房地产通用版产品线建设方案

家庭构成
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2-建立住宅产品线的方法 与土地相关的可用 资源价值 地段 市区 市郊区 商务区 成熟居住区 公园、水体区…
建设规模
建设密度
目标品质
目标生活状态
市远郊区
高校，文化场所
车站、码头…
家庭构成
旧城改造区
……
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2-建立住宅产品线的方法 与土地相关的可用 资源价值
----〉规模化成产； ----〉对传统建造开发流程的压力；
形成对中低端住宅产品的覆盖
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1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素
开发综合服务能 力提高的需求
综合土地开发（商务地产、复合地产、新城镇建设等）
----〉考验资源整合能力----〉开发企业的专业化程度
综合开发模式----〉土地价值的更大发掘和利用 综合开发----〉地产开发商向地产服务商转变
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2-建立住宅产品线的方法 产品的形态因素
地段
建设规模
容积率2.5以上，高层为主的住区
容积率1.8~2.5，高层混合住区
建设密度
目标品质 目标生活状态 家庭构成
容积率1~1.8，小高层为主的住区
容积率0.6~1.2，多层为主的住区 容积率0.3~1.0，花园洋房、连排别墅、 叠加别墅为主的社区 容积率0.3~0.8，house独幢住区
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1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素
社会文化和社会 结构的变化因素
生态环保、绿色健康生活的需求 传统文化价值和生活习惯的尊重和保护 对城市生活方式改良的努力 旅游休闲融入现代生活的消费观
社会人口结构的变化 家庭构成结构的变化
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1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 产品类别细分
2---城市白领社区
以年轻人为主要目标
购房群体； 在配套设施设置、建 筑功能设计、风格选 择倾向等方面以年轻 人的生活习惯为模版 对20~35岁阶段的成 长型家庭订制
生活方式： 公交和轨道交通连接城市核心区； 便捷的日常购物环境； 与朋友聚会； 电影类文化娱乐和运动场地需求； 常规的物业服务； 托儿所、小学校等教育机构配置； 现代风格；简单、简洁，内容丰富； 快节奏和多变的氛围
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3-目标产品线的类别和价值特征 主要研究类别选取
城市康居社区----No.1
市区旧城及近郊改造类的青年住区项目； 涵盖各类别中等收入人群； 开发规模较大； 以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓； 以塑造多样化丰富城市生活为主要特征； 技术难度小，分期开发，建设速度快，回收资金快； 平均利润低，品牌价值低
地段
建设规模
市区
市郊区 市远郊区
城市主要功能规划 拓展方向
近郊新的城市功能 核心区 近郊人文资源、环 境资源保护区域
建设密度
目标品质 目标生活状态 家庭构成
……
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2-建立住宅产品线的方法 与土地相关的可用 资源价值
地段
建设规模
市区
市郊区 市远郊区
基于原有镇的新城 镇
自然景观资源区域 的居住用地 旅游功能区域的居 住用地 ……
城市商务类的：0居室及以上
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2-建立住宅产品线的方法 产品的价值含义 特定地段特征 + 建设规模
分类的目标生活特征
产品线特征
目标消费人群 --〉 生活状态+家庭发展状况
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2-建立住宅产品线的方法 产品线的研究方向 选择原则 市场容量大：存在大量、持续的需求； 共性特征强：宜于建立标准化参数和流程； 相对利润率高； 政策风险小：结合在正常的市场秩序之下的真实需求；并顺应 社会的政策变动倾向；
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 产品类别细分
3---中档老年人公寓
以退休老人为主要客
户群体的项目； 购买力中等的养老社 区； 提供老人交往活动、 丰富生活、安度晚年 的居住环境
生活方式： 公交和轨道交通连接城市核心区； 便捷的日常购物环境； 与家人聚会； 医院； 老人社区保障服务； 针对老人活动的设计； 老人户内外健身活动场； 室内公共交流娱乐休闲活动功能；
3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 规模和形态特征

50~100万平方的复合住区开发； 50万平方以下的居住社区项目开发； 容积率在2.5以上的高层住宅 容积率在1.8~2.5的高层、小高层混合住宅 二线城市还包括1.0~1.8的小高层住宅 三线城市包括市区、近郊区的多层住宅

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3-目标产品线的类别和价值特征 主要研究类别选取
城市白领社区----No.2
市区旧城及近郊改造类的青年住区项目； 针对年轻的家庭构成； 开发规模较小；或者是大规模开发中的局部； 以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓； 以塑造多样化丰富城市生活为主要特征； 技术难度小，建设速度快，回收资金快； 平均利润低，品牌价值低
花园洋房 住宅产业化 品牌产品线 ……
产品模块的工业化标准、成本
建筑艺术形式、空间形式、生活方式 经济性、效率、质量、建筑空间和形式 规划特征、建筑风格、品质质量、建筑空 间形式、服务标准 无忧PPT整理发布
1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素
住宅产业化发展 的趋势
住宅产业化----〉经济性好、效率高、能耗低，质量稳定 技术成熟和市场接受认可度提升
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2-建立住宅产品线的方法 生活方式不同带来 的需求差异
地段
建设规模
朝9晚5的普通工薪族，居家生活
长期出差的商务人士，投资或第二置业 Soho人士，以家为工作场所的生活方式 企业主、高管、职业经理人、娱乐及体 育界高收入群体、政府高官，第一居所， 居家生活 财富阶层、高级官员的休闲生活—第二 居所
关于住宅产品线建设工作的说明
设计标准
市场分类需求 企业 分类品牌产品线 企业品牌价值点 施工技术标 准 材料和设备选 用标准 平均利润目 标
运营管理和物业 服务标准
品牌价值传 递目标
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第一部分：住宅产品市场的分类需求
1-住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素
2-建立住宅产品线的方法-----价值点分类组合法 3-目标产品线类别和其价值特征
建设密度
目标品质 目标生活状态 家庭构成
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2-建立住宅产品线的方法 家庭结构演变带来 的需求差异
地段
建设规模
单身青年：0居室、1居室
婚恋二人：1居室、2居室 丁克家庭：1居室、2居室……
建设密度
目标品质 目标生活状态 家庭构成
和未成年子女一起的两代人：2居室、 2+1居室、3居室 三代人同室：3居室和更多功能间 空巢老人：1居室、2居室 家庭度假类的：2居室及以上
政策的倾向
快速城市化和节约土地 节约能源、能耗的国策 房地产的市场化供应和政府保障供应
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2-建立住宅产品线的方法 产品线建设的目的
提高企业的生产效率
建立开发流程的参考标准 有效控制开发环节的资金成本和时间成本
项目品质保障---〉品牌价值传递
对开发模式、设计、材料使用、施工工艺、配套服务 等内容，建立参照标准；



