第八章成本法XXXXXXXX1.pptx
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成本会计：第8章 变动成本法核算幻灯片PPT
变动本钱法下，那么是根据本钱习性把企业的全部 本钱区分为变动本钱与固定本钱两大类，只将变动 生产本钱的直接材料、直接人工和变动制造费用计 入产品本钱。
二、产成品和在产品存货的估价不同 完全本钱法下，将全部生产本钱计入产品
本钱，全部生产本钱随着产品的流动在已 销产品、库存产成品和在产品之间进展分 配，期末销货本钱以及产成品和在产品存 货都是按全部生产本钱计价的。
总本钱习性模型 由于按本钱习性，企业的全部本钱可分为固定
本钱和变动本钱两大类，所以总本钱的计算 公式为： 总本钱＝固定本钱总额十变动本钱总额
＝固定本钱总额十单位变动本钱×业 务量 设y代表总本钱,a代表固定本钱总额，b代表单 位变动本钱，x代表业务量，那么上述总本钱 的计算公式可以写成：
y=a+bx 该公式称为总本钱习性模型。
一、本钱按习性的分类
所谓本钱习性(亦称本钱性态)，是指本钱总额与业务量在数量方面的依存 关系。
本钱总额是指为取得营业收入而发生的本钱费用，包括全部生产本钱和销 售费用、管理费用、财务费用等非生产本钱。
业务量可以是生产或销售产品的数量，也可以是反映生产工作量的直接人 工小时或机器工作小时等
企业总本钱按其与业务量之间的依存关系，可以 分为： 1.固定本钱 固定本钱是指其总额在一定时期和一定业务量范 围内，不受业务量增减变动影响而保持不变的本 钱。 2.变动本钱 变动本钱是指在一定时期和业务量范围内，其总 额随着业务量的变动而成正比例变动的本钱。
2．分期损益计算结果的不同
由于两种本钱法对固定制造费用的处 理的不同，使两者在分期损益计算上存 在重大差异。例如，产销不平衡时两种 本钱法所确定的损益不同。
在一定的时期内，如果产品的生产量 不等于产品的销售量，两种本钱核算方 法计算出来的损益就会不同。但是，从
二、产成品和在产品存货的估价不同 完全本钱法下，将全部生产本钱计入产品
本钱，全部生产本钱随着产品的流动在已 销产品、库存产成品和在产品之间进展分 配，期末销货本钱以及产成品和在产品存 货都是按全部生产本钱计价的。
总本钱习性模型 由于按本钱习性，企业的全部本钱可分为固定
本钱和变动本钱两大类，所以总本钱的计算 公式为： 总本钱＝固定本钱总额十变动本钱总额
＝固定本钱总额十单位变动本钱×业 务量 设y代表总本钱,a代表固定本钱总额，b代表单 位变动本钱，x代表业务量，那么上述总本钱 的计算公式可以写成：
y=a+bx 该公式称为总本钱习性模型。
一、本钱按习性的分类
所谓本钱习性(亦称本钱性态)，是指本钱总额与业务量在数量方面的依存 关系。
本钱总额是指为取得营业收入而发生的本钱费用，包括全部生产本钱和销 售费用、管理费用、财务费用等非生产本钱。
业务量可以是生产或销售产品的数量，也可以是反映生产工作量的直接人 工小时或机器工作小时等
企业总本钱按其与业务量之间的依存关系，可以 分为： 1.固定本钱 固定本钱是指其总额在一定时期和一定业务量范 围内，不受业务量增减变动影响而保持不变的本 钱。 2.变动本钱 变动本钱是指在一定时期和业务量范围内，其总 额随着业务量的变动而成正比例变动的本钱。
2．分期损益计算结果的不同
由于两种本钱法对固定制造费用的处 理的不同，使两者在分期损益计算上存 在重大差异。例如，产销不平衡时两种 本钱法所确定的损益不同。
在一定的时期内，如果产品的生产量 不等于产品的销售量，两种本钱核算方 法计算出来的损益就会不同。但是，从
第八章成本法及其运用(PPT)
第三节 本钱法的根本(gēnběn)公式
三个步骤(bùzhòu)：
30 第三十页，共六十一页。
第三节 本钱 法的根本公式 (běn qián)
三、适用(shìyòng)于旧的房地产的根本公式 〔一〕适用于旧的房地的根本公式
旧的房地价值=房地重新购建价格－建筑物折旧 或：旧的房地价值=土地重新购建价格＋建筑物重新 购建价格－建筑物折旧 〔二〕适用于旧的建筑物的根本公式 旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格－建筑物折旧
二、本钱法的理论依据 生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要(bìyào)的
费用而决定。 买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价〔包含开
发建设的必要支出及应得利润〕
4
第四页，共六十一页。
第一节 本钱 法概述 (běn qián)
三、本钱(běn qián)法适用的估价对象和条件
5
第五页，共六十一页。
建筑物重新购建价格的求取思路
假设已取得一空地，在空地上建造与该建筑物 相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出 及应得利润
也可设想，将该全新建筑(jiànzhù)物发包给建筑(jiànzhù) 承包商建造，发包人应支付给承包商的全部费用， 再加上发包人的其他必要支出〔如管理费、销售 费、投资利息、销售税费等〕及发包人的应得利 润
2
