房地产通用版产品线建设方案
房地产标准化产品线的梳理与建设
产品库确定 产品
四、现阶段标准化工作思路
规划类：户型标准化举例（一）以投资等级为导向
特别说明：1、以上仅为举例，不代表各投资等级的推荐户型。 2、户型标准化应有多个导向：投资等级导向、客户群导向、项目类型
导向……
四、现阶段标准化工作思路
• 规划类：（二）示范区标准化 售楼部与样板房的组合形式
统一采购、降低 成本
•统一设计标准有利于统一招标采购，实现规模效益，降低建造成本和节约 周期。对简化开发企业与供方关系，规范管理人员行为也很有利。
构成产品线，形 成品牌效益
•将产品划分几种最常见的基本类型，采用相同的案名及营销策略，形成品 牌效应，提高产品辨识度，增加项目附加值。
二、标杆企业产品标准化现状
三、家族化产品库建设构想
“集合模型”的理解
➢ 集合了历史沉淀下来的设计作品精髓，这里面包含了标准 化户型及部件。
➢ 综合评估模型：根据项目规模、地理位置、目标客户、投 资等级等相关条件可评估输出产品户型元素、景观元素、
装修元素选型。
三、家族化产品库建设构想
• 家族化产品线框架
三、家族化产品库建设构想
一、产品标准化建设意义
速度决定发展
➢ 在一众大型房企中，碧桂园平均开盘时间5.7个月，堪称速度第一。 ➢ 而龙湖地产最近两三年高周转战略执行效果开始显露，今年以来新增
项目平均开盘时间在7个月左右。 ➢ 金地集团2013年初新增项目也有70%已经开盘，平均开盘时间在9个月
左右，与2012年新增项目相比，速度明显提升。 ➢ 万科、保利地产等大型房企已将今年年初新增土地储备的很大一部分
• 家族化产品库框架
第一级 户型大全目录
产品目录
部件大全目录
房地产研究-《社区商业地产产品线如何打造和升级？》
社区商业地产产品线如何打造和升级？（内附万科保利绿地案例分析）近年来，随着我国产业结构不断转型，产业地产行业迅速发展，写字楼、购物中心、社区商业等商业地产产品作为产业地产的主要业态之一得到更多关注。
对于优秀商业地产企业而言，实施商业地产产品线战略，更有利于企业集中专业力量，整合优势资源，对实现集约发展和快速扩张有着极强的引导作用；同时，产品线战略是房地产企业核心竞争力的集中体现，是获取外部土地和资金资源的有利条件，成熟知名的产品线本身是企业规模发展的利器。
产品线足够细致，商业地产的精准服务更加容易实现。
目前，一线城市逐步进入城市更新阶段，部分强二线城市老城区也面临传统商圈的更新换代，同时，购物中心跟随人群迁徙和城市发展正在往新兴城区转移。
面对消费升级和消费者偏好变迁，电商、互联网技术等外部环境对行业的冲击，行业中有一批优秀的商业地产企业及时进行产品战略调整，回应城市更新和消费升级需求。
1、重点商业地产企业梳理和升级产品线表：重点商业地产企业产品线企业产品线定位特点万达万达茂文旅综合体体验型购物中心，拥有国际街、室内乐园、万达广场、30万方写字楼、住宅等七大复合业态万达广场城市综合体包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体华润万象天地城市综合体万象城升级版，其在建筑空间设计上，突破盒子格局，以街区与Mall、独栋与裙楼组合成复合式商业空间万象城大型购物中心核心产品，力推“一站式”消费和“体验式”购物万象汇区域购物中心立足一线城市的区域中心或二三线城市核心地段，以区域内的家庭消费群体为目标，家庭和生活是其重要主题123space 社区商业中心结合万象城的高品质概念与轻奢的潮人时尚理念，被称为“mini万象城”宝龙宝龙一城城市综合体以国际一线品牌和国际知名品牌组成的高端大型购物中心稻花香里说丰年，听取产业地产发展经验2018年09月11日宝龙城区域购物中心高端型、升级版社区商业标杆宝龙广场社区型购物中心一站式购物、休闲及娱乐体验的社区商业大悦城大悦城大型购物中心以购物中心为主体，组合公寓住宅、写字楼、酒店等多业态形成的全服务链城市综合体大悦春风里社区商业中心以高频日常生活需求为品类导向，生活类业态和零售类业态的一站式生活方式中心印力印力MEGA 超大型购物中心体量在15万方以上的旗舰产品，以体验+生态+科技赋能城市生活印象城区域型购物中心定位于时尚、潮流的中高端家庭型区域型购物中心印象汇社区型购物中心位于住宅区聚集的成熟区域，以家庭型消费者为目标客群印象里社区商业位于中大型居民区，提供“一步式”生活服务世茂世茂国际中心综合体城市级标杆商业，位于一二线城市核心，服务于追求高品质消费客群世茂摩天城文旅综合体位于经济发达城市远郊，服务于城市出行、旅游、度假的消费客群世茂广场区域性商业位于一二线城市区域核心或二三线城市核心，服务于区域家庭消费客群世茂52+ MiniMall社区商业定位为以小体量创造大价值的社区及商务配套型商业金茂览秀城城市级/区域级商业地标性商业，具有现代体验和生活方式理念金茂J·LIFE精致社区商业旅游项目或商务项目配套商业数据来源：中国指数研究院综合整理重点商业地产企业均根据公司的理念、技术、产品、组织系统制定合适的产品线产略。
