农村常见法律

农村常见法律

发布时间:2011年4月11日10:34 来源: 点击量: 1816 次

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一、宅基地

1、哪些人可以申请农村宅基地?

答：《土地管理法》第六十二条规定："农村村民一户只能拥有一处宅基地。"由此看出可以申请农村宅基地的人通常情况下只能为农村村民。农村村民专指本村集体经济组织的成员，如果非本村集体经济组织成员或者是城镇居民，则一般是不允许申请宅基地的。当然也可能存在特殊的情况，例如有些地方，如果经过村民大会同意以及经相关政府部门的严格批准后，某些特殊的、非本村村民的其他人也可以申请获得宅基地。

根据国家法律及其相关法规规定，下列人员通常可以在按照国家法定的批准条件后可以获得宅基地建房：

一是居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准；

二是确实要分居分家的农户，分家后无宅基地的，也可申请新的宅基地建房；

三是规划新村、镇后需要安排宅基地的农户；

四是批准回乡定居的职工、离退休干部、复员退伍军人，以及回乡定居的华侨、侨眷、港澳台同胞等非农业户口人员，需要使用集体所有的土地建住宅的，应当按照农村村民申请建房用地的规定办理。

2、农村村民一户可以拥有几处宅基地?

答：农村村民一户只能拥有一处宅基地。《土地管理法》第六十二条的规定："农村村民一户只能拥有一处宅基地。"国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第五项规定："严格宅基地申请条件。坚决贯彻'一户一宅'的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。"

一处宅基地，是指村民一户所拥有的宅基地是一块整地，而不是分布于村集体土地不同地方的两处土地。如果分布于不同的两处土地，则成了两处地了，显然这是法律规定所不允许的。拥有一处宅基地的主体是指农村村民的"一户"。是否为一户，应根据户籍管理的户口本来判断，即如果在户口本上登记的是一家人，那么该户口本所登记的家庭就属于一户，该一户当然只能拥有一处宅基地了。当然，如果子女已长大成人并已成家，如在分户后不够居住则可以另行申请宅基地。

3、村民申请使用集体土地建住宅应当遵循什么程序?

答：村民申请使用集体土地建住宅通常要依照下列程序办理申请用地手续：

一、申请宅基地的村民先向所在地村农业集体经济组织或村民委员会提出建房申请。

二、村民大会或村民委员会对申请进行讨论，在表决通过后，上报乡(镇)人民政府审核或者按规定办理批准手续。

三、政府办理批准手续：占用原有宅基地、村内空闲地等非耕地的一般报乡镇人民政府审核批准；占用耕地的，由乡镇人民政府审核，经县人民政府土地管理部门审查同意，报县人民政府批准。

四、由乡镇土地管理所按村镇规划定点划线，准许施工。

五、房屋竣工后，经有关部门检查验收符合用地要求的，发给集体土地使用证。

4、农村村民在将房屋出租、出卖后，还可否再申请宅基地?

答：村民在将房屋出租、出卖后，不可以再申请宅基地。

《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出租住房或出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。这是因为，如果村民将房屋出租了，一方面，表明出租的村民肯定有房屋居住，出租房屋后，出租的村民不用考虑自身住房的问题；另一方面，出租人将宅基地上房屋出租而获取利益，如果再允许他申请宅基地，这变相的侵害了村集体的公共利益。故农民将自己的房屋出租后是不允许再申请宅基地的。

5、对非法买卖宅基地的人员如何处罚?

答：根据《土地管理法》第七十三条的规定，非法买卖宅基地或者以其他形式非法转让宅基地的，采取下列处罚措施：

一是由县级以上人民政府土地行政主管部门没收非法买卖宅基地的人员的违法所得；

二是由县级以上人民政府土地行政主管部门对非法买卖宅基地的人员并处罚款；

三是对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

6、宅基地是否可以继承?

《继承法》第3条规定："遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。"可是农村宅基地的使用权不是一般的"合法财产"。首先，因为宅基地使用权具有很强的人身依附性，在通常情况下，宅基地使用权的取得必须是具有农村集体经济组织成员资格才行，因集体经济组织成员资格的失去而失去，不产生在不同农民个体之间的流转，即不可以继承。其次，农村宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求，具有社会保障功能，如果允许继承，将导致宅基地无限扩大，违背了《土地管理法》关于村民一户只能拥有一处宅基地的有关规定。而根据各省市的法规规定，村民以户拥有宅基地的面积是有限制的，如果超过本省市规定的标准，一般应当归还给村集体经济组织。据此，农村宅基地不是遗产，故从法律上讲是不可以继承的。

7、转让、购买、继承房屋所取得的宅基地能否确定其建设用地使用权?

答：转让、购买、继承房屋所取得的宅基地能否确定其建设用地使用权，《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年4月9日国家土地管理局)第四十九条规定："接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂时确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。"同时《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年4月9日国家土地管理局)第五十一条规定，对于上述确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。

8、村民之间买卖房屋在土地方面需办理什么手续?

答：村民之间相互买房屋在签订合同的同时，还需办理在土地方面相应的手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：依法改变土地的所有权、使用权或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书。所以，村民之间在购买房屋还需办理农村房屋集体土地使用权证变更的手续。如果没有办理这一手续一方面容易引发纠纷，另一方面，在引发纠纷后，难以获得法律上的保护。

应当注意的是，如果非本村村民购买房屋的时候，由于宅基地的集体经济组织所有权的限制，在办理集体土地使用权变更手续时很可能不能获得支持。

9、购买农村房屋应当注意哪些事项?

答：购买农村房屋，必须要注意两点：

(1)不要私自涂改宅基地使用证书。宅基地使用证书是当地区、县或市人民政府土地管理部门颁布的。在购买农村房屋时，要向当地区、县或市人民政府土地管理部门申领新的宅基地使用证书。

(2)如果打算在购买农村房屋以后进行翻建，只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需通过相关部门审批，如果未经审批就增加占地面积，则增加的部分是非法建筑。

二、征地、安置、补偿

11、在征地报批前需要经过哪些前期程序?

答：(1)告知征地情况。在征收土地方案、农用地转用手续依法报批之前，当地国土资源部门要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农民。

(2)征地调查并确认调查结果。当地国土资源部门对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，并与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认调查结果。

(3)组织征地补偿听证。在征地依法报批之前，当地国土资源部门应当告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

12、征收农村集体土地补偿费如何计算?

答：征收农村集体经济组织所有的土地，土地补偿费的补偿对象为农村集体经济组织，而非直接支付给农民个人。土地补偿费按照国家政策的有关规定，由被征地单位用于恢复和发展生产。

根据我国有关法律法规规定，国家征收农村集体经济组织土地用于一般建设的，其土地补偿费具体标准是：

(1)征收耕地的，按该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍计算。至于具体为多少倍，由各地省、自治区、直辖市人民政府在上述法定的范围内根据当地情况予以确定。其计算公式为：

土地补偿费=被征收地前3年的平均年产值×补偿倍数(6≤补偿倍数≤10)

(2)征收耕地之外的其他土地，土地补偿费由各省、自治区、直辖市参照上述对耕地的土地补偿费标准予以确定。