福州商圈分析

机会：周边的
公共配套已逐步 成熟，场内客流 也稳中有升
2. Strategy
威胁：SM
的 建设，万 达的 进入， 以及地 铁的 建设将减 化 宝象交通优 势
swot Forward 3. Challenges
劣势：经营模式主要以销售物
业为主、大量的人流尚未转化 为购买力
4. Conclusion
仓山万达swot分析
东街口
• • 位置：位于鼓楼区福建省、福州市政要机关、本地人口的集 聚地 以八一七北路、津泰路商业街和南后街地段为主 构成：四大百货商场、一个购物中心和三条商业街
• 业态：以经营服装服饰为主，由 休闲 品牌专卖店、自营服饰店、 、
传统百货 主题店、时尚卖场、餐
饮、影院、传 统老字号店及服务 设施组成；沿街店 铺以休闲品牌 为主。 • 定位：高中低各档次皆有 • 消费群体：年轻人、家庭群体、 外地游客。
福州商场分析
名店街
东街口 商圈
万象城
五一广场 商圈
宝龙· 城市广场
台江商圈
至此，一个以传统的东街口、五一广场和台江三大商圈为中心， 连接外围新兴商业点的新格局初步形成。
福州市商圈基本情况
福州较为成熟的三大商圈分别是东街口、台 江和万宝商圈，但随着经济发展，地铁建 设
，将打破福州商圈以往的格局，形成百花 齐放的业态。晋安区sm广场，万达广场， 福州地铁的建设给茶亭公园带来的地铁经济 效应，这些地点将成为福州商圈 “up新势力 ”
Text
SM，王府井百货等定位中 高端百货相继进入福州市场
对策
ST：树立良好形象，在 消费者心目行成先入为主 的效应
so:策略：利用万达电影院这 :策略：利用万达电影院这 个优势，引进年轻一代所喜 个优势，引进年轻一代所喜 爱的动漫城，游艺设施吸引 爱的动漫城，游艺设施吸引 顾客消费 顾客消费
wo策略：将目标购买需求转 换为实际购买力，在儿童， 学生中树立长期形象。
宝龙万象
商业业态： 服装、 服装、餐饮、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜，电 影 院等。 主要商业形态：百货商场、超市、家电卖场、商铺等。 主要零售企业：新 华都百货、天虹百货、国美电器、苏宁电器、家乐福等。 业态：以两大购物中心为主，百货商场、家电卖场、服装服饰专卖店、品牌餐饮店 为主。 2. Strategy 定位：主要以中高档消费为主。 消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、白领阶层、家庭群体 。
Text
品牌优势，购物环境好 市场需求旺盛，居民有 很强消费需求，未来开 设5A级写字楼，大量潜 在白领客流，专门设计 室内步行街，打造四季 如春的购物娱乐消费环 境。
Text
新兴住宅区，目前入住率 较低，消费主要人群以社区 居民、学生为主。消费B 能 不高 力
优势
劣势
Text
机会
威胁
抢占先机，金山还没 有建设购物中心，周 边很多顾客是学生， 树立企业长期形象， 配套设施逐步完善
台江中亭街地带
• 台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区 。 涉及商业业态：服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居
用品、 钟表眼镜等。 主要商业形态：购物中心、百货商场、超市、家电
卖场、沿街品牌专卖店、专 业市场、批发市场等。 主要零售企业：东百 元洪购物中心、国美电器、永乐电器、苏宁电器、世纪联 华超市、台江农 贸市场。 • 定位：主要以中低档消费为主。 • 消费群体：学生群体、工薪阶层
商圈功能
�促进城市繁荣
�配套产业发展 � 发挥商贸集散
�优化生活空间
福州基本介绍
• 位置：福州是福建省省辖市，福建省 省会。位于福建省中部东
端、 闽江下游，背山依江面海、台湾海峡西岸。
• 面积：全市总面积11,968平方公里，其中市区总面积 1043 平
方公 里
• 人口：总人口686万人，市区常住人口 278万人，流动人口大。
目标
打造时尚、家 庭休闲、消费为主 题，融合购物、餐 饮、休闲娱乐为一 体的shopping mall。
万达各层业态布局规划
百货（化妆品，珠宝首饰），速食餐饮 电影院
一楼
各种潮流服饰，精品屋，大型超市
二楼
美食城，动漫游戏城
三楼
特点
一楼 时尚生活
引进国内外知名珠宝，化妆品品牌，以及一知名速食 餐饮，如85'C,DQ，麦当劳
WT：独生子女时代，利 用青少年的消费需求带 动整个家庭用户。
万达的消费，但未真 正发掘顾客购买力
万达：可将二三线品牌 服饰以及运动专卖店引 进，满足高中低各档次 不同顾客需求。
万达VS万宝
万宝：购物形式多样，娱 乐场所集中。
万达：可以针对写字楼 的白领可以增加咖啡馆 ，健身产所等配套设施 服务
福州商圈历史变革回顾
行业升级 洗牌时期 传统业态时期
上世纪90年代初 期-上世纪末，以东 街口，五一商场， 台江百货，华联商 厦为主的传统百货 和商场时期
上世纪末-2004 ，伴随着沃尔玛 2000年，大洋百货 等新型商业业态进 入，福州传统商业 格局被打破
2004-至今， shopping MALL ， 步行街一站式购物 消费模式进入。.
3. Challenges Forward 4. Conclusion
案例:仓山万达广场
福州仓山万达周边配套设施
建筑形 态 占地面 积 城 市 综 合 体 酒店式公寓建筑面积 写字楼 室外步行街/酒楼 甲级5A写字楼 商务酒店 大商业 主体 （含大型百货、超市、五星级国际影城、动 感电玩城、KTV娱乐城 、数码电器等） 业 态 面积 约合189.4亩 15万m² 13.73万m² 6.1万m² 4.45万m² 0.8万m² 8.2万m²
Thank you！
福州城市商圈的竞争分析
Contents
引入商圈概念及功能
福州商业情况简析 福州成熟商圈基本分析
以万达广场为例
建议
什么是商圈？
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方 向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是 来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它 们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商 场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的 地点。
室内商业步行街（ 3层、350米
） 大商业面积 停车场及配套（共 2850个车位） 项目总建筑面积合计 ：
4万m²
12.2万m² 5.55万m² 约64.67万m²
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仓山万达分析
周边住宅区的城市家庭用户
大学生仓山地区的学生群体
目标消费者
追求时尚品质生活的年轻一代
二楼 前沿生活
国内外潮流服饰，时尚精品屋，大型超市
三楼 品味生活
开设美食城，精致私房菜创意菜（食鼎记）等，引 入知名动漫游戏城（如tom熊）
总结 利用本身“万达电影院”这一特色，将电影， 动漫游戏，美食城，这些多元化元素引入，紧紧 吸引住年轻一代，保持特有的新鲜感，并带动全 家消费需求这一理念。满足高中低各档次消费者 的需求，不要过于偏重中高端，合理规划商城区 域。
年轻时尚一代消费特点
追求时尚，简 便生活，喜欢 速食文化追求 个性
感性消费和 冲动消费较 多，热衷休 闲娱乐。尝 新，求鲜， 探险。
周边家庭消费特点
喜欢，简便但 精致的生活， 家庭中心围
绕孩子
热爱休闲， 周末喜欢全 家享受天伦 之乐，家庭 聚餐
主要竞争者万宝分析
优势：福州新兴商圈、交通便利、
停车方便、业态较丰富、满足消费 者休闲的各种需求，有金逸 电影院 特有的优势，客流量大。