华创国际广场2015年度营销策略总纲(终稿)

2.3
13000
1042.5
12
4
1.7
1
7000
583
12
228ຫໍສະໝຸດ 20.3776575
947.38
——
——
竞品市场
写字楼动作
主要写字楼项目以平推为主，无大型营销动作
主要写字楼项目主打形象以产品、地段为主，少量以活动支撑，项目多为平推，无大型营销动作。
项目名称
主打形象
绿地中心
智慧商务办公写字楼
泊富国际广场 北辰时代广场 保利国际广场
滨江中心区、河西第一街
在长沙，买星澜大街；首付 10万，买步行街商铺；
无
中国第一店，河西第一街 大河西，国际时尚第一街
无
枢纽商业、新西站又一中心
新西站旁，唯一在售街铺； 新西站又一中心
集中推货 集中推货
平推
竞品市场 明年商业余货量、新货入市量皆大
主要商业放量
商业市场明年主要以清余货为主，余货量达11万方；富兴IFC，协信星澜汇等项目预计将有 大量新货入市，新货量达9万方。
4.2
537
店、商业、写字楼、公寓等综合公 共建筑80万平方米，住宅
分地块推出
西子湖畔 弘吉投资 2.9 19.6
1栋写字楼、1栋公寓、住宅
2008年1月推住宅，三期写字楼、 公寓产品暂未推出
达美D6区 达美
4.5
46
8万方商业街，另有写字楼、住宅产 首推住宅，商铺，后推写字楼产
品
品
好莱城 沙坪建筑
本年度推货 量（万㎡）
1 1.8 3 3 1 3.3 2.5 0.6 1.4 17.6
本年度剩余货 量（万㎡）
0.6 1.17 2.6 2.97 0.7 1.5 1.25 0.2 0.7 11.69
年均去化 （万㎡）
0.4 0.63 0.58 0.03 0.3 1.8 1.25 0.4 0.7 6.09
4
45.5
大型购物中心、五星级酒店、甲级 写字楼、精装公馆
住宅在售
长房时代城
滨 江 新 协信星澜城汇
万科城
新河 北三辰角三角洲
洲
天健一平方
华创国际广场
富兴IFC 金融 城绿中地中心 心 泊富国际广场
华远华中心
南湖保利国广 新城顺天IFC
汇金国际
万博汇
德思勤城市广场
宏观市场
综合体市场
中心区是长沙城市综合体核心发展区域
以酒店楼为核心 功能的发展模式
交通枢纽区；特定圈层；顶级酒店管理 ；公寓、写字楼依托酒店实现价值提升
运达中央广场、顺天国际金融中心
4
以商业楼为核心 功能的发展模式
较大体量集中商业金融商贸区；顶级业 态；公寓、写字楼依托商业实现价值提 升。
奥克斯广场、喜盈门范城、华晨世纪广场
宏观市场
写字楼及商业市场库存压力大，市场去化缓慢
2012年4月住宅开盘
保利国际 湖南南湖 广场 广场置业
6.0
79.9
高端酒店、写字楼、滨江豪宅、精 品公寓、商业街区
2011年4月推出住宅，2012年6 月推公寓，2012年10月推写字
楼，2013年1月推商铺
运达中央 广场
运达
精装住宅及18万方两栋超豪华五星 4.4 52 级酒店、商场、国际5A写字楼、国
宅、2万㎡街铺
寓
财富岳麓
恩孚阳光 投资
3.2
该项目集国际白金五星级酒店（瑞
32
士酒店）、国际5A写字楼、国际顶 级奢侈品购物中心、国际风情美食
街及国际酒店式公寓
预计首推写字楼
佳兴国际 佳兴房地
汇
产
6.1
豪生国际大酒店、5A级写字楼、酒 13 店式公寓、小户型公寓、奢侈名品
餐饮休闲业
——
北辰三角 洲
北辰
2015年1月
5月
10月
12月
绿地中心 富兴IFC 泊富国际广场 北辰凤凰天街 协信星澜汇 河西王府井 达美万秀街区 德思勤广场 保利国际广场
2019/11/7
T2及中心商业1.1万方余货去化
T1裙楼7000方新货入市
5万方新货入市
2.6方余货去化
1.5万方余货去化
1.25万方余货去化
2000方余货去化 3000方新货入市
谨呈：长沙华创房地产开发有限公司
地标领袖 王者之巅
——华创国际广场2015年度营销策略
世联行华创国际广场项目组
报告框架
1 2 3 4 5 6
2019/11/7
市场环境 目标及营销回顾
客户分析 价值重塑 营销策略 营销铺排
1
市场环境
宏观市场分析
竞品市场分析
宏观市场
综合体市场
综合体井喷时代，市场竞争压力大
宏观市场
小结
两大特征凸显
长沙已进入综合体市场元年，
综合体呈现“井喷”状态；
2019/11/7