第二页，共六十一页。
第一节 本钱 法概述 (běn qián)
折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为 房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建 价格之差。
本质：以房地产的重新开发建设本钱(běn qián)为导向来求取 房地产的价值。
3 第三页，共六十一页。
第一节 本钱 法概述 (běn qián)
管理会计教案第八章 标准成本法幻灯片
实际价格
实际数量
标准价格
实际反×数映量在实际数 量水平下发生的全
部1价格差异
× 标准价格
2
× 标准数量
3
成本差异=1－3=（1-2）+（2-3）
1-2=实际价格×实际数量－实际数量×标准价格 =实际数量×（实际价格－标准价格） =价格差异
2-3=实际数量×标准价格－标准价格×标准数量 =标准价格×（实际数量－标准数量） =数量差异
1.二因素法
实际分配率 ×
实际工时
标准分配率 ×
预算工时
标Байду номын сангаас分配率 ×
标准工时
1
2
3
固定制造费用成本差异=1－3=（1-2）+（2-3）
1-2=固定制造费用实际成本－固定制造费用预算成本
=固定制造费用耗费差异
2-3=固定制造费用预算成本－固定制造费用标准成本 =固定制造费用标准分配率（预算工时-标准工时）
等同于直接人工效率差异分析。
〔四〕固定制造费用本钱差异
固定制造费用本钱差异 =实际固定制造费用－标准固定制造费用
实际固定制造费用=实际分配率×实际工时 实际分配率=实际固定制造费用÷实际工时 标准固定制造费用=标准分配率×标准工时
固定制造费用不随业务量的变动而变动, 因此固定制造费用本钱差异不能简单分为价 格差异和数量差异。
本钱标准=单位产品标准本钱
=单位产品标准用量×标准单 价
第二种是指实际产量的标准本钱， 它是根据实际产量和单位产品的标准本 钱计算得到，反映的是总量的概念。
标准本钱=实际产量×单位产品标准本钱
〔二〕标准本钱的类型
1.理想标准本钱(最正确状态、无浪费、 无低效、无闲置)
课件成本法
例5：某种全新的机器设备现时价格5万元/台， 年产量为5000件；又知与其功能相同的被评估 资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成 本：
被评估资产重置成本＝50000×4000／5000 ＝40000（元）
若该类资产的功能价值指数为0.7，则可以确定 其重置成本：
被评估资产重置成本 ＝50000×（4000／5000 ） 0.7 ＝42769（元）
更新重置成本是指在采用新型材料、现行技术标准 等，以现时价格水平重新购建具有与被评估资产相同功 能的资产所需发生的支出。
两种重置成本运用中注意事项
（1）在实践工作中，应优先选择更新重置成本。在无 法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。
之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进 步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计被社会所普遍接受 。另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能 ，还是成本耗用方面都会优于旧的资产。
时间
投资 费用 (万元)
Байду номын сангаас
物价 指数 （%）
物价变 动指数 （%）
2004 16
1.05 1.60/1.05=1.52
2006 4
1.28 1.60/1.28=1.25
2008 2
1.35 1.60/1.35=1.19
2009
1.60 1.60/1.60=1
合计
重置 成本
（万元）
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38
二、基本前提
第二节 成本法
1、被评估资产处于继续使用状态或被 假定处于继续使用状态；
2、有可用的历史资料； 3、形成资产价值的耗费是必须的。(耗
费越大，资产价值越高)
管理会计学(第8版)课件：标准成本法
8.2.2 直接人工成本差异
直接人工成本差异=直接人工实际成本-直接人工标准成本 =（单位产品工时实际消耗量×实际工资率-单位产品工时消耗定额×标准工资率）×实际产量
直接人工工资率差异=(实际工资率-标准工资率)×单位产品工时实际消耗量×实际产量 直接人工工时耗用量差异=（单位产品工时实际消耗量×实际产量-单位产品工时消耗定额×实际产量）×标准工资率
总结
标准成本法
标准成本种类 标准成本制定 标准成本作用
成本差异
理想标准成本 正常标准成本 现实标准成本
变动成本差异
固定制造费用 成本差异
直接材料成本差异
直接人工成本差异
变动制造费用成本 差异
分析与控 制
思考题
1.成本差异是越大越好还是越小越好? 2.说明变动成本差异产生的原因，阐述分析成本差异应注意的事项。 3.材料用量差异永远是生产主管的责任。你是否同意这句话?为什么? 4.试述固定制造费用成本差异产生的原因，阐述分析成本差异应注意的事项。 5.什么是固定制造费用效率差异?
