鄄城花园洋房项目营销推广方案

目录

一、项目市场竞争环境分析

1、区域市场现状及趋势

2、市场消费需求环境分析

3、结论

二、项目整体SWOT分析

1、项目SWOT分析之优势分析（S）

2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W）

3、项目SWOT分析之机遇点（O）

4、项目SWOT分析之威胁点（T）

5、结论

三、项目产品定位

1、产品特点定位

2、开发理念分析

3、社区文化分析

四、消费群体定位

五、项目营销推广及执行

1、总体营销目标

2、项目主推广语及主题价值延展

3、营销推广策略

4、项目一期推广阶段安排

六、销售价格策略

七、总结

1、区域市场现状及趋势

鄄城房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表:

综上所述：

――开发量持续增长，市场竞争日益激烈；

――宏观经济走好，消费力量分流；

——综合因素影响，房价稳中有升。

2、市场消费需求环境分析

XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策

可能收紧，开发成本增多；

置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点；

90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和

房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求；

多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住房消费有较大影响力；

消费者对小区交通和车库要求比较高；

明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。

对于小区及周边配套设施要求完善实用；

市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司；

楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意;

“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件，但鄄城房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。

1、项目SWOT分析之优势分析（S）

2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W）

3、项目SWOT分析之机遇点（O）

4、项目SWOT分析之威胁点（T）

综上所述：

本项目开发时机遇与威胁并存，受周边楼盘及国家政策的影响，产品推出会受到一定的抗性，因此在营销推广上建议，以产品的品质为核心诉求，通过有效的广告宣传开拓新市场、树立良好的企业形象，同时配合工程节点和配套落成等，以体验式营销方式对产品价值进行证言，促进销售任务顺利完成，进而达到项目持续旺销的目的。但受区域市场的价格等影响，项目价格提升将形成稳步长线的涨幅通道。

项目概况

本项目拟规划一个鄄城县城内的中高档小区，以多层为主，兼有小高层、花

园洋房，以满足不同客户的需求。

多层、小高层户型面积以100~140 m2为主，花园洋房面积为170~180 m2。

2、开发理念分析：小桥流水人家+绿色和环保=江南

小区环境的总体气势宛如一幅清丽的水彩画，气韵流淌。中央广场、长廊、

凉亭与水面相映成趣。环圆形广场接连两侧步行景观大道，以营造“小桥流水人家”的江南意境。

另外，引入“绿色和环保”的概念，小区内的阳光、水、绿地使建筑颇具亲和力，远离噪音和污染，为居民提供一个幽雅的“世外桃源”。

3、社区文化分析：人、环境、建筑的和谐

顺应“以人为本”的潮流，遵循“可持续发展”的原则，致力于创造崭新的居住理念，通过提供居民幽雅舒适的绿色居住家园，达到人、环境、建筑的和谐统一。

A.客群来源

以本地客户为主，并可以发展部分乡镇客源。

B.客户年龄层次

以35岁为分界，分为两大年龄层次，小高层产品偏向于年轻群体，花园洋房、退层等偏向于35岁以上的成熟客群，多层面向所有群体。

C.客群文化层次

花园洋房的客群文化层次相对较高，有一定的文化品味和生活追求，如教师、公务员、白领阶层、企业小老板等，对社区文化氛围有一定要求。

D.客群购房动机

自住和改善居住仍将是消费者购房的主要目的，由于受大中城市的高房价挤压，刚性需求仍将会继续加大，小高层、退层可以针对如白领阶层、新婚夫妇等。同时，由于产品的品质及高附加值，可能会吸引部分投资客群。

1、低密度• 5层•宽景洋房

A.楼幢分布

项目1、2、6—19幢，（二、三期部分楼号暂未定）

B.特色

产品稀缺，25%建筑密度，23米宽楼间距，30米超宽中心大道，视野开阔，方正户型，居住空间大，舒适度高，景观绝佳。

C.适合客群

适合绝大部分客群，特别适合讲究舒适度和品质感的客群，在客群年龄层次上没有明显的局限性，以中青年居多，客群需求以讲究居住品质的自住和改善居住为主。

2、小高层

A.楼幢分布

（楼号暂未定）

B.特色

视野开阔，可以俯看整个小区美景，通透性好，具有良好的通风、采光和观景效

果，良好的户内布局，安全性能高，电梯服务提高了生活质量。

C.适合客群

由于产品品质较高，比较适合时尚，追求品质的年轻阶层，年龄层次一般在20—40岁之间。

3、花园洋房

A.楼幢分布

（楼号暂未定）

B.特色南北通透，全明设计，动静分离，双向阳台，独立中心景观设计，环境优美宜人, 顶层超大露台，小区景观尽纳眼底。

C.适合客群

以35岁以上有一定经济实力的人群为主，精明能干，具有一定文化素养，在购房需求上，更看重产品的附加值。