华创国际广场2015年度营销策略总纲(终稿)
20141231和昌都汇华郡15年营销总纲(汇报版+)
营销回顾
推广回顾 全国现象
四大主力渠道中户外效果较为稳定、派单贡献来访是成交的 主力渠道之一、短信贡献来电但成单率不高、网络效果较好
户外渠道效果分析
派单渠道效果分析
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 414 307 307 304 303 239 152 98 2 20 1 21 1021 8 12 5 17 8 9 1113 6 10 12 8 2213 7 4 2 7 185 来电 来访 下定
250 200 来电 来访 150 114
233 175 116 121 183 155 138 95 79 来电 来访
下定 100
下定
50
0
68 49 45 44 33 28 18 27 26 35 29 22 22 21 6 6 10 10 11 6 95 5 13 4 1 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
37
90
20
15
818
销售 7947980 109644895434408 460759 18125805 168504674 82006390 50658826 22641958 59695998 13536385 12358081 452335753 金额 成交 均价 6228 （元 /㎡）
6428
28# 加推 6月30日
26# 加推
9 月 6日
25# 加推 10月14日 看完华郡 再买房 5727起 支持公积金 年终感恩季 专 场 推 介 会 业 主 答 谢 会
推广 主题
给这一年的 打拼一个交代
新春业主答谢 业 主 答 谢 会 红 包 大 派 送
诺德国际2015年营销策略方案20150325(汇报稿)
（智能居住革新体验，精工品质筑梦未来，傲居拱北琴澳中心，纯享智能便利生活）
2015年新问题
新时期，新问题：
① 【竞争“强”】：2015年众多市场供应量巨大，去库存成为主题，另外主城区的市
场容量迎来新一轮扩大，核心竞品项目增加，白热化的市场竞争环境下，对于本项目的客
户分流将加剧；
② 【政策“严”】：由于2015年珠海市住建局加强对商品房预售市场的监控，使得销
售信息无法提前释放，同时线下必须寻找新型蓄客方式，规避政策风险 。
③ 【推广“新”】：在同质化强的市场竞争下，本案营销必须创新，在推广上必须做到
利用推广与客户建立互动，由互动引发共鸣，以此建立口碑传播，扩大市场关注度；
④ 【展示“弱”】：受工程进度影响，蓄客期间现场展示弱，必须打造具备超高人气的
营销体验区才是成功营销的关键，秉着“去销售化”理念，通过营造本地差异化的营销中 心，让客户感受到独特的氛围，丰富的现场体验，以此保持持续不断的高人气，从而大大
中信红 树湾
3
格力 cici
5
靠山 5
万科 金域 缇香
3
卖点竞争力总结： 诺德国际的自身条件处于同类竞品的中上
等水平，但无一项可完全优于其他竞品；
中信红树湾除位置处于南湾片区，配套尚
未完善之外，从品牌、户型到园林、景观、
配套
品牌 景观 园林
4
4 4 4
3
5 5 5
5
4 4 3
3
2 5 4
3
5 3 4
传统市内核心区 斗门
斗门：远离市区，高层 以刚需自住客群为主， 别墅多为改善型自住。 南湾：临近拱北口岸， 改善型客群为主及部分 投资客、港澳客群；
南 湾
国际广场商业项目营销策略报告
国际广场商业项目营销策略报告1. 项目背景介绍国际广场商业项目是一个位于城市中心的大型综合商业项目，涵盖了购物中心、办公楼、酒店以及其他娱乐设施。
作为城市的地标性建筑之一，国际广场商业项目具有便捷的交通、高品质的设施和吸引力的租户组合等优势。
2. 营销目标国际广场商业项目的营销目标为吸引目标客户群体，尽快租出所有空余商业单元，并提高整体租金水平。