房地产产品规划方案详解
房地产产品规划详解主要内容第一节房地产产品规划概述第二节住宅小区的规划设计第三节户型的设计第四节房地产项目景观设计第五节建筑风格的设计第六节小区会所的设计第七节楼盘命名第一节房地产产品规划概述一、房地产产品规划的构成单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局)配比，外观造型、社区环境和总体功能规划等。
它是产品最基本的要素，也是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。
对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。
它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等各个方面的最基本功能配置。
二、房地产产品规划的策略1.产品规划应该和目标顾客群定位（目标市场）相吻合.2。
产品规划还应该顺应和引导消费时尚。
产品规划要与目标顾客群相吻合,并不是简单地迁就客户，而是应该善于挖掘和满足客户的潜在需求。
3.产品规划应该兼顾实际销售的需要.产品规划的功能配置不尽是多多益善，具体规划时应该考虑到竞争对手的状况.第二节住宅小区的规划与设计一、住区空间布局应合理化、科学化住区以居住为主体,但各种配套功能区要合理布置。
住宅楼的投影面积所占用地面积的比例(建筑密度）应控制在30％以下；绿化用地一般应超过35%.二、住区的建筑设计应内涵丰富，突出特色住区应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位,不宜千篇一律,更不宜大量照搬欧化、洋化风格。
三、努力建设住区的生态环境系统对住区空间的布置必须首先考虑生态环境,保证住区有充足的日照，清新的空气,良好的通风，洁净的水面,尽可能扩大绿化面积。
四、美化住区景观系统，建设“山水住区”“山水住区"不是简单的住宅群+山+水。
它的内涵主要是科学地利用山水,适当地创建，使住区园林化、生态化、美观化，同时使自然环境设计继承、发扬中国文化传统。
五、交通道路应合理分流，减少对居住区的影响住区道路系统应分级明显，又要避免城市公交道路穿越住区而过。
最新 房地产产品规划方案
推销第二性,物业第一性,迎合市场的产品规划始终是顺畅销售的有力保证除了地点和价格,房地产产品本身究竟如何?恐怕是购房者最为关心的事,同样,随着各种各样促销手法的相继登场和落幕,开发商吸引客户的重要着力点,也越来越多地建立在房地产产品本身的基础上了。
因此,推销第二性,物业第一性,迎合市场的产品规划始终是顺畅销售的有力保证。
一、房地产产品规划的构成房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解:第一方面,简称"壳"。
它是指单一空间的房型设计和室内的功能规划,以及由其延伸至整个大楼或小区的面积(格局)配比,外观造型(社区环境)和总体功能规划等等。
它是产品最基本的要素,不但是客户在购房时最为关心、最先考虑选择的条件之一,更是开发商在市场检验中,判断其投资是否成功的最为关键的一环。
在行销组合的产品策略方面,因为'壳'的变动更伤筋动骨,更费时费力,是最难调整的要件。
所以,它的前期规划就显得尤其重要,一般到了中后期,是不作任何大的更改的。
第二方面构成,简称"体"。
它是指对整个大楼或小区,满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。
它包括水、电、煤、通讯、装潢、保安和保洁等等各个方面的最基本功能配置,是对'壳'的充实和完善。
随着人们生活水平的不断提高和科学技术的迅猛发展,不但一些基本配置的标准在逐渐提高,而且有很多额外的娱乐休闲性质的公共配套设施,也已经在不少住宅小区中出现,如社区俱乐部,网球场,游泳池等等。
和前者比较,"体"的要素对客户而言,虽然在购房时的直观感受不怎么强烈,但对今后的日常生活却密切相关,恰当的细节表现有时也会增加对客户的影响程度。
对开发商来说,因为其是产品策略方面种类最多,可塑性最强,最易于调整,是在促销中最容易表现的因素。
