土地出让政策发展趋势——来自最前端的挑战和机遇

地产市场专题研究系列之二

来自最前端的挑战和机遇

——土地出让政策发展趋势简析

【按语】土地是房地产开发企业的生命线，在各地持续化、规模化地获得质地优良、价格合理的地块是万科实现其宏伟目标的基础。今天，在全新的发展形势下，万科该怎样去拿地？集团企划部将从土地出让政策的最新发展趋势方面，为各地分公司及业务部门提供一些简要的分析和建议。

趋势（一）：近年来，在国内的各主要城市，尤其是在经济发达地区，以招投标方式出让土地的现象逐渐增多，这表明土地市场的市场化程度正在提高。预计在今后数年

内，这一趋势将会变得愈加明显；而在一些发展成熟的市场，招投标将成为土

地出让的主要方式。

现象：∙北京：土地使用权出让法规自1993年沿用至今，未作改动，但已出现向市场化方向发展的趋势，如近期进行了一些土地拍卖活动（未获成功）。

∙杭州：自1999年开始，市区所有商住用地一律采取招标拍卖方式供地，政府不

仅控制年度土地供应，而且有计划地控制土地投入市场的节奏。土地供应总量理

所当然地成为决定当地地价高低的关键性因素之一。

∙南京：今年首次对国有土地使用权进行招标，五块地基本以居住用地为主；招

标非常成功，五块地转让所得近2.4亿元，迈出了规范土地的第一步。

∙上海：1996年上海率先建立土地收购储备机构，实现政府垄断土地一级市场。

∙武汉：1999年末建立土地储备中心，统一收购国有存量土地和集体土地。2000

年已成功对南岸嘴186亩土地实行收购储备，整理成无遗留债务的“净地”，只

待规划作出，即可进行升值拍卖、招标或以协议方式出让。

∙深圳：即将出台土地出让方面的法规，今后商业用地须进行招投标，私人用地

转让也须挂牌交易，合作建房以后不批；房地产交易所将成立专门管理土地招投

标的部门。

∙成都：招投标增多；但大的成块土地开发，政策仍较灵活。

∙天津：成立土地交易中心，控制土地一级市场，以拍卖、招投标方式出让土地。

∙沈阳：今年年底或年中，招投标管理办法可能出台。

∙大连：2000年8月，开始出现土地以招投标形式出让。已公布自2001年始土

地出让实行招标拍卖的规定。

影响：对地产发展商的资金实力要求较高，有利于实力型企业打入封闭垄断的区域市场；但客观上也抬高了地价及开发成本，对致力于大规模扩张的企业而言，其发

展速度势必受到不利的影响。

对策：可考虑集中资源于重点区域，在确保收益率的情况下，扩大市场占有率；而在非重点区域，可以品牌作为支点，积极利用联盟合作的方式，充分借助外力及社会

资源，实施品牌的高速扩张。此外，强化营销策划和组织管理能力，将有助于化

解和转移因地价提高而加大的投资风险。

趋势（二）：随着国民经济连续多年的高速稳定增长，国内各主要城市的城市化进程显著加快，政府鼓励发展商在城郊结合部展开大规模开发。

现象：∙杭州：大力推进城市化进程，将部份集体土地转变为国有土地。据统计，1999年杭州市区撤村建居住区34个，共有1.2万多亩土地得以盘活。

∙深圳：已基本无农村土地。

∙南京：“九五”期间，南京交通基础设施大大改善，城市空心化特征日益明显。

未来五年内，南京城市将大规模扩容，规划建设中二环城内围合约有1000平

方公里的土地面积。在“十五”期间，城区将东进南延，加强沿江开发，以年

均10平方公里的速度扩大主城范

围，五年新增城市人口将达50万。

∙成都：政府于多年前即想向城东、城南发展，但由于基础配套、资金等问题

而未获进展。这次万科率先进入开发，获得了很大优惠。

∙天津：天津万科配合政府的城区发展规划，获得价格等方面的优惠。

∙北京：城市化进程加快；在远离市区的四、五环之间建大型绿化带，在绿化

带之间及五环之外，规划兴建大规模社区，将城内部份地区的居民外迁。北京

万科正在与政府商谈有关项目及可享受的优惠条件。

∙上海：政府通过连续加大市政基建投入，积极推动城市化进程，有序地拓展

城区范围，引导城市人口流向城郊结合部；对于开发商，地方上有税收减免等

优惠政策。

∙大连：市政府的“十五规划”初步确定：提高城市化水平，改变传统的老工

业区，启动泉水新居住区（规划面积17平方公里）；从远景规划上看，城市向

北的拓展空间达数十公里。城市交通捷运系统建设也将全面启动。

∙武汉：即将出台的〈〈武汉市城市总体规划（1996——2020年）〉〉确定的重

点为：推动城乡一体化建设，促进城乡协调发展；合理引导城市发展空间，优

化人口分布，提高用地集约性。

影响：万科当前的产品开发方向与中国城市化进程相适应，将受到政策上的倾斜和扶持，得到地方政府所能给予的更多优惠条件。

对策：紧密配合当地的市政规划和人口流向展开规模化开发，充分利用城市化进程所带来的历史性机遇，获得超常规发展；与此同时，必须高度重视对规划可行性的评

估，有效控制投资风险。

趋势（三）：虽然随着市场化程度的提高，土地市场的政策法规日趋完善，操作程序的透明度较以往显著提高，但当地政府为推动本地经济发展和城市建设，与有实力的

发展商合作的意识和意愿较以往强烈得多，其政策在具体操作中也更富有弹

性。

现象：∙成都：政府给予了成都万科大量优惠条件（从地价、地块、支付条件、手续办理等各方面）；当地政府基本是没有赢利的。

∙天津：天津万科与政府加强合作，简化相关手续，并在土地评估过程中充分利

用弹性，降低价格。

∙上海：各区均有减免所得税等鼓励发展商投资的优惠措施；开发边远区域的，

还可得到市政配套费用方面的优惠；开发危棚简屋地区的可能免土地出入金。

∙其他城市：各地对符合政策导向的投资开发活动，大多给予程度不一的优惠条

件。

影响：对品牌知名度高，开发能力强，致力于异地扩张的房地产企业而言，这种在计划经济向市场经济转型的特定历史阶段所出现的市场机会，是不可多得的发展机

遇。

对策：对房地产企业来说，最理想的发展模式莫过于在经过慎重选择的潜力地区，拓展各种渠道，积极展开针对当地政府、媒体的公关活动，与各政府部门建立起良好

紧密的合作关系，使地产投资能在城市发展建设的过程中获取最大的收益，同时

享受地方政策所能给予的最大优惠（如得到优惠的地价、优质的地块、有利的付

款条件、税收的减免、简化审批手续等等）。

从整体上看，企业品牌和资本规模所产生的力量将在规模化的土地开发过程中发挥越来越显著的作用。万科欲实现其远景目标，必须致力于品牌建设，同时强化资本的扩张能力。

集团企划部

2001年2月5日

注：有关信息来源于万科当地分公司、各类媒体及政府文件。