房地产审计要点
住宅审计要点总结范文
一、前言随着我国经济的快速发展，住宅建设规模不断扩大，住宅质量成为社会关注的焦点。
为了确保住宅质量，提高住宅建设水平，住宅审计工作尤为重要。
本文将对住宅审计要点进行总结，以期为相关人员提供参考。
二、住宅审计要点1. 工程概况审查（1）审查工程项目建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等相关资料是否齐全，是否具有合法资质。
（2）审查工程项目的立项、规划、设计、施工等手续是否完备。
（3）审查工程项目的资金来源、资金使用情况是否符合规定。
2. 施工过程审查（1）审查施工图纸、施工方案、施工组织设计等是否符合设计要求。
（2）审查施工过程中是否存在偷工减料、以次充好等现象。
（3）审查施工现场管理是否规范，是否存在安全隐患。
3. 材料设备审查（1）审查建筑材料、设备的质量检验报告、合格证书等是否齐全。
（2）审查建筑材料、设备的采购、验收、使用等环节是否符合规定。
（3）审查建筑材料、设备的来源是否合法，是否存在假冒伪劣产品。
4. 质量检验审查（1）审查工程质量检验报告是否齐全、真实。
（2）审查工程质量检验是否符合国家标准、规范要求。
（3）审查工程质量验收是否严格，是否存在验收不严、验收不及时等问题。
5. 工程造价审查（1）审查工程造价是否合理、合规。
（2）审查工程变更、签证等手续是否齐全、合规。
（3）审查工程结算是否准确、完整。
6. 审计结论（1）对住宅项目总体质量进行评价。
（2）对住宅项目建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等各方责任进行认定。
（3）提出整改意见和措施，确保住宅项目质量。
三、结语住宅审计是确保住宅质量的重要手段。
通过以上审计要点，有助于提高住宅审计工作的针对性和有效性，为我国住宅建设事业提供有力保障。
在今后的工作中，审计人员应不断总结经验，提高审计水平，为保障住宅质量作出更大贡献。
审计中的房地产和建筑工程审计
审计中的房地产和建筑工程审计在经济领域，房地产和建筑工程是两个重要的领域，对于国家的发展和经济增长起着至关重要的作用。
然而，由于房地产和建筑行业的复杂性和潜在的风险，对这些行业进行审计是非常必要的。
本文将探讨审计中的房地产和建筑工程审计，以及它们的重要性和挑战。
一、房地产审计房地产审计是对房地产公司在财务和经营方面的监督和核查。
房地产公司通常通过购买和开发土地，建造和销售房屋来获利。
然而，由于房地产交易的复杂性和涉及的大量资金，对房地产进行审计是确保公司合规性和财务稳定性的关键一步。
在房地产审计中，审计师需要关注以下几个方面：1. 财务报表审计：审计师需要对房地产公司的财务报表进行核实和检查，确保其真实准确地反映了公司的财务状况和业务运营情况。
2. 销售和收入确认：房地产公司的销售和收入通常涉及长期合同和分期付款。
审计师需要确认销售和收入的准确确认，以避免虚增收入和误导投资者。
3. 资金运作和风险管理：房地产行业涉及大量资金的流动和风险管理。
审计师需要审查公司的资金运作和风险管理政策，确保公司合规并减少潜在风险。
二、建筑工程审计建筑工程审计是对建筑工程项目的经济效益和财务状况进行核查和评估。
建筑工程项目通常需要大量的投资，并涉及复杂的供应链和人力资源管理。
因此，对建筑工程项目进行审计可以确保项目的成功完成和投资者的利益保护。
在建筑工程审计中，审计师需要关注以下几个方面：1. 项目成本审计：审计师需要核实和检查项目中所有的成本，包括材料采购、人工成本、设备租赁等，以确保项目成本的准确核算和控制。
2. 资金使用和支付审计：建筑工程项目通常需要筹集大量资金，并涉及支付给供应商、承包商和劳务人员。
审计师需要审查资金的使用和支付情况，以避免金钱的浪费和滥用。
3. 工程进展和质量控制：建筑工程项目需要进行进度监控和质量控制。
审计师需要审查工程进展和质量管理的程序和政策，确保项目按时完成和达到预期的质量标准。
房地产审计工作内容
房地产审计工作内容概述房地产审计作为保障地产企业财务健康、合规运营的关键环节，涵盖多个方面，确保企业在财务、内部控制、经营业绩、合规性、项目和税务等方面的健康运营。
以下是房地产审计的主要工作内容：1. 财务审计：财务审计是审计的核心，包括对地产企业的财务报表进行审查。
这一过程关注以下方面：财务报表的真实性、准确性和完整性。
会计政策和准则的遵循程度。
资产负债表和利润表的准确性和合规性。
2. 内部控制审计：内部控制审计旨在评估企业内部控制体系的有效性和合规性，包括：内部控制的设计和运行的审查。
内部控制体系的合规性和有效性的评估。
提供改进建议，优化内部控制。
3. 经营业绩审计：经营业绩审计主要关注地产企业的盈利能力、偿债能力和增长能力，包括：对销售收入、成本费用、利润率等方面的审查。
对经营决策和风险的评估。
4. 合规性审计：合规性审计确保地产企业在法律和规章制度方面的合规性，包括：法律法规和规章制度的遵守情况的审查。
合规制度的合理性和有效性的评估。
发现潜在的法律风险和合规问题。
5. 项目审计：项目审计专注于对特定项目的审查，包括：对项目计划和预算的审核。
对项目实施过程和结果的评估。
项目的可行性和风险评估。
6. 税务审计：税务审计关注地产企业的税务情况，包括：对税务申报和纳税义务履行情况的审查。
对税务筹划和税务政策的合规性的评估。
7. 其他职能：制定审计计划和审计方案。
监控和审核财务管理。
完善审计相关手册、流程、模板、表单。
整理和归档审计相关资料。
房地产审计通过以上工作内容，旨在全面把握企业的财务状况、内部控制、经营表现、法律合规性等方面，为企业的持续发展提供有力支持。
房地产行业审计了解房地产领域中的审计要点和战略建议
房地产行业审计了解房地产领域中的审计要点和战略建议房地产行业审计：了解房地产领域中的审计要点和战略建议房地产行业作为一种重要的产业，对于经济的发展和社会的稳定具有重要作用。