要确定成本差异 的责任部门。
要明确成本差异 产生原因并确定 责任。
分析和控制
不能简单依据成本差异的方向（节约或超支）来判断劣和好坏，如节约就好，超支 就不好。
因为成本的发生是为了满足预期目标或目的的需要，进而实现价值增值的。因此， 在实现预期的目标时成本的达成或节约才是有利的（也是有价值的）；反之，如果不 能实现预期的目标，则成本的节约是不利的（也是没有价值的）。例如，从北京到广 州出差，如果任务紧急，坐飞机显然是最优选择；而如果任务不紧急，坐火车显然也 是可以选择的。任务与成本相比，任务第一，成本第二，成本是为保证任务实现的。
变动制造费用分配率差异=(实际分配率-标准分配率)×实际工时总额 =(实际分配率-标准分配率)×单位产品工时实际消耗量×实际产量
管理会计,第八章,标准成本法ppt课件
和控制 x.4 本钱差别的账务处置
4
概念与作用
一、概念 规范本钱： 在正常的消费运营条件下应该实现的，可以作为控制本钱
开支、评价实践本钱、衡量任务效率的根据和尺度的一 种目的本钱。 规范本钱法： 经过制定规范本钱，将规范本钱与实践本钱进展比较获得 本钱差别，并对本钱差别进展要素分析，据以加强本钱 控制的一种会计信息系统和本钱控制系统。 二、规范本钱法的作用 1、便于企业编制预算和进展预算控制； 2、可以有效的控制本钱支出； 3、可以为企业例外管理提供数据； 4、可以协助 企业进展产品的价钱决策和预测； 5、可以简化存货的计价以及本钱核算的账务处置任务。 5
10
通常，企业经过编制“规范本钱单〞来反映企业的 产废品规范本钱详细构成。
甲产品的规范本钱单
成本项目 直接材料
A材料 B材料 小计 直接人工 变动制造费用 固定制造费用 单位产品标准成本 5元/小时 7元/小时
用量标准
4千克 5千克
2小时 2小时 2小时
标准成本
规范本钱的种类
一、理想规范本钱 最正确任务形状下可以到达的本钱程度； 要求太高，通常会因达不到而影响工人的积极性，同时让
管理层感到在任何时候都没有改良的余地； 二、正常规范本钱 在正常消费运营条件下应该到达的本钱程度； 在消费技术和运营管理条件变动不大的情况下，它是一种
可以较长时间采用的规范本钱； 三、现实规范本钱 在现有的消费运营条件下应该到达的本钱程度； 最接近实践本钱、最真实可行； 需求根据现实情况的变化不断进展修正；
直接人工本钱差别分析
直接人工工资率差别=〔10－9〕×8000=8000〔不元利〕差别
直接人工效率差别=9×〔8000-5600〕=21600〔不元利〕差别
4
概念与作用
一、概念 规范本钱： 在正常的消费运营条件下应该实现的，可以作为控制本钱
开支、评价实践本钱、衡量任务效率的根据和尺度的一 种目的本钱。 规范本钱法： 经过制定规范本钱，将规范本钱与实践本钱进展比较获得 本钱差别，并对本钱差别进展要素分析，据以加强本钱 控制的一种会计信息系统和本钱控制系统。 二、规范本钱法的作用 1、便于企业编制预算和进展预算控制； 2、可以有效的控制本钱支出； 3、可以为企业例外管理提供数据； 4、可以协助 企业进展产品的价钱决策和预测； 5、可以简化存货的计价以及本钱核算的账务处置任务。 5
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通常，企业经过编制“规范本钱单〞来反映企业的 产废品规范本钱详细构成。
甲产品的规范本钱单
成本项目 直接材料
A材料 B材料 小计 直接人工 变动制造费用 固定制造费用 单位产品标准成本 5元/小时 7元/小时
用量标准
4千克 5千克
2小时 2小时 2小时
标准成本
规范本钱的种类
一、理想规范本钱 最正确任务形状下可以到达的本钱程度； 要求太高，通常会因达不到而影响工人的积极性，同时让
管理层感到在任何时候都没有改良的余地； 二、正常规范本钱 在正常消费运营条件下应该到达的本钱程度； 在消费技术和运营管理条件变动不大的情况下，它是一种
可以较长时间采用的规范本钱； 三、现实规范本钱 在现有的消费运营条件下应该到达的本钱程度； 最接近实践本钱、最真实可行； 需求根据现实情况的变化不断进展修正；
直接人工本钱差别分析
直接人工工资率差别=〔10－9〕×8000=8000〔不元利〕差别
直接人工效率差别=9×〔8000-5600〕=21600〔不元利〕差别
第八章成本法XXXX-XXXX-1
四、适用于旧房地产的基本公式
旧房地产价格=土地的重新取得价格 +建筑物的重新购建价格-建筑物折旧
★土地的重新取得价格要注意年限
第四节 重新购建价格
一、重新购建价格的概念
重新购建价格是假设在价值时点重新取得或 重新开发、重新建造全新状况的估价对象所 需的一切合理、必要的费用、税金和应得的 利润之和。
面积×开发完成后可转让土地面积的比率) ×用途、区位等因素调整系数 见【例8-1】
三、适用于新建房地产的基本公式
新建房地价格=土地取得成本+土地开发 成本+建筑物建造成本+管理费用 +投资利息+销售费用+销售税费 +开发利润
新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+ 投资利息+销售费用+销售税费 +开发利润
开发利润是指房地产开发商(业主)的利润，而 不是建筑承包商的利润。
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入 （售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。
运用成本法估价需要先估算出开发利润：开发利 润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开 发所期望获得的利润(客观利润）
估算开发利润应掌握以下几点：
独立的部分分别求取土地和建筑物的重新 购建价格，再求和。
房地重新购建价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格
(二)土地重新购建价格的求取思路
求取土地的重新购置价格采用的方法： 市场法 基准地价修正法
此思路特别适用于城市建成区内难以求取重 新建设成本的情况。 成本法
(三)建筑物重新购建价格的求取思路
假设该建筑物所占用的土地已经取得，然
后在该土地上建造与该建筑物相同或者具有 同等效用的全新建筑物的必要支出和应 得利润，
成本法培训课件(PPT74张)
理论依据：
生产费用价值论 ：商品的价格是依据其生产所必需的费用决定。具 体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。 ①从卖方的角度来看，不动产的价格是基于甚过去的“生产费用”，重 在过去的投入； ②从买方的角度来看，不动产的价格是基于社会上的“生产费用”，类 似于“替代原理”。 由上可见，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常 的费用、税金和利润)。因此，估价人员可以根据重新开发建设估价对 象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。
是在长时期内平均来看的，并且需要具备以下两个条件：一是自由竞争
(即可以自由进退的市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。
