徐州新沂房地产报告简报

城市解读
交通状况:亚欧大陆桥东第一座枢纽城市，交通便捷
新沂是亚欧大陆桥东起第一座枢纽城市，距周 边的徐州、连云港、临沂、淮安等大中城市均在 100公里左右，战略地位十分突出； 铁路有陇海、新长、胶新三条线穿市而过，高 速有京沪、连霍、徐连三条绕城而来，公路有 205国道、323和249省道“笔走龙蛇”，形成了 “三纵三横”的交通网络格局。通过高速公路， 在1个小时内可到周边江苏和山东的地级市，3至 5小时内可到南京、上海； 周边80公里范围内分布着徐州观音机场、连云 港白塔埠机场和山东临沂机场，使新沂构成了快 速便捷的“公铁水空”立体交通网络。
启动期 800-1000 生存需求 超速发展 单纯数量型
快速发展期 1000-4000 生存、改善需求兼有 快速发展 以数量为主 数量和质量兼备
平稳发展阶段 4000-8000 改善需求为主 平稳发展 以质量为主 质量和数量并重
减缓发展阶段 8000以上 改善需求为主 缓慢发展 综合发展
经济发展——“三驾马车”
新沂历年GDP及增幅走势
250 200 150 15.70% 15.30% 15.00% 16.00% 15.50%
14.80%
100 50 14.40% 14.50% 14.00%
2009年新沂实现地区生产总值193.53 亿元； 近年来增幅都在14%以上，按照国际惯 例，新沂房地产业处于飞速增长时期。
城市解读
景观名胜: 历史悠久、景色宜人，旅游资源尤其丰富
马陵山
骆马湖
窑湾古镇
窑湾古镇
马陵山方圆55平方公里，是国家4A级风景区； 骆马湖水质达到国家二类标准，极具旅游开发价值； 窑湾古镇保留了众多明清建筑，被誉为“京杭大运河畔第一古镇”。
城市解读
城市规划:城市区域规划定位为交通、商贸和工业城市，城市重点向南发展
25000 20000 15000 10000 9657 14016 11460 21481
2009年新沂人均GDP为21481元，按照国际 惯例处于快速发展期
5000
0 2006年 2007年 人均GDP 数据来源：新沂历年统计公报 2008年 2009年
发展期 人均GDP（美元） 需求特征 发展特征
22.40%
19.40%
17.30% 2009年
第一产业
Baidu Nhomakorabea
第二产业
第三产业 数据来源：新沂历年统计公报
新沂是典型的工业城市，第二产业比重居历年首位； 第三产业比重逐年增加，至09年已占40.9%，接近第二产业比重；
人口及城市化水平
城市化进程逐年提升，但总体进程比较缓慢
新沂历年城市化水平
42.00% 41.70%
初始城市化 高速发展期 调整发展期 30% 30%-50% 工业基础比 较雄厚，经 济实力明显 增强，工业 产业快速扩 大，工业吸 引大批农业 人口。 50%-75% 工业产业成 为城市绝对 的经济支柱， 城市经济的 乘数效应迅 速刺激第三 产业的发展， 城市发展进 入高速发展 阶段。
工农业生产 水平较低， 城市发展特 工业提供的 征 就业机会有 限，农业人 口缓慢释
城市发展定位：苏鲁接壤地区新兴的交通 枢纽、商贸流通中心和工业城市； 主城区布局形态：中心区以南京路为主轴 线，形成以商业、金融、文化娱乐为主的城 市中心区；南区建设新的行政中心，建设以 居住为主的城市新区；西区以经济开发区为 主体，形成新沂市区工业发展主体；东区为 工业区
经济发展——GDP
新沂经济稳定曾峥，房地产业进入飞速增长阶段
新沂历年人口及增幅变化
103 102 101 100 99.06 99.11 100.31 1.00% 0.50% 0.00% 2006年 2007年 2008年 2009年 增幅 户籍人口（万人） 101.95 1.50% 2.00%
徐州新沂房地产报告
2011-3
第一部分：城市宏观环境分析
城市解读
城市概况：位处苏鲁接壤地区，江苏省北部重要工业城市
新沂为县级市，位于江苏徐州市东部，与山 东省交界，是沿东陇海线产业带中心节点城市 ，面积1616平方公里，人口102万，城区人口 27万，市政府驻新安镇； 新沂下辖16个镇（ 新安镇、马陵山镇、草桥 镇、邵店镇、北沟镇、唐店镇、瓦窑镇、港头 镇、阿湖镇、棋盘镇、高流镇、窑湾镇、双塘 镇、时集镇、新店镇、合沟镇）及1个省级开 发区。
不同发展阶段城市化特征 发展次序 发展阶段 城市化率 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 稳定发展期 75%以上 城市经济高度 发达，农村人 口的绝对数量 已经不大，城 市发展表现为 内部人口向第 二、三产业转 移。
41.00% 40.00% 39.00% 38.00% 37.00% 36.00% 2006年 2007年 城市化水平 2008年 2009年 38.50% 38.30% 40%
“三驾马车”并驾齐驱，经济运行稳定发展
新沂“三驾马车”历年增幅
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2006 2007 固定资产投资 2008 2009 进出口贸易总额
社会消费品零售总额
数据来源：新沂历年统计公报
近年来新沂市消费市场稳中有升，消费者的消费理念发生了很大变化，潜在的消费需求得到释放； 近年来社会固定资产投资高速发展，09年增幅高达33.7%。重大工程纷纷动工或竣工，大大刺激了消 费需求的释放； 新沂近4年来进出口贸易总额逐年增加，外向型经济比重加速明显。
0
2006年 2007年 GDP 2008年 增幅 2009年
13.50%
数据来源：新沂历年统计公报
宏观经济增长 房地产业发展状况
小于4% 萎缩
4-5% 停滞 甚至倒退
5-8% 稳定增长
8%-10% 高速增长
10%-15% 飞速增长
经济发展——人均GDP
人均GDP稳定快速发展，处于快速发展期
新沂历年人均GDP走势变化
经济发展——三产比例
城市正逐步实现有工业城市向服务业为主导城市的转变，为房地产业带来发展契机
新沂历年三大产业比重变化
100% 80% 60% 40% 20% 0% 2006年 2007年 2008年 42% 43.60% 45.60% 41.80% 33.50% 34% 35% 40.90%
24.50%