购物中心商业布局规划

2）在购物中心的商业布局中必须要贯彻的专业理 念： ①“扁担扛”原理——把人气多的主力店放在两侧， 把人气差的专卖店店铺布置在围绕大中庭的四周， 也就是中间，让出入主力店的人流先经过专卖店店 铺通道，把专卖店铺带旺，提升专卖店店铺的价值， 出入两侧主力店的一道道人流，就像一根根扁担， 把中间的专卖店店铺的价值扛起来； ②“提升机”原理——一般来说，楼层越高，去的人 越少，那么在购物中心高的楼层上，布置一些吸引 人气的商家，吸引逛购物中心的顾客往高楼层的商 场去，这就需要一些商家扮演人流提升机的角色； ③“通透性”原理——通道设置要通透，让顾客站在 通道的一端可以看到远处另一端的商铺，在沿中庭 四周布置低柜，让顾客通过中庭的自动扶梯到达每 一个楼层可以清晰地看到远处的商铺标识；



④“光顾性”原理——购物中心内部水平通道规划设计， 必须尽量使每个干道都能循环往复，带回人流，减少 死角，好的平面交通设置能使消费者沿着商家事先设 计好的交通流线进行消费，使不是处于“金角银边”的 商铺，也能得到充足的客流； ⑤“五、三、二”原理——讲的是要做活购物中心需要 安排的各业态大类商家所占面积的比例，即在一个大 型封闭式购物中心内，安排的主力店和次主力店的理 想占用面积应为50%，文化、休闲、娱乐、健身、餐 饮商家理想占用面积应为30%，专卖店组成的风情商 铺组合理想占用面积应为20%； ⑥“方便性”原理——在布局设计中体现人性化理念， 尽可能最大限度的为消费者提供便利性服务，为其在 消费的同时带来身心上的舒适感和被尊重感。

1）一般来说，主力店中，大卖场最聚人气，百货 店次之；次主力店中，数码广场最聚人气，家电卖 场次之；休闲餐饮业中，咖啡、西式快餐、茶馆、 美食广场最聚人气，中式品牌餐饮次之；休闲娱乐、 运动健身、品牌中餐周末和晚间最聚人气；各式品 牌专卖店最不聚人气。从楼层角度来说，一楼最聚 人气，二楼次之，三楼更次，四楼再次，五楼最次， 商业地产界行话所谓的一楼是金、二楼是银、三楼 是铜、四楼是铁、五楼是锡讲的就是这个道理。从 交通位置角度来讲，交通要道的拐角处最聚人气， 通道长边次之，商场的纵深地带更次，所谓金角、 银边、草肚皮。
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2）关于租恁合同条款设计中预留购物中心租 金提升空间策略：


① 租恁合同期限设计为租金提升让路，占总租金面积20%的购物 中心内位于中庭和主通道两侧的类百货商铺的租金单价高，起租 期初期为2年，2年以后购物中心热闹起来以后，租金视情况提高， 往后这部分商铺的商户档次逐年调整提升，租约1年一签，这部分 商铺对整个购物中心的租金占比逐年提高，从起始期的租金贡献 占比月50%逐步提升到70%；小规模的餐饮、娱乐、健身、休闲 次主力店起始租期为5年，到期后档次调整，租金提升，往后租期 调整为3年；中等规模的次主力店如中式大餐饮一般起始租期为8 年，到期后档次调整，租金提升，往后租期调整为5年；打主力店 如大卖场、百货店一般他们要求的起始租期为20年，我们可以通 过谈判谈到15年，到期后档次调整，租金提升，往后租期调整为5 年。对于主力店和占用面积大的次主力店租期长，还可以设计周 期租金提升条款，一般每三年提升租金6-8%，这样的设计，基本 上到15年，主力店租金提升十分可观。 ② 保底+提成+销售额节点保底租金调整条款，一般外资的咖啡 馆和洋快餐喜欢这样的设计。

3）关于通过竞争手段来提升租金策略：购 物中心网站每年会发布商铺招租广告，提 出招租要求和起点租金单价，热门部位的 热门商铺往往会收到数倍于起点租金单价 的报价，只要符合购物中心业态调整规划 要求，一般会同出价高的商户签约。

4）关于逐步提升商户的档次逐步提升整个购 物中心的档次从而提升购物中心整体租金收益 的策略：初期培育期过后，购物中心逐渐成熟， 人气日益旺盛，这样首先在类百货区域有目的 引进几个国际品牌的商家入驻（哪怕贴装修 费），这样往往有一批国内顶级品牌的商家跟 进；这种做法再扩大到主力店的调整，会取得 相似的效果；再要求大型餐饮重新装修提升形 象或更换档次更高的商家，进而要求大卖场或 百货店提升商品结构，重新装修提升形象。这 样逐步将购物中心的整体档次和形象提升。购 物中心整体档次和形象提升以后，提哦啊正类 百货部分的小商铺租金更容易了。