温馨提示
应注意的是，不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用 成本法时注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3个问题： 一是应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是指某个具 体的房地产开发商的实际花费。客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发建设 时大多数房地产开发商的一般花费。 二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大于 求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；供小于求时，应在客观成本的基础上 调高评估价值。 三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。现实中有 一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需要的房地产，极端的例子是 在没有人流的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论是什么人来建造该商场客观 上都需要那么多成本，但该商场却没有那么高的价值。因此，在运用成本法评估这 类房地产价值时还应进行适当的减价调整。 成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所有权和 在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。
成本法的操作步骤
最新8第八章 (成本法)
3.管理费用
通常按照土地取得成本与建设成本之和的 一定比例来测算。（4%）
2020/10/14
4.销售费用
通常按照开发完成后的房地产价值的一定 比例来测算。（3%）
8
成本法
基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
2020/10/14
二、房地产价格的构成
5.投资利息
是指开发商开发完成或者实现销售之 前发生的所有必要费用应计算的利息。
下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发
商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望
获得的利率。
（3）开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利
润率来估算。
开发利润的计算基数和相应的利润率主要有以下
几种形式。
11
二、房地产价格的构成
7.开发利润（平均利润）
根据不同的基数，有不同的利润率指标 直接成本利润率（计算基数：土地取得成本+建设成本）
8第八章 (成本法)
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
卖方的 底线
2020/10/14
一、成本法的基本原理
（一）概念：成本法是求取估价对象在估
价时点的重新购建价格和折旧，然后将
重新购建价格减去折旧，以此估算估价
对象的价值的方法。 以房地产重新开
（二）理论依据：
发成本为导向求
从卖方的角度来看： 房地产价值
销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金
从买方的角度来看：替代原理
支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地 产所需花费的代价
通常按照土地取得成本与建设成本之和的 一定比例来测算。（4%）
2020/10/14
4.销售费用
通常按照开发完成后的房地产价值的一定 比例来测算。（3%）
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成本法
基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
2020/10/14
二、房地产价格的构成
5.投资利息
是指开发商开发完成或者实现销售之 前发生的所有必要费用应计算的利息。
下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发
商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望
获得的利率。
（3）开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利
润率来估算。
开发利润的计算基数和相应的利润率主要有以下
几种形式。
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二、房地产价格的构成
7.开发利润（平均利润）
根据不同的基数，有不同的利润率指标 直接成本利润率（计算基数：土地取得成本+建设成本）
8第八章 (成本法)
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
卖方的 底线
2020/10/14
一、成本法的基本原理
（一）概念：成本法是求取估价对象在估
价时点的重新购建价格和折旧，然后将
重新购建价格减去折旧，以此估算估价
对象的价值的方法。 以房地产重新开
（二）理论依据：
发成本为导向求
从卖方的角度来看： 房地产价值
销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金
从买方的角度来看：替代原理
支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地 产所需花费的代价
变动成本法和完全成本法幻灯片PPT
=期初存货本钱+本期发生的生产本钱-期末存货本钱 营业费用=非生产本钱=销售费用+管理费用+财务费用
2.变动本钱法下计算税前利润的公式：
营业收入-变动本钱=边际奉献
边际奉献-固定本钱=营业利润
其中：变动本钱=本期销货本钱〔销货中的变动生产本钱〕+
变动非生产本钱
=单位变动本钱×本期销售量+单位变动非生产本钱 × 本期销售量
传统式利润表 营业收入 减：营业成本
期初存货成本 本期生产成本 可供销售的商品生产成本 期末存货成本 营业成本合计 营业毛利 减：营业费用 销售费用 管理费用 财务费用 营业费用合计 营业利润
例 某企业本年只经营一种A产品，1997年至1999年连续 三年的产销量及本钱、费用资料如下表所示。
A产品单位售价50元，单位变动性生产本钱20元，单位 变动性销售及管理费用4元，全年固定性制造费用为 18000元，全年固定性销售及管理费用5000元。存货按 先进先出法计价。
变动本钱法和完全本钱法 幻灯片PPT
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变动本钱计算法的理论根据是：