具体而言，我们的目标如下所示：1.在项目正式开业前两个月，租出至少50%的商业单元；2.在项目开业后的首年，租出所有商业单元，并保持稳定的租客入驻率；3.在首年结束时，提高整体租金水平20%以上。
3. 目标市场分析3.1 目标客户群体国际广场商业项目的目标客户群体主要包括年轻的白领、高收入家庭以及游客。
他们通常具有较高的消费能力和购买力，对时尚、品质有较高的追求，并且对新鲜的购物体验和娱乐活动有很大的兴趣。
3.2 竞争对手分析国际广场商业项目面临着许多竞争对手，主要包括其他购物中心、商业街和大型百货公司等。
对于这些竞争对手，我们进行了以下分析：1.竞争对手的优势：其他购物中心和商业街通常位于不同的地理位置，拥有各自的消费群体和租户组合。
大型百货公司则具有较强的品牌影响力和广大的顾客群体。
2.竞争对手的劣势：国际广场商业项目具有便捷的交通和高品质的设施，能够提供更好的购物和娱乐体验。
此外，国际广场商业项目还可以通过合作引入知名品牌租户，提升整体吸引力。
4. 营销策略为了达到营销目标，我们制定了以下营销策略：4.1 品牌宣传通过各种渠道对国际广场商业项目进行品牌宣传，提高项目的知名度和美誉度。
具体而言，我们将采取以下措施：•在当地媒体上发布项目新闻稿和广告，宣传项目的独特性和优势；•在社交媒体上开展营销活动，提高项目的曝光率；•与地方政府、商会等合作，举办相关推广活动；•利用口碑营销，邀请 influencers 参观项目并发布推广内容。
4.2 租户招募吸引知名品牌和优质租户入驻国际广场商业项目，提升项目的吸引力和租金水平。
国际广场营销策划报告
第六章联合销售操作方式一、销售现场管理架构现场信息意见反馈二、销售现场管理根据南方电力建设公司的要求，本项目将由开发商和代理公司联合销售，故我司建议销售现场采取统一管理、统一制度、统一培训、统一形象、共同销售的管理模式。
（一）统一管理销售现场由代理公司设置销售经理和主管各一名，该销售经理对双方所有的销售员都可根据现场管理制度行使管理和处置的权力。
现场销控由代理公司的销售经理负责执行，由发展商监督实施。
主管协助销售经理工作。
（二）统一制度销售现场采取统一的现场管理制度，包括考勤、接待、礼仪、合作、业绩考核和不合格服务处置等内容，该制度对双方销售人员具有同样约束力。
（三）统一培训我司建议在本项目正式进场前一个月，由代理公司统一对所有销售人员进行培训，销售员经统一考核和考评合格后方可上岗。
（四）统一形象在销售现场淡化销售员各自公司的概念，突出和强调本项目售楼处的整体性和统一性。
务必使所有的销售员经统一培训，统一管理后形成面对客户整体统一、团结协作的团队形象。
三、人员安排建议我司建议销售现场安排销售人员十六——二十人，开发商南方电建公司出4-5人，其余的由我司派出。
四、代理佣金和销售人员提成我司建议双方销售人员的底薪由各自公司发放，所有人员成交均计入代理公司，双方销售人员的提成由代理公司根据统一的标准发放。
第七部分代理收费标准和方式根据项目特点和市场状况，我司建议代理费的取费标准可结合销售进度分段设置，具体见下表。
附表6：1、当本项目正式开盘一年后，销售率小于50%时，代理费全部按房款的0.8%结算；2、当本项目正式开盘一年后，销售率达到50%，不到70%时，代理费全部按房款的1%结算；3、当本项目正式开盘一年后，销售率达到70%，不到90%时，代理费全部按房款的1.2%结算；4、当本项目正式开盘一年后，销售率达到90%或以上时，代理费按房款的1.4%结算；5、代理费的可先按照1%结算，正式开盘一年时再根据当时的销售率补足；6、代理费的结算周期以月为单位，凡交完足定、首期房款并签定商品房买卖合同的单位即可结算代理费。
国际广场营销策划思路
国际广场营销策划思路国际广场位于繁华地段，接待了许多来自不同国家和地区的游客和居民。
为了吸引更多的顾客并提升广场的知名度，可以制定以下营销策划思路：1. 品牌宣传：建立一个醒目的品牌形象，设计专业的标识和宣传物料，并将其应用于广场的各个角落。
通过社交媒体、电视、广告牌等渠道广泛宣传，提高品牌的知名度。