所以,许多好的设想和大量资金的投入便会集中在这个方面,许多行销话题也由此而产生和发挥。
搭建房地产产品体系的工作步骤
搭建房地产产品体系的工作步骤
搭建房地产产品体系是一个复杂的过程，需要经过多个步骤才
能完成。
以下是搭建房地产产品体系的一般工作步骤：
1. 市场调研和分析，首先需要对目标市场进行调研和分析，包
括了解当地的房地产市场供需情况、竞争对手的产品情况，以及潜
在客户的需求和偏好。
2. 确定产品定位，根据市场调研的结果，确定产品的定位和特点，包括产品的定位、目标客户群体、产品的核心竞争力等。
3. 制定产品规划，制定房地产产品的规划，包括产品的种类、
规格、售价、销售策略等，同时也需要考虑产品的生命周期管理和
更新换代计划。
4. 确定开发计划，确定产品的开发计划，包括确定开发的地点、规模、建筑设计、施工方案等，同时需要考虑到可持续发展和环保
要求。
5. 营销推广策略，制定产品的营销推广策略，包括市场定位、
宣传推广、销售渠道、价格策略等，以确保产品能够被目标客户所
接受和认可。
6. 完善售后服务，建立健全的售后服务体系，包括物业管理、
维修保养、社区活动等，以提升客户满意度和建立品牌口碑。
7. 监控和改进，持续监控产品的市场表现和客户反馈，及时调
整产品策略和改进产品体系，以适应市场的变化和客户需求的变化。
总的来说，搭建房地产产品体系需要综合考虑市场需求、产品
定位、开发计划、营销推广和售后服务等多个方面，需要团队的协
作和不断的改进，以确保产品能够在市场上取得成功。
某房地产项目产品策划方案【精编版】
三级空间：半私密空间，即建筑中的大堂、电梯间等，具有一定的私密性。
四级空间：私密空间，即住户独有的景观阳台、入户花园等私家场所，强调私有性和隐私性。
2）土地的利用
塑造一个融以居住为主、融合人文、商业等用途的社区。
为不同区域的居住组团提供各自的环境特征，分级的开敞空间，而会所、零售、幼儿园等构成的综合用途地块提供邻里服务中心的功能。
第二部分 项目产品规划设计理念与形象
一、项目产品规划设计理念
a)细节优化品质
b)人文符号延伸
c)邻里关系重建
d)小众环境营造
e)PARTY意识形成
1、细节优化品质
大盘往往通过规模与配套来提升价值，而精致型的品质社区则应以细节的优化来提升项目品质，由总体规划到局部产品细节，无不重视细节的雕琢，并在每个建筑细节的用材用料、造型工艺等极尽心思，每个细节都有其值得玩味的文化内涵和故事背景。
交通道路景观化，使住户一进入社区就能感受到强烈的归宿感和温馨感，在回家过程中松弛白天的疲劳，体现社区的人性化规划。
2、车道系统
1）目标：
提供多种方式的交通体验。
提供方便高效的交通服务设施。
建立明晰的道路等级，满足功能需求。
将穿越性交通最小化。
2）车位设置
根据项目规划要求，车位配比必须达0.6以上，考虑地下车库成本较高，建议以地下停车与地面停车相结合，地面停车位主要分布在地块退界距离内，地下车库设置在地块西侧。
二、项目产品形象
通过与贵司就项目整体开发战略的沟通，本项目的整体规划指导思想应根据项目的定位、肌理与形象来制定，具体见下图：
第三部分 项目整体规划布局
房地产通用版产品线建设方案
地段
建设规模
容积率2.5以上，高层为主的住区
容积率1.8~2.5，高层混合住区
建设密度
目标品质 目标生活状态 家庭构成
容积率1~1.8，小高层为主的住区
容积率0.6~1.2，多层为主的住区 容积率0.3~1.0，花园洋房、连排别墅、 叠加别墅为主的社区 容积率0.3~0.8，house独幢住区
容积率0.3以下，Villa住区
3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 开发特征 建设资金成本低； 建设技术难度小，销售速度快、成本回收快； 宜于标准化； 利润集中在开发建设带来的价值增值，平均利润率低； 不易于塑造产品品牌； 政策和市场风险度低；
3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 产品主要控制点 开发成本控制：与目标客户相匹配的 材料标准—设备—工艺— 技术； 品质控制：社区风格、景观特征、社区服务标准化，设备配置选 用、材料选用和施工工艺标准化；户型平面和功能的标准化； 商业和配套、物业服务标准化；维护和运营的管理成本的控制； 经营业态的选择和利润目标设定；
建设密度
目标品质 目标生活状态 家庭构成
2-建立住宅产品线的方法 土地自身具备的资 源整合力
地段