固定性制造费用通常是为企业创造生产条件而发生的； 与产量无关，总本钱既不会由于产量的提高而增加，也不会 因产量的下降而减少。 它们实质上是与会计期间相联系所发生的费用，并随着时间 的消逝而逐渐丧失，其效益不应递延到下一个会计期间，具有 和期间费用一样的性质。
项目 期初存货量 本期生产量 本期销售量 期末存货量
1997年 0
2.变动本钱法下计算税前利润的公式：
营业收入-变动本钱=边际奉献
边际奉献-固定本钱=营业利润
其中：变动本钱=本期销货本钱〔销货中的变动生产本钱〕+
变动非生产本钱
=单位变动本钱×本期销售量+单位变动非生产本钱 × 本期销售量
传统式利润表 营业收入 减：营业成本
期初存货成本 本期生产成本 可供销售的商品生产成本 期末存货成本 营业成本合计 营业毛利 减：营业费用 销售费用 管理费用 财务费用 营业费用合计 营业利润
例 某企业本年只经营一种A产品，1997年至1999年连续 三年的产销量及本钱、费用资料如下表所示。
A产品单位售价50元，单位变动性生产本钱20元，单位 变动性销售及管理费用4元，全年固定性制造费用为 18000元，全年固定性销售及管理费用5000元。存货按 先进先出法计价。
变动本钱法和完全本钱法 幻灯片PPT
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变动本钱计算法的理论根据是：
固定性制造费用通常是为企业创造生产条件而发生的； 与产量无关，总本钱既不会由于产量的提高而增加，也不会 因产量的下降而减少。 它们实质上是与会计期间相联系所发生的费用，并随着时间 的消逝而逐渐丧失，其效益不应递延到下一个会计期间，具有 和期间费用一样的性质。
项目 期初存货量 本期生产量 本期销售量 期末存货量
1997年 0
成本会计课件：第8章 变动成本法核算PPT课件
由于按成本习性，企业的全部成本可分为固 定成本和变动成本两大类，所以总成本的计 算公式为：
总成本＝固定成本总额十变动成本总额 ＝固定成本总额十单位变动成本×业
务量 设y代表总成本,a代表固定成本总额，b代表单
位变动成本，x代表业务量，则上述总成本的 计算公式可以写成：
y=a+bx 该公式称为总成本习性模型。
4.历史成本分析法 历史成本分析法指根据以往若干期(若干月或若干 年)的业务量与成本的资料，采用适当的数学方法 来分析成本的固定部分和变动部分。一般又有 (1) 高低点法；（2）散布图法；（3）回归直线法。
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第二节 变动成本法与完全成本法的比较
在西方，变动成本法产生以后，人们把传统的成本计算方法称为完全成 本法(也称全部成本法、吸收成本法)，以区别于变动成本法，变动成本 法的特点可以通过与完全成水法的对比来加以说明。
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五、编制的收益表及提供的中间指标不同 在变动成本法下使用贡献式损益表，在完全成本法下使用传统式损益 表，格式如下：
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六、提供的信息用途不同
变动成本法是为满足面向未来决策、强化企业内 部经营管理的要求而产生的，其提供的提供的 成本信息有助于企业合理分析和控制成本，强 化企业内部的预测、决策、计划、控制和业绩 考核等管理职能，促使企业面向市场，以销定 产。 完全成本法将间接成本分配给各种产品，反映 生产产品发生的全部耗费，它所提供的成本信 息可以揭示成本与产品在质的方面的归属关系， 有助于刺激企业扩大生产，因而满足了对外提 供报表的要求。
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二、混合成本及其分解 （一）混合成本的种类
成本总额虽业务量变动而变动，但并非成正比 例变动的成本，称为混合成本，可分为：
总成本＝固定成本总额十变动成本总额 ＝固定成本总额十单位变动成本×业
务量 设y代表总成本,a代表固定成本总额，b代表单
位变动成本，x代表业务量，则上述总成本的 计算公式可以写成：
y=a+bx 该公式称为总成本习性模型。
4.历史成本分析法 历史成本分析法指根据以往若干期(若干月或若干 年)的业务量与成本的资料，采用适当的数学方法 来分析成本的固定部分和变动部分。一般又有 (1) 高低点法；（2）散布图法；（3）回归直线法。
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第二节 变动成本法与完全成本法的比较
在西方，变动成本法产生以后，人们把传统的成本计算方法称为完全成 本法(也称全部成本法、吸收成本法)，以区别于变动成本法，变动成本 法的特点可以通过与完全成水法的对比来加以说明。
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五、编制的收益表及提供的中间指标不同 在变动成本法下使用贡献式损益表，在完全成本法下使用传统式损益 表，格式如下：
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六、提供的信息用途不同
变动成本法是为满足面向未来决策、强化企业内 部经营管理的要求而产生的，其提供的提供的 成本信息有助于企业合理分析和控制成本，强 化企业内部的预测、决策、计划、控制和业绩 考核等管理职能，促使企业面向市场，以销定 产。 完全成本法将间接成本分配给各种产品，反映 生产产品发生的全部耗费，它所提供的成本信 息可以揭示成本与产品在质的方面的归属关系， 有助于刺激企业扩大生产，因而满足了对外提 供报表的要求。
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二、混合成本及其分解 （一）混合成本的种类
成本总额虽业务量变动而变动，但并非成正比 例变动的成本，称为混合成本，可分为：
8第八章成本法
价格构成
+ 价格构成
计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
2019/12/24
成本法估价步骤
弄清估价对象房地产的价格构成； 估算重新购建价格； 测算建筑物折旧； 利用相应的公式求取积算价格。
二、房地产价格的构成
（一）房地产价格的基本组成：
土地取得成本 建设成本
直接成本
管理费用
销售费用
2019/12/24
一般情况下重置价格低于重建价格。
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四、建筑物的重置价格
成本法 （三）重建价格的求取方法（掌握）
基本原理 价格构成 计算公式 重建价格 建筑物折旧 运用举例
建筑物重新购建价格＝建筑安装工程费＋ 专业费用＋管理费用＋销售费用＋投资利 息+销售税费＋开发利润
求取方法：
1．单位比较法
新建房地产采用成本法估价时一般不应扣 除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素 给予适当修正。
2019/12/24
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成本法