2. 活动策划：定期举办各种吸引人的活动，如音乐会、艺术展览、时尚秀等。
可以邀请知名艺术家、设计师和音乐人参与，吸引更多的人群参与并提升广场的娱乐价值。
3. 跨界合作：与其他相关行业进行合作，例如与当地的知名餐厅、咖啡馆和购物中心等建立合作关系。
可以推出优惠套餐、组织联合促销活动，互相促进营销效果。
4. 环保倡议：积极参与社会公益活动，关注环境保护和可持续发展。
例如，组织志愿者清理周边地区的垃圾，开展环保教育活动等，树立社会责任形象，赢得公众的信任和支持。
5. 个性化服务：提供优质的客户服务，为顾客提供个性化的购物体验。
可以根据顾客的需求和购买偏好，为其提供定制化的服务，例如个性化导览、购物建议等。
6. 数字化营销：利用互联网和移动应用程序等高科技手段，提供在线预订、推送优惠活动、积分奖励等服务。
建立用户数据库，通过数据分析和个性化营销，提高客户忠诚度和回头率。
7. 地域特色推广：充分利用广场所在地的独特文化和特色，推广当地传统手工艺品、特色美食和民俗表演等。
将这种地域特色融入广场的设计和活动中，为顾客提供独特的购物和娱乐体验。
通过营销策划的实施，国际广场可以吸引更多的顾客，提高品牌知名度，并建立与顾客的良好关系。
这些策略都需要在实施前进行市场调研和目标定位，以确保与目标受众的需求相契合，实现营销效果的最大化。
继续上文的内容，以下是关于国际广场营销策划的相关内容：8. 微信营销：利用中国市场流行的社交媒体平台微信，创建官方账号并推出相关活动和优惠信息。
通过微信公众号提供在线咨询、预订和支付等服务，方便顾客的购物体验。
华越广场营销策划方案
同类产品客户构成
客户来源
17% 48%
35%
本地人 本省人 外省人
●其中本地人占总体的48%； ●省内其他地方占35%； ● 外省人占17%， ●客户的户籍与工作地点上存在一定的交 叉性。
受访者年龄分布
32%
22% 18.20%
20%
8%
30岁以下 31-35岁 36-40岁 41-50岁 51岁以上
选择返租式模式
建议如其它大多数公寓一样，房间都进行装修，并配备家具、家电和必备的设施。 益处有： 1、装修会提升公寓的形象，投资客户会增加更多的信心。 2、避免酒店运营公司因要承担装修，向开发商或投资者，提高条件，如免两年左右租金可减少年
租金回报率等。这些都很难让投资客户接受。但如果让投资客户购买房子后再出装修费，同样 相当困难。所以不如把装修等费用一起打入购房总款，减少了许多麻烦和纠纷。 3、便于寻找酒店运营公司，并对其提高条件。 4、虽然提高了房子的价格，但同时投资者收的租金也提高了。
未来大量租赁用房入市
至2020年，广州全市计划利 用集体建设用地建设租赁住 房建筑面积300万平方米。
租赁产品的政策风险
政府可能出台政策限制以租 代售：预付的租金不得超过 12个月，租赁期限不得超过 20年。
PART 02
项目客户分析
产品定位
综合产品销售和经营考虑，产品至少在形式上，做出个性、风格、品味， 才可能打动买家，并配合其它营销手段，从深层次到浅层次，形成一个 立体的营销策略，从众多公寓中突出重围，异军突起。所以，从项目名 称开始，形成统一的风格，在广告上、并尽量在建筑的外形上做力所能 及的修改和装饰，之后，可以视情况向酒店经营企业提出建议，在室内 装修装饰、家具上，以及服务上体现，因为作为现代的酒店业，不仅需 要的是上档次的服务，更需要个性化的服务，以满足都市化人群的心理 需求。
国际广场营销推广策略方案
第一章总论万达·S国际广场项目简介●建筑用地面积18532M2●总建筑面积万M2，其中地上建筑面积万M2,地下建筑面积万M2●高层公寓建筑面积万M2，精品写字间建筑面积万M2●容积率 6％●建筑密度 30％●绿化率30％●建筑形式：一栋写字间、三栋公寓（每栋31层）纯板式高层，两层裙楼底商项目营销策略总论本项目营销要利用品牌营销和产品营销方式相结合，使其在沈阳地区树立起产品的信誉度和客户的品牌忠诚度。