建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成
200万平方以上的城市综合功能开发
50万以上的大型社区
50万以下的小型居住区
小规模居住项目
25万方以上的综合体项目
25万方以下的小型综合体项目
2-建立住宅产品线的方法 产品的形态因素
地段
建设规模
建设密度 目标品质 目标生活状态
家庭构成
2-建立住宅产品线的方法 与土地相关的可用 资源价值 地段 市区 市郊区 商务区 成熟居住区 公园、水体区…
房地产项目产品建议书
房地产项目产品建议书一、项目概述本项目地理位置优越，位于城市核心区，紧邻地铁口。
总用地面积约为20万平方米，总建筑面积为80万平方米。
项目共规划有住宅、商业、办公等多个功能区域，涵盖多条豪华物业单元。
旨在打造城市精英们居住、工作、消费的理想场所。
二、产品定位1、住宅产品：本项目涵盖了多种户型，从小户型的一房一厅到大户型的五房三厅，适应人们不同居住需求。
针对高端人士的需求，住宅内部配套服务完善，包括24小时安保和管家服务等。
2、商业产品：本项目内的商业产品面向城市高端消费人群，设施完善，涵盖商务中心、高端连锁商户、酒店等。
特别是望湖中心和南苑商场两大商业单元，是商业功能最为集中的区域，可以有效提升整个项目的商业价值和地位。
3、办公产品：本项目的办公区域总计13000平方米，其中豪华写字楼占全局的一半以上。
针对行业精英和企业高管的需求，办公楼内部配套设施完善，包括多会议室、高速网络系统、豪华休息室等。
三、核心竞争力1、地理位置优越：本项目地理位置非常优越，距离地铁口仅几步之遥，便于前往周边商圈和办公区域。
2、产品设计合理：项目内的住宅、商业和办公等产品均在功能和服务上有所提升，迎合城市高端消费人群的需求。
3、品质保证：本项目的品质是优先考虑的一项，选用高品质的建材、装饰和配件，在细节上追求极致，用心打造城市的顶级生活方式。
四、市场分析当前，城市中高收入人群越来越注重居住环境、生活品质和社区的配套设施，本项目正是满足这样的需求而设计的。
同时，随着城市不断发展和扩展，本项目所处的地理位置也有着巨大的潜在市场，可以预见，项目将满足城市不断扩张和生活质量提升的双重需求。
五、营销方案1、定价策略：综合考虑市场需求和项目投资成本后，实行适度的价格策略，以吸引目标客户群体。
2、宣传推广：通过互联网营销、口碑传播和规模宣传等形式，推广项目的产品、服务和品牌。
3、项目维护：在项目完成后，将设立专业的管理机构，进行全面的项目维护、运营和服务，以为客户提供更好的生活配套。
地产产品线的概念和实施路线
第四步：通过系列矩阵组合，确定了企业重点发展的一个或几个产品线。
33 33
第五步：确定每一条标准化产品线连锁开发所必需的技术标准内容，包括产品设计标准（又分 为规划设计、建筑设计、形象系统设计，以及精装修设计、景观设计等标准）、部品标准、产 品建造标准、产品交付标准、产品成本标准等。
第六步：确定不同风格、不同售价及成本标准的产品线模式，包括城市选择、中观区位选择、 项目规模选择、客户选择，以及项目开发模式和项目管理模式。
产品线 核心价值
注重工作便利,关注产品服务及品质 金色 (城市住宅) 便捷的城市生活 追求居住改善和品质 低总价优势 城花 (城郊住宅) 舒适居住 （第一居所） 低价格 四季 (郊区住宅) 舒适居住 （第二居所） 考虑父母养老或休闲 追求舒适居住 价格务实
品类
G1 （商务住宅） G2 （城市改善） G3 （城市栖居）
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产品线的意义
4、识别竞争对手及其市场策略,确定竞争关系
30
PART 5如何实施产品线
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产品线研究的八个步骤和两项成果
32 32
第一步：制订企业产品战略和标准化战略规划，明确标准化体系的构成。
第二步：分析企业核心竞争力和优势项目，对照产品战略和标准化战略， 剔除不符合战略要求的项目。
第三步：对符合集团战略要求的项目进行类型、规模、风格划分。
大型豪华住宅社区。
武汉恒大城
关键词
城郊结合 完善配套 中高端盘
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恒大地产产品线：
恒大产品线细分：
产品线 建筑面积 城市位置 产品类型 产品特点 产品客群
恒大金碧天下
1000亩以上
城市外围
别墅
休闲、度假、娱乐，规模大
地产产品方案