写字楼及商业已呈现“高 压竞争”状态，并且在未 来几年将呈惯性发展，市 场转好态势不明显。
竞品市场
写字楼市场
主要写字楼竞品去化缓慢，成交均价多集中在1300015000元/平方米之间，价格差异不明显。
18000 16000
写字楼
商业 数据来源：克尔瑞数据机构
宏观市场 市场销售情况不佳，较2013年呈整体下滑
成交价格及销量
2013年写字楼成交均价为11000-14000之间，2014年写字楼成交价格较去年呈现下跌现象，长沙 内六区写字楼成交价格在10000-13000之间；商业市场销量 及价格在下半年出现较大浮动。
数据来源：长沙房产研究中心
60000
40000
20000
部分项目短时间爆破推广，去化明显，总体依然去化缓慢； 价格主要集中于4-6万，价格差别不大
华创
绿地 泊富 北辰 保利
协信 王府井 达美
项目名称
华创国际广场 绿地中心
泊富国际广场 保利国际广场 德思勤城市广场 北辰凤凰天街
协信星澜汇 河西王府井 达美万秀街区 2019/11/7 合计
元/㎡
15000
14000 13000 11000
华创
绿地 泊富 北辰 保利
华远 顺天 运达 德思勤
项目名称
华创国际广场
绿地中心 泊富国际广场 北辰时代广场 保利国际广场 华远华中心
顺天IFC 运达中央广场 德思勤城市广场
合计 2019/11/7
本年度推货量 本年度剩余货量
（万㎡）
（万㎡）
年均去化（㎡）
平推 平推 平推
推广活动 经济论坛、中小企
业创富交流会 无
开福区投资峰会 无
任志强、潘石屹对 话
无
无 无
竞品市场
写字楼政策
项目名称 绿地中心 泊富国际广场 北辰时代广场 保利国际广场 华远华中心
顺天IFC
运达中央广场 德思勤城市广场
目前市场上主要写字楼项目多采用返租销售的模式，高 投资回报率是各项目吸引客户的关键；
长沙城市综合体呈多板块发展，滨江板块、梅溪湖、城南板块、武广板块是主要发展区，其中， 城市中心区是综合体发展密集区。
世茂·铂翠湾
北辰三角洲
绿地中央广场
滨江新城
梅溪湖
好莱城 金茂广场
奥克斯广场 复地·崑玉国际
华创国际广场 富兴IFC
绿地中心 泊富国际广场
中心区
佳兆业云顶
开福万达广场 华远·华中心
九龙仓项目 世贸芙蓉广场
销售政策 3年返租22%；5万抵80万
无政策，清盘 3年返租27%
无 无 4元/㎡/天包租三年，特价房15980元/㎡起 ；金融企业入驻额外再享800元/㎡政府购 房补贴及200元/㎡/年租赁补贴。 无 三年返租22.67%
竞品市场 明年写字楼主要项目在余货去化的同时下半年也有大量
主要写字楼放量 新货入市，竞争趋于白热化。
平推 平推 平推
北辰凤凰天街
内街13年，外街8年，前三年7%，前两 年抵房款，后一年按季度返；4-6年8% ，7-9年9%，10-12年10%，13年11%
，皆为按季度返
黄兴路第一街
买铺黄兴路，生财黄金铺； 集中推货
抢手黄金铺，赚翻黄兴路
协信星澜汇 河西王府井 达美万秀街区
首付十万，按1:2:2比例付清；前三年 固定返3%-4%，后七年递增7%
发展模式
1 均衡发展模式
成功关键点
大体量；CBD；高融合性建筑群；各项 功能相互依赖存在。
实例
开福万达广场、北辰三角洲、华远华中心 泊富国际广场、华创国际广场
2
以写字楼为核心 功能的发展模式
CBD、地标超高写字楼、公寓依托写字 楼实现价值提升。
德思勤城市广场、绿地中心、绿地中央广 场、保利国际广场
3
7000方余货去化 7000方余货去化 2.97万方余货去化
3万方新货入市
竞品市场小结
• 1、部分竞品写字楼项目因品牌等先天优势树立特有市场地位外，其他
多呈现同质化竞争状态；写字楼也陷入价格竞争红海；
• 2、2015年上半年写字楼市场多无新品加推，以市场现有产品去化为
主；下半年随着富兴、绿地的新品入市，将呈现更加惨烈的竞争 状态； • 3、商业以余货去化为主，高投资回报率是各项目主打价值点，后期如 何让高投资回报率价值兑现，是余货去化关键。
存量及去化
2014年1-11月长沙内六区办公用房总的新增供应面积达80.41万方，总成交面积为25.7万方
截止至11月，写字楼市场存量达169万方，按照当前去化速度，市场去化需71.2月（6年）；
商业市场2014年总的新增供应为206.7万方；市场存量达432.67万方，按照市场当前去化速
