我们可以得到准确的资产估值，帮助企业或个人进行财务决策和管理。
资产评估例题
第二章市场法(直接比较法）案例1:某待估资产为一机器设备,年生产能力为150吨。
评估基准日为2013年2月1日。
（1)从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。
（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。
（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间,该类设备的市场价格比较平稳,其他条件也基本相同。
分析:由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。
评估值=160×150/210=114.29（万元)案例2:某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1999年,位置在某市闹市区，评估基准日为2013年5月1日。
在待估房屋附近，于2011年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为580000元。
经调查和分析,评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同.分析：由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。
经调查,2013年居住用房价格与2011年相比上升了9.3％,则：资产评估值=580000×（1+9。
3％）=633940(元）案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算,其中有一套机器设备需拍卖。
评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2012年6月,成交价格为365。
2万元。
评估基准日为2012年8月1日。
分析:待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。
经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30％，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×（1—30％）=255。
资产评估实务真题及答案解析
资产评估实务真题及答案解析近年来，资产评估作为一项重要的经济活动，受到了越来越多的关注。
无论是企业的资产重组、并购，还是个人的财产评估，都需要进行资产评估来确定其价值，从而为后续的决策提供依据。
本文将从实务角度出发，提供一些资产评估的真题及其解析，希望对读者有所帮助。
一、土地评估题目：某城市一块土地按照市场价格评估，评估结果为500万元。
土地面积为1000平方米，且规划用途为商业用地。
请计算该土地的单位面积评估价值。
解析：单位面积评估价值是指土地的评估价值除以土地面积，以反映土地的价值密度。
根据题目中的信息可知，土地评估价值为500万元，面积为1000平方米。
因此，该土地的单位面积评估价值为500万元/1000平方米=5000元/平方米。
这个值能够帮助决策者了解土地的价值水平，从而做出适当的决策。
二、房产评估题目：某市一套商品房评估价值为80万元，房屋建筑面积为100平方米，地下室面积为30平方米。
请计算该套商品房的单价和建筑面积的评估单价。
解析：单价是指房屋的评估价值除以建筑面积，以反映每平方米房屋的价值。
根据题目中的信息可知，房屋评估价值为80万元，建筑面积为100平方米。
因此，该套商品房的单价为80万元/100平方米=8000元/平方米。
建筑面积的评估单价则是以建筑面积为基准来计算建筑物价值。
在这个题目中，建筑面积为100平方米，地下室面积为30平方米。
因此，建筑面积的评估单价为80万元/100平方米=8000元/平方米，地下室面积的评估单价为80万元/30平方米=26667元/平方米。
这两个值可以帮助购房者或开发商了解房屋的装修程度及附加价值。
三、机器设备评估题目：某企业的一台机器设备评估价值为120万元，使用寿命为10年，预计未来每年可以产生15万元的净利润。
请计算该机器设备的折旧费用。
解析：折旧费用反映的是机器设备使用寿命期间所消耗的价值。
在这个题目中，机器设备评估价值为120万元，使用寿命为10年。
第2章 资产评估的基本方法
第2章资产评估的基本方法[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。
『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。
其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。
根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。
资产评估计算题及参考答案
资产评估计算题及参考答案第43题：评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。
2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：（1）2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。
（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。
（3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。
（4）该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。
要求：（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。
（2）计算被估设备的评估值。