在整个项目营销工作中以概念营销策略为主，并结合排他策略、比附策略和客户最大让渡价值理论等手段，最终实现项目的品牌效应。
通过对整个项目产品、规划及前期推广的分析诊断，沈阳盛世七嘉行房地产营销策划有限公司将在客观而科学的分析基础上，对整个项目的销售实行，以市场研究为基础，以营销策略为指针，以广告推广为平台，以活动营销为渲染——重塑万达集团企业品牌实力形象，进一步确立万达·S国际广场城市中心地标建筑的市场地位，并以此为核心切入点实现万达·S国际广场的年度销售目标。
关于我们。
七嘉行地产营销机构中国（沈阳）房地产金牌营销代理公司。
七嘉行地产营销机构经第七届中国房地产发展年会组委会评审组审评，获2006——2007年度中国房地产金牌营销代理公司大奖。
七嘉行地产营销机构——专业的房地产策略顾问服务型公司，是由一批来自深圳、广州、上海以及沈阳的优秀房地产专家和投资营销管理精英组合而成的专业团队群体。
于2003年12月在辽宁·沈阳正式成立齐家行，并于2006年10月更名为“七嘉行”。
七嘉行顺应房地产行业发展中专业分工日益明确之趋势，整合资源、凭借自身独特的专业特长、技术优势，走专业化、规范化、品牌化的道路，为客户提供销售代理和房地产全程营销顾问服务。
七嘉行拥有一整套完整的房地产专业理论体系、全流程运作模式和丰富的策划经验、操作经验、管理经验，集项目策划和操作于一体，站在行业的最前沿，传播新的营销理念。
国际广场商铺推广策划方案
二、我们的广告目标
针对不同的消费人群，我们要达到的广告目标也不一样。 （一）投资客： 通过租售广告，我们要告诉这一类消费者： 广场是理想的投资选择，是新世纪、新广州的“商业之都”。 支撑点： 1、 广场位于城市中轴线上，是城市新中心，是政府城市规划的重点区域，具有巨大的升值空间； 2、天河北是现在的中央商业商务区，而 是天河北中央商务商业区的一颗明珠，具有巨大的商机潜力； 3、 广场“四站合一”——地铁上盖、正对东站、广州最大的公交总站，加上两路轻铁，交通便捷，四通八达，带来滚滚人流，货如轮转。 4、周边是有“广州的尖东”美誉的天河北商圈，高档写字楼、公寓住宅林立，隐藏着众多的高消费人群。
方案2：文化天地 （包括书店、电影沙龙、画廊、小型音乐厅、音像视听专卖、书吧、陶吧、精品、礼品专卖等）
都市蓝调 挪威的森林 追忆似水年华
City Blues
商务中心（包括大小会议厅、宴会厅）
国际会展中心
高级会所
以会所名命名
西餐厅 （集观光、休闲、美食为一体的高级西餐厅 ）
城市之光 玻璃之城 世界之巅 云中漫步
01
02
二、目标消费者分析、描述
广场典型目标消费者范例：
KELLY，女，27岁，在中信广场的一家外资公司任部门主管，月入六七千至一万左右，闲时喜欢逛街购物，喜欢名牌，喜欢时尚的都市生活方式，喜欢尝试一切新鲜、热辣、流行的东西，喜欢在高尚、优雅、愉快的环境里购物。
B、广州白领阶层
在广州众多的百货公司里，KELLY最喜欢百盛和天河城，可惜百盛远了点儿，交通也不方便，至于广百、新大新、王府井，则太老式，空间不够开阔，品牌也不全，友谊里的顶级名牌又太贵，不是一般的白领消费得起的，中华广场虽然新，但里面有点乱，不够档次、优雅，希望广州能有一家品牌比较齐全，环境舒适，交通方便的大型百货。
2015年度营销工作计划范文
2015年度营销工作计划范文一、对出售作业的知道1。
商场剖析，根据商场容量和个人才能，客观、科学的拟定出出售使命。
暂订年使命：出售额100万元。
2。
当令作出作业方案，拟定出月方案和周方案。
并定时与事务相关人员会议交流，保证各专业负责人及时跟进。
3。
重视绩效办理，对绩效方案、绩效履行、绩效评价进行全程的重视与盯梢。
4。
方针商场定位，区别大客户与一般客户，别离对待，加强对大客户的交流与协作，用相同的时刻赢取最大的商场份额。
5。
不断学习职业新知识，新产品，为客户带来有用的资讯，更好为客户效劳。
并结识弱电各职业各层次的优异产品供给商，以备工程商需求时能及时作好项目合作，并能够和同行共享职业人脉和项目信息，到达多赢。