地产产品方案1. 引言地产产品方案是指在地产行业中，为满足市场需求和客户需求而制定的产品计划。
本文档旨在介绍地产产品方案的制定过程和主要内容，以帮助各地产企业有效地开发和推广适应市场的产品。
2. 目标和定义地产产品方案的目标是满足客户需求，实现销售目标，提高企业竞争力。
具体来说，地产产品方案需要明确以下几个方面的内容：•产品定位：明确产品的市场定位，包括目标客户群体、竞争对手分析等。
•产品特点：突出产品的特点和优势，如地理位置、建筑风格、配套设施等。
•产品细节：详细描述产品的各种规格、户型、面积、价位等。
•销售策略：制定符合产品特点的销售策略，包括推广方式、营销活动等。
•项目进度：明确产品的研发、建设等各个阶段的时间安排。
3. 制定地产产品方案的步骤3.1 市场调研在制定地产产品方案之前，必须进行充分的市场调研。
通过调研，了解目标客户的需求、竞争对手的产品和市场趋势等，为产品方案的制定提供基础数据和有关信息。
市场调研的方法可以包括以下几点：•实地考察：通过实地走访、了解周边环境、观察竞争对手的产品，获取第一手资讯。
•调查问卷：设计问卷调查，以了解目标客户的需求、购房偏好等信息。
•数据分析：通过收集和分析相关的市场数据、行业报告等，获取市场趋势和竞争情况。
3.2 定义产品定位根据市场调研的结果，明确产品的定位。
产品定位应该围绕满足目标客户需求和突出产品的特点来设计。
在定义产品定位时，需要考虑以下几点：•目标客户：确定产品的目标客户群体，如年龄段、收入水平、购房需求等。
•竞争优势：分析竞争对手的产品，找到产品的竞争优势，如地理位置、配套设施等。
•价值主张：明确产品能为客户提供的价值，解决客户的痛点和需求。
3.3 设计产品特点根据产品定位，设计突出产品特点和优势的方案。
具体来说，需要考虑以下几个方面：•地理位置：选择有潜力和吸引力的区域，如商业繁华地带、交通便利区等。
•建筑风格：根据目标客户的喜好和市场需求，选择适合的建筑风格，如现代风格、欧洲风格等。
房地产金地：自在城地产项目产品线策划
自在城
产品体系的实现—商业配套
缤纷的城市边界
自在城就是城市的一部分，它或者是现 有城市的延续，或者根本就是新城，一 条多样化、活力四射的城市边界的出现 成为每一个自在城诞生时的必然，它不 仅仅是商业街，它应该是复合体，人们 不光为了买生活必需品而来，人们是为 了自在的城市生活而来，这是一片集合 餐饮、购物、休闲、运动四大功能的集 群建筑，这里是城市的一部分，同时也 是社区的一部分，它是自在城展示初期 最为亮丽的一道风景。
自在城的两大核心理念
自在城
心自在的实现方式
社区网站：给业主提供沟通与 交流的平台，提倡业主之间的 交友及互动 社区电台：小业主沟通与交流 的平台，由开发商提供设备， 但广播站由小业主自行组织， 充分的调动小业主之间的交流 与互动，体现“社区为我，我 为社区” 培训吧：方便业主业余时间的 “充电” 主题Club：以旅游、越野、竞 技运动、宠物运动等为主题， 丰富业主的业余生活 社区特色文化节：由社区内商 业主题店作为主导，与客户共 同组织 社区跳蚤市场：业主之间物品 的交换或出售，初期可由物业 牵头组织 社区漂书活动：由业主捐献图 书在社区范围内进行流动阅读， 初期可由物业提供图书以便于 启动
自在城主题概念的适用范围
自在城
区位属性维度
区位要求：有产业因素或交通因素支撑的城市近郊区域， 以规划居住功能为主的大型政府规划区域，周边配套处于 半成熟或者不成熟的状态，特别缺乏城市级别的商业中心 或商业聚集点，道路状况良好、通勤便利，未来区域产业 或交通有持续的成长性支撑。
自在城主题概念的适用范围
自在城
产品体系的实现—项目规划
产品混搭
多种物业类型的产品混搭是自在城的一 个重要特点，混搭带给建筑群灵动的生 命力，形成高低错落、转承有致的观感； 混搭形成很多有情趣的小空间，给社区 里的居民带来交流沟通的场所；在南京 和杭州自在城里，我们采用适度混搭的 策略，将梯度接近的两个物业类型之间 形成混合院落或者混合街区，如联排与 洋房的混搭、大户型公寓和洋房的混搭 等等，由此形成多元多样的社区空间， 这正是实现身自在和心自在的基础。
恒大房地产住宅项目四大产品线全程标准解析修订版