然而，随着市场的不断扩大和发展，房地产行业也面临着一系列的挑战和风险。
在这种情况下，审计作为一种重要的管理工具，能够为房地产企业提供有力的支持和指导。
本文将从审计要点和战略建议两个方面，深入探讨房地产行业审计的重要性和应注意的问题。
审计要点1. 资金流程审计房地产企业通常需要处理大量的资金流程，包括融资、资金运作、交易结算等。
因此，对于房地产企业来说，资金流程的审计是至关重要的。
审计人员应该对企业的资金流程进行全面的审查，包括对资金的来源、去向、运作过程的评估等。
同时，审计人员还应该关注潜在的风险，如资金流程中的漏洞、公司内部的不当操作等。
2. 合规性审计房地产行业的发展受到政策和法规的严格监管，因此，房地产企业需要积极遵守相关的合规性要求。
在进行审计时，审计人员应该对企业的合规性进行全面的评估，包括对企业的合同、行为准则、报告要求等进行审核。
此外，审计人员还应该关注潜在的合规性风险，如违反法律政策、存在偷税漏税行为等。
3. 资产负债表审计资产负债表是一个反映企业财务状况的重要指标，对于房地产企业来说尤为重要。
在进行审计时，审计人员应该对企业的资产负债表进行全面的评估，包括确保资产和负债的准确性、合理性，评估公司的流动性和偿债能力等。
同时，审计人员还应该关注潜在的风险，如资产减值、资产负债比例过高等。
战略建议1. 完善内部控制体系内部控制是房地产企业实施审计的基础，对于保证企业运营的正常、稳定至关重要。
房地产企业应该完善内部控制体系，建立科学、合理的内部控制机制，包括规范的流程、清晰的职责分工、有效的风险控制措施等。
同时，企业应该加强对内部控制的持续监管和自我调整，确保内部控制的有效性。
2. 提高信息透明度信息透明度是房地产企业在整个审计过程中的重要环节。
房地产工程审计方案
房地产工程审计方案1. 简介房地产工程审计是指对房地产建设中各个阶段的设计文件、施工过程和成果物进行系统、全面、专业的审查。
其目的是保证房地产工程质量、提升工程审计服务水平和建立企业的信誉度。
2. 审计内容房地产工程审计主要涉及以下几个方面：2.1 设计审查通过对建筑工程的设计文件进行审查，发现产品设计、制造、包装及贮存中的可能存在的问题，以便及时对问题进行处理与修正，从而提高建筑工程的质量和安全性。
具体可以从以下几个方面开始审查：•是否符合国家有关的建筑规范、标准和技术规程的要求•建筑结构的合理性，包括安全性、稳定性等的评估•建筑的功能性、适用性、舒适度等的分析评价•建筑的施工工艺、施工方法和材料等的审查2.2 施工过程审计施工过程审计是指在建筑工程施工过程中对各阶段施工进度的监管和审计。
审计范围涉及土方开挖、基础制作、主体结构施工、装饰装修、设备安装、竣工验收等各个环节，全面掌握建筑工程施工质量和进度情况。
具体可从以下几个方面审查：•施工过程是否符合规范、标准和规程•施工质量是否符合设计要求和相关规定•施工进度是否符合合同约定2.3 成果物审计成果物审计是指对建筑工程的质量验收和竣工验收进行审查，确保建筑工程达到合同、规范、标准和图纸要求。
主要包括：•工程质量的抽检和质量评定•工程验收的审定•工程竣工产权的交接3. 审计流程3.1 筹备工作在房地产工程审计之前，审计人员需要准备相关资料和技术工具，包括计划、指导性文件、相关规定和标准、审计检查清单、检查工具等等。
3.2 进行审计审计人员按照审计计划和指导文件进行审计。
具体按照以上三个方面的内容来逐一进行审查。
3.3 编写审计报告根据审计结果，审计人员需要编写一个详细的审计报告，报告中需要详细说明审计过程中发现的问题以及建立相应的改进措施。
3.4 发布审计报告审计报告需要经过相关负责人的审核和批准后，才能发布。
发布审计报告后，需要及时将报告的相关情况反馈给审核人员并建立相应的整改措施。
房地产行业审计重点及审计方法
房地 产公司的营业税与所得税往往按预收 的售 房款的一定 比 例预交 。对预收账款的余额应交 的税款进行测算 并与待摊费用 的 “ 五证 ” 包括 《 建设用地规划许 可证》 、 《 建 设工程规划许可证》 、 预交税金进行 比较 ， 计算是否少提税金 。根据 我国房地 产开发企业 《 开工证》 、 《 国有土地使用证》 、 《 商品房销售许可证》 （ 《 商 品房预 售 所得税征收的一贯做法 ，税务部 门一般根据预 收售 房款预计所得 许 可证》 ） 。五证是房地产开发企业审计首先要 获取 的， 但企业取得 税， 年终 ， 根据注册会计师 的查账报告 ， 经审计后 的净利润 ， 按确 定 五证 是有一定的要求的 ，可能在审计 时点该企业 并未取得全部证 的税率 ， 计算 实际应 征收的所 得税 。因此， 完工 商品房销售成本 的
的基础上 ， 重点关注隐匿收入、 虚 列成本 、 预收款项等五 方面 问题 ， 法是否相 同， 不少企业 自用的楼层成本 按平均成本进行结 转， 销 售
采 取全面检查与重点检查 、 账面检查与实地勘察相结合 的方法 ， 从 部分按制定 的分配方法进行结转 ；六要 向总包方询 问截止资产 负 外 围发掘线 索， 寻找 突破 １ ： ３， 对企 业进行“ 解剖式 ” 检查， 才能起 到 债表 日， 开发商应付施工单位 的结算工程款情况。 事半功倍的审计 效果 。下面 ， 针对房地产开发企业审计过程中应 重 四、 税金
房地产行业审计重点及审计方法
魏 娟
（ 黑龙江省人 民检察院）
ห้องสมุดไป่ตู้
在 房地产行 业 的审计中 ， 必须打破“ 就 账查账 ” 的常规 检查 方 成本进行结算 ， 但 收入是按实际销 售， 造成 了收入成 本的严重不配 法， 财 务数据 与业 务 资料 必须紧 密结合 ， 在关注 银行账户 、 资金 流 比；五要关注 自用楼层 的成本结转是否与其他销售 部分结转 的方
试论房地产企业工程审计的要点
