个人理财住房规划

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他当上了香港房地产建筑商会会长， 会内有会员300名，拥有香港70%的建 筑生意。所以有人把霍英东称为香港 的“土地爷”!
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单元二 住房规划
让人目瞪口呆的美国住房规划 麻省乡村的特点和环境 麻省位于美国的东北部，东临大西洋， 属于海洋性气候，与我国河北省相近，但 雨量充沛则胜过河北省。麻省属于丘陵地 区，境内主要是高低起伏海拔两三百米的 丘陵。如果其中出现一个海拔五六百米的 山头，就可能成为一个风景点。
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因为人们开车顺着盘山公路到达山顶， 就可以“极目远望”，观赏周围的丘 陵、小河和湖泊。麻省的地理和气候 条件，如在我国应是一个较好的农业 地区。而美国适农地域广阔，为了防 止粮食生产过剩，美国政府把麻省的 大部分地区划为非农业区，即不准种 粮食，但可以种一些瓜果的地区。
单元二 住房规划
租购房决策影响因素 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 居住年数：居住时间越长，购房越划算 利率水平：利率水平越高，租房越划算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房 越划算 租房押金：押金水平越高，购房越划算
还要考虑的因素有哪些？
(1)房租是否会每年调整。 购房后成本固定，而且租与购的月成 本只差227. 5元，只有月租的7. 6%， 因此只要未来房租的调整幅度超过 7. 6%，则购房比租房划算。
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(2)房价升值潜力。 若房价未来看涨，那么即使目前 算起来购房的年居住成本稍高，未 来出售房屋的资本利得也足以弥补 居住期间的成本差异。
以上例而言，租房年居住成本率= 3. 6万元:80万元=4.5%, 购房年居住成本率= 3. 9万元:80万元=4. 875 %， 差距0. 375 %。若计划住5年，0. 375 % x 5 =1. 875 % 只要房价可能在5年内涨2%以上，购房仍然比较划算。 因此租房与购房究竟何者划算，当事人对未来房价涨跌 的主观判断仍是决定因素。
闲置房屋是出租还是出售要视房屋的新旧、 地段的好坏、房地产政策等综合因素而定， 也就是要综合考虑房产的价格。影响房产 价格的因素很多，具体可归为以下四个方 面:
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其一，自然因素，主要是指房地产所 处的位置、地质、地势、气候条件和 环境质量等因素。交通状况和所在地 的基础设施建设也是影响房地产价格 的重要因素。
单元二 住房规划
霍英东采取的房产预售的新办法，只 要先交付10%的定金，就可以购得即 将破土动工兴建的新楼。也就是说， 要买一幢价值10万港元的新楼，只要 付一万港元，就可以买到所有权，以 后分期付款。
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这对于房地产商人来说，好处 有哪些？ 对于购买房产的人来说，好处 有哪些？
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请计算:
王先生看中一处房产。若是租，房租 每年30万元。王先生确定要在该处住 满5年。购则总价800万元，假设5年后 售房所得为1 000万元。以存款利率 6%为机会成本的计算依据。 请分析王先生是租房划算还是购房划 算。
(1)计算租房的净现金流量现值。 由于房租每年30万元，王先生租 房5年，以存款利率6%为机会成本 的计算依据。 所以按照净现值法计算可得出租 房净现金流量现值为:
对于出租房还是出售房决策，投 资者要全面了解以上的宏观和微观 因素。特别应当注意的是房地产政 策风险。当经济过热，政府采取紧 缩的宏观经济政策时，房地产业通 常会步入下降周期，房地产价格降 低，房产有损失的风险。

