仓山学生街商圈调研报告

系别商贸系

年级专业 11级电子商务（1）班

组别第四组

成员李强17 陈贝贝18 廖敏19 沈丽婷20 全宇竑21 指导教师杨学明

完成时间 2012年11月12日

目录

一、前言 (2)

二、人口规模分析 (3)

三、商圈地理分析 (3)

四、市场分析 (5)

五、发展趋势 (5)

六、附件 (7)

一、前言

（一）研究背景和目的

学生街商圈位于仓山区上三路、首山路附近。这里学府林立，是仓山区的教育文化中心。不论是从小学、初中、高中还是大专院校这里都一应俱全。学生街搬至首山路，人流量还是有增无减。这里包括超市、购物、美食一应俱全，有仓山区“东街口”之称。而这附近的二手房大多在2000年后，小区环境也还不错。据介绍，很多学生毕业后在福州置业就首选这里。

（二）概念界定

1、核心商圈：在该商圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；

2、次级商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；

3、边缘商圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。

本次调研以预定地（仓山学生街）为中心，以半径为1公里的圆圈为核心商圈，以半径为2公里的圆环为次级商圈，暂不考虑边缘商圈。

图1 商圈三级图

（三）调研方法

1、资料收集

2、商店访查

（四）数据来源

表1 数据来源表

（五）主要结论

1、人口规模：商圈内共有80多万人口，其中核心商圈人口60万，次级商圈人口近20万。

2、地理分析：商铺集中在观海、仓前、梅坞、上藤、下藤、三叉街一带，以小百货、小食杂、小饮食、小修理、小服务为主

二、人口规模分析

（一）商圈人口分析

由调查资料得到，商圈内共有80多万人口，其中核心商圈人口60万，次级商圈人口近20万。

（二）商圈社区分析

1、仓山学生街

仓山学生街位于仓山区上三路、首山路附近。这里学府林立，是仓山区的教育文化中心。

2、三叉街

仓山区三叉街东面连江南路旁切全境、西面以则徐大道为界、北起三高路、南至则徐公园，辖区总面积0.9平方公里，以三叉街新村139座居民住宅新村为主体。

3、仓山步行街

仓山步行街位于汇达广场附近。

三、商圈地理分析

（一）地理位置

福州学生街商圈为于仓山区域内，以上三路、程埔路、施埔路为交通要道而构建，核心消费区域包括旧学生街、滨海嘉年华、学生街城市广场。旧学生街位于福建师范大学仓山校区旁，历史悠久。一条百来米长的街道两旁，遍布了几百

家商铺从吃的穿的用的到玩的，时下最潮的，都能在这里找到。

学生街城市广场位于仓山学生街和福建师范大学的正对面。由福州欣隆盛房地产开发有限公司投资开发，为欣隆盛世2期项目，位于福州市仓山区最中心，商业配套最成熟的地段——上三路北侧。学生街城市广场周边交通便利，百米范围内有师大、程埔、对湖、首山路、市体育中心等多个公交车站点，从福州的各个角落均可直接到达，距离白湖亭车站只要约5分钟的车程，同时，随着城市建设“东扩南进”战略的实施，火车南站、汽车南站、城南轻轨等将在未来几年内都通车使用，并随着三环通车，前横、鼓山两座大桥08年完工，学生街城市广场的商业价值也将随着大区域的交通完备加上本身所承载的成熟商业配套而得到更大的提升。

（二）可见度

可见度是商店被往来行人或乘车者所能看到的程度。场所可见度越高，商店越容易引起客流的重视，他们来店购物的可能性越大。

图2 地地理位置示意图

由此可见，学生街的店铺几乎包围在街道的周围，市口较好，位于中心。街区在小区的门面房，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势，足以表明消费者人群很庞大，由于商店在街道旁，可见度很高，购物的可能性很大。