试论房地产企业工程审计的要点进行事中事前审计和工程投资可行性审计，可以使工程审计的投入产出比达到最优化，是对企业工程投资管理最有效的审计监督。
标签：房地产；工程审计；措施房地产企业的工程审计较为专业和复杂，不同的工程规模、不同的管理模式都使得审计工作存在差异，审计方法也不尽相同。
目前提高工程审计质量，减少不必要投资的增加，是工程审计需要解决的问题。
一、房地产工程造价审计的内容1、工程量数量的审查。
项目的工程量是整个造价的基础，开展对其工程审计的工作是对企业资金控制、工程质量及工期等有着重要的影响。
工程项目在招标文件的工程量清单里面有详细的说明，但是由于种种原因工程数量有时会和图纸中的工程数量存在不一致的现象，同时也存在有施工单位故意重算或多算，或者出现过失、无意看错或算错的。
所以在审查过程中必须做认真研究招标文件，吃透技术规范，计量规则，深入现场考察得到第一手材料，全面核实施工图纸中各项工程的工程量，全面掌握本项目需要发生的各项工程的数量，及时发现工程量的错误和漏洞，在工程量审核中还应注意审核建筑结构中重叠部位是否重复计算。
2、材料设备单价的审查。
设备材料预算价格在工程造价中的比重较大，同时变化也比较大，应当作为重点审查，审查内容包括设备、材料的价格是否符合工程所在地的实际价格及价格水平，如果是市场价要核实其真实性或可靠性；若采用有关部门公布的信息价、要注意信息价的时间地点是否符合要求、是否按规定进行调整。
如果是设备还要考虑运杂费率及其运杂费计算是否正确。
工程造价人员在审计时应检查承包人有没有提供产品合格证明，采购的设备、材料与投标书中《主要材料清单报价表》和《主要设备清单报价表》所注明的材料及设备的规格、品牌、生产厂家（产地）标准是否一致等。
3、定额单价套用的审核。
对直接套用定额单价的审核，要注意采用的项目名称和内容与设计图纸标准是否要求相一致；对换算的定额单价的审核，除按上述要求外，还要弄清允许换算的内容是定额中的人工、材料或机械中的全部还是部分，同时换算的方法是否准确，采用的系数是否正确；对补充定额的审核；主要是检查编制的依据和方法是否正确，材料预算价格、人工工日及机械台班单价是否合理。
房地产企业审计重点有哪些内容
房地产企业审计重点有哪些内容收入房地产企业在收入方面存在的问题主要是提前确认收入或虚增收入，所以，在审计销售收入真实性方面，审计人员应重点关注的有以下几方面：①检验房地产企业是否取得了《商品房预售许可证》。
这可以在售楼现场查看，审计人员也可以通过当地住房保障和房产管理局网站查询其真伪。
而且，《商品房预售许可证》里有一些和预售商品房有关的具体信息，比如各个楼号的建筑名称，最高楼层和批准预售面积等，审计人员可以对这些信息进行初步判断。
②把企业提供的供销清单和购房合同中的有关条款进行比较，同时可以抽查部分业主办理的入住通知书。
③从物业公司处取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表，对已售商品房进行抽查，查看业主入住情况，或者审计人员也可以在晚上的时候看各层楼亮灯数量来估计业主的真实入住率，还有一个简单的方法就是查看水电表的运行记录，这是最能反映房屋是否真的有人住的一个指标。
另外，对未售出的楼宇进行盘点，同时可以结合对售楼处销售楼宇的销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。
④大部分的商品房销售都会牵涉到银行的按揭贷款，在办理好按揭贷款手续但尚未收到银行贷款部分时，企业会形成大量的应收账款。
所以，为了查验应收账款的真实性和准确性，审计人员可以通过关注资产负债表日后的收款情况，使用函证或其他替代程序，判断企业是否存在虚增应收账款从而虚增收入的情况。
⑤如果企业给员工提供住房按揭贷款，但是按揭贷款金额并没有从员工的工资收入中扣回，那应该视同企业给员工的福利，这部分是需要缴纳个人所得税的。
这里可以和缴纳额个人所得税联合起来分析，如果企业也没有为这部分福利缴纳个人所得税，那只能存在两种情况了，一是企业偷税漏税，二是企业卖给员工住房的行为存在虚假销售问题。
⑥对于大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况。
还可以通过查看是否办理了房产证、土地使用证等事项来判断是否是真实销售。
另外，虚假的销售大多数情况都会有期后退回现象，所以审计人员应重点关注期后退回的事项。
房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产开发公司的审计重点及技巧一、成本与收入的配比与核实关于房地产开发公司来说，第一，成本与收入的配比特别重要，由于它们能够直接或间接影响到公司的经营成就与财务状况。
审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。
（一）人为调理开发成本１．房地产项目开发前，经过评估形成大额土地评估增值，虚增“无形财产——土地使用权” 。
开始对土地进行开发时，再将该土地使用权的账面价值所有转入开发成本。
２．将应计入其余应收款的代购房者支付的住宅维修基金计入了开发成本。
３．有些房地产开发公司工程还没有决算，但仍依据工程估算及合同、协议预估对付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。
所以预估的工程成本的正确性和采集的完好性没法认定。
４．人为调高或任意提取公共配套设备费，调理开发成本。
５．任意分摊借钱利息。
依据借钱花费计量原则，公司在确立每期特意借钱利息的资本化金额时，应将其与每期本质发生的财产支出数额相挂钩，依据累计支出加权均匀数乘以资本化率计算确立。
有时房地产开发公司确认开发项目的借钱花费时，不是按规定方法计算，而是依据公司收益状况和财务报表的需要，在开发成本与财务花费之间人为区分，调理当期收益。