适合租房的人群有哪些？ （1）刚刚踏入社会的年轻人。 （2）工作地点与生活范围不固定者。 （3）储蓄不多的家庭。 （4）不急需买房且不清楚房价走势者。

租房和购房的比较分析 （1）年成本法； （2）净现值法。
(一)年成本法
购房者的使用成本是首付款的占 用造成的机会成本，以及房屋贷款 利息。 而租房者的使用成本是房租。 购房(或租房)者在进行决策时就会 比较购房和租房成本的大小，选择 成本小的方案。
住宅四周有一二千平方米的草地，屋 后的山上还有较大面积的山林。新房 售价每幢在20万美元左右，旧房售价 则为十几万美元，比较便宜。由于地 处树林茂密的乡间，生态环境宜人。 特别是沿着小河建的住宅，背山面水， 风景更为优美。由住宅驾车上高速公 路一般只需几分钟，交通也方便。以 上几个条件，使得许多居民愿意住乡 村住宅。
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购房净现金流量现值=5年后售房净所得的现 值-购房现值 = 747. 26 － 800=-52. 74(万元) 购房净现金流量现值远远小于租房的净现金 流现值，因此购房比租房划算。
若5年后房价与目前房价相当，此时 的购房或租房决策主要取决于 当事人对5年后房价涨幅的主观看法。
(3)利率的高低。 利率愈低，购房的年成本愈低， 购房就会愈划算。如果预期房贷利 率进一步降低，而房租保持不变， 则租房与购房的居住成本的差异会 逐渐降低，可以考虑通过购房满足 居住需求。

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(二)净现值法
净现值法是考虑在一个固定的居 住期间内，将租房及购房的现金流 量还原为现值，比较两者的现值， 支付的净现金流越小越好。

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净现值法考虑居住年数，值得参考的决策 标准是，如果不打算在同一个地方住3年以 上，最好还是以租代购。 因为3年内房租再怎么调涨，仍会低于房贷 利息的负担，若购房后装修只住3年，则折 旧成本太高，而期待房价不断飘升是相当 不切实际的。
一个简单的法则是 在一个地方住越久，用净现值法计 算的购房比租房划算的机会越大。
二、购房和租房决策
购房与租房的居住效用相近 差别在于：购房者有产权，因而 有使用期间的自主权，而租房者有 时会面临房东要求搬家的窘境。
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租房与购房何者更加划算，牵涉到拥 有自己房产的心理效用与对未来房价 的预期。 购房者可期待房地产增值的利益 租房者只能期待房东不要随时涨房租
单元二 住房规划
理财故事 香港企业家，官至中国人民政 治协商会议全国委员会副主席， 成为首名跻身国家领导人级别 的香港人，有“爱国商人”称 号。 “中国共产党的亲密朋 友”；2006年10月28日在北 京因病逝世，享年84岁。
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房产预售 1954年12月，霍英东拿出自己的120万港 元，另向银行货款160万港元，在香港铜锣 湾买下了他的第一幢大厦，并创办了“立 信建筑置业有限公司”。
一、住房规划的意义