恒大房地产住宅项目四大产品线全程标准解析Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998目录第一章建筑篇第一部分总平面规划设计恒大住宅系列户型分类表 (1)1第一章建筑篇恒大住宅系列户型分类表第一部分总平面规划设计(一) 规划设计1规划设计基础条件每个项目在设计院立项时必须提供的基础文件资料如下：(1)建设范围和用地红线；(2)建设用地及周边现状地形图；(3)规划管理部门的规划设计条件、要点、文件及地方规范；(4)规划退缩、建筑物间距、日照间距要求；(5)市政规划的接口条件（包括道路标高、供水、排水、供电、供热等）；(6)当地城市管理部门的要求（国土局、房管局、水利局及水、电、燃气管理部门等）及水文、地质、气象条件；(7)当地房地产市场调查结果；(8)当地户型设计调查(可根据当地若干个优秀工程分析，收集当地优秀户型做为借鉴)；(9)规划设计应尊重当地建筑设计的主导风向和最佳朝向要求，具体参见下表及当地设计调研报告。
部分城市建筑朝向参考表注：摘自《建筑设计资料集（第二版）3》，中国建筑工业出版社，1994年6月。
2总平面设计2.1住宅间距需要满足当地规划要求的日照间距与退缩间距。
2.2规划设计图必须清晰表达有关构思意图，以正确引导建筑和其他专业（包括园林专业）的设计。
2.3规划设计图要表达与场地周围市政设施的结合方式。
2.4非采暖地区应利用地形条件，考虑设计自然通风采光的地下停车场。
2.5高差较大的地形可以结合地形条件设计阳光地下室，充分利用地形营造丰富的室内空间。
2.6山地排洪、防滑坡等应该委托专项公司设计。
2.7地下车库：（1）在工期许可的情况下：地下车库应优先设于建筑主体之下，不应设独立地下车库。
（2）宜尽量避免设置于消防通道下。
2.8住区规划力求规划应力求做到人车分流。
2.9合理考虑开发顺序：（1）组团设计要考虑总体与分期围蔽、分期封闭及分期物业管理。
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容积率0.3以下，Villa住区
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2-建立住宅产品线的方法 居住需求的不同层 面和不同阶段
地段
建设规模
基本保障类产品：廉租房、经济适用房、 限价房、回迁房
安居类产品：中小户型、中等品质商品 房 舒适类产品：中高等品质 享受生活类产品 顶级产品
建设密度
目标品质 目标生活状态 家庭构成
3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 规模和形态特征
50~100万平方的复合住区开发； 50万平方以下的居住社区项目开发； 容积率在2.5以上的高层住宅 容积率在1.8~2.5的高层、小高层混合住宅 二线城市还包括1.0~1.8的小高层住宅 三线城市包括市区、近郊区的多层住宅
住宅产品线建设方案
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报告提纲
第一部分：市场分类需求 住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素
建立住宅产品线的方法-----价值点分类组合法 目标产品线类别和其价值特征
第二部分：地产企业品牌的价值点 第三部分：产品线建设工作计划的分解和数据库工作建立指引
附件：产品线的特征模版
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3-目标产品线的类别和价值特征 主要研究类别选取
城市白领社区----No.2
市区旧城及近郊改造类的青年住区项目； 针对年轻的家庭构成； 开发规模较小；或者是大规模开发中的局部； 以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓； 以塑造多样化丰富城市生活为主要特征； 技术难度小，建设速度快，回收资金快； 平均利润低，品牌价值低
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2-建立住宅产品线的方法 产品线建设的原则 借鉴各种开发模式的利弊和适用性 与永泰企业文化和品牌建设相结合 形成明确的指导性和参考规范 易于管理、操作和学习 易于维护和更新
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2-建立住宅产品线的方法 价值点组合
地段
建设规模
建设密度 目标品质 目标生活状态
城市商务类的：0居室及以上
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2-建立住宅产品线的方法 产品的价值含义 特定地段特征 + 建设规模
分类的目标生活特征
产品线特征
