房地产审计要点

一、合同审计

●建设工程合同。

1. 审计协议书中承包方资质条件：承包人是否为通过招投标方式确定的中

标单位；承包人的营业执照、资质等级证书、信用等级证明、安全生产许可证、项目经理任职资格及安全证书等资料的真实性。

2. 审计工程款的支付方式：是否符合招标文件中规定的支付时限和支付方

式；是否按照规定预留了审计保证金；是否存在可能超拨的条款和约定；

3. 审计项目经理的资格：项目经理是否为承包人投标文件中承诺的人员；

项目经理部成员是否为承包人投标文件中承诺的人员；项目部成员资格是否符合相关规定；

合同价款

4. 审计项目管理条款：对于报验、隐藏工程验收、变更、签证、材料设备

价款的管理程序是否合法合规，是否有明确、可操作的约定；

5. 审计结算条款：合同价款的选择方式是否准确、正确；合同价款的调整

条件、方式、范围、内容、程序是否符合相关规定，是否具有可操作性，是否违背招投标的精神；是否有预留质量保修金的条款；

6、审计违约责任和争议处理条款：对违约责任的认定是否清楚明确；对违

约责任的追究与处理是否明确具有可执行力；争议约定是否明确无歧义，是否存在损害发包人利益的约定；

7、审计合同附件：是否按照国家规定签署了质量保修书；保修书约定的保

修期限是否符合规定；保修金的预留与支付是否符合要求；承包人承揽工程一览表是否全面、准确；发包人提供的设备、材料表是否符合约定。

●采购合同。

1. 审计合同供货方资质条件：供货商是否为通过招投标、议价方式确定的

单位；供货商的营业执照、信用等级证明、安全生产许可证等资料的真实性。

2. 审计材料款的支付方式：是否符合招标、议价文件中规定的支付时限和

支付方式；是否符合工厂或上级部门关于合同价款支付的规定；

3. 审计合同价款：材料、设备价款形成的依据资料是否真实；有无相关的

考察、比价、招投标资料；价款中有无违背招投标或议价精神的情况；

4. 审计支付条款：是否约定了支付的方式、期限；约定是否符合相关规定；

是否对提供不合格，不及时，不符合运输、包装、装卸条件的情况约定了认定与处罚条款；

5、审计违约责任和争议处理条款：对违约责任的认定是否清楚明确；对违

约责任的追究与处理是否明确具有可执行力；争议约定是否明确无歧义，是否存在损害发包人利益的约定；

6、其它内容：重点审计物资与设备采购的工艺参数、技术指标的设置、考

核、认定、处理内容是否有使用单位、管理部门、专业技术人员出具的书面材料；书面材料是否有相关人员的签章；是否存在违反工厂关于物资与设备采购文件规定的行为。

（三）其它合同审计：

主要审计合同价款的认定、支付条款、结算条款、违约责任认定、争议解决方式的约定是否符合法律、法规、制度的要求，是否存在损害发包方利益的行为；是否经过了相关部门的审批；是否存在超标准、超权限的签约行为。

●合同管理

是否按照项目进行分类管理，是否登记有合同管理台账

二、财务审计

●资金往来

贷款协议，集团内部往来，各项目资金占用情况，贷款利息支付情况，借款利息计提情况

资金的使用效率，相关事项流程是否合规，是否有相关负责人签字

●费用管理

公司的费用管理制度是否完全，单项的费用管理制度及费用审批权限是否执行，费用列支依据是否充分（发票，相关负责人是否签字，财务是否审核），费用报销审批流程是否有效

●付款管理

付款审批手续是否齐全，相关权限是否合理，工程付款必须有付款审批单，发票（如有监理，必须有监理支付证书并盖章签字及工程进度表或工程内容），尽量避免出现公司领导一人掌权的现象，重大事项的付款需有公司会议记录及表决的

过程

●现金及备用金管理

备用金是否及时收回清理，避免大额现金支付，是否有大额支付至个人的情况，支取现金是否有登记台账

●物资采购

物资采购必需有物资采购明细记录，物资验收记录，相关的发票是否合规

三、工程相关审计

●工程立项及审批及开工是否合规

●物资领用消耗是否与工程量配比

●物资领用消耗的材料间消耗是否配比

●审核施工图，计算工程量是否真实

●现场考查，工程内容是否真实

●监理资料是否齐全，监理日志管理是否齐全

●重大的变更是否有监理签字及相关负责人在场

●现场管理是否合规、合法

●安全管理是否落实到位

●竣工验收程序是否合规

四、环境审计、法律风险是否存在

房屋质量如何，是否涉及相关的法律风险，物业管理水平如何，业主是否满意是否有欺诈业主的可能，房屋售后服务跟踪情况如何

1、注意招投标是否合规。建设项目招投标情况审计是审计的源头，只要从源头开始规范，才主要有：能有利于公司施工管理。工程项目招投标审计的内容①审查工程项目招投标程序是否按公司规定、是否合规、合法，其过程是否按照“公开、公平、公正”的原则进行。②审查有无应实行招投标的项目而未招投标，有无为了逃避招投标或钻招投标方式的空子，采取直接确定或形式招标确定施工、安装单位。③审查附属工程、零星工程是否经过招投标。④审查中标单位是否具备相应的资质，有无施工企业因自身资质较低或无资质，采取挂靠或使用其他单位资质投标的情况。

2、注意工程预算是否超标。检查工程结算总额是否超过预算总额，预算变更及调整是否经有权限有领导审批；单项工程预算编制是否真实、准确，包括工程量计算是否符合规定的计算规则，是否准确；分项工程预算定额选套是否合规，选用是否恰当。

3、注意签证手续是否齐全。检查签证单是否有业主驻工地代表、承包商、监理工程师的签字盖章。签证在签字过程中模仿笔迹、变相复印、其他人代笔等多种形式。检查签证有无双方单位盖章，印章是否伪造，复印件与原件是否一致等是审核的重要内容。

4.注意工程量的是否相符。要审核工程量时，特别注意是对于工程量的签证，审核时必须到现场逐项丈量、计算，逐笔核实。特别是对装饰工程和附属工程的隐蔽部分应作为审核的重点。因为这两部分往往没有图纸或者图纸不很规范，而现场勘察又比较困难。对破坏性的审核也不能大多。

5、注意设备价格、质材的检查。在对设备或材料进行审计时应注意合同价格的合理性，材料与质量是否与合同约定相一致，并将审查合同设备清单及财务结算发票相结合，对工程所需的设备，要看采购合同清单，如果属于业主直接采购的设备，要注意设备采购的运杂费、保管费的支付情况，应审查合同内容是否包括安装费、调试费及附件、配件等。

6、注意定额套用的标准。检查是否与公司制定的标准相适应的结算价格，定额单价确定了定额子项工程的单位价值。套用定额分为直接套用与换算套用。对直接套用的审计，通过对实际套用定额价格与定额规定的价格是否相符加以对比进行审查，着重应对主要材料、主要机械、人工等价格进行审计，审查套用定额