住房规划包括买房、租房、换房、 建房、卖房的规划，规划是否得当会 影响资产负债状况和现金流量的方向。
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房租增长率
房价增长率 居住规划 购买或租房决策 居住年数 利率水平 空间 需求 环境 需求 是否购买 租房 首付款 购买规划 负债能力
家庭 人口Байду номын сангаас
生活 品质
总价 贷款
P=年金30万元×标准年金现值 系数(n=5,i=6%) =30x (P ×A,6% ,5)=30×4. 212 4 =126. 37(万元)
(2)购房净现金流量现值。
购房净现金流量现值应该等于5年后售房 净所得的现值减去购房现值，而5年后售 房净所得的现值为
P=5年后售房所得1 000万元×标准复利现值系数 (n=5,i=6%) =1000x(P×F,6% ,5)=1000×0.747 26=747.26(万元)
区 位
类 别
户 型
大 小
用 途
家庭住房规划不当可能导致以下结果:
一是没有住房规划的观念，难以制订 合理的行动计划; 二是未能量入为出，圆梦功败垂成; 三是陷入低首付陷阱，购买了自己买 不起的房子; 四是成为房奴，一生都为还房贷而奋 斗，直至变老。
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而合理的住房规划
既能满足不同时期的居住需求，又不 会背上沉重的债务负担: 既能满足居住的需求，又能满足其他 生活需求; 既能使家庭财务平稳，又能使生活水 平稳步上升。
讨论:请对案例中的李帅男和张美 女关于买房和租房的争论进行分析， 打算成家的年轻人应该买房还是租 房? 1.买房的好处: 2.租房的好处:
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购房和租房的优缺点对比:
租 房 购 房
优点 1．用较低成本，居住较大房屋。 1．提供属于自己的长久居住场所。 2．对未来收入的变化有较大承受能力 2．满足中国人具有定所的传统观 念。 3．留存首期款，用作其它投资渠道和 3．提高生活品质。 收益。 4．不用考虑未来房屋价格的下跌风险。 4．强迫储蓄，累积财富。 5．租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。 5．具有投资价值和资本增值机会。 6．房屋质量或损毁风险由房主承担 6．可以按自己意愿布置和装饰家 居。 缺点 1．别人房产，主动权在房主。 1．资金动用额大，缺乏流动性 2．无法按自己意愿装修布置房屋 2．维护成本较高。 3．有房屋租金价格不断上升的风险 3．需要承担房屋价格下跌和损毁 的风险 4．有房屋上涨，未来购房成本增加的 风险。
所以，麻省的乡村，由于不搞农业生产， 不是“农村”，而是树木茂密的乡村。麻 省有完整的高速公路网连接着各个城市。 为了发展乡村往宅，就在两条高速公路之 间，建设好几条小型公路。公路长度以两 端连接高速公路为限，一般十几、二十公 里，因为车的流量极小，路宽仅12米左右。 沿着公路每隔一二百米建一幢乡村往宅， 每幢在 200平方米左右，属于中等收入者 住房水平。 上一页 下一页 返回
王先生租房与购房的成本分析如下(假 设押金与首付款的机会成本是一年的 存款利率3%)。
租房年成本: 3000 x 12 +3000 x 3 x 3 % = 36270(元) 购房年成本: 30万元x3% +50 x6% =39000(元) 看起来租房比购房年成本低2 730元，或 每月227. 5元，租房比较划算。
其二，经济因素，主要有供求状况、 物价水平、利率水平、居民收入和消 费水平。
其三，行政因素，指影响房地产价格 的制度、政策、法规等方面的因素， 包括土地制度、住房制度、城市规划、 税收政策与市政管理等方面。
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其四，社会因素，主要有社会治安状 况、居民法律意识、人口因素、风俗 因素、投机状况和社会偏好等方面。 此外，房产价格还受房屋质量、开发 商实力、物业管理状况和采光度等因 素的影响。
在某市机关工作的李帅男和在外企工作的 张美女打算结婚，两人对于如何购置新房 产生了矛盾。
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小李说应先根据当前的经济实力买个小点 的房子，等以后有能力了，再买个大些的。 而小张认为应该一步到位，新房应该气派， 宽敞，舒适漂亮，所以应该贷款或借钱买 个大房子，否则就不买房子，先租房结婚。
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年成本法 租房年成本＝押金×存款利率＋年租金
购房年成本＝首付款×存款利率＋贷款金额 ×贷款利率＋年维修税捐费用
请计算:
王先生看上了一间80平方米位于北京 市朝阳区的一处房产，房产开发商可 租可售。若是租，房租每月3 000元， 押金3个月。购则总价80万元，首付30 万元，利率6%的房屋抵押贷款。
讨论： 1.买房应具备哪些条件? 2.买什么样的房? 3.如何买房?
怎样在目前众多的房地产项目中挑选 到适合自己的房子呢? 该如何进行家庭居住规划呢? 是买房，租房，换房，还是建房?
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根据专家的建议，住房规划要根据自 己的经济实力、居住年限、生活方式 以及未来房价的走势，甚至有时还要 根据结婚成家时对方的态度来制定。
单元二 住房规划
学习目标 (1)住房规划的主要内容，购房筹资规划， 住房规划的意义，什么是住房抵押。
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(2)家庭居住规划的内容、方法和程序， 房产投资的优势和劣势，分析租房的 成本和收益，计算购买住房的成本。
(3)能运用目前我国(自用)住房货款的主要种 类及操作方式进行住房规划，能运用筹资 理论进行购房筹资规划，能运用相关理论 进行出租房和出售房决策。