惠阳区房地产发展趋势分析报告(新)

经济社会发展宏观状况分析
附柱形图
140.52 124.03 107.29 90 78.1 63.9 153.21
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011.5
经济社会发展宏观状况分析
3、惠阳交通发展状况
惠深沿海高速贯通之后，工作深圳、安家惠阳这样的形式可不可以实现？把惠阳建成 深圳的卫星城,对于这一问题，很多深圳购房者表示很期待。沿海高速修通之后，从深 圳罗湖到惠阳最快可40分钟到达，比以前可节省最少30分钟。”特别是深圳地铁三号 线，从福田中心区出发，沿途经过新寮、淡水河、松山下进入惠阳市区，终点是大东 亚商业城，线路全长20.4公里，共设车站10个。把家安在惠阳,工作深圳将不是梦想。
建材市场容量分析
09惠阳区房地产同比增长27%，10年同比增长30.7%，11年装修市场 容量为7.098亿，依趋势外推13年惠阳区装修市场容量将达到12亿。
建材市场容量分析
目前惠阳区建材市场可分为传统街铺、创乐家、光辉建材城.但惠阳区11年装 修市场容量有7.098亿，创乐家凭借优越的营运模式完全能占到20%的市场份 额,销售额将能达到1.4亿.
经济社会发展宏观状况分析
2、惠阳区历年GDP走势
2007年，惠阳区GDP首次突破百亿元大 关，达到107.29亿元，同比增长16％，连 续两年增速达到或超过16％，经济发展步 入新阶段。 按常住人口计算，10年全区人均GDP为 153.2亿元，增长13.8％。依趋势外推， 2013年惠阳区GDP将达到219亿元。
经济社会发展宏观状况分析
4、CPI “破5”通胀压力加大 、 ” • 国家统计局公布3月居民消费价格(CPI)同比涨幅5.383%，环比下 降0.207%，采用旧权数计算的居民消费价格(CPI)同比涨幅 5.415%，环比下降0.225%。CPI涨幅再度突破5%。 • CPI处于5%以上的高位，使得银行存款负利率高达2个百分点。4 月份储户存款净减少4678亿元，一改此前持续增加的现象，跑 不赢CPI就被CPI吞噬。
经济社会发宏 观状况分析
经济社会发展宏观状况分析
1、2011年第一季度惠阳经济基本情况
名目 地方财政一般预算收入 工商税收 地税收入 社会消费品零售总额 工业完成总产值 固定资产投资 工业投资 第三产业投资(房地产开 发) 数额（单位亿） 3.3 2.6 3.2 16.84 45.11 17.4 5.56 11.84(8.77) 同比 27.6% 49.3% 64%(建筑业税收 增长80.6%) 17.2% 18.8% 30.5% 42.7% 26.5%(30.7%)
户型 两房 三房 别墅 总计 占比 2套 8% 7套 28% 10套 40% 2套 8% 60以下 2套 60-90 2套 5套 90-12 2套 8套 2套 4套 4套 16% 120-144 180以上 总计 6套 12套 4套 25套
（平米）
广东惠州市创乐家家居有限公司 市场策略部
2011.3.20.