基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
三、成本法的计算公式
（四）适用于旧房地产的基本公式
旧建筑物价格 = 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧
旧房地价格 = 土地的重新取得价格 + 建 筑物的重新构建价格 - 建筑物的折旧
重新开发时大
注 1.应意采：用客观成本而非实际成本；多人数的单一位般和花个费
2.在客观成本的基础上结合选址、规划设计条件等 的分析进行调整； 3.在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
2019/12/24
供大于求时，价值应下调 求大于供时，价值应上调
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成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
+ 价格构成
计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
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成本法估价步骤
弄清估价对象房地产的价格构成； 估算重新购建价格； 测算建筑物折旧； 利用相应的公式求取积算价格。
二、房地产价格的构成
（一）房地产价格的基本组成：
土地取得成本 建设成本
直接成本
管理费用
销售费用
2019/12/24
一般情况下重置价格低于重建价格。
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四、建筑物的重置价格
成本法 （三）重建价格的求取方法（掌握）
基本原理 价格构成 计算公式 重建价格 建筑物折旧 运用举例
建筑物重新购建价格＝建筑安装工程费＋ 专业费用＋管理费用＋销售费用＋投资利 息+销售税费＋开发利润
求取方法：
1．单位比较法
新建房地产采用成本法估价时一般不应扣 除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素 给予适当修正。
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成本法
基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
三、成本法的计算公式
（四）适用于旧房地产的基本公式
旧建筑物价格 = 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧
旧房地价格 = 土地的重新取得价格 + 建 筑物的重新构建价格 - 建筑物的折旧
重新开发时大
注 1.应意采：用客观成本而非实际成本；多人数的单一位般和花个费
2.在客观成本的基础上结合选址、规划设计条件等 的分析进行调整； 3.在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
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供大于求时，价值应下调 求大于供时，价值应上调
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成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
《成本会计学第八章》PPT课件
由于材料单价变动对材料费用的影响 =200×50×<10-9>=10000<元>
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第三节 全部商品产品成本计划的完成情 况分析
按产品类别分析 按成本项目分析
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1.按产品类别分析
在按产品类别进行分析时, 应计算如下几个指标:
〔1〕.全部商品产品成本降低额和降低率 〔2〕.可比产品成本降低额和降低率 〔3〕.不可比产品成本降低额和降低率 〔4〕.每种产品成本的降低额和降低率
计划降低率：
• 实际降低额 0．2222%
600元
实际降低率：
• 实际脱离计划的差异：
• 降低额=600-2 800=-2 200〔元〕
• 降低率=0．2222%-1．5086%=-1．2864%
• 从以上可以说明,利润计划没有完成.实际完成的比 计划指标少2200元.或者比计划少1．2864% 26
其次,确定影响可比产品成本降低计 划完成情况的因素
影响可比产品成本降低任务完成情况的因 素,主要有产品产量、单位产品成本、产品 品种结构三个因素.
1.产品产量. 由于可比产品成本计划降 低额是可根据可比产品的计划产量,分 别乘上该产品上年实际单位成本和计划 单位成本的差额计算的；而实际成本降 低额是根据可比产品实际产量分别乘上 该产品上年实际单位成本与本年实际单27
这样,当本年实际单位成本发生变 动时,必然会引起可比产品成本降低额 和降低率的变动.
3.产品品种结构. 由于各种可比产品成本降低率不
同,如果成本降低率大的产品在全部
29
可比产品中所占的比重比计划提高,那 么,全部可比产品成本降低率就会多降 低,降低额也会相应地多降低；反之降 低额和降低率则会少降低.
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第三节 全部商品产品成本计划的完成情 况分析
按产品类别分析 按成本项目分析
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1.按产品类别分析
在按产品类别进行分析时, 应计算如下几个指标:
〔1〕.全部商品产品成本降低额和降低率 〔2〕.可比产品成本降低额和降低率 〔3〕.不可比产品成本降低额和降低率 〔4〕.每种产品成本的降低额和降低率
计划降低率：
• 实际降低额 0．2222%
600元
实际降低率：
• 实际脱离计划的差异：
• 降低额=600-2 800=-2 200〔元〕
• 降低率=0．2222%-1．5086%=-1．2864%
• 从以上可以说明,利润计划没有完成.实际完成的比 计划指标少2200元.或者比计划少1．2864% 26
其次,确定影响可比产品成本降低计 划完成情况的因素
影响可比产品成本降低任务完成情况的因 素,主要有产品产量、单位产品成本、产品 品种结构三个因素.
1.产品产量. 由于可比产品成本计划降 低额是可根据可比产品的计划产量,分 别乘上该产品上年实际单位成本和计划 单位成本的差额计算的；而实际成本降 低额是根据可比产品实际产量分别乘上 该产品上年实际单位成本与本年实际单27
这样,当本年实际单位成本发生变 动时,必然会引起可比产品成本降低额 和降低率的变动.
3.产品品种结构. 由于各种可比产品成本降低率不
同,如果成本降低率大的产品在全部
29
可比产品中所占的比重比计划提高,那 么,全部可比产品成本降低率就会多降 低,降低额也会相应地多降低；反之降 低额和降低率则会少降低.