【参考解析】：（1）重置成本=80×150%+18×130%+3=146.4万元（3分）（2）实体性贬值率=（3×60%）÷（3×60%+5）×100%=26.47%（3分）或=1-5÷（3×60%+5）×100%=26.47%或实体性贬值额=146.4×26.47%=38.75万元（3）功能性贬值=0.1×12×（1-33%）×3.7908=3.05万元或功能性贬值=0.1×12×（1-33%）×[1-（1+10%÷-5）÷10%=3.05万元（3分）（4）评估值=146.4-38.75-3.05=104.6万元（3分）或=146.4×（1-26.47%）-3.05=104.6万元第44题：某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为两年，开发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。
资产评估师计算题案例解析
资产评估师计算题案例解析核心考点之一——机器设备评估的成本法资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。
因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。
对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。
重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。
如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。
成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。
实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。
考例1、被评估设备购建于1995 年6 月，账面原值100 万元，1998 年6 月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10 万元，评估基准日为1999 年6 月30 日。
1995 年至1999 年设备类价格定基变动指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；被估设备的月人工成本比同类设备节约1000 元；被估设备所在企业的正常投资报酬率为1 0%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业，所得税税率为33%；经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6 年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80%.根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。
解答与分析：首先运用物价指数法计算被估设备重置成本=100×120%／105%+10×120% ／115%＝100×1.14+10×1.04 ＝114+10.4＝124.4（万元）被估设备加权投资年限=（114×4+10.4×1）÷124.4＝（456+10.4）÷124.4 ＝466.4÷124.4 ＝3.74（年）采用年限法计算被估设备实体性贬值率，前一步骤计算的被估设备加权投资年限仅仅是名义的，必须根据资产利用率转化为实际已使用年限。
资产评估案例分析题
例1：甲企业与乙企业进行联营，甲企业投入专用设备一台，预计使用年限为15年，已使用年限8年。
以调查，目前同样设备的全新现行市价为120000元，预计净残值为12000元。
则专用设备的现行市价为：▪120000-（120000-12000）×8/15=62400（元）例2：某被评估资产年生产能力为900吨，参照物资产的年生产能力为1200吨，评估时点参照物资产市场价格为100万元，由此确定被评估资产价值为：▪100×900/1200=75（万元）例3：某被评估资产年生产能力为90吨，参照物资产的年生产能力为120吨，评估时点参照物资产的市场价格为10万元，该类资产的规模经济效益指数为0.6。
由此确定被评估资产价值：10×（90/120）0.6。
8.41元。
例4：某商业用房，面积为800平方米，现因企业联营，需要进行评估，评估基本准日为2009年10月31日。
评估人员在房地产交易市场上找到了3被评估资产单价=（5467+5418+5480）/3=5455（元/㎡）被评估资产总价=5455×800=4364000（元）例5：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为18，则该企业的评估值=1000×18=18000（万元）例6：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备4台，估算其重置成本之和为30万元，而该4台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为600万元，则：▪调整系数=30/20=1.5▪该类通用设备的重置成本=600×1.5=900（万元）例7：某被评估资产购建于2000年，原价30000元，2005年和2008年两次进行更新改造，当年投资分别为3000元和2000元。
2010年对该资产进行评估，假设从2000年至2010年每年的价值上升率为10%，该资产的尚可使用年限经检测和鉴定为6年。
资产评估计算例题.doc
例题某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400、420、440、460、460、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率10%，风险调整2%。
则折现率= 10%+2%=12%P = 400 (P/F，12%.，1）＋420 (P/F，12%.，2）＋440 (P/F，12%.，3）＋460（P/A，12%，3) (P/F，12%.，3）＋2000 (P/F，12%.，6）= 2780.85万元例题某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
