万科收购普洛斯案例研究

摘选自地产部《中国不动产金融研究报告2017》（编写中）

万科收购普洛斯案例研究

文/评审团队刘骁

2017年7月，物流地产巨头普洛斯发布私有化要约，由万科领衔，厚朴资本、高瓴资本、中银国际等金融机构参与的中国财团拟以116亿美元、约合人民币790亿元的价格对其完成私有化。本文从案例入手，展望物流地产的发展、探讨物流地产得到房企与资本青睐的原因。

一、案例研究

（一）普洛斯概况

普洛斯（Global Logistics Properties，GLP）原为Prologis （现中文名“安博置业”）的子公司。Prologis于1991年在北美成立、2003年进入中国市场，并通过入股的方式于2004年拿下在华的首个项目。立足中国后，借助其海外背景和中国加入WTO的契机，Prologis开始为跨国公司提供综合物流解决方案，逐步打开中国市场。

2008年，新加坡国家政府投资公司（GIC）以13亿美元收购Prologis在中国的资产和日本的产业基金权益，Prologis在亚洲的业务由GIC控制，并取中文名普洛斯、英文名Global

Logistics Properties（GLP），Prologis的剩余业务与安博置

业（AMB Properties）合并，改中文名安博置业。

（二）普洛斯业务情况

普洛斯在华业务主要分为四大平台，即物业开发、运营管理、基金管理、物流金融，本报告拟着重介绍前三个业务板块。

图1：普洛斯四大业务平台

数据来源：普洛斯官网，中国民生银行地产金融事业部。

1、物业开发

经过十余年的深耕发展，普洛斯在中国物流地产细分领域持有物业面积位居第一位，甚至超越了前十位中剩余九家企业之和。截至2017年3月末，普洛斯在中国共有254个物流园区，分布在38个大中城市，物业总建面约2920万平米，其中已完工物业约1825万平米，计划开发约1090万平米，另有土地储备约1220万平米。

普洛斯建设完成的物流园区项目有两种盈利模式：一是由其物业运营部门进行管理运营、待租金收入稳定后出售；二是直接由普洛斯物流地产基金或第三方购买、直接取得销售收入。

2017财年中，普洛斯物业开发利润2.66亿美元，较2016财年的2.5亿美元增长6.4%；毛利率为28%，与2016财年持平。

图2：普洛斯中国物流园区分布

数据来源：普洛斯官网，中国民生银行地产金融事业部。

2、物业运营管理

运营管理也即租金收入是普洛斯的主要收入来源。2017财年，普洛斯营业收入约为8.8亿美元，其中中国区营业收入约5.86亿美元，占比66.6%；总收入中，租赁及相关业务收入6.7亿美元，占比超过75%。稳定的租金及出租率是普洛斯收入的保证。2017财年，普洛斯在华物业出租率为85%，平均租金1.06元／平米／天，而在包括日本、美国、巴西等地在内，普洛斯持有物业的整体出租率高达91%。详情如下：

表1：普洛斯物业租赁及主要客户情况。

单位：元/平米/天国家

中国日本美国

巴西合计

平均租金

1.06

2.171 1.58出租率85%

98%94%89%91%前五大客

户百世物流

Hitachi Transport Amazon GPA 京东

Nippon Express Whirlpool Tavex Algodonera 德邦物流

ASKUL Home Depot Unilever 唯品会

Japan Logistic Systems FedEx DHL 中国外运Senko Ceva

Logistics Riachuelo 数据来源：普洛斯年报、中国民生银行地产金融事业部。

图3：普洛斯中国主要客户

数据来源：普洛斯官网，中国民生银行地产金融事业部。

3、基金管理

基金管理堪称普洛斯三大业务板块的点睛之笔。房地产为重资产行业，较之快速开发、融资方便、快速销售、快速回笼资金的住宅地产，物流地产开发周期长、持有时间长、收入主要依靠物业的经营、租赁，回收成本周期长，企业更容易不堪资产之重。

普洛斯之所以能在众多物流地产公司中脱颖而出，基金管理业务是其中重要原因之一。在其自己运营管理的基金中，普洛斯自有资金比例约为20%－30%，如此便实现了3-5倍杠杆，若此后按照50%的杠杆比例配资，则可实现10倍杠杆，从而解决了融资问题。通过地产基金，普洛斯实现了高杠杆、短周期、快周转的经营模式。

物业建成后，普洛斯依靠其强大的运营能力，在一两年时间内对其新开发的物流园区或物业进行培育、开发，使之达到出租率90%、租金回报率7%左右水平，进而转让给旗下基金、实现物业销售收入，如此，则其总体投资回报期限缩短为2-3年。

截至2017财年，普洛斯共计管理12支基金，其中中国两支、规模100亿美元，普洛斯管理基金详情如下：

表2：普洛斯管理基金情况

国家中国日本美国巴西合计

基金数量243312

总规模10010814831387

已投金额238114125270

基金合伙人9413418

GLP参股比例56.30%32.80%10%38.10%30.60%数据来源：普洛斯年报、中国民生银行地产金融事业部。

除却解决融资问题、实现物流地产的快周转，基金管理业务还为普洛斯带来了管理费收入。2017财年，普洛斯共计获得基金管理费1.81亿美元、同比增长21%，且未投金额在今后3-5年完成投资后，可能带来更多管理费收入。

同时，普洛斯的基金合伙人多为著名企业，包括中国人寿、新加坡投资公司、世邦魏理仕、中投公司等，进一步拓展了其可获得的各

方资源。

（三）私有化情况

2017年7月14日，普洛斯公告了其私有化要约，交易结构为通过协议安排的普洛斯的所有已发行和实缴的普通股（不含库存股），目的是将公司在新加坡退市、实现私有化；要约方为万科，SMG，厚朴基金，高瓴资本，中银投资等；协议对价为每股3.38新加坡元的收购价格。该收购价格高于截至2017.3.31的每股净资产2.6新加坡元和历史最高收盘价3.13新加坡元。依据普洛斯公告的时间表，交易拟于2018年4月14日前完成、普洛斯退市。该笔交易总价款为116亿美元、约合人民币790亿元。

图4：私有化溢价情况

数据来源：普洛斯公告，中国民生银行地产金融事业部。

根据万科2017年7月18日的公告，本次交易的主要参与方情况如下：

各收购方共同在开曼群岛注册有限合伙企业Nesta Investment Holdings,L.P.作为要约主体，以有限公司Nesta Investment