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所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物 价值损失，其金额为建筑物在价值时点的市场 价值与在价值时点的重新购建价格之差。
二、成本法的理论依据
从卖方角度看，成本法的理论依据是生 产费用价值论。
从买方角度看，成本法的理论依据是替 代原理。
三、成本法适用的估价对象和条件
（一）成本法的适用对象 新近开发建设完成的房地产(简称新开发
①被征收房屋的房地产市场价 格，
②被征收房屋室内自行装饰装 修的补偿金额，
①房屋征收理费 ②房屋征收服务费 ③房屋征收估价费
③搬迁补助费， ④安置补助费，
④房屋拆除和渣土清运 费
⑤征收非住宅房屋造成停产停 业的补偿费。
(3)土地使用权出让金等 土地有偿使用费
取得城市毛地
土地取得费
土地开发费
出让购地款
相关税费
土地使用权 出让金
征收安置 补偿费
二、建设成本
建设成本是在取得开发用地后进行土地开 发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。 在实际中主要包括下列几项：
1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等 6、开发过程中的税费
直接进行房屋建设
(一)市场购买下的土地取得成本
土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由 买方(在此为房地产开发商)缴纳的税费构成： 土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也 可以采用基准地价修正法、成本法求取。 买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手 续费等。
通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定， 按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。
(二)成本法估价需要具备的条件
房地产从长时期内平均来看， 价格= 成本+平均利润
具体条件： 一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产
应当注意：
运用成本法时注意“逼近”，最主要的具体以下3个问题 一是应采用客观成本而不是实际成本。 二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
成本法估价程序
测算房地产建设成本、利润、税金 重置成本、重建 成本确定C
建筑物折旧计算D
积算价格测算 V=C-D
第二节 房地产价格构成
房地产价格通常由7大项构成：
①土地取得成本 ②建设成本 ③管理费用 ④投资利息 ⑤销售费用 ⑥销售税费 ⑦开发利润
一、土地取得成本
土地取得成本为用地单位为取得土地使用权 而支付的各项费用之和。
具体概念：是求取估价对象在价值时点的重新 购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格 减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。
成本法是求取估价对象在价值时点时的重置价格，然 后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价 值的方法。
定义中涉及的概念
所谓重新购建价格，是指假设在价值时点重新 取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重 新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和 应得利润。
的房地产) 可以假设重新开发建设的现有房地产(简
称旧的房地产) 正在开发建设的房地产(即在建工程) 计划开发建设的房地产
特别适用成本法估价的房地产：
很少发生交易——无法采用市场法
没有经济收益或没有潜在经济收益——无法采用收 益法
为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产
单纯的建筑物或者其装饰装修部分
(二)政府征收集体的土地取得成本
征收集体用地的土地取 得成本包括以下三部分：
(1)征地补偿安置费用，也 称为征地补偿费用，一般由 以下4项费用组成：
①土地补偿费，
②安置补助费，
③地上附着物和青苗的补偿 费，
④安排被征地农民的社会保 障费用。
(2)相关税费，一般包括 以下4项税费： ①征地管理费 ②耕地占用税 ③耕地开垦费 ④新菜地开发建设基金
房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔 偿
例如 学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、 行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、 油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。
成本法主要适用于评估建筑物是新的或者 比较新的房地产的价值
不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的 价值。
为什么 ？
(3)土地使用权出让金等土 地有偿使用费。
土地征收补偿费
城
取 得 集 体 所 有 生
相关 税费
市 土基 地础 开设 发施
地
配
套
国有土地使用权出让金
（三)国有土地上房屋征收的土地取得成本
城市房屋拆迁下的土地取得 成本包括以下三部分。
(1)房屋征收补偿安置费用， 一般由以下5项费用组成：
(2)相关费用，一般包括 以下：
第八章 成本法及其应用
第 八 章 成本法及其应用
第一节 成本法概述 第二节 房地产价格的构成 第三节 成本法的基本公式 第四节 重新购建价格的求取 第五节 建筑物折旧的求取 第六节 成本法应用中涉及的有关规定 第七节 成本法总结和运用举例
第一节 成本法概述
一、成本法的概念
简要概念：是根据估价对象的重新购建价格来 求取估价对象价值的方法。
供应＞需求，应在客观成本的基础上调低评估价值 供应＜需求，应在客观成本的基础上调高评估价值 三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析 进行调整。
四、成本法估价的操作步骤
①搜集有关房地产开发的成本、税费、利 润 ②估算重新购建价格 ③测算建筑物折旧 ④求取积算价格 注意：在现实中，房地产的价格直接取决 于其效用，而非花费的成本，成本的增减 一定要对效用有所作用才能形成价格。
三、管理费用
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房 地产开发经营活动所必要的费用
包括房地产开发商的人员工资及福利费、办 公费、差旅费等，
可按照土地取得成本与建设成本之和的一定 比例，例如5%估算。
四、销售费用
销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发 完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所 必要的费用，包括广告费、销售资料制作费、样 板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员 费用或者销售代理费等。
因土地使用权取得的方式或所取得土地的生 熟程度不同，土地取得成本的构成不同。
取得房地产开发用地的途径可归 纳为以下3ห้องสมุดไป่ตู้情况：