试评估该机床原地续用的重置成本。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。
分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实，所以用物价指数法评。
计算过程：1、机床本体重置成本＝5×(1＋20%)＝6万元2、运杂费评估值＝0.1×2＝0.2万元3、安装费评估值＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元4、调试费评估值＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元综上各项，该机床原地续用的重置成本为：5、P = 6＋(0.2＋0.42＋0.115) ＝ 6.735万元例题某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。
2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。
经查询，该类生产线的规模效益指数为0.7，根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异，采用规模经济效益指数法计算被评估生产线2004年的重置成本为2259万元。
由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将2004年的重置成本调整为2005年评估基准日的重置成本。
资产评估实例与案例分析试卷和答案
硕士研究生课程考试试卷考试科目资产评估实例与案例分析考试时间学生姓名学号所在院系任课教师一、房地产评估（市场法）——住宅1、概况评估目的：产权转移。
2、比较因素条件说明3、比较因素条件指数4、比较因素修正系数因此，该待估房地产的价值为10642.92元/平方米。
二、房地产评估（成本法）——厂房1、概况评估目的：企业增资扩股整体价值评估（其中的单项资产）。
资产评估基准日：2010年6月30日。
评估对象：某工业厂房，建成于1996年，建筑面积总计6840平方米。
评估方法：房地分估，成本法。
2、重置全价资料（1）基价建筑安装工程造价：1234.32 调整因素： 期日修正：1.38 层高修正：37.2% 结构及屋面修正：-7% 经综合调整后的工程造价：1234.32×期日修正×（1+层高修正+结构及屋面修正） =1234.32×1.38×(1+37.2%-7%)=2217.78元/平方米 （2）前期（专业）费的确定前期（专业）费=经综合调整后的工程造价×5%=2217.78×5%=110.89元/平方米（3）管理费的确定管理费=经综合调整后的工程造价×3%=2217.78×3%=66.53元/平方米（4）资金成本的确定利息=（经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用）×利率×建设期÷2=(2217.78+110.89+66.53)×5.31%×1÷2=63.59元/平方米（5）评估单价的计算评估单价=经综合调整后的工程造价+前期费用+管理费用+资金成本=2217.78+110.89+66.53+63.59=2458.79元/平方米（6）评估原值的计算评估原值=重置单价×建筑面积=2458.79×6840=16818123.60元3、成新率资料理论成新率=尚可使用年限耐用年限=35.550=71%技术成新率=（结构打分×评分修正系数+装修打分×评分修正系数+设备打分×评分修正系数）÷100×100%=90×0.8+88×0.1+90×0.1%=89.80%综合成新率=技术成新率×60%+理论成新率×40%=89.80%×60%+71%×40%=82.28%4、最终评估值评估值=重置成本×综合成新率=16818123.60×82.28%=13837952.10元≈1383.80万元因此，该房地产的评估值为1383.80万元。
资产评估案例与答案
楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指均匀到每单位建筑面积上的土地价钱。
楼面地价 =土地总价钱/建筑总面积容积率 =建筑总面积/土地总面积楼面地价 =土地单价 /容积率无形财产：【例 7-4】甲啤酒厂将该厂著名的注册商标使用权经过同意使用合同同意乙啤酒厂使用，使用限期为 5 年。
两方商定由乙啤酒厂每年按使用该商标新增利润的25%支付给甲啤酒厂，作为商标使用费。
经展望，在将来 5 年中乙啤酒厂使用甲啤酒厂的商标后每年新增净利润分别为300 万元、 320 万元、 350 万元、 370 万元和390 万元。
假定折现率为12%，则该商标使用权的价值为：【例 7-5】某国有公司改制过程中需要对其所有财产进行评估。
该公司有一项专利技术（适用新式），两年前自行研制开发并获取专利证书。
依据拜托方供给和评估人员检查剖析，相关资料以下：（1）该专利研发过程中的直接成本花费（包含资料费、人工费及其余花费等）共计为万元；（2）间接成本花费（包含分摊的管理费、非专用设施折旧费及其余花费等）共计为万元；（3）因为人工费占研发成本的比重较小，按生产资料价钱指数调整原始成本，近两年同类生产资料价钱改动指数分别为 5% 和 8%；（ 4）同类专利技术现行均匀的成本利润率为200%；（ 5）营业税税率为5%，城市保护建设税为营业税的7% ，教育费附带为营业税的3% ；（ 6）该专利技术节余经济寿命为 6 年。
试该专利权的所有权价值。
评估计算过程以下：（ 1）计算无形财产重置成本直接成本现值= × (1+5%) × (1+8%)=( 万元 )间接成本现值=× (1+5%) × (1+8%)=( 万元 )研发利润 =（ + ）× 200%=( 万元 )依据现行税法例定，公司整体转让不交营业税和增值税，故营业税及附带不需计算。
重置成本 =++= 万元 )(2)计算无形财产的贬值率贬值率 ==25%（ 3）计算无形财产的评估值评估值 =×（ 1－ 25%） =(万元 )【例 7-6】某公司转让某项专利技术同意使用权，资料以下：（ 1）该项专利技术是该公司两年前购买的，当时的购买价钱及相关购买花费共计为400 万元；（2）近两年同类无形财产的转让价钱上升了15% ；（3）经剖析，该专利技术的节余经济寿命为8 年；（ 4）依据合同规定，该专利转让的是排他使用权，即便用权仅为买卖两方所拥有，不再转让给第三者使用。
