弘阳广场项目地块调研报告

5、卫生间干湿分离设计，利于保 持室内干净卫生
价格走势

价格说明：弘阳广场二期 12#楼在售，折后均价 6800 元 / 平。二期 19# 楼在售，均价 7100-7200 元 / 平。二期 8# 楼在售，折后均价 6600 元 / 平。 二期 4# 在售，均价 6500 元 / 平。沿街现铺在售，均价 13000-14000 元 / 平。
T 威胁

周边已有较完善的商圈体系

周边环境较差，人员较杂
总结

弘阳广场项目，交通便利、开发实力强、地段好、 周边配套齐全、得房率高。主要针对年轻的客户。
舒适的环境和优美的室内环境，让我们有想去购买
的欲望。

S 优势

交通便利 23、28、38、96路；规划中的地铁3号线、4号线 周边配套齐全 公园、医院、邮局、菜市场等 教育配套 自带双语幼儿园，解放路小学教育集团兰陵小学、兰陵中学
得房率高
连续6个月区域销冠
W 劣势

项目有待完善开发

楼的间距较小，影响采光

社会文化环境调查

常州市人口数量：常州市统计局获悉，常州市常住人口达469.64万人，比上 年度增长 0.09% 。据常州市统计局发布的数据， 2014 年城镇人口达 322.64 万 人，城镇化率为68.7%。
人口构成：常州人口结构已趋向“深度老龄化” 从常州市统计局获悉，按照5岁一个年龄段划分，常州市人数最多的前3个年 龄段分别为：44-48岁、39-43岁、24-28岁，分别占总人口数10.42%、9.67% 和9.45%。
经济环境

固定资产投资总额： （中国央行工作论文） 预计中国 2015 年全年固定资产投资增速为 10.3% ， 2016 年为 10.8% ； 预计中国 2015 年全年社会消费品零售总额增速为 10.8% ， 2016年11.1%； 预计中国2015年出口下降2.9%，2016年将增长3.1%

5、“互联化 房地产”泡沫将破： 2016年很可能是“互联网 ”一次全面的退潮。没有盈利模式
的“互联网 房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。
土地市场分析

常州 2015 年上半年各区土地成交中，中心区一家独大。中心区成交
了 24宗土地，占总成交宗数的 62%；其次是新北区，成交 9宗土地，
占总成交宗数的23%；而武进区仅成交6宗土地，占总成交宗数的15%。



五、常公积金首套首付2成 二套首付3成： ： 常州市公积金管理中心发布： “常州公积金贷款首套房首付比例调整为20%；二套房首付降为30%；两人最 高可贷60万元，家庭中父母子女公积金和互用”

六、常州公积金个人贷款利率再下调0.25% 5月11日起，常州下调各档次个人住房公积金贷款利率，其中，5年（含）以 下贷款由现行年利率 3.50%调整为3.25%；5年以上贷款由现行年利率 4.00%调 整为 3.75% ；下调上年结转的个人住房公积金存款利率 ，由 2.10% 调整为 1.85%。
Байду номын сангаас

自然环境调查

武进区自然环境
武进是吴文化的发源地之一，拥 有 5000 多年的人类文明史、 2700 多年的古城建设史和 2500 多年的 文字记载史。武进区先后诞生了 19位帝王、9名状元和1546名进士。 境内的春秋淹城遗址是我国最古 老、保存最完好的地面城池，属 国家重点文物保护单位。历史上 这里曾形成“阳湖文派”、“恽 南田画派”、“常州词派”。
省会城市和特区，其房价会持续上涨。

2、大城市房屋日益资产化：一线城市，以及10 个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资 产化，而且投资人将全球化、全国化。

3、写字楼跟住宅价格将长期倒挂：同样地段、同样档次的住宅和写字楼 (含商务公寓 )，住宅更 贵。

4、大城市的房价：涨涨涨 ! （有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期 偏高，所以房价只能不断上涨 ）
周边环境

