房地产审计要点

一、合同审计

建设工程合同。

1. 审计协议书中承包方资质条件：承包人是否为通过招投标方式确定的中标

单位；承包人的营业执照、资质等级证书、信用等级证明、安全生产许可证、项目经理任职资格及安全证书等资料的真实性。

2. 审计工程款的支付方式：是否符合招标文件中规定的支付时限和支付方

式；是否按照规定预留了审计保证金；是否存在可能超拨的条款和约定；

3. 审计项目经理的资格：项目经理是否为承包人投标文件中承诺的人员；项

目经理部成员是否为承包人投标文件中承诺的人员；项目部成员资格是否符合相关规定；

合同价款

4. 审计项目管理条款：对于报验、隐藏工程验收、变更、签证、材料设备价

款的管理程序是否合法合规，是否有明确、可操作的约定；

5. 审计结算条款：合同价款的选择方式是否准确、正确；合同价款的调整条

件、方式、范围、内容、程序是否符合相关规定，是否具有可操作性，是否违背招投标的精神；是否有预留质量保修金的条款；

6、审计违约责任和争议处理条款：对违约责任的认定是否清楚明确；对违

约责任的追究与处理是否明确具有可执行力；争议约定是否明确无歧义，是否存在损害发包人利益的约定；

7、审计合同附件：是否按照国家规定签署了质量保修书；保修书约定的保

修期限是否符合规定；保修金的预留与支付是否符合要求；承包人承揽工程一览表是否全面、准确；发包人提供的设备、材料表是否符合约定。

●采购合同。

1. 审计合同供货方资质条件：供货商是否为通过招投标、议价方式确定的单

位；供货商的营业执照、信用等级证明、安全生产许可证等资料的真实性。

2. 审计材料款的支付方式：是否符合招标、议价文件中规定的支付时限和支

付方式；是否符合工厂或上级部门关于合同价款支付的规定；

3. 审计合同价款：材料、设备价款形成的依据资料是否真实；有无相关的考

察、比价、招投标资料；价款中有无违背招投标或议价精神的情况；

4. 审计支付条款：是否约定了支付的方式、期限；约定是否符合相关规定；

是否对提供不合格，不及时，不符合运输、包装、装卸条件的情况约定了认定与处罚条款；

5、审计违约责任和争议处理条款：对违约责任的认定是否清楚明确；对违

约责任的追究与处理是否明确具有可执行力；争议约定是否明确无歧义，是否存在损害发包人利益的约定；

6、其它内容：重点审计物资与设备采购的工艺参数、技术指标的设置、考

核、认定、处理内容是否有使用单位、管理部门、专业技术人员出具的书面材料；书面材料是否有相关人员的签章；是否存在违反工厂关于物资与设备采购文件规定的行为。

（三）其它合同审计：

主要审计合同价款的认定、支付条款、结算条款、违约责任认定、争议解决方式的约定是否符合法律、法规、制度的要求，是否存在损害发包方利益的行为；是否经过了相关部门的审批；是否存在超标准、超权限的签约行为。

●合同管理

是否按照项目进行分类管理，是否登记有合同管理台账

二、财务审计

●资金往来

贷款协议，集团内部往来，各项目资金占用情况，贷款利息支付情况，借款利息计提情况

资金的使用效率，相关事项流程是否合规，是否有相关负责人签字

●费用管理

公司的费用管理制度是否完全，单项的费用管理制度及费用审批权限是否执行，费用列支依据是否充分（发票，相关负责人是否签字，财务是否审核），费用报销审批流程是否有效

●付款管理

付款审批手续是否齐全，相关权限是否合理，工程付款必须有付款审批单，发票（如有监理，必须有监理支付证书并盖章签字及工程进度表或工程内容），尽量避免出现公司领导一人掌权的现象，重大事项的付款需有公司会议记录及表决的过程

●现金及备用金管理

备用金是否及时收回清理，避免大额现金支付，是否有大额支付至个人的情况，支取现金是否有登记台账

●物资采购

物资采购必需有物资采购明细记录，物资验收记录，相关的发票是否合规

三、工程相关审计

●工程立项及审批及开工是否合规

●物资领用消耗是否与工程量配比

●物资领用消耗的材料间消耗是否配比

●审核施工图，计算工程量是否真实

●现场考查，工程内容是否真实

●监理资料是否齐全，监理日志管理是否齐全

●重大的变更是否有监理签字及相关负责人在场

●现场管理是否合规、合法

●安全管理是否落实到位

●竣工验收程序是否合规

四、环境审计、法律风险是否存在

房屋质量如何，是否涉及相关的法律风险，物业管理水平如何，业主是否满意是否有欺诈业主的可能，房屋售后服务跟踪情况如何

1、注意招投标是否合规。建设项目招投标情况审计是审计的源头，只要从源头开始规范，才主要有：能有利于公司施工管理。工程项目招投标审计的内容①审查工程项目招投标程序是否按公司规定、是否合规、合法，其过程是否按照“公开、公平、公正”的原则进行。②审查有无应实行招投标的项目而未招投标，有无为了逃避招投标或钻招投标方式的空子，采取直接确定或形式招标确定施工、安装单位。③审查附属工程、零星工程是否经过招投标。④审查中标单位是否具备相应的资质，有无施工企业因自身资质较低或无资质，采取挂靠或使用其他单位资质投标的情况。

2、注意工程预算是否超标。检查工程结算总额是否超过预算总额，预算变更及调整是否经有权限有领导审批；单项工程预算编制是否真实、准确，包括工程量计算是否符合规定的计算规则，是否准确；分项工程预算定额选套是否合规，选用是否恰当。

3、注意签证手续是否齐全。检查签证单是否有业主驻工地代表、承包商、监理工程师的签字盖章。签证在签字过程中模仿笔迹、变相复印、其他人代笔等多种形式。检查签证有无双方单位盖章，印章是否伪造，复印件与原件是否一致等是审核的重要内容。

4.注意工程量的是否相符。要审核工程量时，特别注意是对于工程量的签证，审核时必须到现场逐项丈量、计算，逐笔核实。特别是对装饰工程和附属工程的隐蔽部分应作为审核的重点。因为这两部分往往没有图纸或者图纸不很规范，而现场勘察又比较困难。对破坏性的审核也不能大多。

5、注意设备价格、质材的检查。在对设备或材料进行审计时应注意合同价格的合理性，材料与质量是否与合同约定相一致，并将审查合同设备清单及财务结