6。
先友后单，与客户开展杰出的友谊，处处为客户考虑，把客户当成自己的好朋友，到达思维和情感上的融合。
7。
对客户不能有隐秘和诈骗，容许客户的许诺要及时实现，讲诚信不仅是经商之本，也是为人之本。
8。
尽力坚持调和的搭档联系，善待搭档，保证各部门在项目施行中各项功能的顺畅履行。
二、出售作业详细量化使命1。
拟定出月方案和周方案、及每日的作业量。
每天至少打30个电话，每周至少访问20位客户，促进潜在客户从量变到突变。
上午要点电话回访和预定客户，下午时刻长可安排访问客户。
考虑北京市地广人多，交通涌堵，预定时最好挑选客户在相同或挨近的地址。
2。
见客户之前要多了解客户的主营事务和潜在需求，最好先了处理策人的个人爱好，预备一些有对方感兴趣的论题，并为客户供给针对性的处理方案。
3、从招标网或其他途径多收集些项目信息供工程商招标参阅，并为工程商出谋划策，合作工程商技能和商务上的项目运作。
4、做好每天的作业记载，以备忘记重要事项，并标重视要未办理事项。
5。
填写项目盯梢表，根据项目发展：前期规划、招标、深化规划、备货履行、检验等跟进，并完结各阶段作业。
6、前期规划的项目要点跟进，至少一周回访一次客户，必要时合作工程商做业主的作业，其他阶段盯梢的项目至少二周回访一次。
国际广场开业方案-开业阶段营销计划
金安·欧罗巴广场开业阶段营销计划营销策划部2005年11月6日目录一、营销目标 (3)二、营销原则 (3)三、时间安排 (3)四、媒体宣传 (4)（一）媒体选择 (4)（二）媒体投放排期 (5)五、主要活动配合 (5)（一）开业购物赠礼 (6)（二）圣诞活动 (6)（三）VIP积分活动 (7)（四）旅游摄影展 (7)（五）新年赠礼 (8)（六）私人飞机展 (8)（七）元宵节灯谜会 (9)（八）情人节 (9)（九）儿童画展招募 (10)六、费用预算 (10)七、营销效果评估 (10)一、营销目标1、让目标客户知道金安·欧罗巴是什么，明确欧罗巴的定位及经营形象。
2、吸引广大市民的注意力，让欧罗巴成为市民讨论的焦点，通过市民的口碑效应传播欧罗巴。
3、吸引目标客户，争取在最短的时间内让目标客户了解欧罗巴，认可欧罗巴，从而促进销售。
二、营销原则1、本着“新、奇、特”的原则进行造势，吸引目标客户的注意力。
2、本着“以最小的投入达到最好的效果”为原则，尽可能与各媒体进行资源互换。
3、本着“高档次、高品位”的原则进行广告的设计和制作。
三、时间安排分为三个阶段：（一）宣传准备阶段：11月5日——11月24日本阶段做好各项准备工作，所有相关稿件制作完毕，所有联系工作准备就绪。
（二）宣传预热阶段：11月25日——12月4日本阶段以重点报纸的软文宣传为主，配合电台广播广告，户外广告。
（三）密集投放阶段：12月5日——12月20日本阶段综合运用各种宣传手段，进行全方位、立体式宣传，高密度、高频次投放广告。
投放频次详见《媒体投放排期表》四、媒体宣传（一）媒体选择1、电台媒体黑龙江交通台：每日投放20次。
生活文艺广播电台：《生活美食》栏目。
2、报纸媒体（1）哈报：投放软文（2）生活报：软文+硬广（3）新晚报：软文+硬广3、电视广告《黑龙江公共频道》收视率较高的电视剧脚标。
4、杂志广告（1）《中国航空》：整版硬广告，形象篇，投放1次。
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2.3
13000
1042.5
12
4
1.7
1
7000
583
12
228ຫໍສະໝຸດ 20.3776575
947.38
——
——
竞品市场
写字楼动作
主要写字楼项目以平推为主，无大型营销动作
主要写字楼项目主打形象以产品、地段为主，少量以活动支撑，项目多为平推，无大型营销动作。
项目名称
主打形象
绿地中心
智慧商务办公写字楼
泊富国际广场 北辰时代广场 保利国际广场
滨江中心区、河西第一街
在长沙，买星澜大街；首付 10万，买步行街商铺；
无