①通过土地使用权转让取得 ②通过土地使用权出让取得（政府储备、
征收） ③通过合作、合资取得
土地费用
土地取得费 土地开发费
按照土地开发程度分类
开发配套城市基础设施
进行征收安置补偿
二、成本法的理论依据
从卖方角度看，成本法的理论依据是生 产费用价值论。
从买方角度看，成本法的理论依据是替 代原理。
三、成本法适用的估价对象和条件
（一）成本法的适用对象 新近开发建设完成的房地产(简称新开发
①被征收房屋的房地产市场价 格，
②被征收房屋室内自行装饰装 修的补偿金额，
①房屋征收理费 ②房屋征收服务费 ③房屋征收估价费
③搬迁补助费， ④安置补助费，
④房屋拆除和渣土清运 费
⑤征收非住宅房屋造成停产停 业的补偿费。
(3)土地使用权出让金等 土地有偿使用费
取得城市毛地
土地取得费
土地开发费
出让购地款
相关税费
土地使用权 出让金
征收安置 补偿费
二、建设成本
建设成本是在取得开发用地后进行土地开 发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。 在实际中主要包括下列几项：
1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等 6、开发过程中的税费
直接进行房屋建设
(一)市场购买下的土地取得成本
土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由 买方(在此为房地产开发商)缴纳的税费构成： 土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也 可以采用基准地价修正法、成本法求取。 买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手 续费等。
通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定， 按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。
(二)成本法估价需要具备的条件
房地产从长时期内平均来看， 价格= 成本+平均利润
具体条件： 一是自由竞争，即可以自由进入市场 二是该种商品本身可以大量重复生产
应当注意：
运用成本法时注意“逼近”，最主要的具体以下3个问题 一是应采用客观成本而不是实际成本。 二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
成本法估价程序
测算房地产建设成本、利润、税金 重置成本、重建 成本确定C
建筑物折旧计算D
积算价格测算 V=C-D
第二节 房地产价格构成
房地产价格通常由7大项构成：
①土地取得成本 ②建设成本 ③管理费用 ④投资利息 ⑤销售费用 ⑥销售税费 ⑦开发利润
一、土地取得成本
土地取得成本为用地单位为取得土地使用权 而支付的各项费用之和。
具体概念：是求取估价对象在价值时点的重新 购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格 减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。
成本法是求取估价对象在价值时点时的重置价格，然 后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价 值的方法。
定义中涉及的概念
所谓重新购建价格，是指假设在价值时点重新 取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重 新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和 应得利润。
的房地产) 可以假设重新开发建设的现有房地产(简
称旧的房地产) 正在开发建设的房地产(即在建工程) 计划开发建设的房地产
特别适用成本法估价的房地产：
很少发生交易——无法采用市场法
没有经济收益或没有潜在经济收益——无法采用收 益法
为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产
单纯的建筑物或者其装饰装修部分
(二)政府征收集体的土地取得成本
征收集体用地的土地取 得成本包括以下三部分：
(1)征地补偿安置费用，也 称为征地补偿费用，一般由 以下4项费用组成：
①土地补偿费，
②安置补助费，
③地上附着物和青苗的补偿 费，
④安排被征地农民的社会保 障费用。
(2)相关税费，一般包括 以下4项税费： ①征地管理费 ②耕地占用税 ③耕地开垦费 ④新菜地开发建设基金
房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔 偿
例如 学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、 行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、 油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。
成本法主要适用于评估建筑物是新的或者 比较新的房地产的价值
不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的 价值。
为什么 ？
(3)土地使用权出让金等土 地有偿使用费。
土地征收补偿费
城
取 得 集 体 所 有 生
相关 税费
市 土基 地础 开设 发施
地
配
套
国有土地使用权出让金
（三)国有土地上房屋征收的土地取得成本
城市房屋拆迁下的土地取得 成本包括以下三部分。
(1)房屋征收补偿安置费用， 一般由以下5项费用组成：
(2)相关费用，一般包括 以下：
第八章 成本法及其应用
第 八 章 成本法及其应用
第一节 成本法概述 第二节 房地产价格的构成 第三节 成本法的基本公式 第四节 重新购建价格的求取 第五节 建筑物折旧的求取 第六节 成本法应用中涉及的有关规定 第七节 成本法总结和运用举例
第一节 成本法概述
一、成本法的概念
简要概念：是根据估价对象的重新购建价格来 求取估价对象价值的方法。
供应＞需求，应在客观成本的基础上调低评估价值 供应＜需求，应在客观成本的基础上调高评估价值 三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析 进行调整。
四、成本法估价的操作步骤
①搜集有关房地产开发的成本、税费、利 润 ②估算重新购建价格 ③测算建筑物折旧 ④求取积算价格 注意：在现实中，房地产的价格直接取决 于其效用，而非花费的成本，成本的增减 一定要对效用有所作用才能形成价格。
三、管理费用
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房 地产开发经营活动所必要的费用
包括房地产开发商的人员工资及福利费、办 公费、差旅费等，
可按照土地取得成本与建设成本之和的一定 比例，例如5%估算。
四、销售费用
销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发 完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所 必要的费用，包括广告费、销售资料制作费、样 板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员 费用或者销售代理费等。
因土地使用权取得的方式或所取得土地的生 熟程度不同，土地取得成本的构成不同。
取得房地产开发用地的途径可归 纳为以下3ห้องสมุดไป่ตู้情况：
①通过土地使用权转让取得 ②通过土地使用权出让取得（政府储备、
征收） ③通过合作、合资取得
土地费用
土地取得费 土地开发费
按照土地开发程度分类
开发配套城市基础设施
进行征收安置补偿