房地产抵押贷款基本常识

房地产抵押贷款基本常识

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随着经济的不断发展,房地产抵押贷款已经成为广大客户融资的重要途径。然而,近年来各大媒体频频报道商业银行等金融机构被房产公司、中介甚至个人骗取高额贷款的案例。如经营房地产业务的公司,伪造虚假的客户信息以套取银行贷款；个人则分别向不同的银行以各种手段申请住房贷款，用骗得的贷款投资房地产业从中谋取高额利益。

商业银行为防范信贷风险,普遍采用房地产抵押担保方式，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。但实践表明,若判断失误或操作不当,这一风险防范措施反而成为新的风险源或陷阱。

如何在房产交易中避免出现以上风险，确保更好的进行房产交易？下面我们共同探讨这个话题。

一、房地产抵押贷款基本常识

１、问：什么是房地产抵押,为什么要设定房地产抵押?

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律师回答：根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条、第三十一条的有关规定，自房地产抵押合同签订之日起3０日内,到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记,从而使得房地产抵押得到法律的确认和保护，保证在主债权期限届满、债务人无法清偿时,依法实现抵押权,有效的维护自身的合法权益。

什么是房地产抵押，为什么要设定房地产抵押?

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产在不转移实际占有的前提下，向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行其承担的债务时，抵押权人有权通过依法对抵押房产进行折价、拍卖、变卖等处置方式取得价款从而优先受偿。因此,房地产抵押权的效力是由主债权的效力衍生的，一旦主债权无效或消灭，抵押权亦随之无效或消灭。设定房地产抵押权的目的在于:保证债权期限届满时顺利受偿及优先受偿,以避免减少主债权不能依约受偿的风险。

2、问:什么是房地产抵押的法律效力？抵押的范围都有那些?

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律师解答：房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产在不转移实际占有的前提下，向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行其承担的债务时，抵押权人有权通过依法对抵押房产进行折价、拍卖、变卖等处置方式取得价款从而优先受偿。因此,房地产抵押权的效力是由主债权的效力衍生的，一旦主债权无效或消灭,抵押权亦随之无效或消灭。设定房地产抵押权的目的在于:保证债权期限届满时顺利受偿及优先受偿,以避免减少主债权不能依约受偿的风险。

根据《物权法》和《担保法》的规定,债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一）建筑物和其他土地附着物;（二）建设用地使用权等法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。下列财产不得抵押：(一）土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;（三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

3、问：农村的房子能否抵押?

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律师解答:目前我国农村私房抵押法律没有明确规定,而根据相关法律规定又允许农村私房转让，包括买卖、赠予等。从法律规定上存在相斥的法律冲突。

4、问:那些房屋不能设定抵押?

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律师解答:抵押,实际上是一种物的担保。因此，对抵押物的合法性审查是抵押有效与否和能否获得登记的关键。根据《城市房地产抵押管理办法》的有关规定,下列房地产不得设立抵押：１、设立抵押时权属有争议(即权利主体不确定)的房地产；2 、列入文物保护的或具有重要纪念意义的建筑物;3、已依法公告列入拆迁范围的房地产；4、用于科教、医疗、市政等公共福利事业的房地产；5、已被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产;6、其他依法不得抵押的房地产。

５、问:城市房改房抵押为何受到限制？

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律师解答:房改私房所有人虽持有房屋所有权证,但由于其来源是优惠购买及土地收益没有缴纳或部分缴纳,因此，房改私房要弄明白房改私房所有人出资购买的比例,抵押时，抵押的担保价值不能超过其购房出资比例。

6、问:一次性付款的预售商品房可以抵押吗?

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律师解答：根据《担保法》的第三十四条规定,房屋作为抵押物的前提是抵押人对房屋具有所有权。由于预售商品房在建,没有房屋产权证,因而购买人无法将其抵押。

7、问:抵押可以重复吗?我家的房子是按揭贷款买的，房产证上写的是我和爱人的名字，目前贷款还未还清。该情况下，这套房子可以去申请银行抵押吗?如果可以,房产证上的任何一方去办理,是否还需要征得另一方的书面同意?此外，如果双方的任何一方发生意外，其父母、兄弟姐妹是否享有继承权?