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1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素
产品价值点细分 的研究
产品研究的不同类别 loft 小户型青年公寓 细分价值点--研究内容 建筑空间和生活方式 建筑空间和生活方式
70/90产品
精装修公寓 老年公寓
建筑空间和生活方式
风格和品质质量 建筑功能和服务配置
独立厨卫的加工和工业生产
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅱ城市高档住宅 地段特征 拥有稀缺地段价值资源的地块；

中央居住区—CLD 城市景观居住---靠近公园、景观水体； 城市人文居住社区---临近高校、传统文化保护资源的居住用地； 传统高档社区---在成型的高级居住生活圈里的项目；
住宅产品线建设方案
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报告提纲
第一部分：市场分类需求 住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素
建立住宅产品线的方法-----价值点分类组合法 目标产品线类别和其价值特征
第二部分：地产企业品牌的价值点 第三部分：产品线建设工作计划的分解和数据库工作建立指引
附件：产品线的特征模版
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2-建立住宅产品线的方法 产品线建设的原则 借鉴各种开发模式的利弊和适用性 与永泰企业文化和品牌建设相结合 形成明确的指导性和参考规范 易于管理、操作和学习 易于维护和更新

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2-建立住宅产品线的方法 价值点组合
地段
建设规模
建设密度 目标品质 目标生活状态
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 客户群特征

城市中低收入人群； 朝九晚五的普通工薪阶层； 第一居所的功能需求；过渡性住房； 单身青年、新婚家庭、三口之家、老人住宅……

家庭结构： 0居、1居、2居、2+1居，小3居；经济性户型
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 产品类别细分
建设密度
目标品质 目标生活状态 家庭构成
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2-建立住宅产品线的方法 土地自身具备的资 源整合力
地段
建设规模 建设密度 目标品质 目标生活状态 家庭构成
200万平方以上的城市综合功能开发
50万以上的大型社区
50万以下的小型居住区
小规模居住项目
25万方以上的综合体项目
25万方以下的小型综合体项目
容积率0.3以下，Villa住区
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2-建立住宅产品线的方法 居住需求的不同层 面和不同阶段
地段
建设规模
基本保障类产品：廉租房、经济适用房、 限价房、回迁房
安居类产品：中小户型、中等品质商品 房 舒适类产品：中高等品质 享受生活类产品 顶级产品
建设密度
目标品质 目标生活状态 家庭构成
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1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素
开发的复合价值 模式分类 复合地产 旅游地产 创意地产 高科技地产 文化地产

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1-住宅市场产品的分类和影响产品发展 趋势的因素
产品描述的生活 方式分类 新城镇建设 郊区休闲养生 郊区旅游度假 城市便捷生活 城市综合商务生活
Байду номын сангаас
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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 开发特征 建设资金成本低； 建设技术难度小，销售速度快、成本回收快； 宜于标准化； 利润集中在开发建设带来的价值增值，平均利润率低； 不易于塑造产品品牌； 政策和市场风险度低；



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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 产品主要控制点 开发成本控制：与目标客户相匹配的 材料标准—设备—工艺— 技术； 品质控制：社区风格、景观特征、社区服务标准化，设备配置选 用、材料选用和施工工艺标准化；户型平面和功能的标准化； 商业和配套、物业服务标准化；维护和运营的管理成本的控制； 经营业态的选择和利润目标设定；
1---康居社区
覆盖对中档住宅需
求的人群； 配套设施以基础的 居家生活需求为出发 点； 综合社区和居住区 大规模开发
生活方式： 公交和轨道交通连接城市主要功能区； 便捷的日常购物环境； 倾向于户外活动和交往； 不同类别的人群，覆盖各年龄段和阶层； 电影类文化娱乐和休闲需求； 常规的物业服务； 托儿所、小学校等教育机构配置； 生活形式和居住环境多样化，内容丰富；



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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 产品线控制要素



园区的规划形态要素：道路、灯具、植物、水景观系统、垃圾回 收管理、运动交往空间标准、配套商业、安全系统、停车管理 …… 建筑的形态要素：风格要素、户型单元、功能空间、舒适性（光 、热、声音）；材料和设备设施标准；主要技术工艺标准； 软件要素：视觉环境要素、认同感的诉求形式、服务标准


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3-目标产品线的类别和价值特征 Ⅰ城市中档住宅 地段特征 不具备优势地段资源的城市规划区；
待改造旧城区，传统贫民区； 有噪音、空气污染或其他不利于高品质生活因素的地块； 临近车站、码头等人流集中区域，环境受到外部冲击比较大的地块； 尚未发展成熟配套的区域； ……

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