（三）交通便利性

地所在位置为仓山区上三路、首山路附近，交通便利。可直达火车站和客运

首山路

肯德基

店铺 店铺

店

铺

店铺

店铺

店铺

永辉

站，有较密集的公交汽车路线经过，各条公交路线的停靠点能均匀全面地覆盖整个市区。

表2 公交线路表

四、市场分析

（一）仓山学生街商圈现状

学生街商圈以学生街广场为中心，考虑到目前仓山核心商业区域缺少一个具备一定体量、规划合理的综合性商业楼盘，经专业商业团队多次研讨，整合学生街城市广场的产品多样化优势，其中九条商业街区全部沿街，独立产权；合理规划为名品流行街、风情美食街、休闲运动街、家居家纺街、特色酷吧街、生活主题街、前卫时尚街、文化用品街、花样使馆街九大休闲主题商业街，为投资者和经营者提供最全面的商业选择。各街区之间分散有序，业态互补；并通过景观、周边环境的融合，围合成街城的广场效应。多家大型的专业市场、购物广场、综合超市、中高档餐饮以及品牌零售店以学生广场为中心呈辐射分布随着学生街城市广场的顺利建设并开业，与师大学生街、滨海·嘉年华等形成一个全新且更完善、更具价值的学生街商圈，在福州的整体商业中起到举足轻重的作用。（二）、学生街商圈消费人群分析

学生街顾名思义其主要的消费者就是学生，以卖各类文化用品，饰品，衣物鞋帽，小商品，生活用品，小吃而闻名福州。学生街商品价格合理，经济时尚，是一个福州时尚年轻人，学生一族娱乐休闲，节假购物常去的场所之一。

（三）学生街商圈的竞争者分析

现有竞争者的商业形式较为单一，位置集中、数量大、规模大、经营风格相似，种类集中，竞争激烈，互相分享客源。例如：中亭街、宝龙。

五、发展趋势

多年来，只要说起这个在福州大学生眼中颇有名气的仓山学生街商圈，大家就会联想到“热闹”、“便宜”两个词，这里特有的消费人群构成了其独有的商圈特征。不可否认的是，仓山旧学生街的繁荣，让不少商家赚得盆满钵满，其也不可避免地成为投资者眼中的黄金地段。2005年的滨海嘉年华新学生街，到2008年欣隆盛世的学生街城市广场，一系列打着“学生街”旗号的新商业街纷纷推出，都取得了不错的销售业绩。

那么，在新旧商业体的联合推动下，仓山的学生街商圈是否更加繁荣了呢？答案是：没有。旧学生街依然保持热闹、拥挤的景象，新学生街却显得后劲不足，白天生意清淡，即便是人气最为旺盛的晚上7点至9点，不少商铺也是门庭冷落。

学生街商圈的消费人群是特定的，就是以学生为主，很难吸引除学生之外的其他片区的人来此消费。

当前仓山学生街圈存在的尴尬局面，主要有三方面原因：一是开发商在推出商铺时开价太高，推动了周边商铺的涨价，透支了投资者的利润空间；二是投资者“买涨不买跌”，看到价格上涨便蜂拥而上，一步步推高了商铺的价格，造成当前价格虚高的结果；三是开发商的商业策划和运营能力不足，没有针对这一带的消费群体做好统一的规划布局，招商方面也做得不到位，从而造成了学生街商铺定位混乱的局面。

仓山学生街商圈能否在这一波发展中突破现状，实现整合升级？答案是否定的。仓山学生街商圈只能做单一的商业规划，不可能做综合性的商业街，因此，即便仓山未来的发展前景不错，但就固定以学生为消费主力的学生街商圈来说，不可能实现整合升级。学生街商圈根本没有升级的空间，除非这一带周边出现高档社区，吸引一些高消费人群过来，但是，这里是不可能规划高档楼盘的。如今的学生街商圈被高估了，这里的市场容量是有限的，但在一些人的炒作之下，学生街商圈的优势被放大，许多不利因素被隐藏起来，所谓的“整合升级”是不切合实际的。总体上看，如今仓山学生街市场虚热，发展局限狭窄。