资产评估例题
3.1市场途径（1)直接比较法评估对象价值＝参照物成交价格(3-1)或：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象ａ特征÷参照物ａ特征) (3-2)(2)市价折扣法资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)[例3-1]评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。
资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)(3)功能价值类比法①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价值法：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)[例3-2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x[例3-3]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。
资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)(4)价格指数法资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数)或=参照物成交价格×价格指数例3-4：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则：资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)(5)成新率价格调整法资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)2)类比调整法(1)市场售价类比法资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……+交易情况差异值资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数(2)成本市价法资产评估价值＝评估对象现行合理成本×(参照物成交价格÷参照物现行合理成本) (3-11)[例3-6]评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则其市价接近于30万元。
资产评估案例分析例题
资产评估案例成本法（一）重置核算法例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。
评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000 元，安装成本为20000 元，其中原材料6000 元、人工成本13000 元、其他费用1000 元，安装期限较短。
评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。
按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本= 购买价格+运费+ 安装成本=180000+5000+20000=205000 （元）例2：被评估资产为一台 2 年前购置的机器设备。
据调查，该机器设备目前还没有换代产品。
经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8 万元，运杂费 1.6万元，安装费中直接成本0.4 万元，间接成本为0.2 万元。
根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2 年前上涨20%，运杂费上涨80% ，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。
该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20% ）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80% ）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04 （万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04× 2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本= 直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（二）物价指数法例题某机床于1994 年购置安装，账面原值为16 万元。
1996 年进行一次改造，改造费用为 4 万元；1998 年又进行一次改造，改造费用为 2 万元。
资产评估师考试真题解析
资产评估师考试真题解析一、背景介绍资产评估是指通过对资产进行评估、鉴定和估值来确定其价值的过程。
资产评估师是负责进行资产评估工作的专业人员。
资产评估师考试是对候选人在资产评估领域的知识和技能进行评估的一项重要考试。
本文将对资产评估师考试的真题进行解析，帮助考生更好地了解考试内容和要求，为备考提供指导。
二、真题解析以下是资产评估师考试中的几道典型题目，我们将逐一进行解析。
1. 假设有一座商业办公楼，现市场租金水平为每平米每月300元，租金比为15倍，地租每平米每月30元，楼面系数为1.5，建筑工程造价为6000元/平米。
请计算该商业办公楼的资本化率。
解析：资本化率是指房地产的租金收益与其市场价值之间的比率。
计算公式为：资本化率 = 年租金总额 / 市场价值。
首先，计算年租金总额：年租金总额 = 平米租金 ×租赁面积。
其中，租赁面积 = 建筑面积×楼面系数。
另外，市场价值 = 平均年租金收入 / 资本化率。
根据题目所给数据进行计算，得出结果。
2. 在进行资产评估时，常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
