郴州市中心城区普通商品房开发成本及利润

郴州市中心城区普通商品房开发成本及利润

（以郴州市七层以下普通砖混结构商品房为例）

一、购地成本：

1、郴州市中心城区住宅用地地价平均在60万元/亩左右，普通多层商品房规划容积率不超过2.0，建筑密度不超过35%，则一亩地可建商品房面积为：1亩×667㎡×容积率2.0＝1334㎡。则每平方米建筑分摊土地直接成本为：60万元/亩÷1334㎡＝449.78元/㎡。

2、土地挂牌交易费按成交金额的2%收取，则60万元/亩×1%÷1334㎡＝4.5元/㎡。

上述相加即每方米建筑分摊土地成本为454.28元/㎡。

二、建安成本：

郴州市建设局核定多层住宅建筑工程造价为730元/㎡（含附属工程造价）。

三、报建费用：

1、市政基础设施配套费、抗震设防确认费、人防易地统筹费、墙改基金、散装水泥基金、白蚁防治费、防洪保安基金、质监费、工程定额测编费。以上九项合并收费，按88元/㎡收取。

2、劳保基金按建安造价的3.5%收取，卫生保洁费0.4%，价格调节基金0.2%、招标代理费0.25%、监理费均价2.5%、图纸审查费均价0.15%、交易中心服务费0.9%。以上合计为建安造价7.9%。则每平米建筑分

摊730元/㎡×7.9%＝57.67元/㎡。

3、档案管理费150元/卷，约1元/㎡，预售测绘费0.88元/㎡，消防电器检测费1.0元/㎡，空气检测费1.0元/㎡，竣工测绘费0.88元/㎡，规划竣工验收测绘费0.31元/㎡，专家评审费1.0元/㎡。以上合计为6.07元/㎡。

4、放线费800元/栋，邮政报箱费85元/户，测绘成果利用费41元/户，消防设施建设费（已取消，但照收，多少要看与消防支队的关系如何）。以上分摊约为5元/㎡。

上述1--4相加为：156.74元/㎡。

四、规划设计及营销策划：

设计费7元/㎡、广告宣传费约10元/㎡、销售佣金3元/㎡、管理费用（含工资、招待费等，不含银行贷款利息）50元/㎡。以上合计70元/㎡。

五、三通一平及绿化费用：

通水、通电、通路、平整场地约为30元/㎡，绿化一般为20元/㎡，合计50元/㎡。

六、应缴税费：

1、土地交易契税按土地成交额的4%收取，土地60万元/亩×4%÷每亩用地可建面积1334㎡＝17.99元/㎡,即每平米分摊17.99元/㎡。

2、营业税按销售总额的5.5%收取，增值税0.5%，所得税1.5%。合计为7.5%。郴州目前多层销售均价在2200元/㎡左右，则每平方米应缴税165元/㎡。

以上相加为：182.99元/㎡。

七、以上全部成本相加为：1648.51元/㎡

八、开发商的利润为：

住宅均价2200元/㎡—成本价1644.01元/㎡=555.99元/㎡。

以上均未考虑开发商的融资成本及不可预见费。如果扣去融资成本和不可预见费，利润就更少了