地理位置：
天宁中吴大道与长江路交汇处

周边幼儿园：双语幼儿园（自带），小红花幼儿园，钟楼区永红中心幼儿园，爱儿坊紫荆苑校区 综合商场：弘阳广场自带城市综合体，清潭菜场，华润苏果中吴大道广场，为民超市 医院：第三人民医院，清潭社区卫生院 邮局：荆川邮政支局 银行：工行、建行、交通银行、江南银行
竞品图

竞品名称


棕榈湾
青建鼎都
周边楼盘
竞争楼盘对比分析
项目名称 开发商 交通 特点
弘阳广场
弘阳地产
23、28、38、96路；规 划中的地铁3号线、4号 线
交通便利 周边配套齐全 开发实力强 地段好 国家二星绿色建筑 总建万方的城市原滩湿地 身绕双河相护 东北两侧是天然水系河流 小区自带底商 会所 项目位于荆川公园生活圈，周边成熟小 区环绕，配套齐全，超市、银行一应俱 全，多条公交经过于此，交通便利。毗 邻长江路，驾车出行也相当方便。
弘阳广场项目地块调研报告
班级:F13A
指导老师：蒋英、李敏 小组成员：张霞、张翼萍、路紫薇、 张颖、张铭钰、施圆煜
目录

地块基础 区域宏观经济环境调查 区域房地产市场调查



项目地块条件分析
区域宏观经济环境调查


政治法律环境
房地产调控政策：
2015年3 月30 日 央行宣布二套房款首付可低至四成，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房 , 最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。
棕榈湾
常州市长宇置业有 限公司
38路
青建鼎都
青建地产
23、56路
弘阳地块
弘阳广场

弘阳广场位于长江路和中吴大道 的交叉口，占地 160000 平方，总 建筑 830000 平方，共有 19 幢楼， 建筑风格为法式风格。

1、该户型方正设计，南北通透， 动静分离
2、客厅为朝南布局，与阳台相连， 能保证客厅充分的采光、通风 3、厨房运用了 L型设计， L型设计 符合人体行为动线，离餐厅很近， 就餐也方便，特别人性化 4、主卧享宽幅南向飘窗，采光性 好
S 优势

开发实力强 弘阳集团成立于1996年，前身为香港红太阳集团，中国500强企业。 地段好 弘阳广场位于常州城市东西中轴中吴大道与南北干道长江路交汇处，地处常 州老城与武进新城核心区域。 内部配套 自带集购物中心、酒店、超市、住宅、办公、娱乐为一体的大型城市综合体。 绿色建筑 国家二星绿色建筑

2015年4月，常州地铁一号线已经全面开工建设，同时常州地铁2号线也已提上日程。 2015年6月24日，来自北京、广州、南京、常州的20名专家组成评审组，对常州市地 铁2号线一期工程可行性研究报告进行评估。据悉，此次评估将持续3天，省发改委
将结合专家意见，对常州市轨道交通2号线一期工程可行性研究报告进行审查，待省
市场存量分析
• 去库存战果初显 形势依旧严峻 • 常州楼市的高库存问题由来已久，也是被人诟病的焦点。但2015年上半年，这一问题出现转机， 常州楼市库存量有所松动。常州市区商品住房可售余量连续下降，至6月末，市区商品住房可售余 量为653.80万平方米，同比下降16.62%。存量去化周期从最高峰时的22个月下降到13.84个月，较 年初缩短了2个月以上，市区商品房在售库存正向逐步趋于健康水平。





内部配套：集购物中心、酒店、超市、住宅、办公、娱乐为一体的大型城市综合体，景观湖，儿童游
乐场，小区自带双语幼儿园（18班，总建约8千平）等

学校：常州市兰陵小学、常州市兰陵中学
常州商品住房分析
房地产未来发展趋势

1、城市之间房价差距将更大：公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、
发改委批复后2号线也将进入正式实施阶段。

