最新物业管理流程图.pdf

面
面起鼓脱 遍，发现问 缮规程实施。
无渗水无
落 的 修 题，及时维
违章、整洁
补。 修。
统一
2） 外 墙
面局部渗
漏。
3） 外 墙
面大面积
渗漏
4） 外 墙
面的翻新
（ 25年周
期）
3 公 共 屋 1） 隔 热 每周检查一 由工程部按相关作 1） 无
面
层维护 遍，发现问 业规程实施维修： 维 积 水 、
2） 防 水 题，及时维 修费用按逐年递增
无渗
层破损维 修。
10%
漏。
护
2） 隔
3） 防 雷
热层完
接地维护 4） 屋 面
积水清理பைடு நூலகம்
好无 损。 3） 避 雷网无 间断
2、设备安全运行管理方案 1）、值班管理制度
主要包括设备运行值班制度， 交接班制度及设备操作使用人员的 岗位责任制。包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标 准和维修人员值班制度。 2）、安全管理制度
3）供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸、检修停电要挂标 志牌。
4）房内禁止乱拉接线路，供电线路严禁超载供电，如确需要， 应经有关主管人员书面同意后进行。
5）配电房内设备及线路变改要经主管部门同意，重大变更要上 报经理批准。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋、 绝缘手套等。
6）其余还包括供电设备和避雷设施的管理。 ◆消防系统管理方案 消防系统主要由烟感、温感、报警系统、喷淋灭火系统、消火栓 灭火系统， 正压送风及排烟系统等组成。 消防系统的主要管理是保证 各个系统在任何时间内的使用功能。 1）加强平时的巡回检查测试。 2）发现问题及时排除。做好登记。 3）烟感进行一次保养除尘。
日常物业管理服务内容
第一节 各专业管理服务方案 1、楼宇综合管理
序号 项目 维修养护计
日常维护
划
计划
方案
实施效果
1 房 屋 承 1） 局 部 日常每周巡 1）由于使用不当造 1） 安
重 及 抗 受损。 查一次，特 成结构局部受损 全。
震 结 构 2） 施 工 别是入住装 较轻，
2） 正
部位
质量原因 修阶段要每 2）由工程技术按房 常 使
加强管理。 1）配电房应由机电技术人员负责管理的值班，无关人员禁止入
内。室内照明、通风保持良好，室温控制在 40C以下，湿度 45％以下， 墙上配挂温度计和湿度计。
2）配电运行记录，高配每 2小时巡查记录，低配每班巡查 1次， 每月调查 1次，半年大检修 1次，查出问题及时处理，并做好记录，不 能解决的问题要及时书面上报主管部门。
(5) 制定设备的保养和维修制度。 (6) 建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工 作。 ◆电气系统管理方案 对电气系统的管理主要目的是保证正常运行， 不间断供电。 为此 物业管理企业必须了解和掌握全部设备的各种资料，界定管理范围， 制定有效可行的管理办法，搞好供配电设备的正常维护保养。 1）定期巡视维护和重点检测。 2）建立各项设备档案。 3）积极有效的宣传安全用电，合理用电的知识，掌握用电的一 般知识和应遵守的用电规定。 4）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。 5）负责供电运作和维修人员必须持证上岗，并配备电气工程技 术人员。 6）建立 24小时运行和维修值班制度，及时排除故障。 7）加强日常维修检修，公共使用的照明、灯具线路、开关要保 证完好，确保用电安全。 8）停电应预告示，以防发生意外事故。 9）对临时施工及住户装修要有用电管理措施。 10）发生地震、水灾、火灾等情况，要及时切断电源。 ◆配电房的管理 配电房是供电中心，属大厦的“心脏” ，应制定严格的规章制度，
造成的结 天巡视，发 屋修缮规定实施 用。
构问题。 现问题，立 维修；
3） 功
即处理、维 3）如局部受损较重， 能 完
修
4） 应请专家“会 好。
诊”，
5） 提出方案，
6）委托专业公司实
施。
7） 如 因 施 工 质
量原因造成结构
问题，
8） 应 报 请 开 发
单位处理。
2 室 外 墙 1） 外 墙 每周检查一 由工程部按相关修 无鼓无脱、
A. 维修保养工作一般外包给专业安装维修公司。 B. 物业公司应严格按照国家规定的月保养次数和协议规 定的各项要求进行检查。 C. 合格后在保养服务单上签字。
D. 物业公司应对工程技术人员进行培训。 E. 制定电梯困人的救援工作。 F. 做好设备档案包括电梯验收文件、 电梯随机文件、 设备 登记表、中大修工程记录、事故记录、更新记录和维修保养资 料。 ◆排水系统管理方案 1）化粪池每年清理 1次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池 盖无污渍、污物；楼面落水口等开裂、破损等及时更换； 2 ）每月清扫 1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长 的杂草；排水畅通，无积水； 地下管井堵塞及时疏通。 ◆供水系统管理 1）建立正常的供水、用水管理制度，定期进行水质化验，保证 水质符合国家标准。 2）防止跑冒滴漏，杜绝日常生活中长流水现象，发现阀门滴水， 水龙头关不住的情况应及时修理。 3）采用节水型水箱阀门等。 4）对供水系统管咱，水泵，水箱阀门，等要进行日常护机定期 检修。 5）保持水箱和水池清洁卫生，防止二次污染，定期进行水箱消 毒工作。 6）严防供水系统与排水系统混流。 ◆水泵房管理：
包括设备的合格证制度如电梯、消防等，持证上岗制度，消 防通道的管理规定，电梯安全使用的规定。
3）、技术档案资料管理制度 包括竣工图低，设备登记卡，管理帐册等。 1）设施设备管理的重点： 建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立 设备登记卡。 (2) 完善工程部架构。 (3) 建立各部门、各工种的岗位责任制。 (4) 抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。
1）验收工作是由设备安装转入使用的一个重要过程，物业公 司应组织人员验收，对验收不合格的项目要求进行整改。
2）验收时应按国家现行规范标准执行。 3）交验时，须要安装单位提交完整的电梯设备安装与建筑施 工图，包括竣工图、安装说明书和使用说明书。 4）保修期，按规定产品在出厂 2年 内保修，安装质量在 1年 内保修。 5）维修管理：
4）消淋泵、消防泵、水流开关、正压送风和排烟系统手动报警 按钮，每个月试验动作 1次，保证其完好。
5）消防控制主机半年清除一次灰尘，坚固各拉线桩。 6）严格重视平时烟感、温感和手报的报警排除工作。制订工作 程序。 7）制订火灾报警、灭火程序。严格按程序做好演练工作。 8）公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。 9）交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。 ◆电梯设备管理方案 包括电梯的接管验收、维修管理和技术档案资料管理。