请简要介绍这三种方法的基本原理和适用场景。
解析：市场比较法是根据市场上已成交的类似物业的价格和特征来确定被评估物业的价值。
它适用于市场供需关系相对平衡、信息透明的情况下；收益法是根据资产所能带来的未来经济利益来确定其价值。
根据目标物业的租金收入、增值预期等因素，采用折现法、资本化率法等进行计算，适用于投资性物业；成本法是根据物业的重建成本或者修复成本来确定其价值，适用于新建物业或需要修复的物业。
3. 在资产评估报告中，应包含哪些内容？以及这些内容应该如何组织和呈现？解析：资产评估报告应包含基本信息、评估目的、评估准则、评估方法、资料来源、评估结果等内容。
其中，基本信息包括被评估资产的名称、地址、建筑面积等；评估目的是明确为何进行该资产的评估；评估准则是评估师依据的标准和规范；评估方法是指评估师采用的具体方法和步骤；资料来源是指评估师获取评估所需信息的来源；评估结果是对被评估资产价值的详细说明和解释。
资产评估计算题及答案
资产评估计算题及答案
资产评估是根据特定方法和准则对资产进行估计和计算，以确定其价值的过程。
下面是一个资产评估计算题及答案的示例。
问题：
某公司要对其一辆机械设备进行资产评估。
该机械设备已使用3年，原购价为10万元，折旧率为20%。
请根据直线法和年
数总和法两种方法计算该机械设备现在的价值。
直线法计算方法：
资产原值 - 累计折旧 = 现在的价值
年数总和法计算方法：
年数总和折旧率 ×资产原值 = 现在的价值
答案：
直线法计算：
折旧年数 = 资产已使用年限 = 3年
每年的折旧额 = 资产原值 ×折旧率 = 10万元 × 20% = 2万元
累计折旧额 = 每年的折旧额 ×折旧年数 = 2万元 × 3年 = 6万
元
现在的价值 = 资产原值 - 累计折旧额 = 10万元 - 6万元 = 4万元
年数总和法计算：
年数总和折旧率 = (折旧年数 × (折旧年数 + 1)) / 2 = (3 × (3 + 1)) / 2 = 6 / 2 = 3
现在的价值 = 年数总和折旧率 ×资产原值 = 3 × 10万元 = 30
万元
综上所述，根据直线法计算，该机械设备现在的价值为4万元；而根据年数总和法计算，该机械设备现在的价值为30万元。
不同的评估方法会得出不同的结果，选择合适的方法取决于具体情况和评估的目的。
《资产评估》案例分析题_3
《资产评估》案例分析题1.某企业因业务发展，向汽车公司租用运输卡车5辆，合同约定租期5年，每年年初支付租金每辆2000元。
设利率10%。
第二章书本P21［例10］要求（1）普通年金与先付年金有何不同？（2）计算每辆汽车5年租金共多少？解答：（1）普通年金是指发生在期末的年金，先付年金是指发生在期初的年金。
（2）计算每辆车5年租金车共：先付年金终值=普通年金终值×（1+I）=2000*(A/P,10%,5)*（1+10%）=13431.22(元 )2.某企业欲购置一台设备,当时银行利率10%,以分期付款方式支付,每年年初支付30000元,3年期.若不购置还可以向甲企业租用,租用每年年末支付31000元,3年期,应如何决策?第二章书本P22［例11］解答:1)购置设备所需金额现值(先付年金)=30000*(P/A,10%,3)*(1+10%)=82067.72)租用设备所需金额现值(普通话年金)=31000*(P/A,10%,3)=77093.9 故应选用租用方案.3.某企业有一项投资,需投资120万元,投资该项目后每年可获净利润(现金流量)30万,预付项目寿命5年,若无风险报酬率10%,则应否投资该项目?为什么?第二章书本P21［例9］答案:投资该项目，每年可获净利润（现金流量）30万元，5年总额为150万，原始投资额为120万，如果不考虑资金时间价值，也不考虑资金的其它用途，该项目应投资。
但考虑到资金的机会成本和资金的时间价值，则应进行分析计算。
5年获得的净利润（现金流量）的现值为：30*（P/A,10%,5）=113.724(万元)即尽管5年内取得的收益总额为150万，大于原始投资额，但由于5年收益是不同时点上取得，而其总额的现值仅为113.724万元,小于原始投资额,因而不应投资该项目.4、2002年底评估某合资企业的一台进口自动化车床。
该车床是于 1995年从英国某公司进口，进口合同中的FOB价格是12万英镑。
《资产评估》计算题
1、评估某企业的通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备10 台，估算其重置成本之和为50 万元，而该10 台具有代表性的通用没备历史成本之和为25 万元，该类通用设备账面历史成本之和为800 万元，则该类通用设备重置成本是( )。
A.750 万元B.850 万元C. 1500 万元D. 1600 万元【解析】2、某企业若能继续经营3 年，每年的收益估计分别为300 万元、400 万元、200 万元。
营业终止后估计可回收500 万元。
假设折现率为6%，则该企业的评估值应为( )。
A.419.8 万元B.806.9 万元C. 1226.7 万元D.5806.9 万元3、被评估设备年生产能力为100 万件，成新率为60%，已知一台年生产能力为80 万件的同类全新设备的价格为120 万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于( )。
A.58 万元B.90 万元C. 120 万元D. 150 万元【解析】4、某企业2000 年从美国引进一条生产线，当年投入生产。
设备进口总金额为100 万美元，国内配套设施费40 万元人民币，其他费用15 万元人民币。
2003 年进行评估，决定采用物价指数法测算其重置成本。
经调查了解到：该设备从进口到评估基准日在其生产国的价格上升了10%，国内配套设施价格上升了5%，其他费用上升了4%，评估基准日该设备的进口关税等税收额为20 万元，人民币汇率为 1 ：8。
该生产线的重置成本应为( )。
A.890.5 万元B.900.5 万元C.937.6 万元D.957.6 万元【解析】5、被评估设备与同类采用新技术生产的设备相比，生产量相同的条件下，每年需增加成本10 万元，在正常条件下，该设备尚可使用3 年，企业所得税率为25%，若折现率为10%，则该设备的功能性贬值最接近于( )。
