广州市旧城改造更新模式研究

城是一个历史场所；
旧城经济呈“旺人不旺财”特
旧城的历史文化正在消失。点，产业结构急需调整。
法制
公民权利、开发商 约束等制度缺陷； 旧城更新正趋向民 主和法制化。
旧城开发经济 效益差，财政 投资不足。
不同时期的广州旧城
广州以往旧城改造回顾
计划经 济时期
改革开发 后80年代
改革开发 后90年代
改革开发后 00-07年
规划的旧城历史文化核心区以外； 具有地方特色的历史文化文化街区（如西关 大屋、骑楼街区等）；
市政、公共设施不完善的旧城改造项目；所有市政、公共实施配套不完善旧城区。
建成时间较短而且符合相关规划要求，但生态环境较差的旧城区。建筑质量无安 全隐患外立面较差，影响城市形象的街区。
市场参与必然造成拆迁费较高，引起地区土地价格、房屋 价格上涨，可能造成社会影响。
基于改造方式的旧城改造模式
模式 历史文物保护模式
历史文化经营开发模式 市政、公共配套设施完善模式
环境整治模式 既有建筑功能更新模式
危房征收储备模式 保障型改造模式
有机零星改造模式
整体拆建模式
适用范围
旧城历史风貌保存较好的历史文化保护核心区；②具有地方特色需要保护的历史 文化文化街区；
日本东京六本木六丁目地区再开发
改 造 前 后
广州旧城可持续发展路径与策略
广州旧城改造更新的动力
旧城可持续发展路径
产业可持续发展路径
延长旧城产业链条 产业多元化 创新发展
社会可持续发展路径
基础设施建设均等化 广泛的民间参与 保障困难群体
环境可持续发展路径
发展循环经济 加强旧城环境综合治理
旧城可持续发展策略
旧城更新改造作为推动城市发展的重要举措，必须以城市可持续发展为基础，以推动旧城 全面发展为目标。采用的策略包含有以人为本的和谐旧城更新；精细化改造转变经济发展 方式；历史文化保护与利用协调；环境修复与旧城建设同步。
广州旧城改造更新融资模式
旧城改造更新融资模式
经营性改造项目融资模式
公私营合作（PPP）模式
旧城改造更新融资模式
经营性改造项目融资模式 信托融资模式
旧城改造更新融资模式
非经营性改造项目融资模式
政府投资改造，增加税收收益
借鉴美国税收增值筹资经验与城市发展建设思路，对于非经营性公共项目主要由政府负责投 资改造如历史文化街区、公共环境等公共配套建设项目。而政府的收益主要体现在，通过公 共配套项目的改造，提升地区环境，增加城市税收和财政收入。
多维度视角下的广州旧城
城市空间环境
土地资源利用
民生保障
财政投资
丰富的城市环境格局； 土地资源利用粗放与集约并存； 公共产品供给不均衡； 基础设施不足，
旧城功能空间模糊。
旧工厂、旧居住区较多，存量 居住条件差，亟待提 政府财政投资
土地再利用潜力大。
高。
压力大；
历史文化
产业经济发展
弥漫着浓厚的历史感，旧 经济增长方式亟待转变；
特许经营
旧城改造中部分项目可采用特许经营方式进行融资，可以采用特许经营的项目主要包括公园 和文化历史建筑。特许经营范畴主要包括，冠名权、公共区域商业开发等，通过特许经营的 方式吸引社会资本参与部分公共配套设施的改造。
广州旧城改造更新模式
基于改造主体的旧城改造模式
模式
优势
劣势
政府为主体 可以较好的兼顾公众利益； 保证城 政府承担了巨大的改造资金压力； 缺乏有效的市场化的
增加旧城人 口密度、加 剧旧城衰老
改造成本高、难 度大
单一的经济 效益，不利 于城市发展
改造资金导 致改造效果 有限
改造工作需 继续完善
旧城改造更新案例借鉴
上海新天地
香港旧区活化
成都宽窄巷子改造
佛山东华里片区改造
绍兴仓桥直街历史街区保护与更新
英国伦敦码头区改造
韩国清溪川复兴
美国纽约社区改造
开发商主导旧城改造，往往以经济利益为主，容易忽视社 会效益；开发商与拆迁户之间矛盾容易激化，可能造成社 会影响；开发商主导的旧城改造，难以整体考虑城市发展， 无法整体提升城市发展水平。
业主的改造行为，往往以自身需求为出发，可能与城市规 划发生冲突； 旧城业主一般经济实力有限，很难大规模 实wk.baidu.com旧城改造。
多维度视角下的广州旧城
感性认识广州旧城
——2200多年国家历史文化名城； ——汉、唐至今的千年商都； ——近代文化传播地； ——岭南文化中心。
城市群体眼中的旧城
——市民印象下的旧城：人与人交往紧密，生活丰 富多样，是一个安居乐业的地方。 ——专家视角下的旧城：矛盾的历史文化名城，文 化产业滋生地。 ——政府视角下的旧城：历史文化悠久，商业环境 成熟，历史文化与经济价值较好。
“可持续发展” 广州旧城改造的必然选择
认识广州旧城
详实的现状调研
广州旧城区范围面积达54平方 公里，为保证研究成果切合实 际、保证分析结论的可靠性和 可行性，本次研究从广州旧城 的历史、经济、社会、文化等 各个方面进行深入分析，收集 了大量的史料记载、文献、访 谈、实例资料进行研究，使得 研究成果能较全面的对广州旧 城兴衰进行剖析。
改革开发后 07年 至今
改造主体
政府
单位、房地产商
开发商
土地所有人 政府、开发商
改造模式 资金来源 存在问题
政府主导的 零星修缮
政府主导的零星 修缮以及地产商 主导的成片改造
开发商主导 拆建
政府主导的整 政府主导市场参
治工程
与的有机更新
国家财政拨 财政、单位集资 银行贷款、
款
外资、社会
政府、业主
政府投资、社会
的改造模式 市发展质量。
运作机制，城市土地资源很难获得市场价值最大化。
企业为主体 的改造模式
有利于改造资金筹措，降低政府财政 压力；专业的开发商有利于加快城市 改造建设进程。
业主主导的 处于自身的居住需要，业主能积极参 自主改造 与和支持旧城改造工作。
政府主导下 的开发商参
与改造
由政府负责组织改造的前期工作，保 障社会效益；可以妥善处理被拆迁人 的补偿、安置问题，不容易引发社会 问题；引入开发商可以较好的解决改 造资金，减轻政府压力。
广州市旧城改造更新模式研究
广东省建筑科学研究院 2012.10
前言
广州旧城改造的必然性
“可持续发展” 广州旧城改造的必然选择
广州旧城改造的必然性
房屋日益危破 公共服务配套设施落后
市政基础设施陈旧 交通拥堵
空间环境局促 空间结构失衡 历史文化遗产亟待保护
……
产业问题 环境问题 空间问题 交通问题 土地问题 社会问题 文化问题