1）招租和租金策略必须是自己掌握实施而不是有招商 代理公司来掌握和实施的。成功购物中心项目公认的标 准是恒隆集团董事长陈启宗提出来的：购物中心开业头 五年是培育期，初始总租金从总投资的4-5%开始往上提 升，到第六年收来的租金可以做到盈亏平衡，就是总的 租金可以支付当年的投资利息和营运成本，第七年开始 有还本了，到第十五年以后，每年还本额达初期投资的 30%以上，基本上是每三年回收一次初期投资，从长远 来看，收益是非常可观的。一个15万平米的购物中心， 平均每平米建筑面积租金是1元，年租金可达5400万； 每平米建筑面积租金是2元，租金可达1.08亿；每平米 建筑面积租金是4元，租金可达2.16亿；每平米建筑面 积租金是5元，租金可达2.7亿；每平米建筑面积租金是 6元，租金可达3.24亿；

5）关于逐步扩大高租金的类百货店铺范围和租恁 面积的占比提升租金的策略：初期培育期过后，购 物中心逐渐成熟，人气日益旺盛，这样首先在类百 货区域有目的引进几个国际品牌的商家入驻（哪怕 贴装修费），这样往往有一批国内顶级品牌的商家 跟进，当这种现象出现时，部分次主力店吸引人气 的历史使命完成了，这就需要逐步减少次主力店的 租恁面积占比来扩大类百货高租金店铺租恁面积占 比。通过逐步蚕食次主力店面积同时扩大类百货商 家数量和提升他们的租金单价，使得整个购物中心 的总体租金收益大幅提升。
购物中心商业布局规划
学习要点总结
关于净出租面积占购物中心整体建筑面积 （不含停车场）指标：

综合平均65%—70%。其中大型主力店（单店面 积占4000㎡以上）净出租面积占比为85%；次主 力店（单店面积占200㎡—4000㎡之间）净出租 面积占比为65%—85%；类百货店铺（单店面积 在50㎡—200㎡之间）净出租面积占比为50%— 65%。这样，整个购物中心平均下来，净出租面 积约为65%—70%。在做招商布局图之前，需要 对建筑方案的净出租面积进行勘定，如发现净出租 面积达不到65%的，需要对建筑平面的通道宽度、 中庭大小、辅助面积、设备用房等等进行优化，确 保购物中心净出租面积占购物中心整体建筑面积 （不含停车场）指标达到65%。

6）关于制定、实施调整提升战略和策略的关键因 素——人的因素：打造精英营运管理团队是购物中 心提升战略目标得以实现的关键。高团队的领头人 需要有极高的职业素养、极强的沟通、协调、管控、 领导能力、秉公办事忠于企业的职业操守、敏锐洞 察市场和极强的应变能力，还要有一群执行力极强 的高效精干的员工，完善缜密的营运流程、良好的 企业文化和考核机制。
3）为把购物中心做旺，在做旺的基础上实现 租金收益最大化，一般采用四个策略：


①特惠策略——对某些能够大量吸引人气商家放到商 场高一点的楼层或商场纵深一点的地方，租金给与优 惠； ②递增策略——在起步阶段，租金低一点，经营走向 成熟过程中逐步递增；


③共赢策略——对于某些商家对入驻购物中心经营 前景看好，但需要一个培育期，购物中心经营者可 以与该商家签订一种风险共担的扣点付租金的方式， 商家与购物中心经营者分享销售毛利，共同承担培 育期风险； ④差价策略——对于不同的业态、在不同的位置、 楼层实行差价招租，对吸引人流贡献大的商家、位 于纵深的商家、楼层高的商家实行低价，对于位于 低楼层和交通要道的商铺实行高价，利用租金杠杆 将合适的商家布置到合适的位置。
来自百度文库
关于购物中心商户业态类别组合占比指标：

五、三 、二原则，就是各类零售类主次主力店占 比50%、餐饮文化体育健身娱乐休闲类占比30%、 类百货各类店铺占比20%。
关于购物中心商场布局设计需要解决的三大 问题：——（如何对确定的商业业态组合进 行合理优化布局？）



第一个问题是怎样通过各种业态商业吸引人气的多 寡而使他们坐落在不同的位置把人流引导到各个楼 层各个角落，是整个购物中心所有的商铺成为活铺 而不留死角？ 第二个问题是如何在不同的地点布置商业亮点，使 顾客不断产生逛完整个购物中心的欲望，感觉不到 累，还要使顾客感觉意犹未尽下次还要来？ 第三个问题是如何平衡租金收益，在做活的前提下 使租金收益最大化？

4）开发商和使用者在购物中心 商业组合布局设计和招商过程中 必须做到“一个坚持和两个反对”： 坚持购物中心合理优化商业布局 不动摇，坚决反对屈服于商家自 选位置要求，坚决反对谁出租金 高就让谁进来的租金唯上的选商 家标准。
四、制定符合购物中心价值提升发展客观规 律的招租和营销战略和策略，有如下几点：