（二）人为调理经营收入１．将预售房款延缓确认收入。
《公司会计制度》规定，销售商品的收入确认一定同时具备四个条件：公司已将商品所有权上的主要风险和酬劳转移给购货方；公司既没有保存往常与所有权有关的持续管理权，也没有对售出商品实行控制；与交易有关的经济利益能够流入公司；有关收入和成本能够靠谱地计量。
依据以上规定，房地产开发公司的预售房款，在商品房已完工查收，与购房人办理商品房交托使用手续后即应确认收入，但房地产开发企业经常人为延缓商品房的完工决算时间。
２．将开发产品用于投资、偿债、捐献、分利、自用、员工福利及以房换地时，不按会计制度的规定视同销售，常常只按成本价作存货减少办理，进而偷逃营业税金及附带。
二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。
房地产开发企业的审计注意事项
房地产开发企业的审计注意事项
1.合规性审计：
2.项目合同审计：
审计师需要仔细审查房地产项目的合同，包括土地出让合同、施工总
承包合同、销售合同等。
审计师应对合同的签订过程、执行情况、费用支
出等进行核查，确保合同履行的合规性和真实性。
3.资金流程审计：
4.工程进度审计：
审计师需要对房地产项目的工程进度进行审计。
主要包括工程进度计
划的准确性、施工进度的真实性和合理性等。
审计师还需检查项目工程质
量是否符合标准，施工进度是否存在延误和超支等问题。
5.销售合规审计：
6.税务合规审计：
审计师需要对房地产开发企业的税务合规性进行审计。
包括企业的税
收处理是否符合相关税法，税务报表的真实性和准确性，企业是否存在逃
税和偷税漏税等问题。
7.审计报告编制：
审计师应根据审计工作的结果编制审计报告。
审计报告应包括审计目的、范围、方法、结果和建议等内容，对审计发现的问题进行全面、客观、准确的说明和分析。
同时，审计师还应根据需要提供风险评估和内部控制
改进建议。
要注意的是，房地产开发企业的审计工作应由具备资质的审计师事务所进行。
审计师应本着独立、客观、公正的原则，对房地产企业的财务状况、经营业绩和风险状况进行全面、准确的审计。
同时，审计师应具备相关房地产开发行业知识和审计技能，能够对复杂的房地产项目进行全面的审计工作。
建筑与房地产行业的审计要点与最佳实践项目风险与成本控制
建筑与房地产行业的审计要点与最佳实践项目风险与成本控制建筑与房地产行业的审计要点与最佳实践项目风险与成本控制随着建筑与房地产行业的不断发展，项目审计在确保资金安全、风险控制和成本控制方面扮演着重要的角色。
本文将介绍建筑与房地产行业的审计要点与最佳实践，并重点讨论项目风险与成本控制的相关内容。
一、审计要点1. 资金流向审计建筑与房地产项目涉及庞大的资金投入，为确保资金使用的合规性和有效性，需要进行资金流向的审计。
审计人员应仔细核实资金的进出情况，防止出现资金滥用、挪用或浪费的情况。
2. 合同执行审计在建筑与房地产项目中，合同是项目执行的重要依据。
审计人员应对合同的执行情况进行审计，包括合同的签订、履行和结算过程，确保合同的执行符合法律法规和相关规定。
3. 风险评估与控制审计建筑与房地产项目存在各种风险，如市场风险、技术风险、财务风险等。
审计人员需要对项目的风险进行评估，并提出相应的控制措施，以降低项目风险对企业经营的影响。
4. 财务报表审计财务报表是企业经营情况的真实反映，对于建筑与房地产行业来说尤为重要。
审计人员应对财务报表进行审计，确保报表的准确性和可靠性，为企业管理和决策提供有力支持。
二、最佳实践1. 强化内部控制建立健全的内部控制制度，是保证项目风险和成本控制的关键。
企业应建立明确的岗位职责、权责清晰的审批流程，并加强对内部控制的监督和评估，及时发现和纠正问题。
2. 风险管理与预警建筑与房地产项目面临各种风险，企业需建立有效的风险管理与预警机制。
通过制定风险评估和管理制度，及时了解项目的风险情况，并采取相应措施预防和应对风险的发生。
3. 加强合同管理合同管理是确保项目顺利执行的重要环节。
企业应建立完善的合同管理制度，明确合同的履行义务和责任，确保合同的全面执行，并及时处理合同中的变更和争议。
4. 提升财务报告透明度财务报告的透明度能够增加投资者和相关方对企业的信任度。
建筑与房地产企业应加强财务报告的编制和披露，确保报告内容真实准确，提高投资者对企业的认可度。
房地产行业审计关注的重点
精品文档房地产企业会计报表审计重点：1、开发成本审计：应该严格按照开发产品的用途经行分类，按成本核算法确定开发产品成本核算对象。
一般审计的类容应包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施和开发间接费用等，要弄清费用的发生、归集和分配的真实情况（1）土地征用应交的出让金是否按照合同、协议已经交清(含转让时按规定应缴政府的有关土地费、税)。
根据调阅的土地使用权出让合同的规定，欠缴的要进行预提，还有超过动工开发期限的，按规定还需要缴交土地闲置费等等。
征用的土地范围内必须动迁、安置的建筑物以及坟墓、果、杂树、青苗等，已经动迁的是否已按规定支付补偿费及安置费用，有无应付未付?待开发土地还有多少?已开发和待开发土地成本如何分配?等等（2）前期工程费(含规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等)；基础设施(含道路修建、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气、绿化、环卫等)；设施配套费(含开发小区内开发不能有偿性转让的公共配套设施费和开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等没有投资来源不能有偿转让的大配套设施以及应缴交政府部门的城市建设配套费、抗震、人防等费用)要根据政府有关规定和有关合同、协议以及工程预、结算书查核已支付和未支付情况。