中国第一店，河西第一街 大河西，国际时尚第一街
无
枢纽商业、新西站又一中心
新西站旁，唯一在售街铺； 新西站又一中心
集中推货 集中推货
平推
竞品市场 明年商业余货量、新货入市量皆大
主要商业放量
商业市场明年主要以清余货为主，余货量达11万方；富兴IFC，协信星澜汇等项目预计将有 大量新货入市，新货量达9万方。
4.2
537
店、商业、写字楼、公寓等综合公 共建筑80万平方米，住宅
分地块推出
西子湖畔 弘吉投资 2.9 19.6
1栋写字楼、1栋公寓、住宅
2008年1月推住宅，三期写字楼、 公寓产品暂未推出
达美D6区 达美
4.5
46
8万方商业街，另有写字楼、住宅产 首推住宅，商铺，后推写字楼产
品
品
好莱城 沙坪建筑
本年度推货 量（万㎡）
1 1.8 3 3 1 3.3 2.5 0.6 1.4 17.6
本年度剩余货 量（万㎡）
0.6 1.17 2.6 2.97 0.7 1.5 1.25 0.2 0.7 11.69
年均去化 （万㎡）
0.4 0.63 0.58 0.03 0.3 1.8 1.25 0.4 0.7 6.09
4
45.5
大型购物中心、五星级酒店、甲级 写字楼、精装公馆
住宅在售
长房时代城
滨 江 新 协信星澜城汇
万科城
新河 北三辰角三角洲
洲
天健一平方
华创国际广场
富兴IFC 金融 城绿中地中心 心 泊富国际广场
华远华中心
南湖保利国广 新城顺天IFC
汇金国际
万博汇
德思勤城市广场
宏观市场
综合体市场
中心区是长沙城市综合体核心发展区域
以酒店楼为核心 功能的发展模式
交通枢纽区；特定圈层；顶级酒店管理 ；公寓、写字楼依托酒店实现价值提升
运达中央广场、顺天国际金融中心
4
以商业楼为核心 功能的发展模式
较大体量集中商业金融商贸区；顶级业 态；公寓、写字楼依托商业实现价值提 升。
奥克斯广场、喜盈门范城、华晨世纪广场
宏观市场
写字楼及商业市场库存压力大，市场去化缓慢
2012年4月住宅开盘
保利国际 湖南南湖 广场 广场置业
6.0
79.9
高端酒店、写字楼、滨江豪宅、精 品公寓、商业街区
2011年4月推出住宅，2012年6 月推公寓，2012年10月推写字
楼，2013年1月推商铺
运达中央 广场
运达
精装住宅及18万方两栋超豪华五星 4.4 52 级酒店、商场、国际5A写字楼、国
宅、2万㎡街铺
寓
财富岳麓
恩孚阳光 投资
3.2
该项目集国际白金五星级酒店（瑞
32
士酒店）、国际5A写字楼、国际顶 级奢侈品购物中心、国际风情美食
街及国际酒店式公寓
预计首推写字楼
佳兴国际 佳兴房地
汇
产
6.1
豪生国际大酒店、5A级写字楼、酒 13 店式公寓、小户型公寓、奢侈名品
餐饮休闲业
——
北辰三角 洲
北辰
2015年1月
5月
10月
12月
绿地中心 富兴IFC 泊富国际广场 北辰凤凰天街 协信星澜汇 河西王府井 达美万秀街区 德思勤广场 保利国际广场
2019/11/7
T2及中心商业1.1万方余货去化
T1裙楼7000方新货入市
5万方新货入市
2.6方余货去化
1.5万方余货去化
1.25万方余货去化
2000方余货去化 3000方新货入市
谨呈：长沙华创房地产开发有限公司
地标领袖 王者之巅
——华创国际广场2015年度营销策略
世联行华创国际广场项目组
报告框架
1 2 3 4 5 6
2019/11/7
市场环境 目标及营销回顾
客户分析 价值重塑 营销策略 营销铺排
1
市场环境
宏观市场分析
竞品市场分析
宏观市场
综合体市场
综合体井喷时代，市场竞争压力大
宏观市场
小结
两大特征凸显
长沙已进入综合体市场元年，
综合体呈现“井喷”状态；
2019/11/7
写字楼及商业已呈现“高 压竞争”状态，并且在未 来几年将呈惯性发展，市 场转好态势不明显。
竞品市场
写字楼市场
主要写字楼竞品去化缓慢，成交均价多集中在1300015000元/平方米之间，价格差异不明显。
18000 16000
写字楼
商业 数据来源：克尔瑞数据机构