A. 19 万元B.23 万元C.25 万元D.30 万元6、某冰箱生产线，设计能力为年产冰箱1 万台，每台冰箱的生产成本为2000 元。
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资产评估师计算题案例解析核心考点之一——机器设备评估的成本法资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。
因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。
对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。
重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。
如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。
成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。
实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。
考例1、被评估设备购建于1995 年6 月，账面原值100 万元，1998 年6 月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10 万元，评估基准日为1999 年6 月30 日。
1995 年至1999 年设备类价格定基变动指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；被估设备的月人工成本比同类设备节约1000 元；被估设备所在企业的正常投资报酬率为1 0%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业，所得税税率为33%；经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6 年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80%.根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。
解答与分析：首先运用物价指数法计算被估设备重置成本=100×120%／105%+10×120% ／115%＝100×1.14+10×1.04 ＝114+10.4＝124.4（万元）被估设备加权投资年限=（114×4+10.4×1）÷124.4＝（456+10.4）÷124.4 ＝466.4÷124.4 ＝3.74（年）采用年限法计算被估设备实体性贬值率，前一步骤计算的被估设备加权投资年限仅仅是名义的，必须根据资产利用率转化为实际已使用年限。
（3.74×60%）÷（3.74×60%+6）＝2.24÷8.24＝0.27 或27%本题的独特之处在于“被估设备的月人工成本比同类节约1000 元”，因此被估设备发生的不是功能性贬值，而是功能性升值（求取评估值是要加而不是减）。
功能性升值=0.1×12 ×（1—33%）×（P/A，10%，6）＝0.8×4.36＝3.49（万元）采用规模经济效益指数法计算经济性贬值率=1-0.80.7＝1-0.86＝0.14评估值=〔124.4×（1-27%）＋3.49〕×（1－0.14）＝（90.81＋3.49）×0.86＝81.09 万元请注意，〔124.4×（1-27%）＋3.49〕不能写为〔（124.4＋3.49）×（1-27%）〕，因为采用年限法计算被估设备实体性贬值率时一般不考虑已经发生的功能性价值变化。
在进行成本法的有关计算时，考生一定要区分复原重置成本和更新重置成本这一对概念。
复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。
复原重置成本与更新重置成本均是重置成本，采用的都是现实价格，所不同的耗用材料、标准和设计结构的差异。
如果建筑该项资产的技术条件、耗用标准等没有改变和进步时，更新重置成本和复原重置成本是一样的。
在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用更新重置成本。
考例2、评估对象为某机器厂的一条国产机组，该机组于1996 年5 月20 日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A 产品10 万件，账面原值为150 万元，评估人员以2001 年5 月20 日为评估基准日对该机组进行评估，并取得以下相关经济技术数据：（1）设备类价格指数情况是：1997 年5 月比1996 年5 月上升了2%，1998 年5 月比1997 年5 月上升了1%，1999 年5 月比1998 年5 月下降了1%，2000 年5 月与1999 年5 月价格水平持平，2001 年5 月比2000 年5 月上升了2%；（2）经评估人员在该机组生产厂家询价，该机组的现行出厂价格为100 万元，运杂费、安装调试费大约占购置价的25%，据厂家介绍，更为新型的改进机组已经面世，售价较该机组有较大提高；（3）被评估机组从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅为设计能力的60%，估计评估基准日后的产权变动会使其利用率达到设计要求；（4）被评估机组经检测尚可使用7 年；被评估机组与相同生产能力的改进机组相比，年运营成本超支额大约在4 万元左右；假定折现率为10%.根据上述背景材料运用两种具体方法评估该机组于2001 年5 月20 日的续用价值。
解答与分析：可按市场重置方式和价格指数法两种具体方法进行评估。
如果运用市场重置方式的数学表达式为：评估值＝重置成本—实体有形损耗，在运用市场重置方式时，因该机组市价已经考虑了功能落后因素，故不需再计算功能性贬值，材料中未给出经济性贬值信息，故亦不考虑经济性贬值因素。
如果运用价格指数法的数学表达式为：评估值＝重置成本—实体损耗—功能性贬值，这里需要注意的是运用价格指数法确定该机组的重置成本是复原重置成本，必须考虑其功能落后因素并计算其功能性贬值。
