地块考察报告

永州河西093土地项目考察报告

一、项目概况

一、地块位置

◆093号地块位于永州河西传

芳路东、西两侧，紫霞路以北。

◆地块面积面积为33361.54

平方米（50.04），由两块构成，传

芳路东侧14558.56平方米，传芳路

右侧18802.98平方米。为国有土地，

手续齐全.商服用地40年、居住用地，年限：70年，原来控制性规划容积率：2.2。

二、项目优点

◆周边环境

对面系永州汽车总站，距火车站3公里左右，15分钟可以上二广高速。交通十分便利。

有新四中、六小、十六中，泓文实验小学，明德小学，京剑学校，中心菜市场，工业村市场

◆成熟区位：地处永州市新汽车站对面，传芳路与紫霞路交汇处，处于火车站与规划中

的汽车总站之间的核心位置，占据汽车站商圈中心的中心地段，为站前黄金地段。

◆配套完善：新四中、六小、十六中、泓文实验小学、明德小学、京剑学校、中心菜市

场、工业村市场。

◆交通便利：距离火车站3公里，汽车站近在咫尺，为高速公里连接线并有多路公交经

过地块，直达商业中心和火车站，出行极为便利。

◆临街面长，临街面长约650米左右，商业铺面多。并且位于汽车站对面，系站前黄金

地段，商业价值不菲。并且距离永州四中

3.5公里，属于学区房范围，随着火车站地段人气升温，升值潜力大。

◆无须拆迁，地块西面虽然有3栋违法建筑，但建高层根据规定，要保持间距，在红线

范围内退15米多进来，所以没有必要拆迁，并且拆迁户无任何手续，所以国土手续在我方。

拆迁户办不出任何证件。

◆该地块为成熟地块，周边小区超华兴世纪城3200、金都天府3100、书香门第3100，

由于该地段稍偏一点估计为住房3000。

三、项目缺点

◆地块分为两块，不利于整体规划设计和景观打造。地块西面有3栋违法建筑，也影响

整体规划设计，减少商业面积。

◆公路噪音：地块西对面为永州汽车总站，人流，车流量大，有一定的噪音影响。

◆该地段目前人气不旺，受汽车总站的制约。

四、项目经济效益概算

项目后期开发成本及费用概算表估计与土地老板谈判地价为145万一亩，该地块共50

亩，根据原控规容积率为2.2，密度为25%，（占地33330㎡，总建筑面积138333㎡，商业面

18333㎡，

住宅面积120000㎡）

序号项目或费用名称金额（万元）

支出收入 1 土地成本（145万元/亩） 7250

2 建安成本（1400元/㎡） 19367

3 配套项目费（建安成本×20%） 3873

4 管理费、税费、营销费商业（销售额×14.3%）4719

住宅（销售额×13.4%） 4663

5 调规费用（200元/㎡） 1300

6 项目开发成本及费用总计 41172

7 总销售额（均价2900元/㎡、商业18000元/㎡） 67800 8 利润

26628 9 利润率 39.3%

五、考察结论

1、地块分为两块，不利于整体规划设计，团购单位可能不会同意将一单位分为两处。

1、该项目系团购房项目，但团购房无利润，全靠商铺赚钱，风险系数极高。而且商铺销

售受制于汽车站的建设。如果商铺销售不行，或者汽车站易址，该项目可能亏损。

3、目前汽车站的建设毫无进展，估计缺失缺少资金，更增加了项目的风险性。

3、虽然有一定利润，鉴于目前楼市走向不明，加之该地块风险系数极高，建议不予考虑

该地块。篇二：地块调研报告

g13地块调研报告

一、项目概况地块位于浦口区江浦街道新浦路7号地块。东至迎江路；西至新浦路；北

至临河路；南至下河街路。出让面积36681.3平方米，二类居住用地，年限：70年，建

筑容积率：1.0＜r≤1.7 ，建筑密度：≤30% ，

建筑高度：≤35米，绿化率：≥35% ，挂牌成交价：26200万元，按照1.7容积率计

算，地块均价4201元/平米。周围有浦口中心医院，在新浦路上的城南新村还有社区医院，

周围有南京市浦口区城东小学,江浦城东中心小学,浦口区第四中学,浦口区第四十中学，在新

浦路上有苏果超市便利店以及其他几个小型超市。地块周围的菜场是凡星菜场、康华菜场。

保证业主的正常生活需要。周围公交有雨乌线，汉江线、浦赛线、浦集线、603路，开车距

离过江隧道10分钟左右车程，交通较为便利。

地块位置：

二、环境分析

2.1 宏观分析：

2.1.1.中央层面

在刚刚发布的政府报告中，温家宝总理指出去年我国政府实施积极的财政政策和稳健的

货币政策，更加注重把握好政策实施的重点、力度和节奏，努力做到调控审慎灵活、适时适

度，不断提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。我们把稳定物价总水平作为宏观调控的首要

任务，坚持综合施策，合理运用货币政策工具，调节货币信贷增速，大力发展生产，保障供

给，搞活流通，加强监管，下半年，世界经济不稳定性不确定性上升，国内经济运行出现一

些新情况新问题，政府一方面坚持宏观调控的基本取向不变，继续控制通货膨胀；一方面适

时适度预调微调，加强信贷政策与产业政策的协调配合，重点支持民生工程特别是保障性安

居工程。在报告中还指出，政府坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显

现。

2011在上海和重庆出台的房产税也在一定程度上抑制了房价过快过高的增长。对于这个

问题，中国财政专家贾康表示，在结构性减税中，开征房产税，会带来必要税负的增加，也

可以平衡税收收入。在两个城市试点，是试图建立房产税制度的框架，已经看到了大方向、

也出现了我们期待的正面效应，要进一步动态优化。在十二五期间，房产税肯定会在更多城

市推广。但是房产税的推进肯定是一个渐进过程，要分若干步。房产税并不是化解问题的独

门药方，但它是结束当前房地产的行政调控手段一个必要条件。

2012年，房地产调控进入最为关键的时期：完善保障房制度，规范普通商品房市场秩序，

扩大房产税试点，成为观察房地产市场是否健康稳定发展的三大标尺。根据专家所言2012

年中央进一步巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政