宏观市场 市场销售情况不佳，较2013年呈整体下滑
成交价格及销量
2013年写字楼成交均价为11000-14000之间，2014年写字楼成交价格较去年呈现下跌现象，长沙 内六区写字楼成交价格在10000-13000之间；商业市场销量 及价格在下半年出现较大浮动。
数据来源：长沙房产研究中心
60000
40000
20000
部分项目短时间爆破推广，去化明显，总体依然去化缓慢； 价格主要集中于4-6万，价格差别不大
华创
绿地 泊富 北辰 保利
协信 王府井 达美
项目名称
华创国际广场 绿地中心
泊富国际广场 保利国际广场 德思勤城市广场 北辰凤凰天街
协信星澜汇 河西王府井 达美万秀街区 2019/11/7 合计
元/㎡
15000
14000 13000 11000
华创
绿地 泊富 北辰 保利
华远 顺天 运达 德思勤
项目名称
华创国际广场
绿地中心 泊富国际广场 北辰时代广场 保利国际广场 华远华中心
顺天IFC 运达中央广场 德思勤城市广场
合计 2019/11/7
本年度推货量 本年度剩余货量
（万㎡）
（万㎡）
年均去化（㎡）
平推 平推 平推
推广活动 经济论坛、中小企
业创富交流会 无
开福区投资峰会 无
任志强、潘石屹对 话
无
无 无
竞品市场
写字楼政策
项目名称 绿地中心 泊富国际广场 北辰时代广场 保利国际广场 华远华中心
顺天IFC
运达中央广场 德思勤城市广场
目前市场上主要写字楼项目多采用返租销售的模式，高 投资回报率是各项目吸引客户的关键；
长沙城市综合体呈多板块发展，滨江板块、梅溪湖、城南板块、武广板块是主要发展区，其中， 城市中心区是综合体发展密集区。
世茂·铂翠湾
北辰三角洲
绿地中央广场
滨江新城
梅溪湖
好莱城 金茂广场
奥克斯广场 复地·崑玉国际
华创国际广场 富兴IFC
绿地中心 泊富国际广场
中心区
佳兆业云顶
开福万达广场 华远·华中心
九龙仓项目 世贸芙蓉广场
销售政策 3年返租22%；5万抵80万
无政策，清盘 3年返租27%
无 无 4元/㎡/天包租三年，特价房15980元/㎡起 ；金融企业入驻额外再享800元/㎡政府购 房补贴及200元/㎡/年租赁补贴。 无 三年返租22.67%
竞品市场 明年写字楼主要项目在余货去化的同时下半年也有大量
主要写字楼放量 新货入市，竞争趋于白热化。
平推 平推 平推
北辰凤凰天街
内街13年，外街8年，前三年7%，前两 年抵房款，后一年按季度返；4-6年8% ，7-9年9%，10-12年10%，13年11%
，皆为按季度返
黄兴路第一街
买铺黄兴路，生财黄金铺； 集中推货
抢手黄金铺，赚翻黄兴路
协信星澜汇 河西王府井 达美万秀街区
首付十万，按1:2:2比例付清；前三年 固定返3%-4%，后七年递增7%
发展模式
1 均衡发展模式
成功关键点
大体量；CBD；高融合性建筑群；各项 功能相互依赖存在。
实例
开福万达广场、北辰三角洲、华远华中心 泊富国际广场、华创国际广场
2
以写字楼为核心 功能的发展模式
CBD、地标超高写字楼、公寓依托写字 楼实现价值提升。
德思勤城市广场、绿地中心、绿地中央广 场、保利国际广场
3
7000方余货去化 7000方余货去化 2.97万方余货去化
3万方新货入市
竞品市场小结
• 1、部分竞品写字楼项目因品牌等先天优势树立特有市场地位外，其他
多呈现同质化竞争状态；写字楼也陷入价格竞争红海；
• 2、2015年上半年写字楼市场多无新品加推，以市场现有产品去化为
主；下半年随着富兴、绿地的新品入市，将呈现更加惨烈的竞争 状态； • 3、商业以余货去化为主，高投资回报率是各项目主打价值点，后期如 何让高投资回报率价值兑现，是余货去化关键。
存量及去化
2014年1-11月长沙内六区办公用房总的新增供应面积达80.41万方，总成交面积为25.7万方
截止至11月，写字楼市场存量达169万方，按照当前去化速度，市场去化需71.2月（6年）；
商业市场2014年总的新增供应为206.7万方；市场存量达432.67万方，按照市场当前去化速