开州新天地全程策划案

开州新天地全程策划案

目录

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前言

第一部分商业市场分析和商业物业市场定位一、项目概况

1．项目简介

2．经济技术指标

二、市场分析

1、开县—充满希望的沃土（区域经济状况简析）

2、开县城区商业经营情况及商铺、住宅情况

3、经营种类分析

4、商业租金水平

5、竞争分析

6、商业市场总结

7、商业零售发展趋势

8项目SWO分析

三、本项目商业物业的市场定位

1．定位原则

2．业态定位必须考虑的因素3．业态定位

4．档次定位5．概念定位

6．商业物业目标投资者和经营者定位第二部分业态功能分区和产品规划建议

一、商业裙楼各楼层功能分区1．主力店建设2．设立主题商城

3．楼层功能分区

二、产品规划设计建议1．规划建议的基本原则2．规划建议3．通过合理规划可设计出以下卖点三、价格定位建议第三部分经济效益分析

一、项目收入估算表

二、成本构成

三、损益表第四部分商业物业的市场推广

一、市场推广的战略构思

1．全面营销战略

2．全面品质管理战略3．品牌营销战略

二、市场推广阶段性划分1．市场推广阶段性划分2．各销售阶段的推广要领

三、品牌建立与传播1．项目品牌形象设计2．售楼部的包装3．品牌传播4．品牌维护与品牌提升

四、销售推广策略1．实施全面品质管理2．引入品牌物管顾问3．引进品牌商家，设立主力店4．整体招租和商铺分零销售并举5．旺铺拍卖6．统一经营，保租销售7．商城促销带动物业销售8．落实政府优惠政策9．户口迁入和子女

免借读费入学

10．免租招商11．注意力促销

12．网络营销

13．价格变化策略

14．优惠折扣

15．无理由退铺

16．首付分期付款第五部分风险预测与防范1．风险预测

2．风险防范

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前言重庆房地产业经过八年的变换，潮起潮落，终于迈向理性化的征程。

房地产市场从短缺价值——竞争价值——整合价值的变化之迅速，是人们始料不及的。一方面商业门面销售火爆，一方面零星店铺惨淡经营；一方面大型商城硝烟未尽已门可罗雀，一方面专业市场相继开业人头攒动…… 人们无论如何也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄金区域，何

以有如此大的差异？其实，这是市场规律使之然。历史的经验告诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模宏大的项目，越是寸土寸金的位置，越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈的市场争夺战中立于不败之地精信实力广告有限公司荣幸地接受贵公司的委托，为“开州•新天地”进行了策划论证。我司对待每一个案例，都是本着科学、务实的态度，进行认真研究、反复论证，以期望能为开发商提供最有价值的服务，在为开发商牟取最大的经济利益的同时亦为本司获取相应的回报，实现合作双方的“双赢”。

精信实力广告有限公司是一家从事大型房地产项目策划、营销和大型商业招商管理的专业公司，拥有一批在相关领域有较深造诣的高素质员工队伍，在重庆以及周边区县市场成功地策划代理过近十个大型项目，在销售领域至今保持多项骄人记。

在贵公司的配合下，经过详细的市场调查和认真分析，我们对该项目商业物业进行了较为准确的业态定位，（因项目的推广难点和实现利润的关键是商业部分，住宅部分只是为项目摊薄土地成本，在本案中我们重点针对商业物业进行反复论证，住宅部分所点的比重较低。）在原规划的基础上提出了一些调整建议，以使产品更为完善，减小未来入市障碍，并根据该项目的市场定位、产品定位和开县的市场环境，寻求最佳的市场推广方案，以实现物业销售上的营销目标。

第一部分商业市场分析和商业物业市场定位

一、项目概况

1．项目简介

项目名称：开州•新天地

开发商：重庆太山物业公司

设计机构：重庆大学设计院

2．经济技术指标

总用地面积：约20000 平方米

建筑占地面积：约9000 平方米

总建筑面积：约50000 平方米

其中商城面积：30000 平方米

其它：

地下停车场及库房：平方米

设备层：

容积率：2.5

绿化率：35%

室内停车场：

住宅总户数：

二、市场调研及分析

1、开县—充满希望的沃土（区域经济状况简析）开县位于重庆直辖市东部，万州区西

北部，地处长江三峡水库小江支

流回水末端，地跨东经107° 55’ ——108° 54',北纬

30° 49' ―― 31° 41'。东与巫溪、云阳县接壤，南与万州区天城管委会毗

邻，西与四川开江、宣汉县交界，北与城口县相连。全县呈“六山三丘一分坝”的地理特征，地势南低北高，海拔在134——2626 米之间；全县幅员3965.90 平方公里。县人民政府驻地（汉丰镇），海拔167 米，县府驻地距长江万州港84公里，离达县火车站160公里，至梁平飞机场130 公里。开县地处大巴山南麓与川东平行岭谷区结合部，东里河（东河）、江里河（南河）、浦里河在县境内汇合经彭溪河注入长江、三条河把全县自然分成江、东、浦三里，“三里河谷”是县域的腹心地带及经济最发达地区；地势高差悬殊，南低北高。

2000年，全县辖28个镇，27个乡，1052个村。全县年末总人口150.05 万人，人口自然增长率为3.97%，其中城镇人口39.1 万，城镇化率为26.4%。规划2005 年、2010 年、2020年城镇人口实现62.2 万、88.5 万、108.7 万，实现城市化率40%、52%、60%。

2000 年，全县人民在县委、县府的领导下，高举邓小平理论的伟大旗帜，按照“三个代表”的要求，深入贯彻党的十五大和十五届三中、四中全会以及中央经济工作会议精神，进一步深化改革，加大投入，扩大内需，促进了全县经济的稳定发展和社会的全面进步。全县经济总量继续增加，经济结构日趋合理，经济运行质量提高。初步测算，2000 年实现国内生产总值38.45 亿元，增0.9%；第二产业增加值12.41 亿元，增9.2%；第三产业增加值12.77 亿元，增11.4%。在国内生产总值中，一、

二、三产业的比例为34.5 ：32.3 ：

33.2 。经济运行中的主要问题是：农业基础设施仍然脆弱，产业化水平和市场化程度不高，农民增收难度较大；部分工商企业生产经营困难，经济效益不够理想，下岗职工增多，就业压力加大。

2、开县城区商业经营情况及商铺、住宅情况

①商业物业情况

目前开县城区商业网点主要集中在老城区的小西门、体育馆、东渠河一带，以经营服