（3）建筑安装工程费(含建筑工程费、设备购置费、安装工程费等)要根据工程合同、工程预算书、施工企业开出的“工程价款结算账单”，以及工程实际进度情况、设备到场和安装情况，进行查核已付、未付工程款情况。
对工程进度的核实，必要时还要聘请相关工程师到现场勘察、测实。
因为房地产开发企业在获得较好的投资经济效益情况下，为减少资金存量，较可能在建筑工程费用上虚增成本。
2、库存开发产品情况，包括已完开发项目的土地、房屋、配套设施和代建工程等。
要根据相关资料合适已结转成本是否正确、及时，各项应负担的成本、费用是否均已预提、结转，尤其应关注配套设施费的预提和摊销；还要弄清开发产品是滞销、积压、还是处于热销之中；弄清已出租的土地、房屋，用于安置的房屋期末是否还未转出而在本科目反映；弄清用于本企业从事营业性的配套设施是否及时转入固定资产；弄清已办理商品房移交手续的房屋是否还在本科目反映，是否根据经营收入与其相关的成本费用配比的原则及时结转产品相关的销售成本。
房地产企业审计方案
房地产企业审计方案（一）审计重点、难点及应对策略1.收入的确认。
房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴，故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入。
此时，审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确。
另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款，导致少结转收入并漏缴税款，对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。
2.成本的结转。
房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。
第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料：第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五，检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
房地产公司审计要点
房地产公司审计要点
嘿，朋友们！咱今天就来好好聊聊房地产公司审计的要点。
你想啊，这就好比你要去了解一个新朋友，得全面细致吧！那对于房地产公司，审计首先得看看资金情况呀，就像咱过日子得知道自己兜里有多少钱一样。
比如说，他们的资金是不是都用在了该用的地方，有没有啥猫腻儿。
你敢想象要是资金乱套了，那房子还能盖得好吗？
再说说项目成本这一块。
哎呀，这可太重要啦！就好比你做一道菜，得清楚买菜花了多少钱吧。
房地产公司盖房子的各项成本是不是合理，有没有多报、虚报，这都得好好审审。
要是成本这关没把好，那得损失多少钱呀！
还有销售业绩哦！这可跟公司的收益息息相关呢。
有没有虚假销售，有没有故意夸大业绩，这都得搞清楚。
就像你去买东西，人家说卖得超好，结果是吹牛的，那你不就被忽悠了嘛！
土地使用权也不能忽视呀！这就跟吃饭得有饭碗一样重要。
土地的取得是不是合法合规，有没有啥不正当手段。
要是在这上面出了问题，那可就麻烦大啦！
然后呢，合同管理也得重视起来。
这就好比是提前说好的规矩，不能说变就变。
合同有没有漏洞，有没有被人钻空子，都得仔细瞧瞧。
咱说这么多，不就是为了保证房地产公司能健康发展嘛。
只有把这些要点都审清楚了，咱老百姓买房子才能更放心，房地产市场才能更稳定呀！大家说是不是这个理儿！。
房地产企业审计方案
房地产企业审计方案审计房地产企业的重点和难点主要包括收入确认和成本结转。
在收入确认方面，一些企业为了缓交税款而故意延迟结转收入，因此审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间，查看政府房产部门网站公示情况，必要时实地查看业主是否实际居住，以确保被审计单位确认收入时间正确。
此外，审计时还应重点审计规划批复上车位情况，并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。
在成本结转方面，房地产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，因此审计时应核对企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等，以检查其相互匹配性。
此外，审计时还应通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工，并要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料。
最后，审计时还应检查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用，并重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确。
1、检查被审计单位的债务情况，包括借款、应付账款、应付票据等；2、核对被审计单位的债务余额是否与财务报表一致，检查债务利息的计提和支付情况；3、对重要的债权债务进行函证，确认债权单位的资料和债务情况；4、检查被审计单位的担保情况，包括为他人作担保和他人为其作担保的情况，核实担保合同的真实性和有效性；5、对被审计单位的其他债务进行审计，包括租赁费用、维修费用、保险费用等，核实费用的合理性和准确性。