目标消费人群 --〉 生活状态+家庭发展状况
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2-建立住宅产品线的方法 产品线的研究方向 选择原则 市场容量大：存在大量、持续的需求； 共性特征强：宜于建立标准化参数和流程； 相对利润率高； 政策风险小：结合在正常的市场秩序之下的真实需求；并顺应 社会的政策变动倾向；
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2-建立住宅产品线的方法 产品的形态因素
地段
建设规模
容积率2.5以上，高层为主的住区
容积率1.8~2.5，高层混合住区
建设密度
目标品质 目标生活状态 家庭构成
容积率1~1.8，小高层为主的住区
容积率0.6~1.2，多层为主的住区 容积率0.3~1.0，花园洋房、连排别墅、 叠加别墅为主的社区 容积率0.3~0.8，house独幢住区
地段
建设规模
市区
市郊区 市远郊区
城市主要功能规划 拓展方向
近郊新的城市功能 核心区 近郊人文资源、环 境资源保护区域
建设密度
目标品质 目标生活状态 家庭构成
……
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2-建立住宅产品线的方法 与土地相关的可用 资源价值
地段
建设规模
市区
市郊区 市远郊区
基于原有镇的新城 镇
自然景观资源区域 的居住用地 旅游功能区域的居 住用地 ……
花园洋房 住宅产业化 品牌产品线 ……
产品模块的工业化标准、成本
建筑艺术形式、空间形式、生活方式 经济性、效率、质量、建筑空间和形式 规划特征、建筑风格、品质质量、建筑空 间形式、服务标准 无忧PPT整理发布
1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素
住宅产业化发展 的趋势
住宅产业化----〉经济性好、效率高、能耗低，质量稳定 技术成熟和市场接受认可度提升
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 开发特征 建设资金成本低； 建设技术难度小，销售速度快、成本回收快； 宜于标准化； 利润集中在开发建设带来的价值增值，平均利润率低； 不易于塑造产品品牌； 政策和市场风险度低；
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 产品主要控制点 开发成本控制：与目标客户相匹配的 材料标准—设备—工艺— 技术； 品质控制：社区风格、景观特征、社区服务标准化，设备配置选 用、材料选用和施工工艺标准化；户型平面和功能的标准化； 商业和配套、物业服务标准化；维护和运营的管理成本的控制； 经营业态的选择和利润目标设定；
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1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素
社会文化和社会 结构的变化因素
生态环保、绿色健康生活的需求 传统文化价值和生活习惯的尊重和保护 对城市生活方式改良的努力 旅游休闲融入现代生活的消费观
社会人口结构的变化 家庭构成结构的变化
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1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素
建设密度
目标品质 目标生活状态 家庭构成
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2-建立住宅产品线的方法 土地自身具备的资 源整合力
地段
建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成
200万平方以上的城市综合功能开发
50万以上的大型社区
50万以下的小型居住区
小规模居住项目
25万方以上的综合体项目
25万方以下的小型综合体项目
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 产品线控制要素
园区的规划形态要素：道路、灯具、植物、水景观系统、垃圾回 收管理、运动交往空间标准、配套商业、安全系统、停车管理 …… 建筑的形态要素：风格要素、户型单元、功能空间、舒适性（光 、热、声音）；材料和设备设施标准；主要技术工艺标准； 软件要素：视觉环境要素、认同感的诉求形式、服务标准