运用市场重置方式评估：1.重置成本＝100×（1+25%）＝125（万元）2.实体损耗率＝5×60%/[（5×60%）+7]×100%＝3/10×100%＝30%3.评估值＝125×（1-30%）＝87.5（万元）运用价格指数法评估：1.重置成本＝150×（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）＝156.04（万元）2.实体损耗率＝3/（3+7）×100%＝30%3.功能性贬值＝4×（1-33%）（P/A，10%，7）＝2.68×4.8684＝13.05 万元 4.评估值＝156.04×（1-30%）-13.05＝96.18（万元）最终评估结果应以运用市场重置方式的评估结果为准或为主（此结果的权重超过51% 即算为主）。
因为，此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响，故不能以该评估方法和评估结果为主，或平分秋色。
考例3、被评估设备为1989 年从德国引进设备，进口合同中的FOB 价是40 万克。
199 4 年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB 报价为45 万马克，而国内其他企业1994 年从德国进口设备的CIF 价格为60 万马克。
按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%一90%，境外运杂费约占FOB 价格的5%，保险费约占FOB 价格的0.5%，不考虑进口关税、增值税，银行手续费按CIF 价格的0.8%计，国内运杂费按C IF 价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5 年，年运营成本比其替代设备超支2 万元人民币，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，评估时马克与美元的汇率为1.5：1，人民币与美元的汇率为8：1.根据上述数据估算进口设备续用价值。
解答与分析：（1）被评估设备的CIF 价格取同年其他企业从德国进口设备的CIF 价格最为合理，即被评估设备的CIF 价格为60 万马克，可以按照评估时马克与美元的汇率1.5：1 折合为40 万美元：40×8=320 万元人民币。
（2）被评估设备的重置成本= （设备的CIF 价格+银行手续费）×（1＋国内运杂费率）其中：银行手续费＝40×8×0.8%=2.56 万元人民币国内运杂费=（320+2.56）×3%=9.68 万元人民币进口设备重置成本=320+2.56+9.68＝332.24 万元人民币成新率＝5÷（5+5）=50%有形损耗=332.24×50%=166.12 万元人民币无形损耗=年净超额运营成本×（1-所得税率）×（P/A，10%，5）=2×（1-33%）×3.7 908=5.079672=5.08 万元人民币续用价值= 322·24-166.12-5.08=161.04 万元人民币一、核心考点之二——房地产评估的市场法市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。
对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。
但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。
调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。
运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。
考例1、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与宗地甲条件类似的4 宗地A、B、C、D，具体情况如表1—1；表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物与甲比较，正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优，负号含义相反。
数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在1-1.5 之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l 时的地价增加3%.另外，该城市地价指数情况1995 年至1999 年每年分别为100、105、108、110、111.试求待估宗地1999 年1 月份的价格。
（单位：元／平方米）表1—1 宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素甲1999.1 0 1.20 0A 800 1998.1 +2% 1.3+1% 0B 850 1999.1 +1% 1.40 +1%C 760 1988.1 0 1.10 -2%D 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%解答与分析：首先需要建立容积率地价指数表，见下表容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4地价指数100 103 106 109 112然后对参照物地价进行修正：A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100＝762（762.04）B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101＝789（788.6）C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98 ＝805 （805.35）D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99 ＝851（851.26）最后确定评估结果：（762+789+805+851）÷4＝3207÷4＝801.75 元/平方米二、核心考点之三——无形资产评估的收益法收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。