二)、实物资产审计1、审查固定资产确认标准和折旧政策是否符合规定，确认固定资产后续支出的会计处理是否正确，检查固定资产分类是否准确；2、核对相关资产的产权证，确认产权证权属关系是否清晰，检查固定资产是否被用于抵押或为他人作抵押担保；3、对重要资产进行清点，确保公司账面资产与实物、卡片账一致；4、在清点过程中关注资产使用状态，检查是否存在已损毁未及报损资产、已无法使用但未作处理资产，以及已损坏但未申报的资产；5、对尚未出售或自持的开发产品进行检查，重点审查物业开发过程中各项成本、费用归集情况，各项成本、费用在各物业之间的分配是否合理，以及各项成本、费用在商业物业和配套设施、公共建设间的分配情况，地上建筑与地下车位间的成本、费用分配情况，可售物业与不可售部分的分摊分配情况；6、检查尚未出售的开发产品的使用情况，结合租赁合同了解租赁收入的收取情况。
房地产企业审计重点
房地产开发公司的审计要点一、收入不入账。
1同时开发多个楼盘的开发公司一般按楼盘成立项目部有的项目部推行承包责任制少量跨地域的项目部只向公司缴纳占用资本利息、管理费、核实收益等承包费用进出不入公司财务大账。
2没有开发资质的经营者只有向有资质的开发公司缴纳管理费借用其资质才能从事房地产开发即挂靠经营。
部分开发公司账面只反应收取的管理费不反应挂靠经营的进出状况。
3开发公司拆迁改造旧城区居民点时对拆迁的房子用必定的标准计算的拆迁赔偿费并能够抵算布置房的房款如被拆迁人购置新房的价钱大于拆迁赔偿费要缴纳两者的价差即自筹资本。
少量开发公司不按售房总价计算收入只把自筹金作为售房收入把拆迁赔偿费直接冲抵拆迁成本不计算缴纳相应的税费。
4少量开发公司用新建房子换取其余单位土地使用权即以房换地时两方基本不经过钱币结算不将换地的房产作为销售收入缴纳税费直接冲抵开发成本。
5少量开发公司用商品房赔偿工程款、银行贷款等债务即以房抵债账面不反应销售收入。
6少量开发公司将房子租借、车库销售等收入不作为收入入账用于支付工地看护费、物业管理费等花费。
7少量开发公司收取水电增容费、宽带入户费、有线电视初装费等代收代垫款项独自核算不入大账不计算缴纳营业税及附带。
二、虚假销售。
少量开发公司在公司需要“收入”时、为了制造虚假销售氛围吸引购房者时请相关人购房等房子实质卖出时再退回。
或许为了套取银行信贷资本采纳虚假按揭的销售方式即在商品房没有真实销售的状况下由开发公司与所谓的“购置人”完成买卖协议从银行套取低息的信贷资本。
三、来往科目核算不规范。
1国家规定开发公司一定获得土地使用权证书、规划允许证和施工允许证投入开发建设的资本达到工程建设总投资的25才能获得商品房预售允许证。
有的房地产开发公司急于筹集资本在获得预售允许证前私自预售商品房。
为躲避看管开发企业将售房收入记入“对付账款”、“其余对付款”等科目归集不经过“预收账款”科目核算。
2有的开发公司经过来往科目核算工程支出关于实质收益率大于国家规定估计计税毛利率的楼盘长久不办理完工决算、长久挂账不结转使审计人员和税务稽察人员不易确立收益和成本总数推延或少缴部分公司所得税和土地增值税的缴纳。
审计房地产行业应注意的问题
审计房地产行业应注意的问题审计房地产行业,应注意哪些问题?与制造业相比,区别的地方在哪?应重点关注的几个问题及相应的审计取证:（一）收入根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特殊性。
房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度，向银行定期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是根据企业的管理要求不同，现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的尚未办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是对于年终促销的房地产公司，年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。
审计取证：(1）索取商品房预售许可证，看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。
(2）索取企业提供的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比，抽取一定的样本看是否存在金额差异。
（3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限。
关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的有关资料。
（4）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单，看三者是否一致。
（5）从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。
对已售商品房进行抽查，看业主入住情况，并对未售楼宇进行盘点。
同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。
（6）关注应收账款在资产负债表日后收款情况，对应收账款的账龄进行分析，以判断企业是否存在虚记收入的情况，尤其是长期未办妥按揭的客户。
（二）完工产品成本结转房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时，由于开发周期长，完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，如果根据账面成本结转完工产品成本，必然存在少结转成本的情况；现在开发的商品房往往都分为地上和地下部分，这也是开发商调节利润的主要工具。
(完整版)房地产审计要点
一、合同审计建设工程合同。
1.审计协议书中承包方资质条件：承包人能否为经过招招标方式确立的中标单位；承包人的营业执照、资质等级证书、信誉等级证明、安全生产允许证、项目经理任职资格及安全证书等资料的真切性。