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 产品类别细分
3---中档老年人公寓
以退休老人为主要客
户群体的项目； 购买力中等的养老社 区； 提供老人交往活动、 丰富生活、安度晚年 的居住环境
生活方式： 公交和轨道交通连接城市核心区； 便捷的日常购物环境； 与家人聚会； 医院； 老人社区保障服务； 针对老人活动的设计； 老人户内外健身活动场； 室内公共交流娱乐休闲活动功能；
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅱ城市高档住宅 地段特征 拥有稀缺地段价值资源的地块；
中央居住区—CLD 城市景观居住---靠近公园、景观水体； 城市人文居住社区---临近高校、传统文化保护资源的居住用地； 传统高档社区---在成型的高级居住生活圈里的项目；
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1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素
开发的复合价值 模式分类 复合地产 旅游地产 创意地产 高科技地产 文化地产
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1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素
产品描述的生活 方式分类 新城镇建设 郊区休闲养生 郊区旅游度假 城市便捷生活 城市综合商务生活
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 产品类别细分
2---城市白领社区
以年轻人为主要目标
购房群体； 在配套设施设置、建 筑功能设计、风格选 择倾向等方面以年轻 人的生活习惯为模版 对20~35岁阶段的成 长型家庭订制
生活方式： 公交和轨道交通连接城市核心区； 便捷的日常购物环境； 与朋友聚会； 电影类文化娱乐和运动场地需求； 常规的物业服务； 托儿所、小学校等教育机构配置； 现代风格；简单、简洁，内容丰富； 快节奏和多变的氛围
关于住宅产品线建设工作的说明
设计标准
市场分类需求 企业 分类品牌产品线 企业品牌价值点 施工技术标 准 材料和设备选 用标准 平均利润目 标
运营管理和物业 服务标准
品牌价值传 递目标
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第一部分：住宅产品市场的分类需求
1-住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素
2-建立住宅产品线的方法-----价值点分类组合法 3-目标产品线类别和其价值特征
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3-目标产品线的类别和价值特征 主要研究类别选取
城市康居社区----No.1
市区旧城及近郊改造类的青年住区项目； 涵盖各类别中等收入人群； 开发规模较大； 以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓； 以塑造多样化丰富城市生活为主要特征； 技术难度ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ，分期开发，建设速度快，回收资金快； 平均利润低，品牌价值低
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 客户群特征
城市中低收入人群； 朝九晚五的普通工薪阶层； 第一居所的功能需求；过渡性住房； 单身青年、新婚家庭、三口之家、老人住宅……
家庭结构： 0居、1居、2居、2+1居，小3居；经济性户型
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 产品类别细分
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 地段特征 不具备优势地段资源的城市规划区；
待改造旧城区，传统贫民区； 有噪音、空气污染或其他不利于高品质生活因素的地块； 临近车站、码头等人流集中区域，环境受到外部冲击比较大的地块； 尚未发展成熟配套的区域； ……
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建设密度