随着常州地铁的持续建设，地下空间性质地块的大量出让成交已经成为一个“新常
态”。
房地产成交概况

2015年上半年常州市商品房总成交面积385万平方米，同比增长2%；其中住宅 类商品房成交面积321万平方米，同比增长3%。市区商品房成交均价 6729元/ 平方米，同比上升 1.44% ；商品住房成交 6735 元 / 平方米，同比上升 3.20% 。 全市商品房呈现量价齐升态势，市区商品住房去化周期较年初缩短了2个多月， 达到13.84个月。

2015年1-9月份，全国固定资产投资（不含农户）394531亿元。 同比增长10.3%，增速比1-8月份回落0.6个百分点。 从环比速度看，9月份固定资产投资（不含农户）增长0.68%。
我国居民消费价格指数CPI

2015年12月9日，国家统计局发布了2015年11月份居民消费价格统 计数据。 2015年 11 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 1.5% 。 中国产业信息网数据显示： 2015 年 2 月中国居民消费价格指数为 101.43，2015年2月中国居民消费价格指数环比增长值0.66。
银行信贷政策 :
2015年2月28日,央行2015年来首次降息 2015年8月26日央行正式下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，这是今年以 来第四次降息。 金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6% ；一年期存款基准利率 下调0.25个百分点至1.75%

2015年9月6日起，金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点 央行降息，国管公积金中心发布通知，相应调整公积金贷款利率，上年结转 公积金存款利率从原来的 2.6% 降低到 2.35% 。首套房一到五年贷款利率，由 4.0%降低到3.75%，五到三十年由4.5%降低到4.25%。

从成交面积看中心区占总成交面积的 76%，总成交金额的 91%；新北
区占总成交面积的14%，总成交金额6%；武进区占总成交面积的9%，
总成交金额的 3%。无论是成交宗数，成交面积还是成交金额，中心 区皆远胜于新北区和武进区，在上半年中独占鳌头
地下空间地块强势依旧 后续可期

上半年常州土地市场共成交了 39宗地块，合计成交面积109.4369万㎡，成交总金额 72.2319亿元。其中地下空间地块仍然是不可或缺的主力军团，在全部39宗成交土地 中，13宗为地下空间地块，占全部成交宗数的33%，成交总面积的51%，成交总金额 的62%。

临近主干道，部分临街住宅将受到噪音影响

容积率较高
O 机会

常州房地产政策
一、常州公积金个人贷款利率再下调0.25% 二：常州公积金贷款利率下调0.25%


三、二套房贷款最低首付比例降至4成
四、2年以上普通住房销售免征营业税
五、常公积金首套首付2成 二套首付3成
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• 其中不难看出常州去库存攻坚战的重视，2015开年以来，楼市成交量逐步上涨，相较于需求持续
高涨，供应量则放缓，楼市供求关系已然大反转。再加上房地产一级市场从根本上减少土地供应 ，这才使得库存量持续下降。
• 但库存持续下降，并不意味着这一问题已经解决，恰恰相反，这仍是当下楼市最为棘手的问题。
政策利好来，各板块库存分化将愈加明显，优质楼盘大受追捧，核心地段去库存更容易，而产品 同质化明显的区域，竞争会更加激烈，压力依旧巨大。
2015年常州出台的六大楼市政策

一：常州申请公积金租房将无需发票
二：常州公积金贷款利率下调0.25%：调整后的5年期以下（含5年 期）的贷款利率为3.5%，5年以上贷款利率调整为4%。
三、二套房贷款最低首付比例降至4成：对于“商业银行贷款二套 房首付比例最低4成”的新规，发布一周后，常州各大银行开始实 施，截至目前，常州各大商业银行二套房首付均执行首付四成规 定。 四、2年以上普通住房销售免征营业税


在2015 年9 月30日下午，央行又出首付比例新政策在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首 次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

楼市去库存是2016年楼市调控主基调：2015年11月10日中央财经领导小组第十一次会议召开，其
中，对于房地产的表述，提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”