2.审计工程款的支付方式：能否切合招标文件中规定的支付时限和支付方式；能否依照规定预留了审计保证金；能否存在可能超拨的条款和商定；3.审计项目经理的资格：项目经理能否为承包人招标文件中承诺的人员；项目经理部成员能否为承包人招标文件中承诺的人员；项目部成员资格能否切合有关规定；合同价款4.审计项目管理条款：对于报验、隐蔽工程查收、更改、签证、资料设施价款的管理程序能否合法合规，能否有明确、可操作的商定；5.审计结算条款：合同价款的选择方式能否正确、正确；合同价款的调整条件、方式、范围、内容、程序能否切合有关规定，能否拥有可操作性，能否违反招招标的精神；能否有预留质量保修金的条款；6、审计违约责任和争议办理条款：对违约责任的认定能否清楚明确；对违约责任的追查与办理能否明确拥有可履行力；争议商定能否明确无歧义，是否存在伤害发包人利益的商定；7、审计合同附件：能否依照国家规定签订了质量保修书；保修书商定的保修限期能否切合规定；保修金的预留与支付能否切合要求；承包人承揽工程一览表能否全面、正确；发包人供给的设施、资料表能否切合商定。
采买合同。
1.审计合同供货方资质条件：供货商能否为经过招招标、议价方式确立的单位；供货商的营业执照、信誉等级证明、安全生产允许证等资料的真切性。
2.审计资料款的支付方式：能否切合招标、议价文件中规定的支付时限和支付方式；能否切合工厂或上司部门对于合同价款支付的规定；3.审计合同价款：资料、设施价款形成的依照资料能否真切；有无有关的观察、比价、招招标资料；价款中有无违反招招标或议价精神的状况；4.审计支付条款：能否商定了支付的方式、限期；商定能否切合有关规定；能否对供给不合格，不实时，不切合运输、包装、装卸条件的状况商定了认定与处分条款；5、审计违约责任和争议办理条款：对违约责任的认定能否清楚明确；对违约责任的追查与办理能否明确拥有可履行力；争议商定能否明确无歧义，是否存在伤害发包人利益的商定；6、其余内容：要点审计物质与设施采买的工艺参数、技术指标的设置、查核、认定、办理内容能否有使用单位、管理部门、专业技术人员出具的书面资料；书面资料能否有有关人员的签章；能否存在违犯工厂对于物质与设施采买文件规定的行为。
房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产开发企业的审计要点及技巧房地产开发企业是一种以房地产开发为主营业务的企业，其审计工作在帮助企业管理层及投资者了解企业财务状况、风险情况，保障财务信息的真实性和准确性方面起着重要作用。
下面将介绍房地产开发企业审计的要点及技巧。
审计要点：2.收入及支出项目审计：审计人员需仔细审查房地产开发企业的销售合同、租赁合同等相关文件，核实相应的收入和支出项目是否真实、合规，并评估其确认和计提的准确性。
3.成本项目审计：房地产开发企业存在大量的成本项目，如土地成本、房屋建筑成本等。
审计人员需审查企业的相关合同及材料，核实成本项目的计算和确认是否合理、准确。
4.与土地相关的审计：土地是房地产开发企业最重要的资产之一，审计人员需审查企业的土地取得和使用情况，核实土地权属、权益及使用合规性，评估土地价值和使用风险等。
5.与核算制度相关的审计：审计人员需审查房地产开发企业的会计制度和内部控制制度，评估其合规性、完善性和运行情况，以确保企业财务信息的真实性和准确性。
审计技巧：1.全面了解企业业务：审计人员需要全面了解房地产开发企业的业务模式、运作流程和主要风险，这有助于更好地确定审计重点和展开审计工作。
3.有效应用数据分析工具：房地产开发企业具有大量的数据，审计人员可以利用数据分析工具对企业财务信息进行横向和纵向分析，发现异常和风险，提高审计效率和准确性。
4.充分沟通与合作：审计人员需与房地产开发企业的管理层和内部审计部门进行充分的沟通和合作，了解企业的内部控制制度和审计需求，提高整体审计质量和效益。
5.准确运用审计程序：审计人员需要根据房地产开发企业的特点和客观需要，制定恰当的审计程序和方法，确保审计的全面性、准确性和合规性。
总结：房地产开发企业的审计工作需要审计人员掌握相关的审计要点和技巧，全面了解企业的业务特点和风险情况，充分运用数据分析工具，与企业管理层和内部审计部门进行有效沟通和合作，以提高审计质量和效率。
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一、合同审计
建设工程合同。
1. 审计协议书中承包方资质条件：承包人是否为通过招投标方式确定的中标
单位；承包人的营业执照、资质等级证书、信用等级证明、安全生产许可证、项目经理任职资格及安全证书等资料的真实性。
2. 审计工程款的支付方式：是否符合招标文件中规定的支付时限和支付方
式；是否按照规定预留了审计保证金；是否存在可能超拨的条款和约定；
3. 审计项目经理的资格：项目经理是否为承包人投标文件中承诺的人员；项
目经理部成员是否为承包人投标文件中承诺的人员；项目部成员资格是否符合相关规定；
合同价款
4. 审计项目管理条款：对于报验、隐藏工程验收、变更、签证、材料设备价
款的管理程序是否合法合规，是否有明确、可操作的约定；
5. 审计结算条款：合同价款的选择方式是否准确、正确；合同价款的调整条
件、方式、范围、内容、程序是否符合相关规定，是否具有可操作性，是否违背招投标的精神；是否有预留质量保修金的条款；
6、审计违约责任和争议处理条款：对违约责任的认定是否清楚明确；对违
约责任的追究与处理是否明确具有可执行力；争议约定是否明确无歧义，是否存在损害发包人利益的约定；
7、审计合同附件：是否按照国家规定签署了质量保修书；保修书约定的保
修期限是否符合规定；保修金的预留与支付是否符合要求；承包人承揽工程一览表是否全面、准确；发包人提供的设备、材料表是否符合约定。
●采购合同。
1. 审计合同供货方资质条件：供货商是否为通过招投标、议价方式确定的单