度需去化61个月（约5年）才能消化市场存量。
际酒店公寓
2011年5月至今在售住宅
喜盈门范 城
湖南润领
5.5
48
购物中心、甲级写字楼、家具生活 馆、连锁大卖场，精装酒店公寓、
金融中心、步行街
2012年4月公寓、商铺开盘，9 月写字楼入市
华悦城
华盛世纪 城
3.55
50
15万㎡甲A写字楼集群、5万㎡超五 2012年6月推住宅，8月推商铺，
星级酒店、10万㎡mall、12万㎡住 2013年4月推写字楼，5月推公
国际5A甲级写字楼 滨水5A甲级写字楼 顶级地标城市综合体
华远华中心
268米湘江商务地标
顺天IFC
运达中央广场 德思勤城市广场
凯宾斯基之上，德式商务 平台
60万方高端城市综合体
中部最大甲级写字楼集群
推广渠道 围挡、加油站、
网络 围挡、微信
围挡 围挡
围挡
围挡
围挡 围挡、报广
推售方式 平推 平推 平推 平推 平推
先推公寓及住宅，后期推写字楼、 商铺
华创国际 广场
华创
8.0 30
写字楼、商铺、豪精装期房
——
复地崑玉 国际
长沙复地
7.42
29.4
五星级酒店、甲级5A写字楼、滨江 豪宅、国际公寓、泛会所式商业街
先推住宅，后推商铺
华远华中 心
橘韵投资
10.5
65
商业、超白金五星酒店、5A级写字 楼、SOHO办公、城市公寓
综合体开发主要以品牌开发商，开发高端城市综合体项目为主，市场上综合 体的数量出现快速增长。
项目名称
开发商
容积 率
规模
物业组成
开发节奏
绿地中心 绿地置业
9.0
25.9
2栋甲级写字楼、一栋100米行政公 寓、2.6万平米精品商业
预计12月商铺开盘，写字楼预约
天健壹平 天健房地 方英里 产
4.5
15.8
写字楼、公寓、住宅、商铺
世贸广场
B塔3.5万方余货去化
A塔10方新货入市
6万方新货入市
0.8万方余货去化 1.4万方余货去化
8万方新货入市
3.6万方余货去化 3.1万方余货去化 2.1万方余货去化
10万方新货入市
2.3万方余货去化
1万方余货去化
2.6万方新货入市
13万方新货入市
竞品市场
商业市场
元/㎡ 100000 80000
新楚擎天广场
未上市的综合体 已上市的综合体
运达中央广场
保利·国际广场 顺天国际金融中心
城南 万博汇
华晨世武纪广广场 板块
建发汇金国际 第六都板块
喜盈门·范城
中信新城
华悦城、德思勤广场
宏观市场 长沙综合体发展呈多样化发展
综合体市场
长沙综合体的发展模式呈现多样化发展，核心驱动力来看，中小体量项目集中优势选取商业 商务之一作为核心驱动力，大体量项目均衡发展，多核驱动.
月均去化 （㎡）
738 525 483 280 250 3000 1786 571 583 912.5
去化周期 （月）
6 12 12 1 12 6 7 7 12 ——
德思勤
月均去化套 数（套）
9 5 4 3 2 20 16 9 9 8.5
竞品市场
商业营销动作
部分商业项目在集中推货期推广频率高，商铺相对走量；平 推项目基本无推广，去化缓慢；
项目名称
销售政策
形象定位
推广主题
推售方式
绿地中心
首付2万元/㎡起，10年返租7%
风尚艺术中心
2万元/㎡起，低总价低首付 平推
泊富国际广场 保利国际广场 德思勤城市广场
返租15年，118%回报 无 无
30万方世界级城市综合体 无
国际长沙最大购物中心
现铺清盘，即买即赚
无 亚洲又一时尚中心；亚洲娱
乐时尚中心
月均去化（㎡）
去化周期 （月）
月均去化套数 （套）
3.2
2.57
6300
1260
5
19.5
4.6
3.5
11000
980
12
6
1.2
0.8
4000
350
12
1.5
2.2
1.4
8000
666.67
12
2
4.5
3.6
9000
750
12
6
4
3.1
9275
3091.67
3
21
3
2.1
9000
750
12
2
3.6
明年市场主要写字楼项目以清余货为主，余货量达17.8万方；此外，还有绿地中心、富兴IFC 等项目49.6万方新货入市。余货量大难消，新货入市，市场竞争更加激烈
2015年1月
6月
10月
12月
绿地中心
富兴IFC 泊富国际广场 北辰时代广场 新楚擎天广场 保利国际广场
华远华中心 顺天IFC 万博汇
运达中央广场 德思勤广场