商品房销售分析 市场供求情况分析
从各区挂牌面积来看，最多的是惠阳区39.1万平米，占总量的 45%，其次是博罗县24.5万平米。
商品房销售分析
从各区域县城商住用地挂牌平均价格来看，以博罗县单价最高 为1020/平方米，其次是惠阳595/平方米
商品房销售分析
从各区挂牌总金额来看，最高是博罗县2.5亿元，占整体41%，其 次是惠阳区2.3亿。
商品房销售分析 惠阳区出售房产结构
商品房销售分析
惠阳区4月份新增住宅，从供求套数来看，以60-90平米为主，占比达 65%。 户型 60平米 以下 两房 三房 别墅 总计 占比 60-90平 米 90-120 平米 120144平 米 144180平米 180平 米以上 总计
20
479 20
61 50 111
130.1
商品房销售分析
• 由上图表可以看出，惠阳从2007年以来商品房的存量面 积都是保持着增长的态势，尤其是2010年到今年的上半 年惠阳和大亚湾商品房的存量更加惊人，2010年的存量 是89.65万平方，到了今年5月份到了130.1万平方。 • 反之由此可以得出另一个结论，未来一段时间，惠阳市 和大亚湾的商品房需要很长时间来消化，市场前景非常 广阔，对家居行业来说也是非常巨大的潜在需求。
商品房销售分析 惠阳区新增供求比
惠阳区去年11月份住宅供求比为1:0.3，供求基本持平。
商品房销售分析
惠阳区去年11月份住宅面积供求比为1，供求平衡。
商品房销售分析
惠州中原地产2月月报显示，惠州市商住用地供应仅4宗，成交11宗， 供应总面积和成交总面积环比1月分别跌了近9成、8成。在此环境下， 惠阳、大亚湾却表现活跃。虽然供应及成交大降，但商住用地的挂牌 均价和成交均价却都出现了大幅上涨。
商品房销售分 析级建材市场 容量分析
商品房销售分析 商品房销售分析 • 2010年惠阳商品房累计销售均价为4266元/平米，与09年相比 增长了3.5%，增长速度较09年明显加快。经过我们前一个阶段 的调查，截止2011年5月14日，惠阳商品房的销售均价近5000 元/平方。 • 商品房不断飙升的深层原因，随着珠三角整体经济的好转，随着 国家出台一系列政策压制广州、深圳、东莞等一线城市房地产的 过热增长，在东莞、深圳购买商品房的成本越来越大。另外，随 着深莞惠一体化进程的加快，随着惠阳市整体投资环境的发展， 越来越多的深圳、东莞投资客到惠阳购房置业。
两房 三房 别墅 总计 占比
44031.88 15728.21 17481.07 77241.16
总结
总结 从上面表格我们可以算出户型、面积、套数的比率，按照创乐家以25套 户型5000平米计算，每套平均面积为200平米。除去公共通道面积约每 套140平米。生活馆样板房可以设置：60平米以下两房可定2套、60-90 平米两房、三房为主可定7套、90-120平米两房、三房为主可定10套、 120-144平米三房及三房以上定2、180平米以上别墅定4套。
商品房销售分析
2007年以来惠阳市和大亚湾商品房存量情况分析
近几年惠州商品房空置情况
200 150 100 75 50 21.1 15 0 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年（1-5
月）
130.1 89.65
38
49.2
空置面积（万m2） 空置面积（
21.1
38ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
49.2
89.65
惠阳区房地产发展趋势分析报告
目录
• 前言 • 经济社会发展宏观状况分析 • 商品房销售分析 • 市场供求 • 总结
前言
前言
惠阳位于广东省东南部，居东江下游南岸。东北与惠东县和紫金 县相接，西南与深圳市相连，西与东莞市接壤，北与博罗县相邻，南 临大亚湾，中部与惠州市区环接，与香港隔海相望，惠阳是除了深圳 离香港最近的城市。
14.56%
560 12 12
1.58%
48 72 48
6.3%
130 72 762 72
9.45%
20
2.62%
499
65.49%
商品房销售分析
惠阳区4月份新增住宅,从供应面积来看,以60-90平米的两房和180平米以上的 别墅居多,分别占供应总量的49%、23%。 户型 60平米 以下 1189.9 60-90平 米 36719.57 1729.8 90-120 平米 6123.41 5308.13 1601.07 7089.21 17481.07 1189.9 1.54% 38449.37 49.77% 11431.54 14.79% 1601.07 2.08% 7089.21 9.18% 17481.07 22.64% 120144平 米 144180平 米 180平米 以上 总计
建材市场容量分析 参照数据：
惠阳区10年6月至11月供应面积为60万㎡。 惠阳区10年6月至11月成交面积为39万㎡。 惠阳区10年新房成交面积为每月平均为6.5万㎡。
惠阳区10年新房成交面积为全年平均为78万㎡。 公式：
新房成交面积（78万 ）×每平米装修投入系数（700元/ ）=装修市场 新房成交面积（78万㎡）×每平米装修投入系数（700元/㎡）=装修市场 容量（5.46亿）