位；供货商的营业执照、信用等级证明、安全生产许可证等资料的真实性。
2. 审计材料款的支付方式：是否符合招标、议价文件中规定的支付时限和支
付方式；是否符合工厂或上级部门关于合同价款支付的规定；
3. 审计合同价款：材料、设备价款形成的依据资料是否真实；有无相关的考
察、比价、招投标资料；价款中有无违背招投标或议价精神的情况；
4. 审计支付条款：是否约定了支付的方式、期限；约定是否符合相关规定；
是否对提供不合格，不及时，不符合运输、包装、装卸条件的情况约定了认定与处罚条款；
5、审计违约责任和争议处理条款：对违约责任的认定是否清楚明确；对违
约责任的追究与处理是否明确具有可执行力；争议约定是否明确无歧义，是否存在损害发包人利益的约定；
6、其它内容：重点审计物资与设备采购的工艺参数、技术指标的设置、考
核、认定、处理内容是否有使用单位、管理部门、专业技术人员出具的书面材料；书面材料是否有相关人员的签章；是否存在违反工厂关于物资与设备采购文件规定的行为。
（三）其它合同审计：
主要审计合同价款的认定、支付条款、结算条款、违约责任认定、争议解决方式的约定是否符合法律、法规、制度的要求，是否存在损害发包方利益的行为；是否经过了相关部门的审批；是否存在超标准、超权限的签约行为。
●合同管理
是否按照项目进行分类管理，是否登记有合同管理台账
二、财务审计
●资金往来
贷款协议，集团内部往来，各项目资金占用情况，贷款利息支付情况，借款利息计提情况
资金的使用效率，相关事项流程是否合规，是否有相关负责人签字
●费用管理
公司的费用管理制度是否完全，单项的费用管理制度及费用审批权限是否执行，费用列支依据是否充分（发票，相关负责人是否签字，财务是否审核），费用报销审批流程是否有效
●付款管理
付款审批手续是否齐全，相关权限是否合理，工程付款必须有付款审批单，发票（如有监理，必须有监理支付证书并盖章签字及工程进度表或工程内容），尽量避免出现公司领导一人掌权的现象，重大事项的付款需有公司会议记录及表决的过程
●现金及备用金管理
备用金是否及时收回清理，避免大额现金支付，是否有大额支付至个人的情况，支取现金是否有登记台账
●物资采购
物资采购必需有物资采购明细记录，物资验收记录，相关的发票是否合规
三、工程相关审计
●工程立项及审批及开工是否合规
●物资领用消耗是否与工程量配比
●物资领用消耗的材料间消耗是否配比
●审核施工图，计算工程量是否真实
●现场考查，工程内容是否真实
●监理资料是否齐全，监理日志管理是否齐全
●重大的变更是否有监理签字及相关负责人在场
●现场管理是否合规、合法
●安全管理是否落实到位
●竣工验收程序是否合规
四、环境审计、法律风险是否存在
房屋质量如何，是否涉及相关的法律风险，物业管理水平如何，业主是否满意是否有欺诈业主的可能，房屋售后服务跟踪情况如何
1、注意招投标是否合规。
建设项目招投标情况审计是审计的源头，只要从源头开始规范，才主要有：能有利于公司施工管理。
工程项目招投标审计的内容①审查工程项目招投标程序是否按公司规定、是否合规、合法，其过程是否按照“公开、公平、公正”的原则进行。
②审查有无应实行招投标的项目而未招投标，有无为了逃避招投标或钻招投标方式的空子，采取直接确定或形式招标确定施工、安装单位。
③审查附属工程、零星工程是否经过招投标。
④审查中标单位是否具备相应的资质，有无施工企业因自身资质较低或无资质，采取挂靠或使用其他单位资质投标的情况。
2、注意工程预算是否超标。
检查工程结算总额是否超过预算总额，预算变更及调整是否经有权限有领导审批；单项工程预算编制是否真实、准确，包括工程量计算是否符合规定的计算规则，是否准确；分项工程预算定额选套是否合规，选用是否恰当。
3、注意签证手续是否齐全。
检查签证单是否有业主驻工地代表、承包商、监理工程师的签字盖章。
签证在签字过程中模仿笔迹、变相复印、其他人代笔等多种形式。
检查签证有无双方单位盖章，印章是否伪造，复印件与原件是否一致等是审核的重要内容。
4.注意工程量的是否相符。
要审核工程量时，特别注意是对于工程量的签证，审核时必须到现场逐项丈量、计算，逐笔核实。
特别是对装饰工程和附属工程的隐蔽部分应作为审核的重点。
因为这两部分往往没有图纸或者图纸不很规范，而现场勘察又比较困难。
对破坏性的审核也不能大多。
5、注意设备价格、质材的检查。
在对设备或材料进行审计时应注意合同价格的合理性，材料与质量是否与合同约定相一致，并将审查合同设备清单及财务结
算发票相结合，对工程所需的设备，要看采购合同清单，如果属于业主直接采购的设备，要注意设备采购的运杂费、保管费的支付情况，应审查合同内容是否包括安装费、调试费及附件、配件等。
6、注意定额套用的标准。
检查是否与公司制定的标准相适应的结算价格，定额单价确定了定额子项工程的单位价值。
套用定额分为直接套用与换算套用。
对直接套用的审计，通过对实际套用定额价格与定额规定的价格是否相符加以对比进行审查，着重应对主要材料、主要机械、人工等价格进行审计，审查套用定额有无就高不就低或多套定额的问题。
对换算套用除完成对直接套用的审查工作外，还要审查对应该换算的材料是否按规定进行换算及换算方法是否合理、正确。
7、注意结算取费的标准。
取费是要工程预结算时按照企业资质及取费类别确定的计费标准。
进行审计时应首先熟悉施工合同、协议，了解施工企业的资质等级、工程类别、承包方式、结算方式、工期状况、优惠让利等，施工合同条款是否合法；了解建筑物结构、施工方法、施工条件，机械选用的型号、台数等；最后应仔细研究费用定额及相关取费文件。
明确各项费用的计取条件、适用范围、计算基数，并结合实际情况加以审查，对适用不同费用政策的同一工程，应按工程量划分分别计算相应费用，审查有无扩大取费基数的问题。
如在审计时常有发现乱用费用标准的情况。
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